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APE obbligatorio per l’affitto. Ma la certificazione energetica è davvero utile?

by Andrea Saporetti
on Aprile 15, 2014
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Per affittare un immobile è necessario, sin dall'avvio delle trattative, consegnare al potenziale inquilino l'APE. Certificato energetico che, oramai, è entrato a far parte delle abitudini di chi ha di recente gestito l'affitto del proprio immobile. Ma questo documento è davvero utile per chi si interessa ad un immobile in locazione? Una statistica di Solo Affitti ci dà qualche risposta in proposito.

Pare, dopo lunghe vicissitudini, aver trovato una sua stabilità la legislazione italiana sulla certificazione energetica. Che, soprattutto per quanto riguarda la locazione, ha conosciuto numerosi e inaspettati stravolgimenti, soprattutto durante il 2013.

Novità normative che dovevano per forza di cosa andare a chiarire e dare ordine ad una legislazione che, dal D.Lgs. 192/2005 in avanti, aveva visto le Regioni muoversi in ordine sparso e spesso in netta contraddizione, tanto tra loro quanto rispetto la normativa nazionale. Non era ad esempio pensabile che potesse ancora essere accettata la difformità di visione tra: molte Regioni in cui nulla era previsto e tutto veniva rimandato alle previsioni nazionali (abbastanza precise sugli indirizzi, poco chiare riguardo all'ambito di applicazione nella locazione); altre Regioni in cui gli obblighi erano stati fissati e la legislazione regionale era ormai consolidata (si pensi alla Lombardia e al Piemonte); altre ancora che permettevano di bypassare l'obbligo di certificazione energetica nell'affitto grazie all'autocertificazione degli immobili in classe G (è il caso della Toscana).

Ma, se fino al 2012 l'affitto era stato toccato dalla normativa sull'ACE solo "di striscio", il 2013 di novità ne ha portate, eccome! La locazione ha dovuto, in tutta fretta, iniziare a fare i conti con l'obbligatorietà di questa normativa. Vivendola, non bisogna nasconderlo, come un appesantimento e una ulteriore forma di burocrazia. Perché, si sa, le trattative di affitto sono più veloci rispetto alla compravendita immobiliare e il turnover negli immobili è decisamente più elevato: vincoli e paletti burocratici sono quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari. E l'APE (Attestato di Prestazione Energetica, nuova denominazione assunta a partire dal 2013 dall'ACE) non poteva che apparire come un inutile ostacolo ad una rapida e redditizia locazione del proprio appartamento.

Ad ogni modo, la sanzione di nullità, che il Parlamento ha imposto con la L. 3 agosto 2013, n. 90 sui contratti di locazione privi di APE allegato o carenti di clausola di dichiarazione di consegna dell'APE all'inquilino, ha fatto sì che – volenti o nolenti – i locatori abbiano dovuto confrontarsi con questa nuova esigenza. Troppo alto il rischio di vedere risolto il rapporto di locazione e – potenzialmente – vedersi richiedere da parte dell'inquilino, davanti ad un giudice, la restituzione di quanto versato come canone di affitto.

Grazie a questo passaggio dal nulla legislativo a norme estremamente stringenti, oramai la certificazione energetica è entrata nelle consuetudini del settore della locazione. Anche se nel frattempo, a seguito del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. "Destinazione Italia"), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell'avvenuta consegna all'inquilino dell'APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell'unità immobiliare. Né è più obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione in sede di registrazione all'Agenzia delle Entrate; sanzione di nullità dei contratti di affitto sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l'Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l'avvenuta consegna sul contratto di affitto.

2014-04 APE obbligatorio per l affitto Ma la certificazione energetica è davvero utileFinalmente, come dicevamo, pare che si sia trovata una certa stabilità dal punto di vista legislativo. E questo può favorire una migliore comprensione, da parte di chi si ritrova ad avere a che fare con il mondo della locazione, di quali siano gli obblighi, le tempistiche e i costi dell'APE. Ma anche e soprattutto il valore aggiunto di questo strumento.

Il franchising leader nel settore della locazione, Solo Affitti, ha condotto una statistica relativa alla classe energetica degli APE riferiti ad immobili il cui contratto di affitto sia stato intermediato da uno dei professionisti affiliati alla propria rete.

