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4 ragioni per introdurre cedolare secca e canone concordato anche per l’affitto dei negozi

by Andrea Saporetti
on Ottobre 28, 2015
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Ripresa. Se ne parla tanto, ma senza un nuovo slancio dei consumi interni, l’export da solo non basta. Serve ridare movimento agli affari delle imprese sul territorio, così come serve riaprire le tante botteghe e le moltissime attività commerciali dei nostri centri urbani. Per stimolare il commercio e il rifiorire dei negozi di vicinato una soluzione ci sarebbe: riproporre i positivi esperimenti fatti nel campo dell’affitto residenziale, ovvero cedolare secca e canone concordato, anche sul settore commerciale. Vediamo i possibili vantaggi di questa operazione.

 

Un’indagine Anama-Confesercenti appena uscita descrive benissimo il fenomeno. Dopo anni di dura crisi economica, il commercio in Italia è in ginocchio. Stime parlano di 300.000 attività chiuse negli anni più bui della recessione, dal 2012 allo scorso anno.

La ripartenza, secondo tanti osservatori e analisti di mercato, è già iniziata, ma il terreno su cui si innesta porta ancora i segni di un’economia che ha perso per strada oltre 600.000 negozi, oggi sfitti. La mappa dei locali commerciali sfitti stilata da Confesercenti, che sotto riportiamo graficamente, ne dà merito.

10 4 ragioni per introdurre cedolare secca e canone concordato anche per l affitto dei negoziIn uno scenario di questo genere, nel quale circa un negozio su quattro oggi è sfitto, serve però un insieme di politiche pubbliche che accompagni la crescita alle porte.

Nessuna agevolazione potrebbe, meglio di una legata all'affitto del locale dove svolgere l'attività, aiutare tanti nuovi imprenditori ad affrontare il mercato e avviare il proprio bar o ristorante, la propria lavanderia o centro estetico, il proprio negozio di abbigliamento o il salone da parrucchiere.

 

Meno burocrazia e meno costi per chi ha il coraggio di avviare una nuova impresa: se si vuole la ripresa, la si deve agevolare

Aiutare l’imprenditore a ridurre quanto più possibile le spese fisse è il punto cruciale, per permettere a chi vuole fare impresa, di giocarsi al meglio le proprie carte.

Meno burocrazia: tutti i governi lo dicono, ma i costi rimangono alti per i troppi, troppo frequenti e troppo complessi adempimenti richiesti. Il commercialista, il braccio destro che tutti hanno ma di cui tutti vorrebbero poter fare a meno. Impossibile, però, al momento, pensare di non avvalersi della sua consulenza.

Ma anche, meno costi: dagli oneri bancari alle bollette di luce, gas e acqua, dalla tassa sui rifiuti all’odiatissimo carico fiscale, la vita per l’imprenditore italiano parte con una zavorra ben maggiore rispetto a quella gravante sui colleghi del resto d’Europa. Liberalizzare è la strada maestra, anche se i governi hanno concentrato la propria attenzione più sui settori micro-imprenditoriali e professionali che su quelli dei colossi bancari o delle multiutilities (il cui impatto sarebbe stato assai più significativo sui bilanci di cittadini e imprese). Allo stesso modo, tanti governi si sono riproposti di lavorare sulla riduzione della pressione fiscale e contributiva, ma i risultati sono stati alterni e, quando positivi, esigui.

Al capitolo riduzione delle spese, tra i costi di esercizio sarebbe necessario agevolare l’imprenditore sulla voce di bilancio che desta, in generale, le maggiori preoccupazioni: il costo del locale all’intero del quale svolgere l’attività. Una spesa fissa di solito importante e che, nei mesi di minore lavoro, fa la differenza tra profitto e perdita.

Se per una start up è senz’altro meglio vedere un po’ come va l’avviamento prima di scegliere di “acquistare i muri”, l’affitto del locale dove esercitare l’attività imprenditoriale è senz’altro, in una fase ancora incerta, una scelta razionale e accorta: razionale farsi un po' di conti in tasca e mantenere una certa flessibilità, prima di effettuare l’investimento fisso nell’immobile con la richiesta del mutuo. Se, tra l’altro, di scelta di può parlare: non è infatti per nulla scontato, in questo momento storico, che si possa accedere al mutuo necessario a comprare il locale. Ne avevamo parlato in un nostro precedente articolo, che potete ritrovare a questo link.

Come aiutare il nostro imprenditore a ridurre i costi per la locazione del negozio?

