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Cedolare secca, storia a tappe del regime fiscale preferito da chi ha un immobile in affitto

by Andrea Saporetti
on Dicembre 02, 2014
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Ne ha fatta di strada, da quando è partita. Secondo quanto rileva l'Ufficio Studi del franchising immobiliare Solo Affitti, nelle grandi città la cedolare secca è passata dal venire scelta per poco più del 50% dei contratti di locazione a ben l'85% dei casi nel 2014. Una convenienza fiscale evidente, quella della cedolare rispetto al regime Irpef, che ha permesso di convincere sempre più proprietari ad affittare il proprio immobile. Assolvendo in questo modo, indirettamente, un'importante funzione sociale: dare risposta alle esigenze abitative delle sempre più numerose famiglie che non hanno accesso al mutuo per comprare casa.

 

Ha soppiantato il regime Irpef, in meno di quattro anni. Questo è quanto emerge dalle annuali statistiche che Solo Affitti, franchising immobiliare leader nella locazione, rileva nel consueto punto della situazione annuale sul mercato degli affitti.

 

Come mostra l'immagine, che – forse ispirata dal clima prenatalizio – riprende uno dei classici giochi da tavola della nostra tradizione, il gioco dell'oca, sono diverse le tappe importanti della storia del regime fiscale a "flat tax" che ha rivoluzionato il mondo della locazione.

Ripercorriamo quindi insieme, come in un percorso a tappe, i quasi quattro anni di storia della cedolare secca, la sua evoluzione normativa (in particolare, il graduale abbassamento dell'aliquota destinata ai contratti di affitto agevolati) e la sua graduale diffusione tra i locatori.

 

2014-12 Cedolare secca storia a tappe del regime fiscale preferito da chi ha un immobile in affitto

Come ogni cosa, in Italia, anche la cedolare secca è nata un po' per caso.

Non tanto perché non servisse un regime fiscale ad aliquota fissa per dare stimolo al mercato delle locazioni e per cercare di recuperare l'abbondante nero di cui è pieno questo settore, da sempre. Più che altro, la stranezza della sua nascita risiede nel riguardare il provvedimento che le ha dato la luce: il Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, emanato dal Governo Monti. Cosa c'entri la cedolare secca con la il federalismo fiscale non è dato sapersi.

Novità, comunque, storica: da sempre, il reddito da locazione viene assoggettato all'Irpef e, per determinare il valore delle imposte dovute all'Erario, è necessario infilarsi nei meandri della propria dichiarazione dei redditi.

 

Con l'introduzione della cedolare secca, invece, no. Basta rispettare alcuni requisiti: il locatore deve essere persona fisica e allo stesso modo il conduttore. In realtà, un recente orientamento giurisprudenziale apre ad un'interpretazione più ampia: ad esempio, il contratto di locazione ad uso foresteria è stato riconosciuto tra quelli assoggettabili alla cedolare secca dalla Commissione Tributaria di Reggio Emilia, lo scorso novembre.

Ad ogni modo, fondamentalmente qualsiasi persona fisica che affitti a una o più persone fisiche può senz'altro scegliere, per la tassazione sui redditi da locazione, tra il regime Irpef e la cedolare secca.

Un'aliquota secca che assorbe ogni altra imposta dovuta, tanto al momento della prima registrazione quanto degli adempimenti successivi (rinnovo annuale, proroga, risoluzione, etc): imposta di registro e imposta di bollo, oltre ovviamente all'Irpef.

 

Il tutto, semplicemente, al "costo" della rinuncia all'applicazione dell'aggiornamento Istat per il periodo di scelta della cedolare secca, comunicando l'opzione per questo regime fiscale (e la conseguente rinuncia all'adeguamento Istat) tramite raccomandata al conduttore o con l'inserimento a contratto di apposita clausola.

