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Anziani in usufrutto: la crisi spinge le vendite della nuda proprietà. Aumenti fino al 36% in un anno

by Andrea Saporetti
on Ottobre 06, 2015
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Vendere casa senza privarsi della possibilità di abitarci dentro, vita natural durante. Soluzione, la vendita della nuda proprietà con usufrutto vitalizio, che in tempi di crisi è diventata sempre più popolare tra gli anziani, soprattutto se la pensione non è sufficiente al proprio sostentamento. Vediamo, grazie ad una recente indagine di Confabitare, qualche dato su questa (ancora poco conosciuta) opportunità.

 

 

 

Capita che la pensione non sia proprio quello che ci si aspetta. A volte bisogna tirare la cinghia, quando si ha una certa età. E, se i risparmi di una vita non bastano, per i più disparati motivi (pensiamo a cose frequenti, per chi non è più un ragazzino: se si devono fare cure costose, oppure non si è più perfettamente autosufficienti e serve qualcuno come badante o assistente domiciliare, ad esempio), bisogna inventarsi qualcosa.

Sempre più diffusa una tecnica di reperimento di denaro “veloce” e che non compromette il proprio stile di vita: la vendita della nuda proprietà. Di cosa si tratta?

 

Cos’è la vendita della nuda proprietà, in parole povere

Per descriverla pensiamo prima a cosa avviene per molte famiglie quando si è un po’ più giovani.
Con i risparmi di una vita si può riuscire, piano piano, ad accumulare il capitale necessario ad acquistare casa, o almeno la quota iniziale necessaria affinché la banca conceda il mutuo, se necessario.
Una volta acquistato l’immobile, in pratica si “immobilizzano” i propri soldi in un bene patrimoniale, l’unità immobiliare acquistata. Un bene che rimarrà nelle proprie disponibilità, nel proprio patrimonio personale, per il resto della propria vita, a meno che non la si venda prima, per esigenza o per fare un affare.
Di quell’immobile si ha la proprietà (è vostro, fa parte del vostro patrimonio), l’uso (vi potete abitare e ne potete disporre a piacimento) e se ne può godere degli eventuali frutti (ad esempio, se lo affittate e ne ricavate un reddito, pur rimanendone i proprietari).

La vendita della nuda proprietà è un smobilizzare dal proprio patrimonio quel bene (un immobile, per l’appunto), ricavandone soldi rapidamente, pur non privandosene fin da subito.
Si trasferisce infatti da subito la proprietà del bene ma non, con effetto immediato, tutti gli altri diritti che generalmente ne derivano: rimangono infatti in capo al venditore/usufruttario il diritto ad utilizzare l’immobile e il diritto di godere degli eventuali benefici economici che se dovessero trarre.
Si dice, in sintesi, che con la vendita della nuda proprietà si trasferisce fin da subito la sola proprietà, ma riservandosi fino alla morte l’usufrutto dell’immobile.
Potete trovare un approfondimento della materia leggendo questo articolo di Blogaffitto, nel quale il nostro esperto di Solo Affitti chiarisce alcuni aspetti su questa non così comune operazione immobiliare.

 

Vendita della nuda proprietà e usufrutto: un esempio per capire cosa avviene

In pratica, esemplificando e immaginando che un ipotetico anziano sig. Rossi venda in nuda proprietà la propria abitazione al sig. Bianchi, accade che:
- L’usufruttuario, sig. Rossi, al momento della vendita cede l’immobile al nudo proprietario, sig. Bianchi, in cambio di una somma di denaro importante, anche se – ovviamente – consistentemente inferiore rispetto al valore di mercato del bene.
- La vendita avrà effetto di piena proprietà per il sig. Bianchi solo dopo la morte del sig. Rossi, che fino a quel (non invidiabile) momento potrà rimanere a vivere dentro la propria casa gratuitamente ed eventualmente affittarlo.
- Le spese condominiali e i costi della manutenzione dell’unità immobiliare si ripartiscono, in linea di massima, come per l’affitto: all’usufruttuario competono le spese ordinarie, al nudo proprietario quelle straordinarie.
- Le tasse e le imposte, invece, graveranno univocamente sul nostro anziano sig. Rossi fino alla fine dell’usufrutto (che, nel caso di usufrutto vitalizio, corrisponderà al decesso dell’usufruttuario stesso).

