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4 buoni motivi per mettere a reddito il proprio immobile con l’affitto

by Andrea Saporetti
on Giugno 24, 2014
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Ai tempi dell'IMU, e ora anche della TASI e della TARI, la seconda casa viene piuttosto di frequente percepita come un costo, piuttosto che come un bene che produca reddito. La rendita catastale fa venire in mente le tasse da pagare sulla seconda casa che ho a disposizione ma nella quale non abito, anziché il reddito che potrei ricavarne. Vediamo insieme un'analisi dei rendimenti da locazione degli ultimi anni. E scopriamo quattro ragioni per preferire l'affitto quale forma di investimento immobiliare.

 

2014-06 4 buoni motivi per mettere a reddito il proprio immobile con l affittoÈ l'Ufficio Studi del franchising immobiliare Solo Affitti a certificarlo. I rendimenti da locazione di case hanno subito una ripresa nel 2013, grazie a canoni di affitto: diminuiti sì, ma meno di quanto abbiano fatto i prezzi di acquisto delle abitazioni.

Da un'analisi condotta sui rendimenti da affitto nelle tre principali città del nostro Paese, Milano, Roma e Napoli, emerge comunque con tutta evidenza un dato, in particolare: affittare casa permette di ottenere un reddito pressoché costante nel tempo e generalmente compreso tra il 4,5% e il 5%, al lordo dell'imposizione fiscale. Che, di questi tempi, tenendo conto che si tratta di un investimento a rischio ridottissimo, è senz'altro più che interessante.

Se aggiungiamo che, a seguito della riduzione al 10% della cedolare secca sull'affitto di immobili a canone concordato, la locazione gode del regime fiscale più favorevole in assoluto tra le diverse forse di investimento, è facile comprendere come per il proprietario di casa resti una eccellente soluzione per guadagnare senza accollarsi particolari rischi.

Quel 4,60% di rendimento lordo che la figura evidenzia come media per le tre principali città (con una forchetta di oscillazione piuttosto ridotta, che passa dal 4,50% di Napoli al 4,57% di Milano, fino al 4,74% di Roma), grazie ad una fiscalità divenuta più favorevole nel corso degli ultimi due anni, sconterà l'impatto con il fisco mantenendo comunque un notevole appeal. Infatti, nelle tre città, il rendimento netto, calcolato abbattendo il guadagno da locazione annuo della cedolare secca (al 21%) e dell'IMU, non scende mai sotto il 2,7% (Napoli) e si mantiene attorno al 2,9% nelle due maggiori città italiane, Roma e Milano.

Vediamo ora più nello specifico perché affittare casa costituisce una forma di investimento conveniente, senza dubbio molto vantaggioso sul panorama immobiliare in questo momento. Pensando sia a chi stia pensando di acquistare casa per metterla a reddito, sia a chi è già proprietario di una seconda casa, acquistata in passato per tenerla a propria disposizione come casa vacanza o per altre motivazioni, oppure che se la sia trovata come frutto di un'eredità.

 

1) Imposizione fiscale mai così favorevole per l'affitto

a) Cedolare secca

Prima vera ragione sta nei vantaggi che la cedolare secca permette al proprietario di ottenere.

Forma di imposizione fiscale già di per sé piuttosto conveniente grazie al fatto di costituire un regime separato rispetto all'Irpef: non dover sommare il proprio reddito da affitto ai restanti redditi personali scongiura il rischio di un'aliquota marginale elevata a causa della locazione della propria seconda abitazione.

Il fatto che la cedolare secca assorba tutti i restanti tributi generalmente dovuti in caso di affitto (imposta di registro, bollo), a parte la IUC, costituisce un altro interessante vantaggio.

Ma il vero punto di forza è dovuto al recente Piano Casa del Ministro Lupi (D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito in legge dal Parlamento) che, ad aliquote già piuttosto competitive per la cedolare secca (21% per i contratti liberi 4+4, 15% per i contratti-tipo 3+2 o a studenti universitari) ha apportato una ulteriore riduzione per i contratti agevolati. Così, oggi, per i proprietari che possono sfruttare la forma contrattuale 3+2 o per studenti universitari fuori sede, perché il loro immobile si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, la cedolare secca comporta una tassazione fissa pari solo al 10% del canone di affitto annuo. Livelli di imposizione fiscale di cui nessun'altra forma di investimento in Italia, oggi, può beneficiare.

b) IMU

Secondo motivo legato alla fiscalità è costituito dall'imposizione fiscale sulle seconde case, che – all'interno della IUC – vede anche per il 2014 mantenuta la formula ormai nota dell'IMU.

