Cerca

Cedolare secca, con l’aliquota al 10% per i contratti agevolati il 2014 è un anno da record

by Andrea Saporetti
on Novembre 18, 2014
Visite: 10235

Valutazione attuale: 0 / 5

Stella inattivaStella inattivaStella inattivaStella inattivaStella inattiva
 

È l'analisi dell'Ufficio Studi Solo Affitti ad evidenziarlo. Per gli affitti, il 2014 è stato l'anno della cedolare secca, regime fiscale sempre più conosciuto e apprezzato da chi ha un immobile da affittare. Perché è semplice e consente di calcolare facilmente le imposte dovute sui redditi da locazione. Ma anche perché permette un notevole risparmio rispetto al regime Irpef. Ancora maggiore da quando l'aliquota fiscale per i contratti a canone concordato e per quelli a studenti universitari è stata portata al 10%. Agevolazioni fiscali e diffusione cedolare secca: una correlazione dimostrata dal fatto che proprio nei Comuni con accordo territoriale più aggiornato si registrano i picchi maggiori nel ricorso alla cedolare.

 

 

Le cifre parlano chiaro: il 2014 è stato l'anno del vero boom per la cedolare secca.

Secondo i dati di recente diffusi dall'Ufficio Studi del franchising immobiliare Solo Affitti, leader nazionale nel settore della locazione, quello che va chiudendosi è stato l'anno di vero consolidamento e diffusione del regime fiscale di cedolare secca. Nelle città capoluogo di regione, oggetto d'indagine da parte del franchising, la percentuale di contratti intermediati dalle agenzie della rete Solo Affitti per i quali il proprietario ha optato per la cedolare secca sul reddito da locazione si aggira attorno all'87%.

 

Perché il passaggio dal 64% dello scorso anno a oltre l'85% dei contratti di locazione? Le ragioni sono almeno tre.

1)   Una prima, fisiologica, riconducibile alla sempre maggiore conoscenza e notorietà di questo strumento fiscale da parte dei locatori, che dal 2011 ad oggi hanno ormai preso confidenza con questa forma impositiva e ne hanno compreso i notevoli, evidenti vantaggi.

2)   Una seconda, di natura pratica, dovuta all'effettiva semplicità nella definizione delle imposte da pagare (il grande vantaggio di una "tassa piatta"), ma anche al fatto che con essa si possano evitare le imposte collaterali rispetto all'imposizione sui redditi Irpef. Infatti, scegliendo la cedolare secca, il locatore e il conduttore non devono versare imposta di bollo e di registro, né alla registrazione all'Agenzia delle Entrate del contratto di locazione, né in sede di rinnovo annuale.

3)   Una terza, senz'altro quella principale, di natura economica. La cedolare secca fa risparmiare il contribuente. Notevolmente. Basti pensare che, quando nel 2011 venne introdotta, era già il regime fiscale più favorevole in Europa per le locazioni, prevedendo una aliquota del 21% per i contratti non agevolati (a canone libero, transitori, turistici, completamente liberi) e una aliquota del 19% per i contratti agevolati (a canone concordato, a studenti universitari fuori sede). È evidente come già allora l'aliquota massima risultasse inferiore rispetto all'aliquota marginale (23%) del primo scaglione Irpef, quello immediatamente successivo alla no tax area.

Oggi la convenienza è diventata ancor più chiara: dopo una breve fase di abbassamento dell'aliquota del 19% al 15%, da ormai diversi mesi l'aliquota fissa da applicare ai redditi da locazione per i contratti che godono di agevolazioni fiscali è al livello del 10%. Una generosità fiscale che permette di classificare la locazione come la forma di investimento fiscalmente più vantaggiosa oggi in Italia.

 

Visto che il vantaggio fiscale conseguibile grazie alla cedolare secca è significativamente dipendente dalla tipologia contrattuale scelta dalle parti, assume un ruolo cruciale la possibilità di sfruttare le forme contrattuali che permettono di godere delle agevolazioni maggiori (cioè della cedolare secca al 10%: ci riferiamo quindi al contratto a canone concordato, 3+2, e al contratto per studenti universitari fuori sede).

Ruolo che non è tanto il governo a definire, bensì le associazioni di categoria della proprietà e degli inquilini, a livello decentrato. Sì, perché sfruttare queste forme contrattuali sarà tanto più conveniente per i cittadini quanto più aggiornati saranno i livelli di canone di affitto rispetto ai valori correnti di mercato.

Il gioco è questo: io proprietario compenso con una tassazione molto ridotta sui redditi da locazione la concessione di un canone calmierato a vantaggio del mio inquilino. Classico gioco win-win, come si direbbe, nel quale:

-   lo Stato svolge il suo ruolo di protezione sociale, sobbarcandosi costi tutto sommato ridotti a fronte di politiche abitative e sociali importanti e di una prospettiva di progressivo recupero dell'evasione fiscale, in un settore come quello degli affitti da sempre caratterizzato da abbondante nero;

-   il locatore ottiene una redditività di tutto rispetto dall'investimento fatto nel mattone, dovendosi solamente preoccupare di trovare rapidamente un inquilino e di garantirsi sull'affidabilità del medesimo;

-   l'inquilino ottiene un canone di affitto ridotto rispetto a quello disponibile sul libero mercato, sul quale peraltro il proprietario si impegna a non effettuare l'annuale aggiornamento Istat, e si libera inoltre dale odiose imposte di registro e di bollo cui generalmente dovrebbe contribuire.