 

Quanto vale la vendita della nuda proprietà?

La domanda a questo punto sorge spontanea: ma a quanto ammonta il valore dell’immobile del sig. Rossi, che ne vende la sola nuda proprietà, rispetto al prezzo di vendita “classico” della stessa casa?
Dipende dall’età del (di solito anziano, ripetiamo) venditore in nuda proprietà, perché – non bellissimo a dirsi, ma di questo si tratta – dipende da quanto ancora rimarrà in vita.

Solo il destino, quindi, sa quando il nudo proprietario diventerà il pieno proprietario dell’unità immobiliare in oggetto. Bisogna però darsi una regola e, in questo caso, è abbastanza chiara.
Per determinare un valore di scambio “equo” esistono tabelle statistiche legate all’età dell’usufruttuario (i cosiddetti "coefficienti per l’usufrutto vitalizio", aggiornati di anno in anno dal Ministero dell’Economia e delle Finanze), che permettono di valutare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto facilmente. Ovvero: non proprio facilmente, ma esistono a questo scopo appositi calcolatori automatici (vi consigliamo quello di Altroconsumo).
Da non sottovalutare, però, come operazione: non è così semplice e, come sempre vi consigliamo su questo blog, è assolutamente opportuno rivolgersi ad un agente immobiliare, un professionista che sappia seguirvi e supportarvi in questa delicata operazione.

 

Vendita della nuda proprietà: numeri in forte crescita negli ultimi anni


10 Anziani in usufrutto la crisi spinge le vendite di nuda proprietà Aumenti fino al 36 in un annoI numeri parlano chiaro: secondo un’indagine di Confabitare, nel solo 2014 c’è stato un incremento medio del +20% della vendita di nuda proprietà nelle principali città del nostro paese.
E, per di più, in un periodo di recessione per le compravendite immobiliari “classiche” (di cui hanno rappresentato lo scorso anno ben il 9,5% del totale).
Sarà che negli ultimi anni si sta un po’ intaccando il mito secondo cui avere una casa di proprietà sia la realizzazione e lo scopo ultimo dell’esistenza di ciascun bravo italiano: ma questo aumento pare sia in primo luogo riconducibile alla difficoltà di arrivare a fine mese di sempre più famiglie di persone anziane.

Se la pensione non basta, la formula della vendita della nuda proprietà con il mantenimento del diritto di usufrutto vitalizio pare una soluzione piuttosto in voga.
In alcune città in particolare. A Bologna la crescita rilevata da Confabitare segna un +36% in un solo anno: un vero e proprio boom di questa tipologia di transazione. Seguono, nell’ordine, Roma (+33,5%), Torino (+32%), Milano (+30,9%), Firenze (+29,8%) e Genova (+28%), solo per evidenziare quelle con il tasso di crescita più elevato.
A livello regionale, la fetta più consistente di operazioni in questa formula si registra in Emilia Romagna (39%). Distanziate le altre zone: Lazio (18%), Piemonte e Lombardia (16%), Toscana (10%) e Liguria (8%) in questa graduatoria.

Ma qual è il profilo – tipo di un venditore di nuda proprietà della propria abitazione?
Come ci siamo detti, anziano, come ovvio che sia. E infatti il dato che emerge è un’età media di 75 anni.
E, naturalmente, un anziano (o una famiglia di persone anziane) con un reddito non molto elevato. 1.100€ al mese di pensione, quello risultante da questa interessante indagine. L’operazione è infatti legata alla necessità di fare fronte a spese consistenti, oppure al desiderio di lasciare liquidità ai propri figli o nipoti che abbiano esigenze urgenti di denaro immediato.
Segnalata una diminuzione degli atti di vendita di immobili in nuda proprietà tra familiari (che avvengono per motivi di successione e fiscali): la crescita è riconducibile quindi alle movimentazioni dovute ad esigenza effettiva del venditore usufruttuario.

Come sempre diamo la parola a voi: che idea vi siete fatti della vendita della nuda proprietà di un immobile? E soprattutto: è un’ipotesi che potreste pensare di sfruttare?

Vendita in nuda proprietà: opzione valida come eredità per i propri figli o nipoti?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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