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Affitti ancora in crescita nel 2014. Alla base la crisi delle compravendite, ma non solo

by Andrea Saporetti
on Febbraio 24, 2015
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Numeri record per l'affitto nel 2014: contratti di locazione stipulati hanno segnato un +6,09% rispetto all'anno precedente secondo FIAIP. L'origine è certamente da ricercare nella crisi delle compravendite. Finché le banche non riapriranno i rubinetti dei mutui in maniera decisa (ma lo faranno?) e le compravendite residenziali rimarranno sui livelli attuali, l'affitto rimarrà la soluzione per molte famiglie che, in altri periodi, avrebbero scelto di acquistare casa. Ma è questa l'unica ragione per il sempre più massiccio ricorso all'affitto nel nostro paese?

 

 

 

Avevamo visto già lo scorso anno su Blogaffitto che gli affitti, dal 2008 in avanti, segnano un costante (anzi, accelerato) aumento nel numero di contratti stipulati. Sempre più persone scelgono la locazione come soluzione abitativa.

 

 

Stop all'erogazione dei mutui e crisi della compravendita all'origine del boom degli affitti

 

In questo articolo avevamo mostrato come, secondo le annuali analisi del Report Urbano FIAIP gli affitti fossero registrati in continuo ed ininterrotto rialzo in Italia dal 2008 ad oggi. E se nel 2013 l'incremento era stato quello più evidente degli ultimi anni (+6,68%), quello di recente diffuso dalla Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali è assolutamente in linea: (+6,09% nel 2014 rispetto ai dodici mesi precedenti).

 

Segno che la flebile ripresa che le compravendite abitative stanno registrando non è ancora sufficiente a far rivalutare l'acquisto ai tantissimi che fino ad oggi si sono dovuti riposizionare sull'affitto, non ottenendo un mutuo per comprare casa.

 

Segni di stabile ripresa dell'economia non ci sono, domina ancora l'incertezza. E le banche non hanno certo cambiato politica di credito alle famiglie per l'acquisto della casa: mutui ancora concessi con parsimonia e per quote di valore dell'immobile piuttosto ridotte. Nonostante i prezzi abbiano accumulato sconti anche sostanziosi in questi ultimi anni, le compravendite non sono ancora pronte per ripartire a spron battuto.

Ma il successo degli affitti sta solo nella crisi della compravendita?

 

 

Anche strumenti normativi dedicati e consistenti vantaggi fiscali stimolano gli affitti

 

In realtà le locazioni godono di un momento di grande favore tra la popolazione anche per fattori che, rispetto a quelli visti sinora, potremmo considerare endogeni, ovvero riconducibili alla locazione.

 

Ritenere infatti che il boom dei contratti di affitto registrato in questi ultimi anni non sia solo il riflesso della crisi delle compravendite sarebbe una semplificazione eccessiva. Non pare essere un fenomeno transitorio, per almeno due ordini di ragione.

 

1) La locazione è nel nostro paese un fenomeno molto più ridotto, come ordine di grandezza, rispetto agli altri stati europei, come indicano recenti elaborazioni del franchising immobiliare Solo Affitti (si veda questo articolo). Tuttavia, il numero di nuovi contratti di locazione (circa un milione e mezzo ogni anno) è piuttosto costante nel tempo, immune da particolari sbalzi. In sintesi, possiamo considerare il mercato dell'affitto anticiclico rispetto a quello della compravendita ma, al contempo, più stabile e meno soggetto alla volatilità rispetto al comparto legato agli acquisti immobiliari.

 

2) A meno di stravolgimenti, negli ultimi anni è stata effettuata una graduale, ma sostanziale, riforma della normativa dedicata alle locazioni. I diversi governi che si sono succeduti hanno prima riformato (L. 431/1998) la al tempo datata normativa della locazione, introducendo forme contrattuali come quella a canone concordato che tanto successo sta avendo proprio ora. Successivamente, come abbiamo visto in un recente approfondimento, l'introduzione nel 2011 della cedolare secca per gli affitti e la progressiva rimodulazione delle aliquote ha dato un forte stimolo all'offerta di abitazioni in locazione, alla emersione del "nero" (fenomeno storicamente molto diffuso in questo mercato) e all'utilizzo delle forme contrattuali a canone agevolato.

 

 

L'analisi: aumentano i contratti di affitto, ma anche il ricorso alla cedolare secca e al canone concordato

 

Proprio questo secondo aspetto è stato studiato dall'Ufficio Studi del franchising immobiliare Solo Affitti, che ha confrontato nella tabella seguente l'andamento dei fattori esogeni appena menzionati.

 

2015-02 Affitti ancora in crescita nel 2014 Alla base la crisi delle compravendite ma non solo

 

Evidente, negli ultimi quattro anni, il progressivo aumento del numero di contratti di affitto, accompagnato dall'evoluzione costante:

 

- delle forme contrattuali: il contratto a canone concordato, o 3+2, è passato da poco più del 20% dei casi a oltre il 35% nel 2014, con picchi molto elevati nelle città dove l'accordo territoriale sia stato di recente aggiornato (pensiamo solamente a Bologna, ma anche Firenze, Torino, Roma, Genova e Venezia, come avevamo visto in un'analisi recente);

 

- delle preferenze fiscali: la cedolare secca, dall'anno della sua introduzione (2011) è passata da poco più del 50% delle preferenze all'85% dello scorso anno. Un vantaggio per i locatori di reddito imponibile medio-altro che era già notevole sin dall'introduzione, ma che – con la rimodulazione delle aliquote dedicate ai contratti agevolati (3+2 e a studenti universitari) dal 19% al 15% prima, fino all'attuale 10% - rende la locazione la tipologia di reddito con l'aliquota fiscale più generosa rispetto a qualsiasi altra forma di investimento.

 

Facile da dedurre, risulta sempre più importante il supporto delle associazioni di categoria di proprietari ed inquilini, che sempre più hanno la responsabilità di mantenere aggiornati i valori di canone degli accordi territoriali per le locazioni a canone concordato, rinnovando gli accordi esistenti e rendendoli aderenti alla realtà immobiliare che cambia. In casi specifici, come quello della città di Milano, dove l'accordo non è mai stato rinnovato e risale ormai a oltre 15 anni fa, questa responsabilità è ancora più elevata: di fatto, in una piazza così importante è del tutto inconcepibile come il contratto concordato risulti ad oggi pressoché inutilizzabile.

 

A prescindere da queste considerazioni, grazie ai vantaggi che gli strumenti normativi e la fiscalità riservano a locatore e conduttore, il trend di forte spinta delle locazioni che abbiamo visto pare destinato a durare a lungo nel nostro paese, tanto quest'anno quanto nel prossimo futuro. Quando cioè le compravendite immobiliari saranno tornate a valori più adeguati ad un mercato immobiliare sviluppato come quello del nostro paese.

 

Auspichiamo presto, ovviamente!

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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