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Cedolare secca, sono sempre di più i proprietari a basso reddito a sceglierla per l’affitto

by Andrea Saporetti
on Aprile 30, 2015
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Che la crescita della cedolare secca e del numero di contratti di affitto in Italia siano fenomeni tra loro correlati è ormai chiaro. La cedolare, unitamente alla crisi delle compravendite, incentiva sempre più proprietari a scegliere l'affitto, così come i proprietari che scelgono di affittare la propria seconda casa quasi lo fanno con l'opzione per la cedolare secca su quel reddito. Uno studio del Sole 24 Ore evidenzia come, se la cedolare aveva subito fatto breccia tra i proprietari più facoltosi, sempre più risulti essere la soluzione fiscale preferita anche dai proprietari con fascia di reddito inferiore.

 

 

 

Se la cedolare secca era partita timidamente, nel 2011, e aveva convinto sin da subito -per la forte convenienza fiscale- i proprietari ad alto reddito, oggi il fenomeno è oramai generalizzato.

 

Naturale, infatti, per chi in precedenza si vedeva tassare i canoni di locazione al 41% o 43%, a seconda che tali redditi fossero da sommare ad una base imponibile già superiore a 55 mila o 75 mila euro, che venisse apprezzata una forma di tassazione fissa sui redditi da locazione, con aliquota che al tempo era determinata al 19% o al 21% a seconda della tipologia contrattuale.

Ma i dati di recente elaborati dal Sole 24 Ore sulle dichiarazioni dei redditi 2014 dei contribuenti italiani (quindi, sui redditi percepiti nel 2013) dicono altro.

 

L'analisi del proprietario che affitta in cedolare secca, con ripartizione per reddito imponibile

 

Ricordiamo innanzitutto come il 2013 sia stato l'anno di adeguamento della cedolare secca alle richieste degli operatori di mercato. Infatti, sino ad allora si era insistentemente segnalato al legislatore la chiarissima stortura legata alle aliquote troppo ravvicinate, nella cedolare secca come inizialmente studiata. Con l'aliquota dedicata ai contratti a canone concordato (contratti 3+2 e contratti a studenti universitari fuori sede) di soli due punti percentuali inferiore a quella prevista per i contratti liberi, infatti, la convenienza fiscale del locatore a concedere l'immobile a canone agevolato al conduttore non si verificava praticamente mai. Per questo, la riduzione dal 19% al 15% dell'aliquota di cedolare secca per i concordati nel 2013. Naturale che, proprio in ragione di ciò, molte più persone di prima (e con redditi anche non così elevati) abbiano da quest'anno iniziato a trovare più vantaggiosa l'opzione per la cedolare secca, anche e soprattutto se legata al contratto a canone concordato.

 

2015-04 Cedolare secca sono sempre di più i proprietari a basso reddito a sceglierla per l affitto

 

Ecco dunque che, come mostra la tabella, ben 1 proprietario su 3 tra quelli che hanno optato per la cedolare secca nel 2013 ricade nei primi due scaglioni IRPEF (quello tassato al 23%, fino a 15 mila euro di imponibile, e quello tassato al 27%, tra 15 mila e 28 mila euro da dichiarare all'erario). Pur essendo i primi due scaglioni quelli ove la fetta principale dei contribuenti italiani si va a collocare, non si tratterà probabilmente delle fasce di reddito all'interno delle quali ricadrà la maggioranza dei proprietari di seconde case. Lo sconto fiscale sulle locazioni deve aver tuttavia suscitato una forte attrattiva, per aver spinto una quota così significativa di proprietari già soggetti ad aliquote IRPEF non elevate ad optare per il regime della cedolare. Sono 231.022 i locatori soggetti al 27% sul reddito imponibile e 142.823 i locatori soggetti all'aliquota marginale del 23% ad aver preferito la tassazione separata e piatta sull'affitto di una seconda casa. E –va segnalato– è proprio in queste due fasce di reddito che si manifestano i tassi di crescita maggiori: dal 2011 al 2013 la variazione è stata del +331% per i proprietari del primo scaglione, del +204% per quelli del secondo.

