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APE obbligatorio per l’affitto. Ma la certificazione energetica è davvero utile?

by Andrea Saporetti
on Aprile 15, 2014
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Per affittare un immobile è necessario, sin dall'avvio delle trattative, consegnare al potenziale inquilino l'APE. Certificato energetico che, oramai, è entrato a far parte delle abitudini di chi ha di recente gestito l'affitto del proprio immobile. Ma questo documento è davvero utile per chi si interessa ad un immobile in locazione? Una statistica di Solo Affitti ci dà qualche risposta in proposito.

Pare, dopo lunghe vicissitudini, aver trovato una sua stabilità la legislazione italiana sulla certificazione energetica. Che, soprattutto per quanto riguarda la locazione, ha conosciuto numerosi e inaspettati stravolgimenti, soprattutto durante il 2013.

Novità normative che dovevano per forza di cosa andare a chiarire e dare ordine ad una legislazione che, dal D.Lgs. 192/2005 in avanti, aveva visto le Regioni muoversi in ordine sparso e spesso in netta contraddizione, tanto tra loro quanto rispetto la normativa nazionale. Non era ad esempio pensabile che potesse ancora essere accettata la difformità di visione tra: molte Regioni in cui nulla era previsto e tutto veniva rimandato alle previsioni nazionali (abbastanza precise sugli indirizzi, poco chiare riguardo all'ambito di applicazione nella locazione); altre Regioni in cui gli obblighi erano stati fissati e la legislazione regionale era ormai consolidata (si pensi alla Lombardia e al Piemonte); altre ancora che permettevano di bypassare l'obbligo di certificazione energetica nell'affitto grazie all'autocertificazione degli immobili in classe G (è il caso della Toscana).

Ma, se fino al 2012 l'affitto era stato toccato dalla normativa sull'ACE solo "di striscio", il 2013 di novità ne ha portate, eccome! La locazione ha dovuto, in tutta fretta, iniziare a fare i conti con l'obbligatorietà di questa normativa. Vivendola, non bisogna nasconderlo, come un appesantimento e una ulteriore forma di burocrazia. Perché, si sa, le trattative di affitto sono più veloci rispetto alla compravendita immobiliare e il turnover negli immobili è decisamente più elevato: vincoli e paletti burocratici sono quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari. E l'APE (Attestato di Prestazione Energetica, nuova denominazione assunta a partire dal 2013 dall'ACE) non poteva che apparire come un inutile ostacolo ad una rapida e redditizia locazione del proprio appartamento.

Ad ogni modo, la sanzione di nullità, che il Parlamento ha imposto con la L. 3 agosto 2013, n. 90 sui contratti di locazione privi di APE allegato o carenti di clausola di dichiarazione di consegna dell'APE all'inquilino, ha fatto sì che – volenti o nolenti – i locatori abbiano dovuto confrontarsi con questa nuova esigenza. Troppo alto il rischio di vedere risolto il rapporto di locazione e – potenzialmente – vedersi richiedere da parte dell'inquilino, davanti ad un giudice, la restituzione di quanto versato come canone di affitto.

Grazie a questo passaggio dal nulla legislativo a norme estremamente stringenti, oramai la certificazione energetica è entrata nelle consuetudini del settore della locazione. Anche se nel frattempo, a seguito del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. "Destinazione Italia"), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell'avvenuta consegna all'inquilino dell'APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell'unità immobiliare. Né è più obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione in sede di registrazione all'Agenzia delle Entrate; sanzione di nullità dei contratti di affitto sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l'Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l'avvenuta consegna sul contratto di affitto.

2014-04 APE obbligatorio per l affitto Ma la certificazione energetica è davvero utileFinalmente, come dicevamo, pare che si sia trovata una certa stabilità dal punto di vista legislativo. E questo può favorire una migliore comprensione, da parte di chi si ritrova ad avere a che fare con il mondo della locazione, di quali siano gli obblighi, le tempistiche e i costi dell'APE. Ma anche e soprattutto il valore aggiunto di questo strumento.

Il franchising leader nel settore della locazione, Solo Affitti, ha condotto una statistica relativa alla classe energetica degli APE riferiti ad immobili il cui contratto di affitto sia stato intermediato da uno dei professionisti affiliati alla propria rete.

Ne è emerso un dato interessante, seppure non inaspettato. Oltre la metà (57,2%) dei contratti di affitto si riferiscono ad immobili vecchi ed energeticamente inefficienti, collocati in classe G. Rarissimi, invece, gli immobili classificati nelle categorie considerate "verdi" (A+, A, B o C): solo il 10,5% dei contratti di affitto erano accompagnati da un certificato recante una di queste classi energetiche.

