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Contratti concordati al 15%, vola la cedolare secca

by Andrea Saporetti
on Novembre 19, 2013
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Sono ormai circa i due terzi del totale dei proprietari di immobili in affitto, quelli che preferiscono assoggettare i redditi da locazione percepiti alla cedolare secca, rispetto all'aliquota marginale IRPEF del proprio scaglione di riferimento. E, secondo quanto emerge da uno studio del franchising Solo Affitti, la nuova aliquota agevolata del 15% per i contratti di locazione a canone concordato, è destinata a far crescere ancora di più nel 2014 il numero di locatori che decideranno di abbandonare l'Irpef per passare all'aliquota fissa.

Dal punto di vista fiscale, a due anni dalla sua introduzione, la cedolare secca è diventata un'abitudine per i proprietari che si apprestano a dichiarare all'Erario i redditi da locazione percepiti. Se nella primavera del 2011 la partenza della tassa fissa sui redditi da affitto era apparsa timida, ormai gli italiani ne hanno compreso il vantaggio e la scelgono molto di frequente.

La motivazione risiede soprattutto nella grande convenienza della scelta della cedolare secca, sia assoluta che relativa rispetto al regime alternativo IRPEF.

Regime IRPEF, da un lato, che è venuto perdendo di appeal già a seguito della L. 92 del 28 giugno 2012: il provvedimento ha infatti ridotto la deduzione forfetaria dei redditi da locazione percepiti dai proprietari dal 15% al solo 5%. Questo ha portato dal 2012 ad una tassazione sui canoni con IRPEF meno conveniente rispetto agli anni passati, con conseguente aumento dell'appetibilità della cedolare secca agli occhi dei locatori.

Inoltre, se nel 2011 la cedolare secca tratteneva a favore dello Stato il 21% dei redditi percepiti dai proprietari sui contratti di locazione a canone libero (4+4 anni), sui contratti transitori, sui turistici, etc., attestandosi invece al 19% per i redditi da contratto a canone concordato (3+2 anni) e a studenti universitari fuori sede, a seguito del D.L. 31 agosto 2013, n. 102 la convenienza, almeno per i contratti concordati e a studenti, è diventata ancora maggiore grazie all'introduzione per questi ultimi dell'aliquota al 15%.

In questo modo, continuare a sommare i redditi da locazione agli altri redditi percepiti dal contribuente assume convenienza in pochi casi: questo appare evidente se si confrontano le due attuali aliquote della cedolare secca (21% e 15%) con l'aliquota IRPEF minima (23%). Già dal 2° scaglione (27%) e dal 3° scaglione IRPEF (38%) il risparmio assicurato dalla cedolare risulta importante.

È vero, nel bilancio familiare ci sono altre valutazioni da fare prima di decidere se valga la pena optare per la cedolare secca: pensiamo ad eventuali detrazioni sul reddito imponibile da far valere in sede di dichiarazione dei redditi; così come al fatto che i redditi da locazione, sebbene con la flat tax vengano sottratti al calcolo dell'imponibile IRPEF, sono comunque considerati nel calcolo dell'imponibile ai fini ISEE; etc.). Resta in ogni caso un evidente divario di convenienza tra IRPEF e cedolare.2013-11 Contratti concordati al 15 vola la cedolare secca

Se ne sono accorti gli italiani, che – secondo un recente studio divulgato dal franchising immobiliare Solo Affitti – fino al cambio di aliquota hanno optato per il regime a cedolare secca nel 64% dei casi, contro un 36% di contratti di locazione che si è preferito assoggettare alla classica tassazione IRPEF. Quasi 2 contratti su 3 sono già a cedolare nel 2013.

Ma, grazie alla nuova aliquota del 15% sui concordati, introdotta a settembre dal Governo per ripristinare una convenienza per i proprietari a stipulare contratti a canone calmierato (a tutto vantaggio degli inquilini), le previsioni degli agenti Solo Affitti per i prossimi mesi sono di un ulteriore aumento dell'utilizzo della cedolare secca. Si prevede che nel 2014 la percentuale possa attestarsi al 72%, lasciando solamente un 28% di spazio ai contratti reddito da canone tassato con IRPEF.