 

Crescite che, seppure di minori proporzioni, sono generalizzate e coinvolgono anche le fasce di reddito di chi parte da un imponibile più elevato. Contribuenti, questi ultimi, che per la maggior parte già in passato avevano scelto il regime opzionale della cedolare, dato che l'IRPEF abbatteva fortemente i loro redditi da locazione. Evidentemente, però, la cedolare sta man mano riuscendo a convincere anche gli ultimi indecisi, così come coloro che erano inizialmente scettici o semplicemente poco informati su questa innovativa e vantaggiosa opportunità. È così che l'incremento nel ricorso alla flat tax sugli affitti ha coinvolto anche i proprietari con imponibile tra 28 e 55 mila euro (+103% il numero di proprietari che scelgono la cedolare, in due anni), quelli con imponibile tra 55 e 75 mila euro (+61%) e quelli con oltre 75 mila euro di imponibile dichiarato (+45%). Una crescita generalizzata, dunque, seppure maggiormente concentrata tra i locatori che guadagnano redditi medio-bassi, complessivamente a pari ad un +117%. Il numero di proprietari che ha scelto la cedolare secca in Italia tocca quindi, nel 2013, quota 1.048.299.

 

Dati destinati a salire ulteriormente nelle analisi future sui 730/2015 (dedicate cioè ai redditi percepiti dai contribuenti nel 2014). A sostenerlo è il franchising immobiliare Solo Affitti, che di recente ha diffuso proprie analisi riferite all'ultimo anno. Il network immobiliare ha infatti stimato un balzo in avanti dei proprietari nel ricorso alla cedolare secca, dal 2013 al 2014, notevole: si è passati infatti, dal 64% dei contratti di locazione stipulati con cedolare secca nel 2013 a ben l'85% del totale delle locazioni gestite dagli agenti immobiliari della rete Solo Affitti nel 2014. Questo grazie anche e soprattutto all'ulteriore abbassamento, intervenuto proprio nel 2014, dell'aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato dal 15% al 10%. Una tabella sintetica di questo trend era stata proposta in un recente articolo di questo blog.

 

 

Per quali proprietari conviene di più l'IRPEF rispetto alla cedolare secca oggi?

 

Domanda da porsi, dato che ormai, soprattutto quando è possibile usufruire dell'aliquota agevolata al 10%, l'imposizione separata sulle locazioni è decisamente più ridotta dell'aliquota IRPEF del primo scaglione (23%). La risposta è: ben pochi proprietari, a dire il vero. Probabilmente, nessuno che si trovi ad avere un reddito imponibile di partenza molto elevato. Tra chi invece faccia parte dei primi due-tre scaglioni IRPEF, poche e ben determinate sono le casistiche di maggiore convenienza della tassazione ordinaria rispetto a quella a cedolare secca per i redditi da locazione.

 

• Chi, ad esempio, possa avvantaggiarsi di cospicui vantaggi nell'accesso a servizi pubblici il cui corrispettivo sia determinato mediante reddito ISEE (es: rette dell'asilo, etc.). Per la determinazione di questo indicatore, infatti, il reddito da locazione non beneficia della cedolare, anzi: la deduzione forfetaria del 5% (ottenibile con l'assoggettamento del reddito a IRPEF con qualsiasi contratto di affitto) e dell'ulteriore deduzione del 30% sul restante 95% (conseguibile in caso di ricorso al regime IRPEF in presenza di contratto a canone concordato) sono entrambe valevoli nella determinazione del reddito ai fini ISEE, mentre non lo sono se si è optato per la cedolare secca.

 

• Inoltre, chi disponga di detrazioni importanti (ad esempio, bonus fiscali legati a interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica) potrebbe rischiare di pagare più tasse, scegliendo di pagare la cedolare secca per l'affitto senza avere però un reddito imponibile capiente per sfruttare interamente tutte le detrazioni fiscali disponibili.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Carmen

    Salve,
    io e il mio fidanzato stiamo per prendere in affitto un immobile, di recente, la proprietaria di casa ci ha proposto di stipulare il contratto a canone concordato al 10% sulla cedolare secca, che verrebbe redatto da un caf cisl e per il quale, in base a quanto lei sostiene, bisogna pagare 140 euro da dividere in 3. Ma con la cedolare secca non si azzerano i costi di registrazione, e se quell'importo fosse dovuto per il servizio prestato dal caf, spetterebbe anche a noi inquilini pagarlo?

  • Salve Carmen,
    la cedolare secca assorbe sia l'imposta di registro che l'imposta di bollo, quindi i 140€ sono senz'altro dovuti alle spese del CAF.
    Se desidera evitare questi costi può anche fare il contratto in autonomia, assieme al proprietario. Qualora invece si avvalga del CAF per la stesura e registrazione del contratto è opportuno accordarvi tra voi sulla più equa ripartizione; probabilmente risulterebbe più corretto dividere al 50% tra la proprietà e gli inquilini il costo per la pratica.
    Cordiali saluti

  • Carmen

    Grazie mille Andrea per la celere risposta.
    Buona serata!

