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Cedolare secca, opzione preferita da chi affitta più immobili

by Andrea Saporetti
on Giugno 18, 2013
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L'analisi di recente effettuata dal Ministero dell'Economia e delle Finanze conferma che un regime impositivo come la cedolare secca è fondamentale se si vuole attrarre verso l'affitto i proprietari di più unità immobiliari. In assenza della flat tax sulle locazioni, la loro scelta rischierebbe di spostarsi sul guadagno da realizzo: meno immobili disponibili in affitto sul mercato, prezzi più alti per gli inquilini. In epoca di riflessione sulla fiscalità del settore immobiliare la domanda è: quale politica abitativa potrebbe prescindere dalla cedolare secca sugli affitti, oggi?

 

Sono di recente state rese disponibili le analisi del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell'Economia e delle Finanze sui dati delle dichiarazioni dei redditi 730/2012. I redditi analizzati, quelli percepiti dai contribuenti nell'anno 2011, sono i primi per i quali poteva essere espressa la preferenza per il regime fiscale a cedolare secca da parte dei proprietari di immobili affittati.

Regime fiscale separato rispetto al reddito da lavoro e ai redditi di diversa natura percepiti. Nessuna deduzione da applicare al canone annuo ai fini del calcolo della base imponibile. Due aliquote fisse a cui assoggettare l'imponibile, diverse per i contratti a canone libero (21%) e per quelli a canone concordato (19%). Queste le tre principali caratteristiche della flat tax all'italiana.

2013-06 Cedolare secca opzione preferita da chi affitta più immobiliChe sarebbe stata una misura apprezzata dai proprietari di più immobili, magari abituati a doversi confrontare con aliquote Irpef tendenti al 41% o 43%, c'era da aspettarselo. Le analisi del Ministero confermano questa ipotesi e ci dicono alcune importanti cose sui contribuenti che hanno scelto la cedolare secca fin dalla sua introduzione.

1) Numero di contribuenti per scaglione. Rispetto alla ripartizione classica dei contribuenti italiani, decisamente sbilanciata verso le aliquote marginali inferiori, la ripartizione è senz'altro più sbilanciata verso i redditi medio-alti. La cedolare secca è un'opzione ormai irrinunciabile per chi dichiara ai fini Irpef oltre 28.000€ all'anno. Infatti, se il regime Irpef può ancora essere valutabile a chi assoggetta i propri redditi all'aliquota del 27%, per chi versa il 38% già non c'è più storia.

2) Imponibile medio per singolo contribuente. All'aumentare del reddito, aumenta anche l'imponibile medio assoggettato a cedolare secca. Questo sta a significare che i contribuenti che hanno optato per la cedolare secca generalmente dispongono di diversi immobili affittati. Si tratta dei cosiddetti "multiproprietari", assolutamente attratti da questo modello impositivo loro disponibile dal 2011 in avanti. Se ipotizziamo costante tra gli scaglioni il canone medio annuo percepito dalla locazione degli immobili, la differenza la fa unicamente il numero di immobili messi in affitto con opzione espressa per la cedolare. Risulta un rapporto tra i contribuenti dello scaglione più basso (23%) e quelli dello scaglione più alto (43%) di 1 unità immobiliare affittata contro 6.

In tempo di ricerca disperata di risorse al fine di evitare l'aumento dell'IVA al 22% e di abolire l'IMU sulla prima casa, è inevitabile che qualcuno faccia le pulci alla cedolare secca, puntando il dito contro la scarsa emersione del nero che la cedolare ha portato con sé. Ma era sensato credere che il fisco avrebbe ottenuto emersione del nero nel mondo degli affitti grazie ad una tassazione più favorevole? Sono i controlli quelli che fanno emergere il nero, siamo sinceri.

Con questo non sto affatto dicendo che la cedolare secca non serva, anzi! Serve ad altro, probabilmente molto più importante. La cedolare secca, come abbiamo visto, rende conveniente mettere in affitto gli immobili di proprietà a chi ne ha molti, evitando che preferiscano trarre reddito dall'investimento fatto grazie alla vendita con speculazione sul rialzo del prezzo di vendita. Ne deriva un aumento dell'offerta di immobili in affitto necessario per poter mantenere contenuti i canoni di locazione nel nostro Paese. Si agevolano in questo modo, indirettamente ma in maniera sostanziale, le tantissime giovani famiglie che hanno necessità di prendere in affitto un appartamento perché non possono accedere al mutuo.

Se la casa è un bene primario e lo Stato deve promuovere politiche abitative a favore di chi non si può permettere una casa di proprietà, come si può prescindere da uno strumento vantaggioso come la cedolare secca?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • francesco

    Buongiorno, purtroppo non riesco a trovare riposta ad un quesito: sarei intenzionato ad avvalermi del regime della cedolare secca per l'affitto inferiore ai 30 giorni di 3 unità abitative (case vacanze) ma no capisco se un proprietario possa avvalersi del suddetto regime per massimo una unità abitativa e 3 pertinenze oppure se non ci sia limite.

    Grazie in anticipo

  • Buongiorno Francesco,
    non si preoccupi: nessun limite all'utilizzo del regime cedolare secca per la locazione di più immobili, a prescindere dalla durata della locazione.
    Il dubbio potrebbe esserle sorto in riferimento alla registrazione telematica dei contratti di registrazione: al tempo dell'entrata in vigore del regime a cedolare secca alcuni software di registrazione telematica potevano essere utilizzati solo in caso di particolari requisiti della locazione, simili a quelli che ha descritto.
    Cordiali saluti

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