Ne è emerso un dato interessante, seppure non inaspettato. Oltre la metà (57,2%) dei contratti di affitto si riferiscono ad immobili vecchi ed energeticamente inefficienti, collocati in classe G. Rarissimi, invece, gli immobili classificati nelle categorie considerate "verdi" (A+, A, B o C): solo il 10,5% dei contratti di affitto erano accompagnati da un certificato recante una di queste classi energetiche.

Se è vero, come è vero, che sempre più il mercato della locazione, in un contesto come quello attuale di abbondante offerta di immobili, richiede appartamenti di qualità, nuovi e confortevoli, è altrettanto vero che il patrimonio immobiliare italiano è per la maggior parte vecchio e costruito senza tenere minimamente conto dei criteri di sostenibilità energetica ed ambientale. E, sugli immobili in affitto, spesso l'interesse a mantenere elevata la redditività dell'investimento da parte del proprietario confligge con l'opportunità di effettuare sull'immobile investimenti di manutenzione, ristrutturazione ordinaria e straordinaria o riqualificazione energetica. Ragionamento poco green, ma molto economy. E che fotografa la realtà del mondo della locazione.

Chiudiamo con una piccola provocazione sull'utilità dell'obbligo di APE per i contratti di affitto...

Quanti inquilini sarebbero disposti ad affittare un immobile che da un lato consenta un discreto risparmio in bolletta, ma che dall'altro richieda un canone di affitto notevolmente più elevato di quello richiesto per altri immobili simili, a causa del ricarico imposto dal proprietario per rifarsi degli interventi di efficientamento energetico posti in essere?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • andrea

    Buongiorno ho appena firmato un contratto di affito per un'appartamento, io sono il conduttore, il mio locatario non solo non mi ha fornito ape ma nemmeno il libretto caldaia, queta casa era vuota da tre anni, e non esiste piu nemmeno il vechio libretto. in conclusione vorrei sapere da lei gentilmente se il libretto caldaia spetta a me farlo compreso controllo fumi ecc, come sostiene il locatore oppure questa spesa spetta a me conduttore come invece sostiene il locatore. grazie

  • Gentile Andrea, a lei spetta la manutenzione, non il rilascio del libretto che dovrà pagare il proprietario, che ne rimarrà anche il proprietario.

  • Dalila

    Salve, una domanda da porle: nel 2013 il vecchio proprietario della mia abitazione fece l'Ape per compravendita dal 01/2013 validità 05/2013, acquistandola io a maggio. Ora quest'abitazione la voglio cedere in locazione. Le chiedo devo effettuare nuovamente l'Ape o va bene quella del vecchio proprietario? Il mio dubbio sorge sia che quella era una compravendita e questo è un affitto ma anche sulla validità visto che mi riporta fino a maggio 2013. Cosa devo fare una nuova Ape o va bene quella?
    Grazie per le delucidazioni in merito.
    Cordiali saluti
    Dalila

  • Gentile Dalila, il certificato dovrebbe avere validità di 10 anni e quindi se così è anche per il suo, allora può usare lo stesso Ape; se invece la scadenza è davvero maggio 2013 allora dovrà far rifare l'attestato.

  • Roxi

    Buongiorno sono proprietaria di un piccolo albergo dato in locazione da anni. Adesso mi serve l'Ape anche se il contratto non è nuovo ? Grazie per la risposta

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Roxi,
    se il contratto di locazione in essere è il medesimo non serve APE, se invece quello che viene stipulato è un nuovo contratto di locazione (anche con il medesimo inquilino) è necessario dotarsene.
    Cordiali saluti

  • daniela sainato

    Salve, se si affitta una stanza nell' appartamento dove si risiede è necessario avere l' ape?

  • Andrea Saporetti

    Salve,
    trattandosi di locazione di natura residenziale è senz'altro opportuno disporre dell'APE, pur trattandosi di porzione d'immobile.
    Cordiali saluti

  • giuseppe mugione

    cosa succede se l'ape viene ottenuto dopo la registrazione?
    se l'inquilino ha necessità di adattare l'impianto alle proprie esigenze e quindi averne la disponibilità prima e il proprietari registra prima per avere la garanzia del rispetto dell'accordo?

