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Compraffittando: a chi conviene l’affitto con riscatto?

by Andrea Saporetti
on Novembre 26, 2013
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Se l'affitto a riscatto sta diventando un fenomeno di gran moda nel settore immobiliare un perché ci deve essere. La parola chiave per spiegare il suo successo è "mutuo": da quando le banche hanno stretto i criteri di concessione dei mutui per l'acquisto dell'abitazione alle famiglie, il mercato ha dovuto trovare nuove soluzioni che permettano di comprare casa. L'affitto con riscatto è la risposta più convincente: per chi?

A chi interessa l'affitto con riscatto? È la domanda che si è posto il franchising immobiliare Solo Affitti nell'effettuare un'analisi di chi, come proprietario-futuro venditore o come inquilino-futuro acquirente, abbia richiesto ad una delle tante agenzie Solo Affitti sul territorio italiano un'abitazione proposta con questa particolare formula, chiamata Compraffittando.

2013-11 Compraffittando a chi conviene laffitto con riscattoI risultati emersi sono lo specchio preciso dell'attuale situazione del mercato immobiliare. Mercato nel quale le compravendite sono ferme. Nomisma, primaria società di studi economici e ricerche di mercato, ha di recente divulgato le previsioni sul numero di contratti di compravendita residenziale previsti per il 2013: 406.967, meno della metà rispetto allo stesso valore del 2006 (869.308). Indice della grave crisi del settore immobiliare, ma anche della rigidità del mercato, per chi deve vendere o comprare casa.

Eppure, i prezzi si sono abbassati, anche notevolmente. Secondo fonte Nomisma, la riduzione delle quotazioni di vendita degli immobili ad uso abitativo è risultata complessivamente, dal 2007 al 2013, compresa tra -16% e il -17%. Quale ingranaggio si inceppa, dunque, nel mercato immobiliare?

Il comparto bancario. La rigidità nei criteri assuntivi, la maggiore attenzione alle garanzie accessorie e la quota piuttosto bassa di prezzo coperta dal mutuo sono circostanze ormai comuni all'intero sistema creditizio. In parte per convenienza delle banche stesse (perché rischiare concedendo mutui, quando esistono impieghi alternativi altrettanto redditizi ma più sicuri, come i titoli del debito sovrani?); in parte a causa di precise richieste di cautela della Banca Centrale Europea e degli organismi di controllo del sistema bancario. Ad ogni modo, accedere al mutuo per l'acquisto dell'abitazione è ormai un sogno per tante famiglie, e così spesso resta un sogno anche comprare casa.

Di necessità virtù. Il mercato ha ideato una formula a metà tra l'affitto e la vendita, che riesce a rendere l'esigenza del mutuo compatibile con quanto le banche oggi sono disposte a concedere.

Compraffittando è un esempio di formula di affitto a riscatto che, grazie ad una serie di accorgimenti nella formulazione dell'operazione, permette all'inquilino di arrivare dopo tre, massimo quattro anni a poter richiedere il mutuo su una quota residua di prezzo di vendita agevolmente finanziabile dalla banca. Il proprietario funge per i primi anni da banca: concede all'inquilino di riscattare l'immobile entro una certa scadenza, potendo scomputare dal prezzo finale tanto la somma inizialmente versata a titolo di "premio per l'opzione di acquisto" concessa, quanto i canoni di affitto (o parte dei canoni di affitto) corrisposti nel tempo.

Facile comprendere come siano soprattutto le famiglie a beneficiare, in qualità di inquilini e futuri compratori, dell'affitto con riscatto. Ben l'88% delle richieste di immobili proposti con formula Compraffittando provengono da coppie, generalmente giovani, equamente ripartite tra famiglie con figli e famiglie senza figli. È evidente come l'esigenza di comprare casa pur non disponendo fin da subito del mutuo trovi adeguata risposta nella formula dell'affitto con opzione di riscatto.

E dall'altra parte, ovvero sul versante del locatore-futuro venditore? Sono le imprese a farla da padrone, con il 63% dell'offerta attualmente disponibile tramite le agenzie della rete Solo Affitti. In un periodo di fortissimo invenduto sono proprio le aziende del settore delle costruzioni a cercare di sostituirsi alla banca, rendendosi conto che la rigidità degli istituti di credito rischia di bloccare troppo a lungo le trattative di cessione degli immobili già costruiti e disponibili per la vendita.

Per molti costruttori edili, con la necessità di rientrare dall'esposizione nei confronti delle banche e di far fronte ai costi del personale, poter mettere a reddito con l'affitto, in tempi rapidi, tanti immobili che altrimenti non troverebbero collocazione sul mercato è ormai una necessità. Con la possibilità, concreta, che entro breve l'immobile venga acquistato da quello che inizialmente è un affittuario. La locazione con diritto di riscatto, per molte imprese edili, risulta quindi un giusto compromesso per far quadrare i bilanci e agevolare i possibili clienti bloccati nell'acquisto dal mancato ottenimento del mutuo.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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