 

Un aiuto concreto alla ripresa: riforma della legge 392/78 e introduzione di cedolare secca e canone concordato anche per i contratti di locazione commerciali

La ricetta è partita da una proposta di Confedilizia, cui ha fatto seguito Confesercenti e che anche noi, di Blogaffitto (e Solo Affitti, network immobiliare di cui siamo parte!), che tutti i giorni ci occupiamo delle vicende legate al mondo della locazione, riteniamo possa essere la strada giusta da seguire. Sentiamo la tematica e ci sentiamo in grado di fornire un punto di vista qualificato perchè ogni giorno, col nostro servizio dedicato all'affitto per aziende (Solo Affitti Business), sperimentiamo il mercato e comprendiamo cosa fa davvero la differenza per proprietari e aziende che necessitano di un tetto sopra la propria testa.

La ricetta che proponiamo è semplice, perché di fatto già esiste nel settore residenziale; ed efficace, perché permetterebbe a tanti imprenditori di ridurre i costi e permetterebbe al governo di dare questo supporto all'imprenditoria con un impatto molto ridotto sul bilancio dello Stato.

Di cosa si tratta? Estendere la cedolare secca anche alle locazioni commerciali e istituire contratti a canone agevolato, con relativo sgravio fiscale per il proprietario, anche nel comparto dell’affitto dedicato alle aziende. Comparto che fino ad oggi è legato alle normative, alle tipologie contrattuali e alla fiscalità degli anni ’80, di fatto.

Si permetterebbe in questo modo ai locatori di usufruire del regime fiscale della cedolare secca in riferimento al reddito da locazione del locale commerciale, terziario o produttivo messo in affitto, anziché dover per forza di cose assoggettare tale reddito all'imposizione fiscale IRPEF (cosa estremamente sconveniente, per i proprietari più facoltosi, ricadenti cioè negli scaglioni più elevati).

Aggiungiamo, l’occasione sarebbe propizia per rendere definitivamente ed ufficialmente applicabile la cedolare secca ai contratti abitativi ad uso foresteria. In questa forma contrattuale, dato che il conduttore è un’azienda, oggi è controverso se si possa o meno applicare la cedolare secca: si sono susseguite sentenze ed interpretazioni discordanti durante gli ultimi due anni e un chiarimento (possibilmente estensivo dell'applicabilità della cedolare secca) sarebbe più che auspicabile.

In questo modo si renderebbe senz’altro più interessante per i proprietari privati l’affitto ad aziende e con ogni probabilità si ridurrebbe la grande giacenza di immobili commerciali oggi sfitti (ma anche, ripetiamo, abitativi ad uso foresteria); la conseguenza naturale sarebbe l’aumento del numero di locazioni gestite sul mercato e la riduzione delle tempistiche medie delle trattative.
Come rafforzare questo effetto di stimolo alle locazioni “business”? Aggiungendo alla cedolare secca l’effetto di amplificazione che il meccanismo del canone concordato ha saputo fornire al settore residenziale degli affitti. In parole povere, lasciando il compito alle associazioni di proprietari immobiliari e alle organizzazioni imprenditoriali (Confesercenti, Confcommercio, Confindustria, etc) di stabilire livelli di canone di affitto calmierati rispetto a quelli – a volte ancora eccessivi, nel settore commerciale – di mercato, si troverebbe il modo di:

a) Permettere ai proprietari di ridurre il carico fiscale, accedendo ad esempio alla cedolare al 10% (anziché al 21%) in caso di ricorso a questa forma contrattuale a canone ridotto

b) Consentire all’imprenditore di avvalersi di un costo per l’affitto inferiore a quello di mercato

Più in generale, una complessiva riforma della Legge 392/1978, anche per quel che riguarda la durata contrattuale della locazione (6+6 per negozi, uffici e capannoni artigianali o industriali, 9+9 per gli alberghi), la facoltà di recesso, le modalità di disdetta, il diritto di prelazione potrebbe senz’altro rendersi utile. Non che tutto vada buttato, chiariamo. Di certo si può dire che una normativa meno rigida e che permettesse alle parti una maggiore libertà di pattuizione senz’altro agevolerebbe il rifiorire di un mercato oggi dominato dai locali sfitti.

Troppo timidi ad oggi i segnali di riforma del governo, la cui unica mossa è stata quella di liberalizzare le locazioni di negozi solo per importi di locazione superiori ai 250.000€ annui. Nessun effetto benefico, insomma, per i piccoli negozianti di vicinato, ma vantaggi esclusivamente appannaggio di proprietari e negozianti delle vie del lusso nelle principali città.

 

4 validi motivi per cui questa riforma sarebbe un efficace stimolo alla ripresa economica e del commercio in particolare

1) Cedolare secca e canone concordato: se funzionano bene nell’affitto residenziale, perché non dovrebbero farlo anche nel commerciale?

Sono le statistiche dell’Ufficio Studi Solo Affitti a certificarlo: in quattro anni il ricorso alla cedolare secca, già partito bene nel 2011, è diventato una “conditio sine qua non” per i proprietari che scelgono l’affitto per la propria seconda casa a disposizione.

