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Affittare velocemente casa si può: 10 regole per guadagnare di più riducendo il tempo di sfitto

by Andrea Saporetti
on Febbraio 10, 2015
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Se affittare la propria seconda casa vuol dire guadagnare, esitare troppo nell'affittarla significa sempre più spesso non solo non guadagnare, ma spendere. Più il tempo passa e più si pagano le tasse sulla casa, le spese condominiali e le spese per le eventuali ristrutturazioni senza il reddito con il quale fare fronte a tutti questi oneri. Per questo il fattore tempo è determinante per guadagnare presto, e quindi bene, dalla propria casa in affitto.

 

 

 

Come dice il celebre adagio, il tempo è denaro.

 

Nel mondo dell'affitto lo è senz'altro. Concedere il godimento di un bene immobile per ricavarne un guadagno rateale non è altro che un investimento, molto simile ad un BOT o ad una obbligazione privata, a pensarci bene. A fronte del capitale investito (da me, o da chi prima di me aveva acquistato l'appartamento) si ottiene periodicamente una "cedola" fissa, un reddito costante nel tempo.

 

Nonostante la mentalità tutta italiana, profondamente antieconomica e, se mi posso permettere, più testarda che intelligente, del "preferisco tenerlo sfitto piuttosto che fare uno sconto", sono sempre più i proprietari che stanno iniziando a considerare la seconda casa un bene di investimento.

Tanto che l'intenzione originaria fosse proprio un investimento nel mattone (non sono in fondo lontani i tempi in cui si comprava casa per rivenderla), quanto per gli immobili di cui si è divenuti proprietari per eredità e che, volente o nolente, sono oggi affare nostro, c'è un elemento che sta accelerando lo spostamento del proprietario da una visione "affettiva", di proprietà familiare della casa, ad una più logico-razionale, di gestione del proprio patrimonio immobiliare. Un elemento chiamato IMU.

 

Eh, sì. Dover pagare un bel salasso di IMU, da qualche anno a questa parte, ha indotto tanti proprietari a dover riflettere più di prima se convenga continuare ad aspettare tempi di mercato migliori per vendere casa o se sia forse il caso di adattarsi ad una forma di investimento più facile, meno rischiosa e più costante nel tempo: la locazione. Meno "speculativa", ma garanzia di ottimi ritorni nel tempo.

 

Come per la vendita, anche per l'affitto fare in fretta è diventata una priorità. Anzi, ancor di più. Perché ridurre al minimo, nel corso degli anni, il numero di mesi di mancato incasso delle pigioni mensili significa diverse migliaia di euro di differenza. E attendere sempre l'inquilino disposto a pagare 30€ in più al mese può non essere sensato, conti alla mano.

 

Fare in fretta si può. L'Ufficio Studi di Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nella locazione, ha diffuso anche per il 2014 le analisi sulle tempistiche medie di locazione di case e appartamenti da parte dlle agenzie del franchising ubicate nelle città capoluogo di regione. L'immagine mostra tempistiche medie costantemente inferiori ai 3 mesi, a prescindere dalla zona di ubicazione dell'immobile. Il tempo medio per affittare una casa si attesta sui 2,5 mesi.

2015-02 Affittare velocemente casa si può 10 regole per guadagnare di più riducendo il tempo di sfitto

Le punte massime (2,8 mesi) si registrano nelle zone di maggior pregio, dove gli immobili richiedono trattative più complesse, vista la richiesta di canoni generalmente elevati e il numero di inquilini conseguentemente più ridotto che possa far fronte a tale richiesta; ma anche nelle periferie (2,8 mesi, nuovamente), dove l'ampia disponibilità di immobili e la non sempre elevata qualità degli appartamenti disponibili richiedono un numero maggiore di visite da parte degli inquilini, per poter verificare e confrontare le proposte e valutare quella di maggiore interesse.

Particolarmente veloce risulta invece la trattativa nelle zone semicentrali, molto ambite dagli inquilini perché generalmente dotate di immobili non troppo vetusti, che risultano tendenzialmente ben collegati e spesso persino forniti di garage o posto auto; caratteristiche fondamentali nella valutazione di molti conduttori. La presenza di servizi facilmente raggiungibili (negozi e centri commerciali, scuole e ospedali, etc.) rende le zone immediatamente esterne al centro città particolarmente appetibili per chi va ad abitare in affitto in una grande città, ed agevola ad affittare più velocemente gli immobili (in media, 2,1 mesi).