Se mantenere sfitta la propria seconda casa significa doversi far carico delle imposte sulla proprietà della medesima in forma piena (ma anche, ricordiamolo, di oneri collaterali quali ad esempio le spese condominiali), l'affitto permette di ridurre questi gravami. Lasciando all'inquilino gran parte degli oneri condominiali e, riguardo all'IMU, potendo talvolta beneficiare di aliquote IMU agevolate per le unità immobiliari locate, ancor più frequentemente se a regime concordato. Una premialità che molti Comuni concedendo a quei proprietari che mettono l'appartamento sfitto a disposizione di un inquilino, con regolare contratto di locazione, riconoscendone la finalità sociale.

 

2) Riduzione del tempo di attesa del reddito

Se è vero che, quando vendo l'immobile, in un'unica tranche ottengo l'intero importo della compravendita dall'acquirente, è altrettanto vero che – soprattutto in un periodo come questo – quel momento va ragionevolmente spostato piuttosto in avanti nel tempo. A meno che non si preferisca svendere la propria casa, perdendo gran parte della redditività o, addirittura, dovendosi accontentare di un recupero solo parziale di quanto al tempo speso per acquistare l'immobile.

Statistiche dimostrano come ormai si stia avvicinando a 9 mesi il lasso di tempo necessario ad alienare sul mercato il proprio bene immobile. A fronte dei meno di 3 mesi per affittare lo stesso. Insomma, se le spese condominiali e l'IMU sul proprio appartamento sfitto sono diventate l'incubo del proprietario, può essere un fattore rilevante il tempo di attesa prima di potersi disfare di questi insopportabili gravami!

 

3) Costanza dei rendimenti da affitto

Poche grandi certezze ci sono nel settore immobiliare, ma una è senza dubbio questa: il rendimento da affitto non subisce oscillazioni particolarmente ampie, se non in un lunghissimo periodo. Come il grafico sopra mostra, l'oscillazione negli ultimi quattro anni è stata inferiore ad 1 punto percentuale. E, se anche allargassimo l'orizzonte agli ultimi 10 anni, il risultato che otterremmo non si scosterebbe poi così significativamente dal 4%-5% di rendimento annuo.

L'affitto, insomma, consente di ridurre il rischio di forti oscillazioni dei rendimenti, garantendosi che l'immobile produca un reddito sufficientemente stabile nel tempo. Soprattutto se protetto dalle opportune garanzie, è anche possibile annullare il rischio di insolvenza da parte dell'inquilino, garantendo nella maniera migliore il proprio investimento immobiliare.

Con le compravendite, si sa, è come stare sulle montagne russe. La bolla immobiliare può portare le quotazioni a schizzare a livelli inimmaginabili, regalando al venditore ingenti guadagni in conto capitale; ma può (come negli ultimi anni di crisi) far subire perdite in conto capitale che richiedono anni di risalita dei prezzi prima di poter essere ripianate. Il rischio delle compravendite significa rendimento, quando il mercato tira; ma significa allo stesso modo dover tenere per anni l'appartamento in vendita, senza possibilità di collocarlo a quotazioni ritenute accettabili, quando il mercato è fermo.

Per questo, è importante dare uno sguardo alle previsioni degli analisti. I canoni di affitto sembrano aver trovato una probabile stabilità, avendo ridimensionato le proprie quotazioni con maggiore rapidità rispetto ai prezzi di acquisto. Per le compravendite, invece, l'onda lunga del ridimensionamento dei prezzi dovrebbe durare almeno fino a fine 2014. Rendimenti, quindi, che sembra possano proseguire il trend, almeno nel breve termine, riscontrato negli anni più recenti: rendimento da locazione positivo e stabile attorno al 4%-5%, rendimento da compravendita negativo e in attesa di una ripresa dei prezzi di mercato.

 

4) Reinvestimento dei guadagni neutralizzando le fasi del mercato di Borsa

Sì, perché chi investe nel mattone per poi spostare i frutti del proprio investimento in altre attività, ad esempio in quelle finanziarie, ha un beneficio in più. Che, a pensarci bene, può risultare decisivo.

Chi sfrutta il mattone per trarre reddito "sicuro" da reinvestire poi in asset finanziari più rischiosi, piazzando in Borsa i proventi della locazione del proprio immobile o della vendita immobiliare che ha generato reddito, risente molto del momento in cui arriva sul mercato. Se, infatti, in quel periodo la Borsa ha quotazioni sopravvalutate, il rendimento che successivamente potrò trarre da quell'investimento finanziario sarà ridotto. Al contrario, ovviamente, se acquistassi i titoli in un momento di particolare "buon mercato", acquistandoli a poco e potendoli rivendere più facilmente, di lì in seguito, ad un prezzo maggiorato.