 

Il sistema è perfetto. E la cedolare secca funziona. Ma sarebbe senz'altro importante che la diffusione della cedolare secca, tanto vantaggiosa soprattutto per chi è locatore di un immobile, fosse accompagnata da una altrettanto capillare diffusione delle formule contrattuali per le quali l'aliquota cedolare è al 10%: i contratti a canone concordato (i cosiddetti 3+2, assieme a quelli per studenti universitari).

Il vantaggio fiscale (10%, contro l'ordinaria aliquota del 21%) è notevole. E allora, perché non ovunque funziona il contratto agevolato?

 

L'immagine fa una disamina combinata delle percentuali di diffusione dei contratti agevolati e delle quote di contratti per i quali è stata preferita la cedolare al classico regime Irpef. Vediamo come fra le città ove il ricorso alla cedolare secca è massiccio risulti invece estremamente diversificata la situazione per quanto riguarda la forma contrattuale scelta.

2014-11 Cedolare secca con l aliquota al 10 sui contratti agevolati il 2014 è un anno da record

Ci sono città come Roma e Venezia dove l'accordo non è aggiornatissimo (2004), ma il combinato effetto di vantaggio fiscale elevato, canoni di mercato gradualmente ridottisi e presenza elevata di studenti universitari ha permesso anche alle forme contrattuali 3+2 e per studenti di affermarsi.

 

A seguire città come Bologna e Firenze, i cui accordi sono piuttosto recenti (2009 per il capoluogo toscano, recentissimo quello emiliano-romagnolo): è evidente come in questi Comuni il ricorso alla cedolare secca avvenga in maniera sistematicamente abbinata a tipologie di contratto di locazione a canone concordato o analoghe.

Simili a queste, anche Torino e Genova, i cui accordi territoriali per il canone concordato sono piuttosto recenti (rispettivamente 2013 e 2011) e, di conseguenza, funzionano bene. In queste due città il ricorso ai contratti-tipo è infatti superiore al 50% dei casi.

Non distante Bari, il cui accordo territoriale risale al 2004 e il cui ricorso a forme di contratto fiscalmente agevolate è pari al 45%.

 

Casi particolari quelli di Milano e Napoli. Se nella città partenopea l'accordo di per sé non sarebbe particolarmente datato (2004), ma evidentemente sono i canoni non adeguati al mercato locale a scoraggiare i proprietari a ricorrere ai contratti a canone concordato, il caso di Milano mostra come la diffusione della cedolare secca possa – se non accompagnata dall'intervento delle associazioni di categoria locali - non esplicare gli auspicati vantaggi sociali.

Infatti, a fronte di un ormai amplissimo ricorso alla tassazione piatta sulle locazioni (82% del totale dei contratti stipulati dalle agenzie Solo Affitti meeghine), la tipologia 3+2 e quella per studenti universitari fuori sede non viene mai scelta dalle parti.

Facile comprendere il perché: l'accordo territoriale della città di Milano è l'unico, tra le principali città italiane, a non essere mai stato aggiornato dal 1999 in avanti. Con evidenti effetti di scarsa appetibilità, dato che i valori di canone a cui le parti dovrebbero fare riferimento sono del tutto fuori mercato; le agevolazioni fiscali, pure consistenti, non potrebbero mai compensare un gap tanto elevato.

 

Pare quindi evidente una necessità, per gli enti locali delle città dove l'accordo territoriale per le locazioni a canone agevolato ai sensi della L. 431/98 sia troppo datato, di farsi promotori di adeguate iniziative di stimolo delle associazioni di categoria a sedersi attorno ad un tavolo e dare risposte ai tanti cittadini che potrebbero avvantaggiarsi da queste opportunità che la legge mette loro a disposizione.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Principali novità negli affitti a canone concordato – Nuova Convenzione 2016Principali novità negli affitti a canone concordato – Nuova Convenzione 2016
Finalmente una nuova Convenzione Nazionale Come anticipato in un recente articolo del Blog, il 25 ottobre 2016 è stata stipulata presso il...
Le 8 cose da sapere sul mercato dell’affitto nel 2016Le 8 cose da sapere sul mercato dell’affitto nel 2016
Canoni di affitto a due velocità tra nord e sud. Va forte l’abbinamento tra cedolare secca e canone concordato. In aumento chi si...
Nuove regole per gli affitti a canone concordato.Nuove regole per gli affitti a canone concordato.
Rinnovata la Convenzione Nazionale per gli affitti, in arrivo nuove regole per i contratti transitori. Nuove regole più soft sono in arrivo...
Donald Trump, da immobiliarista a presidente. Una carriera iniziata negli affittiDonald Trump, da immobiliarista a presidente. Una carriera iniziata negli affitti
Breve storia dei brillanti (ma controversi) esordi nel real estate del nuovo presidente degli Stati Uniti   Fresco di laurea, diventò a...
Affitto, la checklist del bravo agente immobiliareAffitto, la checklist del bravo agente immobiliare
Cosa significa qualità del servizio per un’agenzia immobiliare che si occupa di affitti, in 10 semplici regole   Le 10 regole d&...