 

 

Ma come può fare il proprietario a mantenere quanto più possibile contenuti i tempi necessari a trovare un inquilino per il proprio appartamento alle condizioni desiderate?

Ecco le 10 regole da rispettare per ridurre al minimo il tempo di sfitto e guadagnare di più.

 

 

1) COMINICIAMO DA UNA BUONA PRESENTAZIONE DELL'IMMOBILE SIN DALLE FOTO DELL'ANNUNCIO
Sono finiti i tempi in cui l'inquilino si adatta a quello che c'è, prendere o lasciare. L'inquilino può confrontare tanti appartamenti e lo fa, già dagli annunci visti su internet oramai. Presentare la propria casa pulita e luminosa (aprire le finestre!) lascerà una buona impressione all'inquilino già dalle foto dell'annuncio immobiliare. Se fai da solo ricordatelo, se fai tramite agenzia pretendi un buon servizio fotografico all'immobile.

 

2) LA PULIZIA DELLA CASA È UNA "CONDITIO SINE QUA NON"
A pensar male si fa peccato, ma spesso ci si azzecca. Una bella pulita a casa prima di aprire le porte alle visite degli interessati è doveroso. L'inquilino potrà anche fare uno sforzo di fantasia e immaginare quel polveroso appartamento come se fosse lindo e splendente, ma più probabilmente preferirà l'appartamento di qualcun altro.

 

3) SE L'ARREDAMENTO NON È UN VALORE AGGIUNTO, MENO È MEGLIO
L'arredamento della nonna può essere bello, ma generalmente lo è solo per la nonna. Qualcosa in meno, quando si presenta l'immobile, spesso è meglio; soprattutto se la dotazione dell'appartamento è troppo vecchio stile. Ricorda sempre: deve abitarci qualcuno che ha un proprio gusto, meglio stare dalla parte del neutrale se non si dispone di un arredamento spettacolare!

 

4) HOME STAGING, L'ARTE DI DIFENDERE IL CANONE E VELOCIZZARE L'AFFITTO
La tua casa non è l'unica casa della città dove vivi disponibile per l'affitto. Oggi l'offerta di immobili in locazione è abbondante e, in certe zone, molto qualificata: rendere più appetibile la tua rispetto a quella altrui è fondamentale per spuntare un buon prezzo e ridurre le tempistiche di sfitto. L'home staging è un investimento che si ripaga in termini di rapidità (e livello di canone) di affitto.

 

5) UNA CORRETTA VALUTAZIONE DEL CANONE È LA BASE DI UN AFFITTO VELOCE
Potresti anche essere un ottimo venditore di ghiaccioli agli eschimesi, ma sappi che dopo l'avvento di internet difficilmente si riesce a strappare cifre fuori mercato. Un canone di affitto equo rispetto al valore dell'immobile (e di quelli simili disponibili) ti porterà presto persone concretamente interessate a finalizzare la trattativa.

 

6) DISPONIBILITÀ AL CONFRONTO PER NON FARE SCAPPARE L'INQUILINO
Affittare casa è una forma di investimento, non una gara di tiro alla fune. Si deve essere disponibili a trattare: arroccarsi su posizioni preconcette farà fare lo stesso all'inquilino interessato. Una chiusura totale davanti a richieste congrue scoraggerà anche l'inquilino più interessato.

 

7) LA CASA È UN INVESTIMENTO, SERVE RAZIONALITÀ NELLA TRATTATIVA
Forse è vero, hai sudato sette camicie trent'anni fa per costruirti o comprarti quella casa. Forse è vero, tanti ricordi ti legano ad essa. Ma né il tuo sudore né il tuo legame affettivo potrà rendere il tuo bilocale anni '70 male arredato un appartamento conteso da direttori di banca e primari di chirurgia. Sii razionale nel valutare l'immobile e la cifra che puoi ottenere dallo stesso e non mentire a te stesso: la legge della domanda e dell'offerta hanno sempre la meglio.