La differenza, come appare evidente dal grafico, la faranno soprattutto i contratti con aliquota calmierata al 15%: se tra chi sceglieva la cedolare secca questo genere di contratti era utilizzato solo nel 24% dei casi, si ritiene che questa percentuale possa salire al 30% nei prossimi mesi.

Questo, ovviamente, potrà verificarsi con maggiore frequenza in quelle città con accordo territoriale per le locazioni abitative e a studenti universitari sufficientemente aggiornato, come Bologna, Firenze o Torino; qui, il vantaggio fiscale ottenibile potrà più che compensare la riduzione del canone di affitto (che questa formula contrattuale prevede per beneficiare l'inquilino).

Comuni con accordo territoriale ormai vecchio, come Roma, Napoli e ancor più Milano (caso-limite: accordo territoriale del capoluogo lombardo fermo al 1999) farebbero bene a partire, nel rilancio delle proprie politiche abitative, da un'operazione a costo zero ma importantissima: il rinnovo degli accordi territoriali, la cui convenienza potenziale non è mai stata tanto elevata quanto in questo momento, tanto per gli inquilini quanto per i proprietari.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Fabio

    Buonasera, sono proprietario di un piccolo appartamento a Roma, vorrei affittarlo con un contratto a canone concordato. Posso fare tutto autonomamente o devo farmi certificare il canone da un'associazione di categoria? Preciso che il calcolo è stato fatto attraverso un calcolatore disponibile su Internet, tenendo conto delle Tabelle approvate dal Comune di Roma, con rivalutazione ad oggi, ed inserendo tutti i dati richiesti al fine del calcolo della "forchetta" min e max. Grazie e buona serata

  • Salve Fabio,
    non è assolutamente necessaria l'assistenza di un'associazione di categoria firmataria degli accordi territoriali per potersi avvalere della tipologia contrattuale a canone concordato.
    Le basterà seguire quanto previsto nell'accordo sia per quanto riguarda il calcolo del canone, sia per gli aspetti contrattuali.
    Cordiali saluti

  • Alberto

    Buongiorno a tutti,
    se si affitta a studenti universitari, si può adottare la cedolare secca a prescindere da quanto tempo gli stessi rimangano nell'appartamento?
    C'è un contratto - es. del SUNIA - già ad hoc per studenti universitari per utilizzare la cedolare secca?

    Ho sentito che per Firenze la cedolare si era abbassata ancora di più. Forse al 10 o addirittura al 5%. Cosa sapete a riguardo?

    Grazie infinite.

  • Salve Alberto,
    come vedrà dai commenti più recenti, la cedolare secca per contratti di affitto a studenti universitari è passata dal 15% al 10%.
    Può usufruirne per tutto il tempo durante il quale l'immobile sarà affittato a studenti.
    Dovrà attenersi ai testi dei contratti per studenti siglati dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini del suo Comune, dando poi comunicazione dell'opzione per il regime fiscale della cedolare con raccomandata all'inquilino.
    Cordiali saluti

  • fabrizio

    Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile ad uso abitativo che vorrei affittare a una SRL.
    Il contratto sarebbe stipulato ai sensi dell'art. 2 comma 3 della L. 431/98.
    Dato che per usufruire delle agevolazioni fiscali è necessario che il conduttore destini l'immobile a propria abitazione principale, non mi è chiaro se questo sarà possibile, considerato che non si tratta di una persona fisica, ma di una società.
    Vorrei inoltre optare per la Cedolare secca...
    Grazie

  • Gentile Fabrizio,
    se il conduttore è una Srl non le sarà possibile usufruire della cedolare secca, né beneficiare delle agevolazioni Imu.
    Invece, se il contratto di cui ci si avvale è a canone concordato (3+2) e l'immobile costituirà abitazione principale per l'inquilino, anche se il contratto risulterà intestato a una società sarà possibile godere delle agevolazioni Irpef.
    Cordiali saluti

  • valerio cappelletti

    Buongiorno,
    le invio un mio quesito al quale non sono ancora riuscito a dare una risposta sicura.

