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Affitto, un mercato da oltre 1,6 milioni di contratti all’anno. Tutti i dati dell’Agenzia delle Entrate

by Andrea Saporetti
on Maggio 17, 2016
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Contratti di locazione, oltre 1,6 milioni quelli registrati nel 2016 dall'Agenzia delle Entrate

Nel settore immobiliare si parla sempre e solo di compravendite. Edilizia, banche, grandi investitori, agenzie immobiliari, arredamento, amministratori condominiali: tutti attentissimi ai trend di quei 450.000 italiani che comprano casa. Ma c’è una parte del settore immobiliare, spesso trascurata dagli operatori, che conta un numero di contratti stipulati ogni anno pari a quattro volte tanto: l’affitto. Finalmente qualcuno se ne sta accorgendo: l’Agenzia delle Entrate diffonde per la prima volta i dati ufficiali sulle locazioni in Italia. Ecco i principali trend di questo mercato, rimasto finora nell’ombra.

 

Sono 1.668.791 i contratti di locazione stipulati nel 2015 in Italia.
Quasi quattro volte il numero di compravendite di abitazioni verificatesi lo scorso anno (meno di 450.000, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate).

Una cifra enorme, se si pensa che il fenomeno dell’affitto, di cui pure si parla spesso in tv e sulla stampa, è da sempre rimasto ai margini delle statistiche ufficiali, considerato un mercato di secondaria importanza e, comunque, molto sfuggente per le analisi dell’amministrazione centrale dello Stato.

 

Locazione: contratti di locazione cresciuti del 16% in quattro anni. Immobili affittati cresciuti di oltre 300.000

 

Un mercato, come dicevamo, rimasto da sempre nell’ombra.
In parte gestito con il passaparola dai proprietari, a volte ancora con forme contrattuali al limite del verbale, e comunque in maniera poco strutturata. Su Blogaffitto tante volte abbiamo parlato dei famosi contratti “1 anno +1”, che da nessuna parte la legge italiana prevede, ma comunque piuttosto diffusi.
Da sempre caratterizzato, inoltre, da abbondante “nero”, sia nel ramo degli affitti turistici che per quelli di lunga durata (studenti universitari, ma non solo). E, per questo, difficilmente monitorabile e poco monitorato.
Logico che, viste queste caratteristiche, risulti tanto sfuggente alle statistiche ufficiali e possa risultare, ai più, sovradimensionato rispetto a quanto ciascuno potrebbe immaginare.

Invece, si tratta di un settore che genera 1.668.791 transazioni ogni anno, tra settore abitativo e commerciale.
E che coinvolge, nel 2015, ben 2.003.752 immobili oggetto di un nuovo contratto di locazione, tra immobili locati per intero (1.744.497) e immobili locati parzialmente (259.255), come nel caso del contratto per “posto letto”.
Il tutto, sottolineiamo, escludendo le locazioni turistiche di durata non superiore a 30 giorni (non soggette ad obbligo di registrazione) e – ovviamente – quelle in nero, che dell’obbligo di registrazione se ne infischiano.

Un mare di affitti che neppure gli operatori del settore generalmente si rendono conto di quanto sia esteso. Ma che, oltre ad avere dimensioni notevoli, è anche in forte crescita negli ultimi anni, come l’immagine mostra.

Contratto locazione affitto mercato immobili img

L’aumento del numero di contratti di locazione, in soli 4 anni (2011-2015), è del 16,9%, pari a 240.728 transazioni registrate in più. Considerevole, se si pensa al crollo nel frattempo subito dalle compravendite immobiliari.
Un aumento di contratti che corrisponde a oltre 337.957 immobili locati in più rispetto a quanto fatto nel 2011 (1.665.795).

Degli immobili locati, quanti corrispondono ad abitazioni? L’Agenzia delle Entrate fornisce anche questo dato aggregato, depurato dalle locazioni parziali (es: contratto per posto letto).
Nel 2015, rispetto ai complessivi 1.744.497 immobili locati interamente, la grande maggioranza (1.375.632, corrispondente al 78,9% del totale) corrispondono ad immobili ad uso abitativo.