Se è vero, come è vero, che sempre più il mercato della locazione, in un contesto come quello attuale di abbondante offerta di immobili, richiede appartamenti di qualità, nuovi e confortevoli, è altrettanto vero che il patrimonio immobiliare italiano è per la maggior parte vecchio e costruito senza tenere minimamente conto dei criteri di sostenibilità energetica ed ambientale. E, sugli immobili in affitto, spesso l'interesse a mantenere elevata la redditività dell'investimento da parte del proprietario confligge con l'opportunità di effettuare sull'immobile investimenti di manutenzione, ristrutturazione ordinaria e straordinaria o riqualificazione energetica. Ragionamento poco green, ma molto economy. E che fotografa la realtà del mondo della locazione.

Chiudiamo con una piccola provocazione sull'utilità dell'obbligo di APE per i contratti di affitto...

Quanti inquilini sarebbero disposti ad affittare un immobile che da un lato consenta un discreto risparmio in bolletta, ma che dall'altro richieda un canone di affitto notevolmente più elevato di quello richiesto per altri immobili simili, a causa del ricarico imposto dal proprietario per rifarsi degli interventi di efficientamento energetico posti in essere?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • sandro

    Salve, volevo saper se l'APE segue il contratto e se è indipendente nel senso che se ho affittato un immobile nel 2015 con regolare clausole nel contatto e poi consegnata l'APE all'inquilino successivamente ed ora nel 2017 vendo l'immobile ad un terzo posso usufruire della stessa certificazione APE o ne devo fare una nuova? così come se un conduttore va via e stipulo un nuovo contratto di locazione posso usare la stessa APE se non sono passati 10 anni dal rilascio della stessa ?

  • Andrea Saporetti

    Gentile Sandro,
    per usare la sua espressione, l'APE non "segue" il contratto di locazione o di compravendita, bensì "segue" l'immobile.
    In altri termini, un APE rilasciato nel 2015 relativamente all'unità immobiliare in oggetto rimane valido per i 10 anni successivi. Questo a meno che non intervengano variazioni nell'efficienza energetica dell'unità immobiliare (es: non intervengano sostituzioni della caldaia, degli infissi, interventi di cappotto termico, etc); nel qual caso, invece, l'APE deve essere rifatto sulla base delle nuove condizioni dell'unità immobiliare.
    Buona serata

  • Loretta

    I termosifoni robur possono sostituire la dichiarazione APE per affittare?

  • Gentile Loretta, deve comunque dare copia dell'Ape per l'attestazione della classe energetica del suo immobile.

  • federico

    Buonasera,
    ho in locazione transitoria un appartamento dal 2013, e solo ora mi sono accorto che è obbligatoria la certificazione energetica.
    Posso ricorrere in sanzioni? e come mi devo comportare?
    La ringrazio.
    Federico

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Federico,
    l'obbligatorietà della certificazione non è scontata: se infatti ha locato l'immobile prima di agosto 2013, tale obbligo era limitato ad una ristrettissima cerchia di regioni, che avevano anticipato l'obbligatorietà rispetto alla norma nazionale.
    Qualora invece la locazione fosse successiva una sanzione è sempre possibile, anche se è passato molto tempo ed è piuttosto difficile che possa avvenire un controllo dopo così tanto tempo.
    Le conviene in ogni caso dotare di APE il suo immobile, dato che tale certificazione rimarrà valida per 10 anni e quindi, con ogni probabilità, anche per la prossima locazione di tale immobile, quando si renderà cioè di nuovo necessario presentare tale documentazione agli inquilini interessati.
    Cordiali saluti

  • antonio

    Salve, devo affittare un appartamento che ha caldaia senza libretto questo vuol dire che l'ape invece di 10 anni durerà fino al 31 dic. 2017 , cosa accade al mento della sadenza del''ape ? devo rifarne un'altro, e quando andrò a rinnovare il contratto di fitto serve di nuovo lape visto che sara scaduto con relativa clausola sul contrato o non vale per i rinnovi essendo gia n essere ? , oppure dovrò farne un altro solo al momento di un nuovo contratto con un nuovo inquilino?

  • Salve Antonio,
    una volta scaduto l'APE non sarà necessario produrne uno nuovo fintanto che il contratto in essere sarà sempre il medesimo (e subirà dei rinnovi automatici con il medesimo inquilino).
    Una volta che il contratto in essere si interromperà e ne verrà stipulato uno nuovo (con un nuovo inquilino o anche, eventualmente, con il medesimo inquilino), la legge richiede che venga predisposto un nuovo APE.
    Cordiali saluti

  • Gianpietro

    Buongiorno ho stipulato un contratto di affitto 4+4 il 15 gennaio scorso con affitto a partire dal 01 febbraio, nel contratto è stato inserita la clausola dell'informazione sull'attestato di prestazione energetica. L'APE però è ancora in fase di redazione e mi verrà consegnato nei prossimi giorni è il contratto è stato registrato ieri. Siamo lo stesso in regola anche se l'APE riporterà una data successiva? Cosa rischiamo?