    Vorrei sottoporre al mio inquilino un contratto a scaletta con degli aumenti progressivi.
    Tali aumenti (NON ADEGUAMENTI) faranno sì che il contratto rientri sempre nella forchetta dei valori min-max per un canone di affitto concordato per il comune di Torino.
    Posso procedere con tale tipologia di affitto?
    Posso inoltre optare per la cedolare secca?
    Ho già verificato che la cedolare permette la "formula a scaletta" ma non so se tale formula possa essere applicata a contratti a canone concordato.

    grazie 1000
    Valerio

  • Buonasera Valerio,
    la questione è piuttosto dibattuta, non essendovi una chiara interpretazione né dal punto di vista civilistico riguardo alla possibilità di prevedere canoni scalettati al rialzo per contratti 3+2 (pur entro i limiti di canone massimo previsti dall'accordo territoriale), né tantomeno dal punto di vista fiscale riguardo all'applicabilità della cedolare secca a contratti 3+2 che prevedano una scalettatura al rialzo.
    Infatti, se sulla prima questione, quella civilistica, parrebbe possibile quanto propone, seppure nulla di certo possa affermarsi senza una giurisprudenza consolidata, sulla questione fiscale l'Agenzia delle Entrate non fa piena chiarezza. da un lato, nella circolare 26/E fa riferimento a canoni ancorati ad indici di riferimento e pare quindi ammettere aumenti prefissati e non legati ad aleatorietà (come per l'adeguamento Istat), non vi è d'altra parte dubbio che questi potrebbero essere escamotages per replicare l'aggiornamento Istat in maniera surrettizia, eludento la norma che impone il mancato adeguamento del canone all'inflazione.
    Sull'argomento non vi è unitarietà di giudizio tra gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, ragion per cui le consiglio di rivolgersi al suo commercialista per verificare direttamente con il locale ufficio AdE circa la possibilità di agire come propone.
    Cordiali saluti

  • Francesco

    CIAO ANDREA IO SONO PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO CHE HO IN AFFITTO CON UN CONTRATTO VECCHIO DI 4 PIU' 4 ORA VORREI OPTARE IL REGIME CONCORDATO DI 3 PIU 2 CON CEDOLARE SECCA SUL CONTRATTO MI SONO FATTO FARE IL CERTIFICATO A.P.E
    ORA POSSO REGISTRARLO E USUFRUIRE ALL'ALIQUOTA RIDOTTA AL 15%. O GLI DEVO FARE UNO DI 4 PIU 4.
    IL COMUNE E' QUELLO DI AFRAGOLA E L'AGENZIA DELL'ENTRATE MI HA DETTO CHE RIENTRA FRA QUELLI CHE ADERISCONO.

  • Caro Francesco,
    lei ha ora tutte le carte in regola per passare al nuovo contratto a canone concordato 3+2.
    Questa forma contrattuale le permetterà, combinata con la cedolare secca, di pagare le imposte sui redditi da locazione in misura agevolata, pari a solo il 10%. Tenga infatti conto che l'aliquota di cedolare secca per i contratti agevolati è stata portata dal 15% al 10%.
    Cordiali saluti

  • Natan

    salve
    vorrei sapere visto che risiedo all'estero (iscritto all'aire)
    in Italia ho solo redditi da affitto che arrivano a 6000 euro
    che imposte devo pagare? devo fare il 740?
    sono esentato?
    grazie anticipatamente
    Natan

  • Gentile Natan, in Italia deve presentare comunque la dichiarazione dei redditi; il limite in caso di reddito da fabbricato è di soli 500 euro.

  • Gaetano

    Ho fatto la donazione a maggio 2013 a mio figlio di un appartamento affittato con contratto a canone libero 4+4, i primi 4 anni del contratto scadono a maggio 2015, cosa deve fare mio figlio per cambiare il contratto a principalmente variare il canone?