L’agenzia fornisce poi una dettagliata analisi delle tipologie contrattuali:
- la maggioranza degli immobili abitativi affittati sono oggetto di un contratto non agevolato: libero 4+4, transitorio fino a 18 mesi, concordato 3+2 o transitorio per studenti universitari se stipulati in zone non ad alta tensione abitativa. Fanno parte di questa categoria (L1, nel Modello RLI) ben 1.065.560 contratti.
- consistente, anche se probabilmente non quanto la convenienza fiscale dovrebbe far ritenere, l’ammontare di immobili locati il cui contratto di locazione gode di agevolazioni fiscali (contratti concordati 3+2 o per studenti universitari fuori sede, qualora stipulati in zone ad a.t.a.). In questa categoria (L2) sono annoverati 290.044 immobili locati ad uso abitativo.
- di minore entità la categoria L3, ove sono registrati gli immobili locati soggetti ad IVA da parte di locatore impresa: 19.819 immobili appartengono a questo segmento.
- decisamente residuale la categoria L4, riferita agli immobili oggetto di leasing immobiliare (locazione finanziaria): 209 unità immobiliari.

 

Un mercato che c’era, ma non si vedeva. Perché finora non c’erano statistiche ufficiali sugli affitti

 

Anni fa si occupava di monitorare il settore il Ministero degli Interni, che lo analizzava da un punto di vista quantitativo e qualitativo.
Una competenza che però nel tempo ha abbandonato, mantenendo il focus sui soli procedimenti di sfratto: tema, in effetti, più in linea con le competenze del Ministero.

L’Agenzia delle Entrate era destinata ad assumere il posto del Ministero degli Interni nella raccolta, elaborazione e divulgazione delle informazioni sulle locazioni.
È infatti l’ente che fa capo agli Uffici territoriali del Registro, ove vengono per legge registrati i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni. Naturale pensare che tali informazioni potessero diventare dati gestiti e monitorati dall’Agenzia.

Eppure, solo nel 2016 si è giunti ad avere un quadro completo delle locazioni nel nostro paese. Un ritardo che, come pare emergere dal “Rapporto Immobiliare 2016”, è principalmente dovuto al fatto che solo dal 1° aprile 2014 le registrazioni dei contratti di locazione sono state standardizzate e rese utilizzabili in tempo reale e con modalità informatiche grazie all’introduzione del Modello RLI.
Sono quindi disponibili dati aggregati per gli anni precedenti al 2014 e completi solamente per il periodo aprile-dicembre 2014 e per l’intero 2015.

Più volte su Blogaffitto avevamo rimarcato la grave assenza di informazioni ufficiali relative ai contratti di locazione in Italia.
Il numero di contratti di locazione in Italia che avevamo fornito in questi anni, prese dalle analisi dell’Ufficio Studi Solo Affitti, erano stime. Ragionate, basate sui dati forniti nel 2011 dalla Camera dei Deputati e via via aggiornate sfruttando i tassi di variazione forniti dalla più grande associazione di categoria degli agenti immobiliari, FIAIP. Proposte sfruttando le informazioni più valide tra quelle disponibili, insomma.
L’esito delle stime di Solo Affitti può considerarsi molto soddisfacente: a posteriori, possiamo dire che ci eravamo “tenuti bassi” di 21.000 contratti di locazione. Rispetto al totale di oltre 1,6 milioni di contratti, stupisce la precisione!

Siamo tuttavia felici di poter, d’ora in avanti, avere un supporto istituzionale tanto preciso e qualificato nella conoscenza di questo mercato.
Mercato che, come Solo Affitti, affrontiamo da professionisti specializzati e che, come Blogaffitto, ogni giorno approfondiamo assieme a voi, cari lettori: inquilini, proprietari o agenti immobiliari che voi siate!

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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