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Cedolare secca dal 19% al 15%, cosa cambia per i contratti agevolati

by Andrea Saporetti
on Settembre 10, 2013
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Con il recente Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102 il Governo ha provveduto a correggere una criticità della tassazione sugli affitti emersa a seguito dell'introduzione della cedolare secca. Se prima, per la tassazione piatta sugli affitti, le aliquote molto ravvicinate tra canone libero (21%) e canone concordato (19%) rendevano univocamente conveniente rivolgersi ai canoni al libero mercato, con l'abbassamento dell'aliquota dal 19% al 15% per i contratti agevolati sottoposti a cedolare secca l'uso dei contratti a canone concordato può tornare ad essere la scelta più conveniente. Vediamo dove, quando e per chi.

Con il Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102 il Governo ha messo mano al sistema fiscale in maniera incisiva. Tra i provvedimenti adottati, significativa la riduzione dell'aliquota di cedolare secca per i contratti a canone agevolato, ovvero i cosiddetti "contratti-tipo" ed i contratti a studenti universitari fuori sede. L'aliquota della cedolare secca per i contratti concordati passa, con questo Decreto, dal precedente 19% all'attuale 15%.

Una riduzione importante, che contribuisce ad oltrepassare la distorsione che la precedente versione della cedolare secca comportava. Infatti, prima di questo provvedimento, i contratti a canone concordato subivano un'imposizione con cedolare secca (19%) inferiore di solo due punti rispetto a quella prevista per i contratti con canone al libero mercato (21%). Troppo poco per rendere conveniente la stipula dei contratti agevolati. Troppo poco soprattutto se si pensa alla valenza sociale dei contratti-tipo: si compensano a favore del proprietario, con agevolazioni fiscali, i canoni più bassi rispetto a quelli delle abitazioni affittate al mercato libero.

Con la nuova aliquota al 15% la situazione cambia: il Governo ha senz'altro ristabilito le condizioni di base per permettere ai proprietari di avere convenienza nella scelta di un canone calmierato, quello concordato, a fronte delle agevolazioni nell'imposizione fiscale a cui vengono assoggettati i redditi derivanti dall'affitto.

Però rimane un però. La convenienza dei contratti a canone agevolato dipende molto anche da un secondo fattore. Gli accordi territoriali, regolati dalla legge 431/98, devono fissare per ciascun Comune ad alta tensione abitativa le modalità di calcolo ed i valori dei canoni convenzionati, ad opera delle associazioni di categoria di inquilini e proprietari.

Le distorsioni che il Governo sta cercando di eliminare a monte, insomma, possono generarsi a valle. La mancata convenienza dei contratti a canone concordato riconducibile a cause "locali" si verifica in due casi:

1) se le associazioni di categoria stabiliscono livelli di canone che, pur con le agevolazioni previste, determinano un reddito da affitto non in linea con quello ottenibile ai valori di mercato;

2) più frequentemente, se questi accordi non sono stati aggiornati di recente dalle associazioni di categoria, risultando così legati a valori di mercato ormai superati.

L'Ufficio Studi Solo Affitti ha effettuato alcune simulazioni, per verificare l'effetto della nuova aliquota di cedolare secca al 15% sulla tassazione dei redditi da locazione. Si sono scelti canoni liberi e concordati in linea con i valori reali che si possono riscontrare nelle città di Milano, Roma, Bologna, Napoli e Catania, ipotizzando un immobile in zona semicentrale, di superficie 70 mq, non arredato.

 

2013-09 Cedolare secca al 15 Milano

2013-09 Cedolare secca al 15 Bologna

2013-09 Cedolare secca al 15 Roma

2013-09 Cedolare secca al 15 Napoli

2013-09 Cedolare secca al 15 Catania

 

È evidente che dove la vicinanza dei valori di canone concordato rispetto ai valori di mercato (come, ad esempio, nel caso di Bologna, dove l'accordo territoriale è stato rinnovato relativamente di recente: nel 2008), la nuova aliquota può essere efficace. Con l'aliquota del 15%, infatti, optare per la cedolare secca stipulando un contratto a canone concordato è conveniente quasi quanto scegliere il medesimo regime ma con canone libero. Se l'immobile ha caratteristiche tecniche e dotazioni di buon livello e dispone di un arredamento completo di ogni elemento ed in buono stato manutentivo, il canone concordato può essere la scelta più economica per il locatore.

Dove invece, come nelle altre città del campione scelto (con il caso-limite di Milano, dove l'accordo territoriale è fermo addirittura al 1999!), i canoni di mercato sono totalmente disallineati rispetto a quelli di mercato, nonostante la forte agevolazione fiscale i contratti-tipo non godono di alcuna appetibilità per il proprietario.