  • Buongiorno Gianpietro,
    a meno di denunce di questa mancanza da parte dell'inquilino, non dovrebbero esserci particolari problemi.
    Infatti, l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito, dato che l'APE non deve essere allegato al contratto, bensì deve solo essere presente la dichiarazione nel testo del medesimo.
    Cordiali saluti

  • Alessandro

    Buongiorno Andrea, volevo porLe due quesiti: 1) un mio cliente sta rilevando un'attività commerciale ma con un contratto di locazione ex-novo, il precedente contratto decorreva dal 2010 quando l'APE forse non era obbligatoria, per questo motivo il proprietario mi ha chiesto di farla adesso? 2) l'APE non dovrebbe essere una spesa a carico del proprietario oppure può rivalersi sull'inquilino? La ringrazio per la cortese assistenza

  • Gentile Alessandro,
    se il contratto di locazione relativo ai "muri" risale al 2010, ha ragione a sostenere che al tempo non fosse obbligatorio dotare l'immobile di ACE/APE. Ora, se il precedente contratto verrà concluso e verrà stipulato un contratto di locazione ex novo, sarà necessario dotare di APE l'unità immobiliare ove è svolta l'attività commerciale.
    Come spesa, quella dell'Attestato di Prestazione Energetica ricade in capo al proprietario.
    Cordiali saluti

  • Vincenzo

    Salve andrea,
    io sto subentrando al contratto di fitto di un locale commerciale già intestato a mia moglie e stipulato nel 2006, ma non è ancora scaduto, quindi si tratta di un subentro, volevo sapere se è obbligatoria la certificazione APE.
    grazie.

  • Buongiorno Vincenzo,
    trattandosi di subentro in contratto di locazione già in essere, non sarà necessario dotare di APE l'unità immobiliare locata
    Cordiali saluti

  • alfio

    buongiorno Andrea, approfitto della sua disponibilità per porgerle il mio quesito. da un paio di mesi ospito alcuni inquilini in un immobile di mai proprietà ma ancora non abbiamo sottoscritto il contratto per problemi miei. Nel frattempo sono venuto a conoscenza dell'obbligo di Ape e sto provvedendo all'ottenimento della certificazione. Il contratto di affitto che andrò a stipulare (che per forza dovrà riportare la data in cui gli inquilini sono entrati nell'immobile) avrà una data anteriore a quella dell'ottenimento dell'attestato. nei prossimi giorni andrò a registrare tardivamente il contratto di affitto e allegherò l'ape che mi dovrebbe arrivare a giorni. all'atto della registrazione, trovandosi la data di registrazione successiva a quella della sottoscrizione, possono fare storie? grazie

  • alfio

    grazie,anche quindi se la certificazione è successiva alla data del contratto? non converrebbe fare un documento integrativo alla data successiva all'ottenimento della certificazione, dove si dichiara di averla e poi registrare tutto insieme?grazie ancora

  • Salve,
    occorre partire dal presupposto che, in realtà, nel suo caso stiamo parlando non esattamente di una tardiva registrazione di contratto già stipulato, bensì di un contratto non esistente inizialmente e che verrà retrodatato per evitare di manifestare questa iniziale condizione.
    Se per un più accurato "occultamento" di questa situazione in precedenza non regolare ritiene possa essere utile effettuare una scrittura integrativa con l'inserimento della clausola relativa alla consegna dell'APE, con data successiva al rilascio dell'APE stesso, è una sua valutazione.
    Ricorrere ad una scrittura integrativa, naturalmente, le costerà di più del semplice inserimento della clausola APE nel tardivamente stipulato.
    Buona serata

  • Buongiorno Alfio,
    tenga presente che non sussiste più obbligo di allegare il certificato energetico (APE) al contratto di locazione, in sede di registrazione. Basta infatti segnalare sul contratto che il conduttore ha ricevuto tutte le informazioni riguardanti la prestazione energetica dell'immobile, compreso l'Attestato di Prestazione Energetica.
    Da nessuna parte comparirà invece la data di emissione del certificato energetico. Allo sportello dell'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate non le potrà quindi essere contestato alcunchè in merito all'APE, con ogni probabilità.
    Restano invece ferme le sanzioni che dovrà pagare per la tardiva registrazione del contratto di locazione.
    Cordiali saluti

  • Anna

    Buongiorno Andrea,
    ho sottoscritto un contratto di affitto a giugno 2014, il certificato APE allegato al contratto indica una classe C e la validità indicata è di anni 10.
    Problema : il proprietario non mi ha consegnato il libretto della caldaia. La caldaia è molto vecchia dovrebbe avere intorno ai 15 annni, gli infissi dell'appartamento sono vecchi di legni e chiaramente non sono a norma.
    Vorrei sapere se posso pretendere l'adeguamento degli infissi e della caldaia e a cosa vado incontro come inquilino.

  • Gentile Anna prima di firmare il contratto di locazione doveva verificare lo stato di impianti ed infissi; quindi detto questo ora può chiedere un adeguamento ma non pretenderlo. Devo dirle che in ogni caso la responsabilità rispetto al corretto funzionamento degli impianti ricade in ogni caso sul proprietario. Certo è strano pensare che con una situazione del genere la classe sia la C, magari provi a chiedere dettagli rispetto a questo.

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