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Affitto, tutte le previsioni per il 2017

by Andrea Saporetti
on Gennaio 26, 2017
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Previste più transazioni di mercato nelle grandi città. Canoni abitativi stabili quasi ovunque, solo a Milano segnali di crescita.

 

Nonostante la discreta ripresa delle compravendite (+23% negli ultimi tre anni), gli operatori ritengono ancora possibile un moderato aumento del ricorso alla locazione nelle grandi città.

Anche se il mercato sembra destinato a proseguire la propria espansione, non si prevedono particolari rincari per i canoni di affitto: solo A Milano le previsioni evidenziano una prosecuzione della crescita già riscontrata nell’ultimo biennio.

 

Ancora in crescita il mercato della locazione, canoni tendenzialmente stabili

 

In molte grandi città previsti più contratti di affitto. Mercato della locazione che non risente della ripresina delle compravendite

 

Non sembra conoscere sosta il fenomeno del progressivo aumento del ricorso alla locazione nelle grandi città del nostro paese.

Le agenzie Solo Affitti delle principali città prevedono un moderato ma diffuso sviluppo del numero di contratti di locazione durante il 2017.

Crescita più o meno accelerata, ma che si ritiene dovrebbe coinvolgere tutti i principali mercati del Nord del paese, così come Roma e diversi grandi centro del Mezzogiorno.

 

Il mercato dell’affitto dovrebbe quindi proseguire quel trend di progressiva espansione che lo ha portato a oltre 1,6 milioni di contratti di locazione registrati nel 2015, in aumento di circa 250.000 unità nel giro di soli quattro anni.

Mercato dell’affitto che sicuramente non ha raggiunto il suo valore-limite.

La famiglia italiana, per ragioni storiche e culturali, ha sempre puntato all’acquisto della casa di proprietà; la tendenza è tuttavia sempre più quella ad un minore sbilanciamento tra proprietà e locazione, come avviene nel mondo anglosassone e nel resto d'Europa.

Basti ricordare che ad oggi solo il 19% della popolazione italiana è in affitto e che questo rappresenta un valore ben al di sotto della media europea di popolazione in affitto (29,9%).
Lo spazio per aumentare ancora le dimensioni del mercato della locazione ci sono tutti, quindi, e ampi.

 

Canoni stabili, la cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato calmiera i prezzi. Solo a Milano previsti aumenti

 

Dopo la stabilità delle quotazioni sul mercato dell'affitto nel 2016 (-0,2% la variazione rispetto ai canoni di locazione abitativi del 2015) il 2017 pare destinato a dare continuità a questa tendenza.

 

Tra gli agenti immobiliari del network Solo Affitti solamente a Milano prevalgono, pur moderatamente, le previsioni di aumento delle quotazioni.

Aspettative di contrazione dei canoni si registrano a Bologna, Bari e Cagliari, mentre nelle restanti piazze è il perdurare della stabilità dei canoni di affitto il sentiment più diffuso tra gli operatori di settore.

 

Eppure, se il mercato ancora “tira” e la domanda non manca, le quotazioni dovrebbero salire. Perché questo non avviene?

Tre sono le concause che caratterizzano questo trend di mercato:

 

1) Offerta di immobili in locazione

Nonostante la domanda di immobili in affitto sia elevata, anche l’offerta di immobili in locazione è abbondante.

L’invenduto, nel settore delle compravendite, è ancora abbondante e molti proprietari di casa, visto che vendere l’immobile si è rivelato in questi anni cosa non facile (e talvolta antieconomica), preferiscono mettere a reddito il proprio patrimonio immobiliare rivolgendosi all’affitto.

 

2) Redditi delle famiglie

La dinamica reddituale delle famiglie è ancora troppo ridotta per poter sostenere canoni di affitto sensibilmente più elevati di quelli attuali.

Le quotazioni di affitto nelle grandi città erano sicuramente troppo elevate fino a 7-8 anni fa, il periodo di massimo di mercato. La discesa ha reso più accessibile e adatto all’attuale situazione economica delle famiglie italiane il ricorso all’affitto.

Finché i redditi delle famiglie non cresceranno, un aumento dei canoni generalizzato difficilmente potrà verificarsi.

 

3) Fiscalità agevolata per il canone concordato

È al terzo posto, ma è sicuramente il fattore chiave che sta trattenendo la crescita dei canoni di locazione: la fiscalità.

Da quando è stata introdotta la cedolare secca, e ancor più da quando è stata fissata l’aliquota al 10% per i redditi da locazione a canone concordato assoggettati alla cedolare secca, pochi sono rimasti i proprietari che preferiscono un canone al libero mercato, più alto, perdendo la possibilità di approfittare di questa occasione.

Va detto: il governo ha vinto la scommessa. L’effetto di calmierazione dei prezzi degli affitti ci si aspettava grazie alla cedolare secca al 10% concessa al locatore disponibile ad affittare a canone concordato si sta effettivamente verificando.

Sfruttando uno strumento che già c’era (il contratto di locazione a canone concordato, di durata 3+2 anni), ma potenziandolo con una tassazione super agevolata, si sta riuscendo a portare avanti con efficacia una importante politica sociale di sostegno alle famiglie in affitto.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Vittorio

    Buongiorno !
    QUESITO : 1) Per un immobile adibito a civile abitazione identificato con un unico sub catastale, è possibile stipulare due contratti di locazione diversi per due conduttori diversi. Cioè la porzione del I piano ad uno ed il secondo piano ad un altro conduttore ?
    2) Se si, si possono stipulare entrambi con la forma di contratto concordato ?
    3) Dove si può trovare il riferimento normativo che regola la fattispecie di cui sopra ( e cioè porzioni di immobile locato a più conduttori )
    Grazie !

  • Gentile Vittorio, è possibile prevedere due contratti distinti per porzione d'immobile, in cui andrà a specificare le parti concesse magari allegando una planimetria; se stipula un contratto concordato dovrà calcolare il canone tenendo conto solo dei mq concessi in affitto in esclusiva a ciascuno dei due conduttori. Rispetto al regime fiscale, poi, specifico che deve essere lo stesso per entrambi; quindi o cedolare secca o irpef su entrambi. La legge di riferimento è la stessa 431/98 che regola le locazioni abitative, come vedrà nel modello di registrazione viene specificato se il bene è concesso per intero o solo porzione.

  • Vittorio

    Grazie per la sua risposta !

  • Roza Bratianu

    Buonasera ,la prego di aiutarmi a trovare la soluzione giusta, di affittare il mio piccolo appartamento ,situato in una localita in provincia di Terni.Essendo la seconda casa,e non potendo cambiare la residenza,vorrei ,pure, affittarla ai turisti di passaggio,visto che la casa si trova "Sul tragitto di San Francesco".La ringrazio,infinitamente!R.Bratianu

  • Gentile Roza, essendo una seconda casa come dice lei va benissimo affittarla per brevi periodi ad uso turistico, dovrà poi, sul reddito percepito, decidere se applicare irpef o cedolare secca.

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Roza,
    visto che nell'appartamento da affittare non ha la residenza e che per lei è una seconda casa che non utilizza, può affittarla ai turisti con contratto di affitto turistico. Questo contratto è adatto alla sua esigenza (affittare a turisti per un giorno o pochi giorni).
    Tra l'altro, se la durata del singolo contratto di affitto non è superiore a 30 giorni, non serve neppure registrarlo all'Agenzia delle Entrate: basta dichiarare i redditi da locazione in dichiarazione dei redditi e si può usufruire della tassazione a cedolare secca al 21%.
    Cordiali saluti

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