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Cedolare secca al 10%: l’affitto è diventato l’investimento fiscalmente più conveniente

by Andrea Saporetti
on Aprile 01, 2014
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L'investimento nel mattone va male? Il fisco è il nemico n° 1 dei proprietari di casa? Il "Piano Casa" del Ministro Lupi, recentemente varato dal Governo, segna una svolta in questo senso. Il reddito da affitto gode dal 2014 di un'aliquota fiscale ridottissima per i contratti a canone concordato, pari al 10%. Regime fiscale, quello per il canone agevolato, più conveniente persino di quello riservato ai titoli di Stato. La locazione a canone concordato è oramai la tipologia di reddito meno tassata in Italia e, visto il basso rischio e l'interessante rendimento generato, risulta oggi più che mai una forma di investimento sicura e redditizia.

 

Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 73 del 28/03/2014 è a tutti gli effetti entrato in vigore il "Piano Casa" di recente varato dal Governo su proposta del Ministro alle Infrastrutture Maurizio Lupi.

Il Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47, recante "Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015", rappresenta il primo vero provvedimento del Governo Renzi, pur essendo già pronto prima della caduta del Governo Letta. Un provvedimento che, al di là delle indicazioni politiche che vi stanno alla base, rappresenta un pacchetto di interventi che rafforza le misure prese dai precedenti esecutivi in tema di abitazione, sostegno alla locazione e supporto alle famiglie che subiscono provvedimenti di sfratto.

Importante e molto apprezzato, però, risulta in primis un intervento dedicato alla fiscalità immobiliare: la riduzione al 10% dell'aliquota di cedolare secca per i contratti a canone concordato.

 

Cedolare secca: caratteristiche impositive e aliquote

 

Aliquota al 10% che segna un netto vantaggio rispetto al 15%, livello a cui era precedentemente fissata per gli affitti convenzionati, ovvero stipulati in conformità con quanto stabilito dalla L. 431/1998 e sulla base dei valori di canone definiti dall'accordo territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Vantaggio impositivo ancora più elevato se si pensa che, prima del D.L. 31 agosto 2013, n. 102 emanato la scorsa estate dal Governo Letta, la cedolare secca era fissata al 19% per i canoni agevolati, cosa che non permetteva di rendere fiscalmente sufficiente il vantaggio per questo genere di contratti rispetto all'aliquota stabilita per le locazioni abitative a canone libero (21%).

Se ricordiamo che la cedolare secca assorbe tutte le altre imposte gravanti sul contratto di locazione (imposta di bollo e registro in fase di prima registrazione all'Agenzia delle Entrate, ma anche imposta di registro per tutte le annualità successive durante le quali si opta per la cedolare), è evidente che il reddito da affitto per i canoni concordati abbia oggi una fiscalità molto simile a tutte le altre forme di investimento disponibili per i risparmiatori. Viene tassato alla stregua di un BOT, di un BTP o di un'obbligazione. Al momento dello stacco della cedola (che per l'affitto è rappresentata dalla somma dei canoni mensili percepiti) è sufficiente versare una percentuale fissa di rendimento allo Stato.

 

2014-04 Cedolare secca al 10 l affitto diventa l investimento fiscalmente più convenienteImposizione fiscale

 

Confrontiamo quindi la tassazione sulla locazione della casa con quella delle attività finanziarie sulle quali gli italiani investono i propri risparmi. La tabella a fianco fornisce una sintesi di massima della situazione attuale e di quella prospettica, sulla base delle più recenti dichiarazioni del Governo.

Come evidente, l'affitto a canone concordato, applicabile ai contratti di locazione a canone concordato 3+2 e a quelli a studenti universitari fuori sede, prevede un'aliquota (10%) davvero molto ridotta. Inferiore, e finalmente in maniera netta, rispetto al 21% a cui sono assoggettati i contratti di locazione con aliquota non agevolata (libero 4+4, transitorio, etc.); questo funge da stimolo all'utilizzo della forma contrattuale 3+2, che permette di calmierare i prezzi ai quali gli inquilini affittano casa. Questa operazione di riduzione dal 15% al 10%, quindi, quindi, assume un forte valore sociale nell'attuale contesto di crisi in cui tante famiglie versano.

Ma l'aliquota al 10% sugli affitti concordati per il risparmiatore risulta decisamente più competitiva persino se confrontata con quella dei titoli del debito pubblico, che scontano oggi un'imposizione al 12,5%. Le ultime dichiarazioni del Premier, Renzi, e del Sottosegretario alla Presidenza del Consiglio, Del Rio, sembrano ad ogni modo escludere un intervento del Governo sulla fiscalità riservata ai titoli di Stato.