Con l'introduzione del regime di cedolare secca e il suo recente aggiornamento delle aliquote con forte differenziazione tra canone libero e agevolato è stato fatto il primo passo per una riforma incisiva del settore delle locazioni. Adesso è il momento che le associazioni di categoria di inquilinato e proprietà rinnovino gli accordi in tutta Italia, rendendo questo importante strumento una misura di equità sociale per gli italiani in affitto.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • sara

    gentile Andrea vorrei chiederle un chiarimento. ho affittato per la prima volta la mia casa ad aprile 2014 a canone concordato per pagare con cedolare secca al 10%. Non avendo un commercialista vorrei fare da me ma quello che non capisco è:
    1) quando devo pagare ( nel 2015 per gli 8 mesi di affitto o già avrei dovuto pagare nel 2014?)
    2) come calcolare ( basta fare il 10% degli 8 mesi? )
    aiutooo

  • Gentile Sara, entro giugno 2015 dovrà pagare il 10% degli 8 mesi + l'acconto del 2015 calcolato sull'intero anno (il 40% del 95%); secondo acconto a novembre.

  • Carmelo

    Quesito?ho in corso una locazione con scadenza feb 2015 con canone annuo di 6000 € (c. libero) mi conviene optare x cedolare secca non avendo altri redditi?
    grazie
    Cosa consiglia?

  • Buonasera Carmelo,
    tenendo conto dell'assenza di altri redditi, probabilmente con questo solo reddito da locazione finirà nella no-tax area, quindi a prima vista dovrebbe convenirle la scelta del regime IRPEF.
    Consiglio comunque un'accurata verifica dei redditi con il suo commercialista o CAF.
    Cordiali saluti

  • Giuseppe

    Buongiorno, mi chiamo Giuseppe Notturno e ho un appartamento a Napoli che vorrei affittare con contratto concordato . La mia attuale inquilina se ne andrebbe a fine luglio, in anticipo di un anno rispetto al contratto attualmente in essere e non so dove reperire informazioni a riguardo. Grazie e a presto.

  • Salve Giuseppe,
    qualora sia lei che la sua attuale inquilina siate in accordo sull'opportunità di terminare il contratto di locazione in anticipo rispetto alla sua naturale scadenza, potrete formalizzare tale accordo mediante una scrittura privata di risoluzione consensuale del contratto.
    Se desidera maggiori informazioni al riguardo o una consulenza per la stesura di tale documento le consiglio di rivolgersi all'agenzia Solo Affitti a lei più comoda a Napoli. Ne troverà i recapiti consultando la sezione "Cerca l'esperto della tua città", nel menù in alto a sinistra
    Buon proseguimento

  • Emma

    Buongiorno, le chiedo questo:
    ho un contratto per studenti fuori sede di un anno ( scade a sett. 2014) rinnovabile per un altro anno se il conduttore non da disdetta. Non avevo fatto la cedolare secca ed ora vorrei farla. Mi conviene lasciare scadere questo contratto e rifare un contratto nuovo con cedolare o inviare una raccomandata e comunicare il passaggio alla cedolare.. In questo caso devo pagare l'annualità del 2% ? Grazie anticipatamente per la risposta.

  • Gentile Emma,
    occorre innanzitutto inviare la raccomandata al conduttore indicando il passaggio al regime di cedolare secca e la conseguente futura rinuncia all'aggiornamento Istat.
    Non dovrà ovviamente pagare l'imposta di registro annuale,alla scadenza dell'annualità, essendo questa assorbita dall'imposta cedolare secca. Occorrerà però ricordarsi di comunicare all'Agenzia delle Entrate tramite compilazione del modello RLI il passaggio alla cedolare secca in riferimento al contratto di locazione in essere. Questo, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità.
    Tenga conto inoltre che, pur non obbligatorio per il primo anno di opzione per la cedolare secca, può valutare assieme al suo commercialista o CAF se sia il caso di versare l'acconto, entro il 16 novembre, sui redditi da locazione in cedolare secca per i mesi da settembre a dicembre.
    Buona giornata!

  • Colette

    Buonasera,avrei bisogno di sapere se e dove e' possibile trovare una tabella di riferimento riguardante gli affitti a canone concordato con cedolare secca a Bologna.Ovvero : volendo rinnovare contratto al mio inquilino,e avendo egli la necessita' di abbassare il costo dell' affitto,per far si che io,pero',come proprietaria ,non debba oltremodo rinunciare troppo alla mia unica attuale fonte di reddito,come devo regolarmi ? Esiste una tabella orientativa basata su mq e zona ? Grazie :)

  • Buonasera Colette,
    per poter usufruire dell'aliquota di cedolare secca al 10% per i contratti di affitto a canone concordato (da marzo 2014 il Piano Casa del Ministro Lupi ha infatti ulteriormente ridotto tale aliquota dal 15% al 10%) le basterà attenersi agli schemi di calcolo e ai valori di canone fissati per Bologna nel 2013. Troverà ogni informazione al seguente link: http://www.comune.bologna.it/casa/servizi/8:6440/
    Cordiali saluti

  • Colette

    Grazie! Gentilissimo.