  • Buongiorno Gaetano,
    in linea teorica, dovrebbe stipulare un nuovo contratto di locazione, inviando disdetta al conduttore in riferimento all'attuale contratto din essere.
    Tenga però presente che inviare disdetta, da parte del locatore, è possibile alla prima scadenza contrattuale solo per cause ben precise, individuate dalla legge (es: adibire l'immobile ad abitazione di un parente entro il secondo grado, ristrutturare integralmente o demolire l'immobile, etc). Tutte motivaioni senz'altro incompatibili con la sua esigenza di riaffittare l'immobile a diverse condizioni.
    Cordiali saluti

  • Piero

    Non Vi conoscevo e sono rimasto colpito dalla chiarezza delle risposte. Spero di poterne benficiare. Cordiali saluti.

  • Piero

    Buongiorno, sono un Amministratore che ha stipulato nel 2008 un Contratto a canone concordato 3 + 2, non rinnovato alla fine del periodo. Dovrei rifare un nuovo Contatto ora (un anno dopo) di durata 4 o 5 + 2, con importo maggiorato. Avrò problemi con Agenzia Entrate?
    Mi conviene registrare il Nuovo Contratto facendo finta di nulla? o devo segnalare di aver saltato 1 anno e qualche mese? Essendo l'ex appartamento del portiere utilizzato sempre dalla famiglia ed ora dalla figlia assunta come pulitrice, che devo avere il Certificato Energetico?

    Come si chiede di accedere alla Cedolare secca? Col precedente non c'era stata possibilità?

    Può farmi sapere le sue considerazioni e le risposte direttamente per mail, in modo che possa parlarne in assemblea. Grazie. Saluti.

  • Buongiorno Piero,
    grazie innanzitutto per i complimenti, che condivido con lo staff di BlogAffitto!
    Riguardo al suo caso, tenga conto che il vecchio contratto, se scaduto (al termine dei 3+2 anni) e non rinnovato, dovrebbe essere stato considerato non prorogato anche dall'Agenzia delle Entrate, in mancanza di effettuazione del relativo adempimento successivo.
    Riguardo al nuovo contratto che andrà a stipulare, la formula 4+2 o 5+2 è perferttamente valida.
    Per optare per la cedolare secca occorrerà semplicemente comunicare all'Agenzia delle Entrate, tramite l'apposita opzione presente nel Modello RLI, la sua preferenza per questo regime fiscale.
    Infine, sarà senz'altro necessario dotare di Attestato di Prestazione Energetica (APE) l'unità immobiliare, segnalandone l'avvenuta consegna alla conduttrice nel contratto, come la normativa prevede.
    Cordiali saluti

  • antonella

    Buongiorno, vorrei sapere se e' vero che per i contratti 3+2 a partire dal 2014 non esiste piu' lo sconto sull imponibile ai fini irpef del 30 % .e se la cedolare secca permette comunque di continuare ad inserire in dichiarazione dei redditi detrazioni ad esempio lavori ristrutturazione o spese mediche nel caso il propietario che la sceglie sia titolare oltre che del reddito da locazione anche di una pensione.
    grazie

  • Gentile Antonella,
    l'informazione relativa a variazioni di deduzione del 30% sul reddito da locazione ai fini Irpef non è corretta: tuttora tale deduzione esiste per il locatore, qualora opti per un contratto a canone concordato.
    Quindi, tenendo anche in considerazione il 5% di deduzione su tutti i redditi da locazione assoggettati ad Irpef (questa deduzione sì, invece, è variata nel tempo: in precedenza era il 15%), si determinerà una complessiva deduzione del reddito da locazione 2014, ai fini Irpef, del 33,5%, riguardo ai contratti a canone concordato.
    In merito alla seconda domanda, la cedolare secca è un regime del tutto separato rispetto all'Irpef a cui poter scegliere se assoggettare i redditi da locazione. La scelta, per uno o più redditi da locazione, della cedolare lascia inalterata la possibilità di avvalersi di detrazioni ai fini Irpef legate a spese mediche, ristrutturazioni e quant'altro.
    Buona giornata!

  • Lidia

    Vorrei sapere quale è l'aliquota della cedolare secca da applicare per i contratti transitori (1/18mesi) a canone concordato a Firenze. Grazie

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