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Compraffittando: 3 consigli per un perfetto affitto a riscatto

by Andrea Saporetti
on Novembre 12, 2013
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Nell'ultimo anno si è parlato tanto di affitto a riscatto, o di rent to buy che dir si voglia. Forse un po' per moda, ma sicuramente anche perché può essere una soluzione efficace ed innovativa per aiutare le famiglie ad acquistare casa, se la banca non è disposta a concedere fin da subito il mutuo. Ma come strutturare questa operazione in modo tale da renderla conveniente tanto per il venditore quanto per l'inquilino, futuro acquirente?

A dire "affitto a riscatto" è facile. Ma, se per strutturare una vendita con mutuo occorre trovare un sottile equilibrio tra le esigenze del venditore, quelle del compratore e quelle della banca, nel rent to buy l'impresa non appare meno complicata!

Vediamo come si stia consolidando l'affitto con riscatto tra le agenzie affiliate alla rete Solo Affitti, attraverso l'analisi di Compraffittando: l'esclusiva formula di rent to buy ideata dal franchising che fa dell'affitto la sua specializzazione, e che quindi meglio di chiunque altro sa come fare dell'affitto il perfetto strumento sostitutivo del mutuo. L'affitto, con Compraffittando, diventa una forma di finanziamento alternativa rispetto al prestito bancario, concessa dal proprietario a favore del conduttore, suo futuro compratore.

Compraffittando si configura come una locazione con opzione di acquisto: il proprietario affitta l'immobile all'inquilino, il quale è tuttavia intenzionato ad acquistarlo entro un certo lasso di tempo. Al classico contratto di affitto le parti affiancano una scrittura privata ("patto di opzione"), nella quale già stabiliscono le principali condizioni alle quali l'inquilino ha la facoltà di diventare proprietario:

• il prezzo di vendita futuro

• il valore del canone di locazione, generalmente superiore rispetto a quello disponibile per l'affitto di immobili simili sul mercato

• la durata dell'opzione, ovvero il termine entro il quale è possibile riscattare l'immobile

• la cosiddetta "quota di patrimonializzazione" dei canoni di affitto, ovvero quanta quota parte dei canoni versati negli anni di locazione andrà ad abbattere il prezzo di vendita al momento del riscatto

• il valore del premio per l'opzione di acquisto, ovvero del corrispettivo economico che l'inquilino-acquirente è disposto a concedere al proprietario-venditore per potersi riservare la facoltà in futuro di acquistare

2013-11 Compraffittando 3 consigli per un perfetto affitto a riscattoLa formula Compraffittando ha il grande vantaggio di essere molto flessibile e capace di adattarsi alle più disparate esigenze e condizioni economiche delle parti, ma deve risultare conveniente per entrambi i soggetti coinvolti.

Analizzare il livello medio al quale vengono proposte dalle agenzie Solo Affitti le principali variabili sopra descritte ci permette di fornire 3 utili consigli per mantenere un giusto equilibrio nella vostra formula di affitto con riscatto Compraffittando.

1) Maggiorazione del canone di affitto: + 14% rispetto al canone di mercato

Tra chi propone Compraffittando al canone d'affitto di mercato e chi arriva a maggiorarlo anche di un +30%, il ricarico medio fissato è generalmente compreso tra il +10% e il +20%. Il proprietario, con la maggiorazione del canone, potrà rifarsi delle tasse e delle eventuali spese condominiali sostenute a causa della mancata vendita; mentre l'inquilino potrà così ritrovarsi, al momento del riscatto, con una quota residua di prezzo sulla quale richiedere il mutuo decisamente più bassa di quella iniziale.

2) Premio per l'opzione: 8% del prezzo di vendita

Il diritto di opzione (che a prima vista potrebbe sembrare una caparra o acconto) è la ricompensa riconosciuta dall'inquilino al proprietario per avergli concesso la facoltà (e non l'obbligo) di riscattare l'immobile. Questo "premio" viene generalmente valorizzato e il suo importo nella maggior parte dei casi oscilla tra il 5% e il 10% del prezzo finale di vendita. Fissarlo troppo elevato può scoraggiare il conduttore-acquirente, che potrebbe non disporre della liquidità iniziale necessaria. D'altra parte, è bene attribuire al premio un valore significativo, che permetta all'inquilino di dimostrare al proprietario il proprio concreto interesse a diventare un giorno acquirente.