  • Max

    Buon giorno Andrea , le vorrei chiedere cortesemente una delucidazione : A Bologna ho dato in affitto un'appartamento a canone concordato 3+2 dal 1° luglio 2012 e ho sempre pagato le tasse in base all'irpef ma dato che la cedolare secca sembra che la portino dal 15% al 10% se volessi farla cosa devo fare , lo comunico solo al centro contabile che mi fa la dichiarazione dei redditi o lo devo comunicare anche all'agenzia d'affitti a cui mi sono rivolto x affittare l'immobile e che tutti gli anni entro il 31 Luglio devo pagare l'imposta di registro a metà con l'inquilino. Grazie delle delucidazione che mi darà.
    Cordiali saluti
    Max

  • Gentile Max,
    occorre senz'altro contattare lo studio contabile che gestisce la sua dichiarazione dei redditi, affinchè possa segnalare in sede di denuncia dei suoi redditi 2014 l'opzione per il regime a cedolare secca.
    Inoltre, sempre tramite il suo commercialista/CAF, potrà versare (eventualmente) l'acconto sui redditi di quest'anno ai fini dell'imposta a cedolare secca.
    In via preventiva, infine, è necessario che lei (o l'agenzia immobiliare a cui si è rivolto) comunichi all'inquilino tramite lettera raccomandata la sua scelta per il regime fiscale della cedolare secca e il fatto che, di conseguenza, all'inquilino non potrà essere richiesto l'aggiornamento Istat del canone di locazione.
    Cordiali saluti

  • Susanna

    Buongiorno. La volevo informare che l'accordo territoriale a Bologna è stato rinnovato nel 2013. Spero le sia utile per rivalutare i calcoli, anche perchè l'adeguamento è stato al ribasso, con svantaggio per i proprietari! Colgo l'occasione per farle una domanda. Proprietaria di un immobile a Bologna affittato con contratto agevolato 3+2 stipulato il 1 settembre 2009 il cui 5° anno scade il 31 agosto 2014. Voglio mantenerlo alle condizioni esistenti e volevo passare alla cedolare secca (che fino ad ora non avevo adottato).

    DOMANDA:
    Sono tenuta a ricalcolare l'affitto in base ai nuovi parametri del recente accordo territoriale o posso continuare a ricevere l'affitto concordato con il contratto che rimane in essere?
    Rimango in attesa della risposta e la ringrazio per la sua attenzione.

  • Buongiorno Susanna,
    e grazie per il suggerimento. A Bologna gli aggiornamenti avvengono di frequente: mi riprometto di aggiornare i calcoli quanto prima, a favore dei lettori!
    Riguardo al suo contratto, qualora né lei, né l'inquilino procediate a disdetta, il contratto in essere continuerà a rinnovarsi automaticamente di +3 anni, alle condizioni in esso previste. Il nuovo accordo territoriale si applicherà invece in caso di contratto di locazione a canone concordato stipulato ex novo.
    Ricordi solo, per calcolare la convenienza, che da quando opterà per la cedolare secca non potrà più applicare gli eventuali aggiornamenti Istat al canone di locazione.
    Cordiali saluti

  • Yuri

    Buongiorno,
    m chiamo Yuri Rossini,
    volevo chiederle se è possibile affittare un piccolo appartamento di 57 metri quadrati a canone concordato in un piccolo comune di campagna (Montescudo), in provincia di Rimini, e usufruire della cedolare secca al 15%, perché ho letto da qualche parte che è necessaria l'alta densità abitativa, in questo caso tutte le abitazioni delle periferie sarebbero tagliate fuori.
    Grazie per il tempo che vorrà dedicarmi,

    Yuri Rossini

  • Salve Yuri,
    la stipula di contratti concordati è ovunque possibile, seguendo il metodo di calcolo del Comune ad alta densità abitativa più vicino e simile al suo. Nel riminese, ad esempio, risultano ad alta tensione abitativa Rimini, Riccione e Cattolica.
    Tenga tuttavia presente che, in Comuni come il suo, che non risultano inseriti nell'elenco redatto dall'Agenzia delle Entrate, non sarà possibile usufruire delle agevolazioni fiscali, e quindi - come chiede - della cedolare secca al 15%.
    Cordiali saluti

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