Ulteriore vantaggio, la possibilità di optare per la cedolare secca in maniera distinta tra diversi immobili locati, andando quindi a tarare la propria decisione in base alle specifiche esigenze fiscali. Ma anche la possibilità di scegliere questo regime fiscale e revocarlo a piacimento, di anno in anno.

 

Grande flessibilità, che ha assicurato un ottimo successo della cedolare fin dal suo avvio (53% di contratti a cui è stata nel 2011, 56% nel 2012, nonostante l'aliquota dedicata al contratto a canone concordato e al contratto per studenti universitari (19% al tempo) fosse troppo vicina a quella destinata ai contratti privi di agevolazioni (21%): contratto libero 4+4, contratto transitorio, contratto turistico, contratto completamente libero.

Aliquota agevolata troppo allineata a quella standard per garantire un'adeguata compensazione a quei proprietari che, adattandosi ad applicare gli Accordi Territoriali in attuazione della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, accettano di praticare un canone calmierato, stabilito dalle associazioni di categoria, a fronte di vantaggi fiscali che permettano un reddito netto più elevato di quello conseguibile con il canone di mercato ma la tassazione piena.

 

Difetto cui è stata data una graduale, ma sostanziale, soluzione: prima con il Governo Letta, che, con il Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102, ha abbassato l'aliquota per i contratti di affitto agevolati dal 19% al 15%, stimolando il ricorso a queste forme contrattuali socialmente utili e permettendo alla cedolare secca di raggiungere un livello di preferenza pari al 64% del totale dei contratti di locazione stipulati, secondo l'osservatorio Solo Affitti.

 

Infine, il recente provvedimento del Governo Renzi dedicato alla Casa (Decreto Legge 28 marzo 2014, n. 47, cosiddetto "Piano Casa 2014" del Ministro Lupi) ha dato la spallata vincente ai contratti a canone concordato, abbassando nuovamente l'aliquota ridotta dal 15% al 10%.

Un intervento che ha assicurato in moltissimi casi la convenienza delle tipologie contrattuali agevolate (contratto di affitto 3+2, contratto a studenti universitari fuori sede). In quasi tutte le città principali, dove i canoni di mercato sono generalmente piuttosto elevati, la cedolare secca viene scelta in oltre otto contratti su dieci (85%, segnalano le statistiche Solo Affitti per il 2014).

Di pari passo, quasi ovunque si fa importante la quota di contratti a canone agevolato, anche dove in precedenza il libero la faceva da padrone incontrastato. Solo alcune città, come Milano e Napoli, hanno valori di canone concordato talmente inadeguati che neppure un'aliquota fiscale così ridotta (10%) riesce a determinarne un'appetibilità da parte dei contribuenti.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Raimondo

    Salve, in merito alla prossima locazione di un appartameto stiamo valutando la tipologia di contratto da applicare. I futuri inquilini hanno necessità di un contratto che non li vincoli per più di tre anni, e comunque male che vada, per non più di cinque. L'intento è comunque eseguire la registrazione del contratto in regime di CEDOLARE SECCA. Saprebbe cortesemente indicarmi una tipologia o forma di contratto valida ed attuabile in merito alle asigenze descritte? L'unità abitativa non ricade in zona ad elevata densità abitativa, in tal senso mi è parso di capire che la cedolare secca non è applicabile ad una eventuale formula 3+2 (che sarebbe quella più adatta al nostro caso) viste le condizioni citate.

  • Salve Raimondo,
    visto che si tratta di un contratto di lunga durata e che non si tratta di un Comune ad alta densità abitativa, potete tranquillamente gestire l'affitto con un classico contratto di locazione a canone libero (durata 4+4 anni). La cedolare secca, per questo tipo di contratti è al 21%.
    Gli inquilini, con il 4+4, mantengono comunque la possibilità di dare disdetta per gravi motivi in qualsiasi momento con 6 mesi di preavviso, termine che potete anche -se desiderate venire loro incontro- rendere più breve, quindi nessun impegno particolare da parte loro.
    Cordiali saluti

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