  • Gentile Giuseppe nel contratto di solito si inserisce una clausola in cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto il certificato; quindi se questo non è vero l'inquilino potrebbe poi contestare questo articolo, anche se ha firmato qualcosa di diverso. Quindi è importante che se il certificato non viene rilasciato, proprio per venire incontro alle esigenze dell'inquilino, che ci sia un accordo esplicito tra le parti su cosa inserire in contratto.

  • luigino bressan

    sono in affitto con canone di 750€ ho saputo che la classe energetica è cat.F certificato mai consegnato alla stipula del contratto e mai esposto dalla agenzia,di quanto posso chiedere di abbassare il canone? Grazie

  • Buongiorno Luigino, questo non incide direttamente; potrebbe pretendere che il certificato le venga comunque consegnato o segnalare la cosa per eventuali sanzioni al proprietario.

  • sandro

    Salve, volevo saper se l'APE segue il contratto e se è indipendente nel senso che se ho affittato un immobile nel 2015 con regolare clausole nel contatto e poi consegnata l'APE all'inquilino successivamente ed ora nel 2017 vendo l'immobile ad un terzo posso usufruire della stessa certificazione APE o ne devo fare una nuova? così come se un conduttore va via e stipulo un nuovo contratto di locazione posso usare la stessa APE se non sono passati 10 anni dal rilascio della stessa ?

  • Andrea Saporetti

    Gentile Sandro,
    per usare la sua espressione, l'APE non "segue" il contratto di locazione o di compravendita, bensì "segue" l'immobile.
    In altri termini, un APE rilasciato nel 2015 relativamente all'unità immobiliare in oggetto rimane valido per i 10 anni successivi. Questo a meno che non intervengano variazioni nell'efficienza energetica dell'unità immobiliare (es: non intervengano sostituzioni della caldaia, degli infissi, interventi di cappotto termico, etc); nel qual caso, invece, l'APE deve essere rifatto sulla base delle nuove condizioni dell'unità immobiliare.
    Buona serata

  • Loretta

    I termosifoni robur possono sostituire la dichiarazione APE per affittare?

  • Gentile Loretta, deve comunque dare copia dell'Ape per l'attestazione della classe energetica del suo immobile.

  • federico

    Buonasera,
    ho in locazione transitoria un appartamento dal 2013, e solo ora mi sono accorto che è obbligatoria la certificazione energetica.
    Posso ricorrere in sanzioni? e come mi devo comportare?
    La ringrazio.
    Federico

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Federico,
    l'obbligatorietà della certificazione non è scontata: se infatti ha locato l'immobile prima di agosto 2013, tale obbligo era limitato ad una ristrettissima cerchia di regioni, che avevano anticipato l'obbligatorietà rispetto alla norma nazionale.
    Qualora invece la locazione fosse successiva una sanzione è sempre possibile, anche se è passato molto tempo ed è piuttosto difficile che possa avvenire un controllo dopo così tanto tempo.
    Le conviene in ogni caso dotare di APE il suo immobile, dato che tale certificazione rimarrà valida per 10 anni e quindi, con ogni probabilità, anche per la prossima locazione di tale immobile, quando si renderà cioè di nuovo necessario presentare tale documentazione agli inquilini interessati.
    Cordiali saluti

  • antonio

    Salve, devo affittare un appartamento che ha caldaia senza libretto questo vuol dire che l'ape invece di 10 anni durerà fino al 31 dic. 2017 , cosa accade al mento della sadenza del''ape ? devo rifarne un'altro, e quando andrò a rinnovare il contratto di fitto serve di nuovo lape visto che sara scaduto con relativa clausola sul contrato o non vale per i rinnovi essendo gia n essere ? , oppure dovrò farne un altro solo al momento di un nuovo contratto con un nuovo inquilino?

  • Salve Antonio,
    una volta scaduto l'APE non sarà necessario produrne uno nuovo fintanto che il contratto in essere sarà sempre il medesimo (e subirà dei rinnovi automatici con il medesimo inquilino).
    Una volta che il contratto in essere si interromperà e ne verrà stipulato uno nuovo (con un nuovo inquilino o anche, eventualmente, con il medesimo inquilino), la legge richiede che venga predisposto un nuovo APE.
    Cordiali saluti

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