Ebbene, con la locazione, che garantisce proventi rateali e costanti nel tempo, va appianandosi il rischio di giungere sul mercato finanziario investendo tutto l'ammontare disponibile in titoli troppo cari. L'affitto permette di essere più prudenti, potendo gestire una specie di "piano di accumulo" finanziario grazie ai canoni mensilmente percepiti.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Angela Balugani

    E' vero che inquilini abusivi non hanno diritto alle utenze domestiche?Sono abusivi inquilini che restano dopo i tre anni(in un contratto 3+2)avendo ricevuto 6 mesi prima dello scadere del contratto dei 3 anni l'avviso del proprietario di liberare l'immobile per leggittimo motivo?Se gli inquilini non pagano esistono leggi che prevedono risarcimenti per i proprietari?Grazie

  • Buonasera Angela,
    in caso di regolare disdetta inviata all'inquilino da parte del proprietario (quindi, se i motivi di disdetta sono tra quelli tassativi che la legge prevede per recedere dal contratto dopo la prima scadenza), la permanenza dell'inquilino nell'immobile determina la facoltà per il locatore di richiedere ad un giudice lo sfratto per finita locazione.
    Se, invece, l'inquilino ad un certo punto (e in qualsiasi momento) smettesse di pagare il canone di affitto, questo costituirebbe un grave inadempimento ed il proprietario potrebbe richiedere al giudice lo sfratto per morosità dell'inquilino (oltre al risarcimento dei canoni di affitto che gli spettavano di diritto, in virtù del contratto di locazione).
    Cordiali saluti

  • Pierguido Gizzi

    Avrei qualche quesito da porre.
    1) CANONE CONCORDATO - ACCORDI TERRITORIALI
    Il comune nel quale è posto l'immobile (Colleferro, RM) non ha ancora ratificato un accordo territoriale specifico, anche se in data 29.4.14 è stata istituita una commissione ad hoc che non ha ancora deliberato alcun accordo. Mi è stato riferito da più parti che è possibile "agganciarsi" ad accordi territoriali di comuni limitrofi simili per estensione e popolazione. Chiedo conferma che tale pratica sia applicabile e se in tal caso sia possibile usufruire comunque delle agevolazioni fiscali (sia per il locatore che per il conduttore).
    2) TIPOLOGIA DI CONTRATTO
    Avremmo l'opportunità di affittare l'immobile a tre studentesse universitarie fuori sede. Qual è la soluzione più idonea da adottare, sempre rimanendo nell'ambito del canone concordato e volendo usufruire dell'opzione "cedolare secca" al 10%? E' applicabile il contratto "per studenti universitari" in canone concordato? Se sì, si può optare per la cedolare secca al 10%?
    3) RESIDENZA
    In caso di stipula di un contratto con canone concordato, è obbligatorio per l'inquilino prendere la residenza nell'immobile affittato? Non ho trovato né nella legge di riferimento, né negli accordi territoriali letti, alcuna nota esplicita riguardo questo aspetto.
    Nel caso in cui gli inquilini non abbiano la residenza anagrafica presso l'immobile affittato, cosa succede riguardo le imposte sull'immobile?

  • Gentile Pierguido,
    cerco di rispondere con ordine ai suoi quesiti.
    1) All'interno di un Comune individuato tra quelli ad alta tensione abitativa (e Colleferro ricade tra questi) è possibile sopperire alla mancanza di accordo territoriale avvalendosi dell'accordo territoriale di un Comune limitrofo e che presenti caratteristiche demografiche ed abitative analoghe. Questo permette di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per locatore e conduttore che stipulino un contratto di locazione agevolato all'interno di un Comune ad alta tensione abitativa.
    2) Il contratto a studenti universitari fuori sede, così come il contratto a canone concordato 3+2, permette di usufruire delle agevolazioni fiscali. Per il proprietario, quindi, il contratto a studenti universitari fuori sede consente di sfruttare la cedolare secca con aliquota agevolata al 10%.
    3) Trattandosi nel suo caso di contratto per studenti universitari fuori sede, la residenza in altro Comune degli studenti è in realtà requisito perchè possa essere stipulato questo genere di contratto di locazione agevolato. Diverso sarebbe invece il caso del contratto 3+2, ad esempio.
    Cordiali saluti

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