Distanza impositiva elevata degli affitti concordati anche in relazione alle attività finanziarie diverse rispetto ai titoli del debito sovrano: sui rendimenti da obbligazioni private e da azioni di Borsa, infatti, oggi la tassazione è al 20%. Anche in questo caso, inoltre, sembrano sempre più concrete che mai le intenzioni del Governo Renzi di aumentare l'imposizione sulle attività finanziarie al 26%.

 

Rendimento

 

Ovviamente, non di sola imposizione fiscale si può valutare un investimento. Occorre considerare anche il rendimento lordo, al di là delle tasse che occorre pagare su di esso.

Anche in questo caso, la finanza non è di particolare favore per i risparmiatori, in questo momento storico. Se non si vuole attribuire al proprio portafoglio di attività un profilo di particolare rischio, i tassi di interesse ai minimi storici che la BCE sta imponendo e il ridimensionamento dello spread che grava sui titoli del debito pubblico italiani determinano un rendimento lordo dei titoli di Stato bassi come mai negli ultimi anni.

BOT a 6 mesi che rendono lo 0,504% e BTP a 10 anni che non superano quota 3,30%: i mercati finanziari non sono di manica larga, ultimamente, con gli investitori che preferiscono mantenere un livello di rischio e rendimento ridotto.

Allo stesso modo, se si passa al settore privato, sempre mantenendosi su livelli di rischio esigui: un'obbligazione bancaria a medio termine fornisce un tasso di interesse che si aggira, generalmente, sul 2,5%.

Chi si accontenta gode, recita il detto. Ma se si ha da parte qualche risparmio, comprare casa oggi (con prezzi ormai del 15%-20% inferiori rispetto a qualche anno fa) e affittarla con le dovute garanzie permette un rendimento sicuro, pari al 5% annuo circa secondo stime del franchising Solo Affitti.

E, come abbiamo visto, con un fisco mai così favorevole: vera rarità, in questo periodo!

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • davide moretti

    #davide #

    per conoscere i parametri economici entro i quali si possono stipulare i contratti a canone concordato per esempio di Roma dove ci si può rivolgere ?

  • Salve Davide,
    i valori di ciascuna zona del Comune di Roma e il testo dell'accordo territoriale per i contratti a canone concordato di Roma sono reperibili su internet, nei siti delle associazioni di categoria di proprietari o inquilini. Per Roma, ad esempio, potrà trovare l'accordo a questo link: http://www.confedilizia.it/ACCORDOTERRITORIALEROMA.htm
    Se necessita di assistenza e consulenza in fase di stipula e di adempimenti fiscali può rivolgersi ad un'agenzia specializzata: http://www.soloaffitti.it/elenco-agenzie.php
    Cordiali saluti

  • Mario

    salve, saprebbe dirmi se la riduzione dell’aliquota della cedolare secca al 10%, varrà soltanto per i contratti a canone concordato 3+2 oppure sarà valida e applicabile anche per i contratti a canone concordato 6+2?

  • Buongiorno Mario,
    certamente, la cedolare secca al 10% sarà applicabile alla tipologia contrattuale a canone concordato, sia nella forma standard 3+2 che per le eventuali maggiori durate pattuite secondo quello schema contrattuale (ad esempio, come propone, per contratti a canone agevolato di durata 6+2).
    Saluti

  • carmelo

    non sono tanto d'accordo con il post, per 2 motivi il primo è che non potete paragonare i bot o gli investimenti finanziare alle case, tante persone per comprarsi casa non hanno mai avuto una lira o un euro dallo stato, che a sua volta invece mette le mani nel prelievo sugli affitti( è SOCIO ANCHE LUI) secondo l'imu è una tassa altissima quindi da' un lato abbiamo la cedolare secca dall'altra abbiamo l'imu, con una lo stato ti agevola un 'pò con l'altra ti leva i soldi.

  • Salve Carmelo,
    ha ragione quando rileva che questi due tipi di investimento siano paragonabili solo sotto per alcuni punti di vista. L'IMU è senz'altro da tenere in considerazione, soprattutto per chi vuole fare nuovi investimenti e debba decidere se comprare titoli o se acquistare un immobile per metterlo a reddito.
    Consideri tuttavia una persona che abbia già effettuato in passato l'investimento nel mattone, acquistando una seconda casa (o l'abbia ricevuta in eredità). Questo investitore si trova a dover pagare l'IMU sulla seconda casa a disposizione, sia nel caso decida di affittarla, sia qualora la tenga per sè o la tenga sfitta.
    Per i tanti che si trovano in questa condizione, l'IMU è un fattore che non incide sulla redditività dell'investimen to: è una forma di imposizione fiscale legata alla proprietà e non al reddito che se ne trae. Per chi dunque abbia già in passato acquistato casa e ora ce l'abbia a propria disposizione, la redditività netta e lorda tra l'investimento nel mattone e quello finanziario sarà più efficacemente confrontabile.
    Grazie per l'osservazione e per la lettura!

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