 

8) CALCOLA IL RAPPORTO TRA COSTI E BENEFICI DELL'ATTESA
Lo dicevamo all'inizio dell'articolo: il tempo è denaro. Aspettare di vedere nuovi potenziali interessati disponibili ad accettare il tuo canone fuori mercato ha un costo, o meglio costituisce un mancato ricavo. Fatti due conti: se perdi due mesi di affitto a 500€ e strappi però da un inquilino 50€ in più al mese di canone di locazione, cosa succede? Ti senti un fenomeno dal punto di vista commerciale, ma quell'attesa te la ripagherai in venti mesi, praticamente due anni. Sei davvero sicuro che l'inquilino starà tutto quel tempo in affitto da te?

 

9) CONSIDERA I COSTI "NASCOSTI" DELLA TUA SECONDA CASA
Ripeti cento volte: "quando l'appartamento è vuoto la tassa sui rifiuti e le spese condominiali le pago io, quando ho un inquilino le paga lui". Questo deve essere un mantra. Per conformazione mentale, per retaggio culturale noi italiani siamo fatti così, vediamo la casa come un valore. Oggi una seconda casa, se non messa a reddito, è un costo, spesso molto salato. Ogni mese di sfitto è una perdita netta: vale la pena accelerare i tempi di locazione e magari rinunciare a qualcosina. Rispondi sempre a questa domanda: a fine anno ti sei almeno ripagato l'IMU? E quanto ti rimane, una volta sostenuto questo onere fiscale?

 

10) UN AGENTE IMMOBILIARE SA FARE L'AGENTE IMMOBILIARE MEGLIO DI TE
Se chi fa da sé fa per tre, chi si fa aiutare da un professionista può fare anche per nove. Rivolgersi ad un'agenzia e concederle un incarico in esclusiva farà sì che l'agente immobiliare dia la massima priorità al tuo immobile e farà il tuo esatto interesse. Per una ragione semplice: il suo interesse coinciderà esattamente con il tuo. E, scusa se mi permetto, lo farà probabilmente in maniera più preparata di te. È il suo lavoro, lo fa tutti i giorni e, se ha una clientela, probabilmente lo sta facendo bene!

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • fulvio

    Salve.sono proprietaria di un app.per due terzi con diritto di abitazione e un terzo ciascuno ai miei tre figli.io non sono più in grado di abitare da sola e vorrei affittare. Chiedo se il contratto va fatto a nome di tutti e di conseguenza anche le dichiarazioni dei redditi. Grazie

  • Gentile Fulvio, confermo l'esigenza che il contratto venga sottoscritto da tutti i proprietari e che ognuno poi dovrà scegliere il regime fiscale da applicare sui redditi che andranno proporzionalmente dichiarati.

  • Alessandra

    Salve vorrei fare i complimenti per l'ottimo articolo che ho appena letto e esporre il mio problema per avere dei consigli.
    Ho appena ereditato da mio padre un appartamento che non voglio vendere ma che non posso nemmeno permettermi di tenere chiuso. Vorrei affittarlo con contratto concordato con cedolare secca per pagare il 10% invece del 21% di tasse, ma mi è stato detto che data la situazione attuale ( sono erede legittima ma non è ancora stata fatta la successione) questo non è possibile ma dovrò pagare il 21%. è vero?
    Grazie per l'aiuto.

  • Salve Alessandra, in realtà lei può concedere in affitto l'immobile e quindi decidere di applicare la cedolare secca (l'aliquota dipende dal contratto e non dalla sua condizione personale) dal momento che ne è proprietario; quindi fatto l'atto di successione può procedere e applicare l'aliquota al 10% se il contratto è concordato e l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa.

  • Catia Mancini

    Salve, ho letto il so articolo ed ora ne so un pochino di più, posso chiederle un consiglio?
    Vorrei affittare a terzi la casa in cui vivo (prima abitazione), per poi affittare a mia volta ma vicino al posto di lavoro per evitare di fare più di 100 km al giorno.
    le volevo chiedere:
    - una volta affittato l'appartamento di mia proprietà nn posso più detrarmi gli interessi del mutuo?
    - quale sono le tasse da pagare sull'affitto dell'immobile?
    - posso poi detrarmi qualcosa e in che percentuale del canone dell'affitto della casa che io prenderei?
    - l'IMU dela mia casa una volta affittata cambierebbe?
    In pratica vorrei capire se questa cosa di avvicinarmi al lavoro senza vendere e riacquistare ma affittare è fattibile.
    Grazie le porgo i miei saluti