3) Durata del patto di opzione di acquisto: 3,2 anni

La maggior parte delle agenzie Solo Affitti propongono Compraffittando con possibilità di esercitare l'opzione di riscatto entro 4 anni, allineando il patto di opzione alla prima scadenza del contratto di affitto "libero 4+4". Alcune optano per una formula accelerata, che permetta all'inquilino di riscattare entro 2 o 3 anni, per venire incontro alle esigenze di vendita rapida eventualmente manifestate dal proprietario. Va tuttavia considerato che, dato che i canoni di locazione versati vengono detratti dal prezzo di vendita (in tutto o in parte), tanto più a lungo l'inquilino ha la possibilità di versarne, tanto più bassa sarà per quest'ultimo la quota residua da finanziare tramite mutuo, tanto più probabile sarà l'ottenimento del finanziamento da parte della banca. Con reciproco vantaggio per venditore e compratore!

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • carlo di sasso

    Buongiorno.
    Ho comprato, come seconda casa da destinare a investimento, un appartamento con affitto a riscatto che sto regolarmente pagando (totale spesa a scadenza € 54.000). Con l’autorizzazione scritta del proprietario ho fatto lavori di ristrutturazione dell’alloggio (altri 21.000 euro). Avrei due domande.
    1:nel caso io rivendessi l’appartamento a € 85.000, prima dei cinque anni dal rogito andrei a pagare la tassazione sulla differenza tra € 85 000 e € 54.000, oppure a questi ultimi posso aggiungere anche le spese per la ristrutturazione sostenute? a quanto ammonta la tassazione da applicare?
    2 esiste la possibilità (previo accordo del venditore, ovvio) di subentro da parte di terzi nel contratto di affitto a riscatto?
    Grazie e buona giornata!

  • Gentile Carlo, le spese di ristrutturazioni non vanno sommate a quelle del prezzo di acquisto, quindi pagherebbe le imposte sulla plusvalenza; mentre è possibile prevedere la cessione del contratto di rent to buy a terzi.

  • Anna

    Buongiorno,
    io e mio marito stiamo vendendo casa. Abbiamo fatto una proposta per una nuova abitazione chiedendo l'affitto a riscatto con una anticipo di 10.000 euro e rate per 50 mesi di 700 euro tutto come anticipo sulla futura vendita. l'immobile vale 230.000.
    Da qui come ci dobbiamo muovere? quali sono i documenti che dobbiamo fare? serve un notaio? l'agenzia immobiliare su un affitto a riscatto quanto può chiedere di compenso? 2 affitti o l' x% del valore della vendita?
    Le spese del venditore e del compratore quali sono?
    Ma l'IMU dobbiamo pagarlo noi come prima casa o loro come seconda casa?
    Scusi per tutte queste domande ma non è molto chiaro questo nuovo contratto.
    saluti

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Anna,
    cerco di rispondere a ciascuno dei molti quesiti che mi ha posto:
    - è necessario stipulare il contratto di Rent to Buy, secondo le indicazioni previste dal Decreto Sblocca Italia; consiglio di attenersi alle interpretazioni fornite dal Consiglio del Notariato.
    - l'atto, da redigere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, dovrà essere trascritto da parte di un notaio, che vi assisterà anche, quindi, nella definizione delle imposte da pagare.
    - se c'è stata intermediazione di un'agenzia, dipende dal tipo di compenso previsto nell'incarico conferitole dalla parte concedente (il venditore/locatore) e dalla parte conduttrice (lei e suo marito).
    - le spese cui dovrete far fronte, agenzia e notaio a parte, saranno essenzialmente di tipo fiscale: qui le casistiche sono molteplici, a seconda del tipo di concedente (impresa o persona fisica) e del momento (stipula del Rent to buy, godimento del bene, acquisto vero e proprio al momento del riscatto)
    - l'IMU è a carico del concedente (venditore/locatore) fino al momento del riscatto
    Spero di averle chiarito i principali dubbi. Riguardo alla fiscalità può fare riferimento ad un altro articolo di questo blog, che le riassume i principali aspetti chiariti dall'Agenzia delle Entrate: http://www.blogaffitto.it/prima-pagina/le-istruzioni-delle-entrate-sulla-fiscalita-del-rent-to-buy.html
    Cordiali saluti

  • Ombretta

    Buonasera, avendo stipulato tramite agenzia un contratto di affitto a riscatto di durata quadriennale ed essendo prossima la scadenza (ottobre) gradirei sapere se esiste la possibilità di prolungare i tempi per l'acquisto di ulteriori 4 annualità o meno compensando se richiesto dai proprietari con un ulteriore anticipo dell'importo residuo dovuto.

