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Affitto, quali previsioni per il 2016? I principali trend del mercato della locazione

by Andrea Saporetti
on Gennaio 26, 2016
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Che i segnali di ripresa nell’immobiliare ci siano e nel 2016 possano ulteriormente rafforzarsi lo confermano i più importanti osservatori di mercato. Le incertezze rimangono sul fronte dei prezzi, ancora destinati a ridimensionarsi. ma, grazie alla parziale riapertura dei rubinetti del credito, il numero di immobili che verranno acquistati pare destinato ad aumentare ancora. Ma cosa dobbiamo attenderci per il mercato dell’affitto?

 

Inizio anno, tempo di guardare avanti, per scrutare l’orizzonte e capire quali novità ci aspettano.

Tanto si è parlato, come ogni anno, di compravendite. Mercato chiave della nostra economia, da sempre oggetto dell’interesse degli operatori pubblici e privati, il settore immobiliare è oggetto di dibattiti e analisi quotidiane.

Compravendite: i trend previsti per il 2016 da Nomisma

Cosa si prevede per questo 2016? In estrema sintesi, vediamo gli highlights che Nomisma, una delle principali società di analisi di mercato del nostro paese, prospetta:

Prezzi ancora in calo, seppure moderato. Diminuzioni attorno al 3% in tutti i comparti del settore: -2,8% per le abitazioni, -3,4% per gli uffici e -2,6% per i negozi. Le aspettative di crescita per le quotazioni vengono rinviate al 2017.

Numero di transazioni in aumento, come già nel 2015 (crescita di circa 25 mila compravendite). Si prevede una lenta e graduale risalita delle compravendite, con il superamento della soglia di 500.000 abitazioni vendute, però, solo nel 2017. Dato che il 2015 si è chiuso presumibilmente poco al di sopra delle 440.000 operazioni di mercato nel residenziale, le aspettative di crescita non sembrano particolarmente accelerate: tassi di incremento annuali tra il 5% e il 10% nel prossimo triennio.

Mutui erogati (finalmente) in decisa crescita: +58% nel 2015, secondo le stime di Nomisma. Trend, questo, destinato a proseguire nel 2016. Pur con tassi di crescita meno elevati, lo stock di nuovi mutui che le banche concederanno si ritiene possa considerevolmente espandersi. Sempre importanti, grazie ai tassi ai minimi storici garantiti dalla BCE, le surroghe.

 

Locazione, cosa accadrà nel 2016? Ecco cosa attenderci secondo Solo Affitti

Vendite, vendite, vendite. Si parla sempre e solo di vendite, nel settore immobiliare.

Per noi di Blogaffitto la mission è una e una sola: fare luce sugli aspetti caratterizzanti, significativi, interessanti di quella parte del settore immobiliare, le locazioni, troppo spesso messi da parte. Ma importante per milioni di italiani inquilini o proprietari, così come per migliaia di agenzie immobiliari.

Vediamo quindi quali saranno, secondo il franchising immobiliare leader nel settore, Solo Affitti, le tendenze più importanti del mercato degli affitti.

 

02 Canoni di locazione1) Canoni di locazione

Ritrovata stabilità, nel 2015, per i canoni di locazione, dopo anni di costante calo, particolarmente accentuato nel 2011 (-6,0%) e nel 2012 (-4,5%) e proseguito, con una decisa attenuazione (-1,6%), nel corso del 2014.

Stabilità che, anzi, si è risolta in un leggero rimbalzo verso l’alto (+1,7%). Rimbalzo determinato – come abbiamo visto in un recente articolo di analisi su questo blog – dal recupero di valore locatizio per gli immobili di taglio dimensionale maggiore (trilocali e quadrilocali), mentre i valori degli immobili meno spaziosi (monolocali e bilocali) è rimasto del tutto stazionario.

Quali previsioni per l’andamento dei prezzi degli affitti nel 2016? Gli agenti immobiliari Solo Affitti delle principali città vedono un proseguimento della stabilità dei valori nel settore abitativo, tanto nelle zone centrali quanto in quelle più periferiche. L’assestamento di mercato, evidentemente, non pare ancora del tutto concluso.

 

02 Numero contratti2) Contratti di affitto stipulati

Dopo anni di costante crescita del numero di contratti di locazione stipulati nel nostro paese, le dimensioni del mercato dell’affitto sono ormai considerevoli in Italia: circa un milione e mezzo di nuovi contratti di affitto residenziali ogni anno, in base alle stime condotte dal franchising Solo Affitti.

Crescita che ha avuto un impatto socio-demografico non irrilevante. Secondo le rilevazioni dell’Annuario Statistico dell’ISTAT, dal 16,7% della popolazione che abitava in un immobile locato nel 2013, la percentuale è passata in solo un anno al 18,7%. Non dovrebbero esserci particolari dubbi su un’ulteriore aumento di tale percentuale, quando verranno diffuse le analoghe analisi relative al 2015 appena concluso.

Il ritorno ad un rinnovato interesse degli italiani verso l’acquisto dell’abitazione e il nuovo atteggiamento di maggiore disponibilità all’erogazione dei mutui da parte delle banche determineranno una stabilizzazione di questo trend di crescita dell’affitto. Diversi italiani, la cui intenzione era quella di comprare casa ma che negli ultimi anni si sono dovuti rivolgere all’affitto per mancanza di alternative, essendo loro impedito l’acquisto per via della stretta creditizia, torneranno – ove possibile – a cercare di comprare l’abitazione. La crescita del numero di affitti, complessivamente del +36% negli ultimi 7 anni, pare destinata a proseguire a ritmi più ridotti o a stabilizzarsi.