  • Buongiorno Catia,
    cerco di rispondere ai suoi dubbi punto per punto:
    1) effettivamente non potrà più beneficiare delle detrazioni riferite agli interessi passivi del mutuo
    2) sull'immobile di sua proprietà, che affitterà ad un conduttore, dovrà pagare per i redditi percepiti:
    > o l'IRPEF, aggiungendo il reddito da locazione al suo reddito personale (con deduzione del 5% se l'affitto sarà a contratto libero o del 5% + ulteriore 30% se con contratto concordato)
    > o, come ormai è scelta diffusa, la cedolare secca, ovvero la tassazione fissa separata sui redditi da locazione, pari al 21% del reddito (se con contratto libero) o del solo 10% (se con contratto concordato)
    3) in merito alle detrazioni c'è un ventaglio di possibilità, a seconda della situazione in cui si trova. Le consiglio di consultare questo articolo: http://www.blogaffitto.it/esperto/395-anche-gli-inquilini-guadagnano.html
    4) sull'iimmobile di sua proprietà andrà a pagare l'IMU, con aliquote da seconda casa locata; al momento invece sta pagando la TASI, calcolata con aliquota da abitazione principale
    Spero di averle chiarito un po' la situazione. Ovviamente, per una valutazione specifica il consiglio è rivolgersi al nostro esperto di zona per una consulenza. Potrà trovare l'agenzia Solo Affitti a lei più vicina nella sezione "Cerca l'esperto della tua città", nel menù in alto.
    Cordiali saluti

  • Pierluigi

    Interessante articolo!

    Io ne ho scritto uno con qualche utile consiglio per chi ha un appartamento vecchio e che non riesce ad affittare (oppure riesce a locare solo ad una cifra inferiore rispetto alla richiesta).

    Qui c'è il link:

    http://www.venetoristrutturazioni.com/ristrutturare-un-vecchio-appartamento/

  • Caro Pierluigi,
    grazie per l'apprezzamento e per l'interessante approfondimento riguardo alle piccole e grandi ristrutturazioni di casa.
    Continui a seguirci!

  • Pierluigi

    Grazie a te Andrea!

  • teresa

    Salve, vorrei esporre il mio problema e avere delle delucidazioni.
    Ho un contratto transitorio di due anni e condivido l'appartamento con altre due persone.
    il contratto è partito il 1 settembre 2013 e scadrà il 1 settembre 2015. Ora, per sopravvenuti problemi di convivenza con le mie coinquiline che rendono la mia permanenza in quella casa un fattore invalidante soprattutto a livello psicologico. io vorrei lasciare l'immobile al più presto, considerando che il contratto scade tra 5 mesi. Ho trovato, inoltre, una persona che prenderebbe la mia stanza e che quindi provvederebbe a pagare la mia parte. Posso farlo o avrò qualche impedimento?

  • Salve Teresa,
    tralasciando la validità della durata di 2 anni del contratto di locazione (il contratto transitorio può avere durata massima 18 mesi), rispondo volentieri al suo quesito.
    Può tranquillamente procedere al subentro del possibile nuovo inquilino, sempre che il proprietario acconsenta al subentro.
    Cordiali saluti

  • teresa

    Ho dimenticato di dire che il contratto ha la seguente dicitura: 'contratto di locazione di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari' pertanto il subentrante non può essere un lavoratore?

  • In questo caso, vista la precisazione, la situazione cambia radicalmente: non è possibile per un lavoratore subentrare in un contratto di locazione per studenti universitari.
    Buona serata

  • Sergio

    Concordo appieno e ne abbiamo continue conferme dai nostri ex corsisti. Dal 2010 formiamo Home Stager professionisti e le testimonianze positive abbondano :-)

  • gianni

    Complimenti per l'articolo, purtroppo non sempre seguito tra i proprietari che vogliono affittare. Io sono di Milano e purtroppo i tempi degli affitti si sono allungati perchè i proprietari mantengono i prezzi pre-crisi. Bisognerebbe fare un spechcietto in excell per fare comprendere come allungando il tempo si perdono molti canoni, tanto vale entrare sul mercato con un immobile affittabile entro il primo mese con un prezzo aggressivo ed un immobile che attiri la clientela.

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