  • Salve Ombretta,
    nel frattempo la normativa è cambiata ed esiste apposita disciplina relativa all'affitto con riscatto, cui converrebbe adeguarsi.
    Vista la prossima scadenza contrattuale sarebbe quindi massimamente tutelante per entrambe le parti stipulare un nuovo contratto di Rent to Buy, in linea con la normativa nel frattempo entrata in vigore e con le vostre esigenze.
    Ad ogni modo, non è vietato dalla legge un accordo tra le parti, sancito tramite scrittura privata, che regolamenti un nuovo affitto con riscatto in linea con la formula in precedenza utilizzata da voi. Le tutele reciproche, ovviamente, saranno meno robuste.
    Cordiali saluti

  • Vincenzo

    Buongiorno sig Andrea Saporetti
    Io ho sottoscritto un contratto Affitto con riscatto, dove ho adesso verificato che devo sostituire l'antenna e sistemare il bagno. Queste spese sono a carico mio oppure del proprietario? Grazie e saluti

  • Andrea

    Buonasera Vincenzo,
    la sostituzione dell'antenna è a carico del proprietario, mentre per la sistemazione del bagno dipende se si tratta di ordinaria manutenzione (lavori saranno a carico dell'inquilino) o di straordinaria manutenzione (lavori a carico del proprietario).
    Cordiali saluti

  • Mattia

    Buongiorno, vorrei sapere mediamente a quanto ammonta la quota d'affitto che viene tenuta buona per il riscatto? So che dipende da come si accordano le parti, ma vorrei fare una vendita con affitto e riscatto proponendo qualcosa che sia accettabile. Grazie

  • Buongiorno Mattia,
    come immaginerà, non esiste una norma né un consiglio generalmente valido: dipende dalle esigenze delle parti e da quanta parte del prezzo di vendita si vuole decurtare al termine dell'operazione grazie al "finanziamento" che il proprietario concede, in qualche modo, grazie alla dilazione che il rent to buy rappresenta.
    Sicuramente, quanta più parte di canone verrà computata come acconto prezzo (e quindi scorporata dal corrispettivo richiesto al termin dell'affare all'acquirente), tanto più incisiva sarà la "dilazione" che il venditore implicitamente concederà all'acquirente grazie al rent to buy. Consigliabile, quindi, in generale, una quota parte considerata come acconto prezzo quanto più consistente possibile.
    E' comunque opportuno, per giustificare la formula del rent to buy dal punto di vista legale (il notaio potrebbe richiederla), prevedere una quota di canone da imputarsi come corrispettivo per il godimento del bene non solamente simbolica. Ipotizziamo, ad esempio, almeno un 5-10% del totale del canone mensile.
    Buona giornata

  • Felicia

    Mi è stato proposto dal mio proprietario acquistare l appartamento con l'affitto al riscatto con un anticipo di 10000€ poi rimanenza pagando normale l affitto per tutta durata tipo 14anni si può fare?

  • Salve Felicia,
    pur essendo una forma molto flessibile, la normativa di recente introdotta con il Decreto "Sblocca Italia" prevede una durata massima di 10 anni al rent to buy.
    Le consiglio quindi di attenersi alla normativa in oggetto. Può approfondire l'attuale disciplina leggendo questo articolo: http://www.blogaffitto.it/prima-pagina/le-10-cose-da-sapere-sullaffitto-con-riscatto-dopo-la-riforma-del-rent-to-buy.html
    Cordiali saluti

  • Anna

    Buongiorno,
    Articolo molto interrssante in cui ho trovato molti chiarimenti, avrei sncira una domanda. Se io decido di affittare con riscatto casa mia e a mia volta mi trasferisco in un'altra casa sempre usando l'affitto con riscatto, per me diventera' seconda casa?
    La ringrazio in anticipo

