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Case vuote, Italia seconda in Europa. Un patrimonio immobiliare da sfruttare

by Andrea Saporetti
on Marzo 04, 2014
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La crisi immobiliare ormai perdurante porta con sé un fenomeno che prima del 2008 pareva paradossale. Tantissimi immobili costruiti da società del settore edilizio in vista di una facile e veloce collocazione sul mercato, ma che ora non sono richiesti e rimangono inutilizzati. Tante seconde case pronte per essere acquistate, ma che nessuno è oggi disposto a comprare e rimangono in offerta. Politiche sociali e incentivi all'affitto: due possibili soluzioni per un migliore utilizzo delle case che oggi il mercato non assorbe.

Si era costruito tanto. Negli ultimi 20 anni il settore edile aveva mantenuto ritmi importanti, fiducioso (anzi certo) che il trend di crescita delle vendite e dei prezzi immobiliari sarebbe stato inarrestabile.

Ma il settore immobiliare non funziona così. Prima o poi lo stop arriva e il trend rialzista lascia spazio ad una generalmente non breve fase ribassista.

Era il 2008 e ci si trovava negli Stati Uniti dei mutui subprime (che, però, al tempo venivano considerati mutui non poi così rischiosi). La crisi immobiliare, a seguito dei fallimenti delle banche Freddie Mae e Fannie Mac, specializzate nel settore mutui retail, aveva via via assunto le proporzioni di crisi di sistema e azzoppato il settore bancario e immobiliare americano. Crisi che, nel giro di 6-12 mesi, aveva poi mollato gli ormeggi ed era sbarcata nel Regno Unito prima, nel resto d'Europa poi.

Prezzi in discesa, stretta creditizia, compravendite in progressiva riduzione. Fino ad oggi, momento nel quale sempre più analisti tendono a vedere il 2014 come anno di ripresa del numero di transazioni, forse del numero di mutui, non ancora dei prezzi (ma questo può aiutare i due precedenti fattori).

Pare che le vendite di case possano ripartire, ma un dato è certo: le meno di 407.000 compravendite residenziali registrate durante il 2013 costituiscono un tonfo (ben oltre il -50%) rispetto ai valori di soli sette anni prima, quando si erano sfiorate le 870.000 transazioni (2006). Per quanto ci si possa attendere una ripresa graduale, l'assorbimento del mercato non potrà essere molto superiore alle 400.000 unità l'anno, almeno per quest'anno. Difficile poter credere che lo stock immobiliare oggi disponibile sul mercato e inutilizzato possa trovare un'adeguata collocazione.

Certo, gli incentivi al ricorso al mercato non mancano. Per le aziende del settore delle costruzioni, fiaccate da svariati anni di crisi, l'incentivo a svendere gli immobili invenduti o a trovare forme alternative alla vendita classica (come l'affitto con riscatto) per piazzarli sul mercato sono ormai alti. Raramente si aprono nuovi cantieri, occorre cercare di valorizzare l'esistente. Per i proprietari immobiliari privati, una seconda casa da tenere a disposizione costituisce ormai, sempre più spesso, un lusso difficile da permettersi. L'IMU ha segnato uno spartiacque importante per chi abbia ereditato un immobile e non desideri metterlo sul mercato, oppure per chi aveva investito sul mattone ma voleva attendere tempi con prezzi più elevati per vendere, ma anche per chi semplicemente desideri tenerla a propria disposizione per le vacanze.

Tenere un immobile vuoto ha un peso e questo dovrebbe comportare un forte incentivo alla collocazione sul mercato, al fine di un produttivo utilizzo dal punto di vista sociale e di mercato.

2014-03 Case vuote Italia seconda in Europa Un patrimonio immobiliare da sfruttareEppure, l'Italia è pur sempre al secondo posto per numero di immobili vuoti in Europa. Rispetto alle circa 11 milioni di case presenti nel nostro continente che non hanno persone al proprio interno, secondo i dati di recente divulgati da "The Guardian", soltanto la Spagna ci sopravanza in questa speciale "classifica".

Spagna che, come ben sappiamo, è il Paese tra quelli europei ad aver maggiormente risentito della bolla immobiliare in questi anni. Migliaia e migliaia di metri cubi di cemento investiti in nuove costruzioni, pensati per ricchi villeggianti nordeuropei o per i tanti spagnoli che ritenevano di poter godere di un boom economico epocale, ma che hanno dovuto confrontarsi con una pesante recessione.

E poi veniamo noi. 2,7 milioni di case vuote. Un immenso patrimonio immobiliare, in parte nuovo o semi-nuovo e quindi più adatto agli standard di richiesta delle famiglie, che non trova collocazione socialmente utile: o perché tenuto a disposizione da chi non riesce a vendere, o perché il proprietario può permettersi di pagare le imposte immobiliari gravanti su di esso senza cercare di ricavarne un guadagno.

Certo, la tassazione disincentiva la tenuta a disposizione della seconda o terza casa. Ma un sistema che incentivi e premi chi sceglie di collocare sul mercato, tanto in vendita quanto in affitto (particolarmente in questo periodo di difficoltà all'acquisto per le famiglie) permetterebbe di porre una soluzione al fenomeno dello stock immobiliare vuoto e inutilizzato, che rappresenta un vero e proprio spreco economico e sociale di fronte a oltre 4.100.000 di senzatetto a cui l'Europa deve dare una risposta.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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