 

02 Tipologia contrattuale3) Tipologia contrattuale

Il contratto libero (4+4) l’ha sempre fatta da padrone nel nostro paese. Alcuni Comuni hanno mostrato nel tempo una particolare attenzione alle esigenze di abbassamento del canone di affitto a vantaggio dell’inquilino, concedendo agevolazioni fiscali al proprietario: Bologna, Firenze e Torino, ad esempio, si sono sempre distinte in questo senso, aggiornando e promuovendo i valori di canone dell’accordo territoriale per le locazioni a canone concordato (3+2).

Dal 2011 è cambiato qualcosa. L’introduzione della cedolare secca, con aliquote differenziate per i contratti 4+4 e quelli 3+2, ha suscitato un crescente interesse da parte dei locatori nei confronti della forma contrattuale a canone concordato. Due le ragioni:

Le aliquote di cedolare secca dedicate ai 3+2 sono state gradualmente ridotte: dall’iniziale 19% (troppo vicino al 21% dedicato ai contratti 4+4) si è passati al 15% prima e al solo 10% ora. Sconto fiscale che non poteva che attrarre i locatori;

• Man mano, le associazioni di categoria di proprietari ed inquilini, per non essere da “collo di bottiglia” nei confronti dei propri associati, hanno provveduto all'aggiornamento dei valori degli accordi territoriali, almeno nei Comuni principali. I più recenti sono stati Milano e Napoli, i cui accordi territoriali erano fermi da oltre 15 anni.

Ciò ha permesso di passare, nel ricorso alla forma contrattuale a canone concordato, dal 20,7% del 2011 a ben il 43,1% del 2015, secondo gli ultimi dati diffusi da Solo Affitti. Per la prima volta, nel campione di città analizzate da Solo Affitti, il canone concordato è stato preferito rispetto al contratto libero (fermo al 40,2%). Una svolta.

Un’ascesa destinata a proseguire, quella del 3+2. Non solo a causa della conferma dell’aliquota agevolata al 10% anche per il prossimo anno, che potrà gradualmente entrare nelle abitudini anche dei locatori delle città in cui l’accordo territoriale ha subito un adeguamento solo di recente (Milano e Napoli, tra tutte).

La tendenza verrà rafforzata anche grazie all’ulteriore agevolazione introdotta con la Legge di Stabilità 2016 per chi affitta con il 3+2. Come segnalato in un recente articolo dell’Esperto di Blogaffitto, infatti, dal 2016 i proprietari che affitteranno a canone concordato potranno beneficiare anche di una riduzione dell’IMU dell’immobile locato pari al 25%.

 

02 Esigenza abitativa4) Motivazione all’affitto

Che l’affitto sia affare solamente per trasfertisti o studenti universitari, oppure un affare limitato ai giovani alla prima esperienza “fuori casa” è un luogo comune.

Come abbiamo visto, i rubinetti del credito chiusi dalle banche hanno inibito l’acquisto di casa a tante famiglie negli ultimi anni, forzando alla locazione chi avrebbe avuto l’intenzione di comprare un’abitazione. Questo si è tradotto in un progressivo irrobustimento della quota di famiglie che ricorrono alla locazione come abitazione principale: 59,8% nel 2015, in aumento di quasi il 10% rispetto ad un anno fa, come emerso dalle recenti analisi sul mercato della locazione.

Con il ritorno, lento e graduale, all’acquisto dell’abitazione da parte degli italiani anche questo valore dovrebbe essere destinato a stabilizzarsi o ridursi, tornando attorno al 50%, quota registrata nei periodi in cui la compravendita risultava meno in difficoltà.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Mario

    Gentile signore vorrei sapere quanto si paga di penale per un contrato di locazione scaduto da quasi un'anno per rinovarlo. Avendo avuto problemi con l'affitevole siamo in ritardo. Mi puo date una risposta grazie.

  • Gentile Mario,
    in base al nuovo regime sanzionatorio di recente introdotto dalla Legge di Stabilità 2016, le se3rvirà avvalersi del ravvedimento operoso per l'adempimento successivo ritardato (la proroga).
    La sanzione consisterà nel pagamento dell'imposta dovuta maggiorata di 1/8 del 30% + interessi di mora (se il ravvedimento avviene entro 1 anno dal momento in cui l'imposta era dovuta) o maggiorata di 1/7 del 30% + interessi (se entro 2 anni).
    Cordiali saluti

  • stefano

    Salve dato che da poco o preso un terreno in affitto, precisamente il 15/12/2014,
    volevo sapere gentilmente se per il 2016 ci sono stati aumenti e in che percentuale.
    il mio affitto è di €. 2000,00 annui.
    Attendo se possibile una vostra risposta, colgo l'occasione per ringraziarvi.
    Saluti
    Stefano Cori

  • Buongiorno Stefano il canone potrebbe essere rivalutato annualmente se previsto da contratto e nella misura in cui avete stabilito (di solito legato agli indici Istat); forse gli aumenti di cui sente parlare sono quelli relativi alla tassazione su questo tipo di proprietà che però compete strettamente a chi ne è proprietario.

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