  • Buongiorno Anna,
    sia che dia la sua abitazione in locazione, sia che la conceda in rent to buy (affitto con riscatto), quella diventerà la sua "seconda casa", con relativa tassazione.
    Cordiali saluti

  • Sabrina

    Buonasera Andrea, mi sa dire quali spese dovrò affrontare io se deciderò di affittare il mio appartamento con la formula 'affitto con riscatto'?
    L' immobile non è mai stato affittato ed ora non è abitato.
    Grazie.
    Sabrina

  • Buonasera Sabrina,
    rimarranno a suo carico, sostanzialmente, le spese di natura fiscale legate alla proprietà.
    Ricordandole che nel rent to buy il canone mensile che lei percepirà si dividerà in quota di acconto prezzo (da imputare in conto anticipo sul prezzo di vendita) e in quota di godimento (assimilabile ad un affitto), dovrà man mano tenere conto di:
    1) IMU + TASI su seconda abitazione locata, per tutti gli anni in cui la proprietà dell'immobile rimarrà sua;
    2) per la quota di godimento dell'immobile dei canoni da lei percepiti mensilmente, l'IRPEF (oltre alle imposte di registro e bollo annuali), qualora non optasse per la cedolare secca (tassazione fissa separata al 21%, che assorbe anche le imposte di registro e bollo da locazione/godimento);
    3) per la quota di acconto prezzo dei canoni che si prevede di percepire lungo la durata contrattuale del rent to buy, l'imposta di registro si paga in unica soluzione anticipata;
    4) sul saldo del prezzo di compravendita si paga invece, al momento del riscatto, il residuo di imposta di registro.
    Si tratta insomma di pagare nel tempo gli oneri fiscali che pagherebbe con un affitto e con una compravendita al termine, ma con tempistiche particolari dovute alla formula intermedia tra locazione e compravendita in cui di fatto il rent to buy può identificarsi.
    Inoltre, rimangono a carico del locatore/venditore le spese di manutenzione straordinaria che dovessero insorgere durante il periodo di godimento. Il locatore, infine, compartecipa al 50% alle spese di trascrizione dell'atto e sulle spese notarili, in linea generale.
    Spero di essere stato sufficientemente esauriente e chiaro.
    Cordiali saluti

  • Marzia

    buongiorno.... Ecco il mio quesito... Ammettendo che il valore della casa sia 80.000 , versati per esempio 18.000 come affitto, la rimanenza di62.000 verrà interamente finanziata dalla banca o sarebbe comunque soggetta all'erogazione da parte della stessa per il 70% ?

  • Buonasera Marzia,
    ogni banca potrà mantenere le proprie politiche di finanziamento, quindi le consiglio di accordarsi con essa preventivamente su questo aspetto.
    In linea generale, comunque, il mutuo dovrebbe costituire una quota (60-70%) del prezzo iniziale di acquisto.
    Cordiali saluti

  • Anna

    Buon giorno,volevo chiederle ma nel caso in cui il contratto di affitto con riscatto non venga trascritto legalmente il conduttore é a posto?perché a me hanno proposto di fare solo una scrittura privata autenticata in cui si attesta che i canoni mensili che verso vanno come acconto per l'acquisto dell'immobile e di non trascrivere il contratto in questione, io come acquirente sono tutelata se non c'è la trascrizione?

  • Gentile Anna,
    l'art. 23 del Decreto "Sblocca Italia" ha regolamentato il rent to buy e previsto l'obbligatorietà di trascrizione dei contratti stipulati secondo la formula rent to buy.
    Nulla sembra vietare di gestire affari simili, che rientrino nella categoria dell'affitto con riscatto e che non seguano le linee guida dello Sblocca Italia. Tuttavia, è in linea generale consigliabile attenervisi: oltre chdm per ragioni formali, soprattutto per motivi di reciproca tutela.
    Nel suo caso, ad esempio, con una scrittura privata, pur autenticata, ma non trascritta, il contratto tra lei e il locatore potrebbe non essere opponibile a terzi a cui questo venda l'immobile, nel frattempo che lei non abbia provveduto al riscatto. Le consiglio quindi di procedere a trascrizione.
    Cordiali saluti

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