  • Mirko

    Salve Andrea.
    anche io ho lo stesso problema. Per non rivolgermi ad un CAF e pagare le spese, in che modo posso stipulare in autonomia un contratto a canone agevolato data la difficoltà nel reperire la tabella con le fasce di oscillazione per determinare il canone di locazione da applicare? Ho provato a cercare sul web, anche sul sito dell'agenzia delle entrate, ma nulla di fatto. Esiste un altro ente preposto a fornire questo tipo di servizio a costo zero, o un sito internet sul quale posso fare affidamento per scaricare l'apposito modulo?
    La ringrazio

  • Buonasera Mirko,
    se l'accordo territoriale è stato stipulato nel suo Comune ma non è stato messo a disposizione su internet, può provare a chiederne il testo al Comune, dove dovrebbe essere stato depositato.
    Inoltre, le associazioni di categoria potrebbero nm richiederle alcun compenso per farle vedere e prendere copia dell'accordo di cui sono firmatarie, se a fare il calcolo del canone e a gestire gli adempimenti contrattuali e di registrazione all'Agenzia delle Entrate fosse lei, autonomamente.
    Cordiali saluti

  • Jasmine

    Buonasera Andrea,
    Vorrei porle una domanda urgente se può aiutarmi ... Sto per prendere in affitto un appartamento dv la proprietaria vuole fare contratto a cedolare secca, diventerei intestataria di quest'ultimo . La mia residenza attuale è con mio padre in quanto usufruisco della legge Bersani per l'assicurazione auto e vorrei mantenerla.
    Quindi vorrei sapere se, una volta stipulato il contratto d'affitto devo trasferire la mia residenza o meno, quali sn gli obblighi? E ancora, potrò scaricare qualcosa tramite modulo 730 , avendo lo stipendio annuale 24000? Grazie dell attenzione!

  • Buongiorno Jasmine,
    non c'è un obbligo in merito all'ottenimento della residenza. Potrebbe al più esserle richiesto dal proprietario, se il Comune prevedesse aliquote agevolate IMU per gli immobili locati
    Oltre ai servizi del Comune, la valutazione coinvolge l'aspetto economico: il trasferimento senza prendere la residenza nell'immobile oggetto di affitto non le assicura le detrazioni sulla locazione, dato che quella non risulterebbe la sua abitazione principale.
    Cordiali saluti

  • gianluca

    Salve Andrea,
    avrei bisogno di un consiglio questa e' la mia situazione:
    sono comproprietario al 50% con mia moglie (da cui mi sono appena separato maggio 2015) di un immobile che ho deciso di affitare da settembre 2015 al canone mensile di 700 euro(8400 euro annuali). La mia ex non lavora e gli verso un assegno di mantenimento di 200 euro mensili(2400 euro annuali).
    Il mio reddito annuo e' di 25000 euro ( senza aver dedotto il suo mantenimento) ed inoltre sull'immobile vi e' aperto un rimborso di ristrutturazione edilizia per un totale di 22000 euro quindi 1100 euro ogni anno per 10 anni nel 730( a luglio 2015 prendero la prima rata delle 10 previste).
    La mia domanda e' questa:
    Mi conviene optare per la cedolare secca?
    Devo cointestare il contratto di affitto a me e la mia ex ?
    La mia ex per quale regime dovrebbe optare?
    Grazie anticipatamente

  • Salve Gianluca,
    nonostante la completezza di informazioni, ne manca almeno una sostanziale: contratto di affitto a canone libero o concordato, se in comune ad alta densità abitativa? Varia infatti l'aliquota di cedolare secca: 21% contro 10%.
    Ad ogni modo, ipotizziamo un contratto a canone libero e quindi l'aliquota meno favorevole (21%), oltre all'assenza di altre deduzioni o detrazioni. A regime, cioè dal 2016 (quando si potranno conteggiare a pieno reddito da locazione, deduzione per assegno di mantenimento stabilito dal giudice e detrazione per ristrutturazione edilizia) la cedolare secca dovrebbe farle risparmiare circa 200€ di imposte annue. Se si trattasse di contratto a canone concordato il risparmio sarebbe anche maggiore, a parità di canone di affitto.
    Le consiglio comunque di richiedere un'analisi al suo consulente di fiducia, che ha ben presente il suo quadro fiscale completo.
    Sua moglie, per il suo 50% di reddito da locazione, potrà scegliere se optare per la cedolare o se avvalersi del regime Irpef. Ad ogni modo, se la scelta fosse differenziata, non sarà comunque possibile applicare l'aggiornamento Istat al canone di locazione.
    Cordiali saluti

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