L’effetto combinato della cedolare secca e dell’aliquota ridotta al 10% per i contratti concordati ha generato una molteplicità di effetti tra loro collegati:

- un ricorso crescente alla cedolare secca da parte del locatore (dal 53% dei casi nel 2011 a ben l’85% nel 2014);

- un sempre maggiore ricorso alla forma contrattuale del canone concordato (dal 20,7% del 2011 al 37,1% dello scorso anno), che ha contribuito a calmierare i canoni sul mercato e sgravare così il costo per l’abitazione sopportato dagli inquilini

- un più generale stimolo al mercato dell’affitto, il cui numero di contratti stipulati ha sperimentato tassi di crescita costanti negli ultimi anni (si è partiti con un +4,0% nel 2011, l’anno seguente un +3,2%, ancora un +6,7% nel 2013 e infine un +6,1% nel 2014)

La domanda è: se funziona per la locazione di abitazioni tra privati, perché non estenderlo anche ai casi di inquilino in forma di azienda?

 

2) Defiscalizzare e incentivare il mercato immobiliare per le imprese significa far ripartire gli investimenti. Ecco la leva per ogni vera ripresa economica che si rispetti

Non scomodiamo i padri della macroeconomia, per carità. Non serve Keynes per capire che l’economia riparte se le imprese sono disponibili a mettere sul piatto, nel loro complesso, un aggiuntivo stock di investimenti per la produzione e l’erogazione di servizi.

Il mercato immobiliare è da sempre nel nostro paese l’ingranaggio della macchina economica che mette in moto i consumi interni. È inceppato, ma un suo nuovo innesco può far ripartire l’intero sistema.

Sappiamo che l’invenduto e lo sfitto è tanto. Sappiamo anche che le politiche di credito delle banche, finalmente meno rigide, non torneranno ad essere generose quanto quelle del periodo pre-crisi.

Puntare sull’incentivo all’affitto alle imprese come leva per la ripartenza degli investimenti e del commercio può davvero fare da volano alla nostra economia.

 

3) Poco gettito fiscale da lasciare sul piatto, tanto gettito fiscale potenziale da guadagnare se l’economia riparte. Un buon investimento anche per lo Stato

Fare i conti di gettito di politiche fiscali di stimolo all’economia è sempre complicato. In questo caso è stata Confesercenti a provarci, l’esito è sintetizzato a questo link.

Senza addentrarci in tecnicismi di questo genere (ci occupiamo di affitto, in questo blog!), riteniamo almeno doveroso arrivare al cuore del ragionamento di Confesercenti, che riteniamo più che ragionevole.

Se alla fiducia nella ripresa condivisa da imprese e famiglie e al segno + che è tornato a fare capolino davanti alle rilevazioni legate al PIL del nostro paese si associa un incentivo credibile, stabile nel tempo e concreto (che impatta positivamente fin da subito sulle potenzialità di generare reddito per le imprese), un eventuale piccolo costo per l’erario potrebbe in breve tempo essere riassorbito dal maggiore gettito che un’economia in crescita garantisce.

La cedolare secca associata al canone concordato anche per gli affitti business potrebbero essere quell’incentivo. Credibile, perché chiaro, semplice da comprendere e già sperimentato in un settore analogo (quello residenziale). Stabile nel tempo, perché una misura che stimoli gli investimenti deve rassicurare chi ne beneficerà del fatto che non varierà di anno in anno. Concreto, perché un affitto più basso può determinare una capacità reddituale sostanzialmente diversa alle aziende che ne beneficiano.

Una misura di questo genere, insomma, ha tutte le caratteristiche per trovare utilizzo diffuso sin da subito tra gli imprenditori e per stimolare tanti interessati a diventare “manager di se stessi” a mettersi in gioco e aprire una nuova attività con una tranquillità molto maggiore.

 

4) Nuove locali commerciali non significano solo un miglioramento dell’economia. Significa anche riattivare i centri urbani e creare coesione sociale

Può sembrare un elemento di contorno, ma sinceramente non crediamo lo sia. Una politica fiscale può rimanere un semplice incentivo economico e lasciare il segno nel portafoglio della gente, oppure può avere un impatto più incisivo dal punto di vista sociale e civile.

Aiutare concretamente l’avvio di nuove aziende, di nuove botteghe, negozi e attività economiche dà anche questo secondo effetto. Collaterale positivo, e così può definirsi.

Perché ogni bar che si apre al pubblico, ogni insegna che si illumina, ogni negozio che apre, ogni serranda che si alza crea movimento nelle nostre città e nei nostri paesi. Stimolare il commercio e la piccola imprenditoria permette di creare coesione sociale. Permette di ridare vita ad un quartiere. Permette di far sentire meno soli i cittadini e più presidiata e viva una strada.

Anche in questo sta il ritorno, non monetario ma non meno importante, di una politica fiscale favorevole all’affitto per l’impresa.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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