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Cucina etnica e animali domestici, ma non solo: quali cattivi odori provocano liti in condominio

by Andrea Saporetti
on Giugno 14, 2016
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Si sa, in Italia la lite condominiale è uno sport nazionale. E il classico “casus belli” è il cattivo odore proveniente dall’appartamento del vicino. Un dirimpettaio amante del fritto o della cucina speziata. La puzza dei bisogni del cane o del gatto dell’inquilino che abita a fianco. Oppure le maleodoranti fognature dell’edificio che necessitano di urgente manutenzione. Sia quel che sia, le esalazioni provenienti dal condomino della porta accanto provocano spesso diverbi e lamentele. Vediamo quali sono le immissioni meno tollerabili dai condomini del nostro paese.

Casa in affitto e cattivi odoriL’altra sera, facendo le scale, sono passato davanti all’appartamento dei nuovi vicini di casa. Tre simpatici ragazzi pakistani, molto gentili e sorridenti. Spero potremo trovare il modo di conoscerci meglio, magari di scambiare quattro chiacchiere e cercare interessi in comune.
Una l’ho già scoperta: la passione per il curry. L’ho capito subito! Non per una particolare intesa che si sia creata tra noi, ma semplicemente perché, appena entrato nel vano scale, mi è arrivata una zaffata di odore di curry che neanche al ristorante indiano.
Non che io abbia qualcosa in contrario, eh?, ci mancherebbe! A me il curry piace da morire. Se solo mi invitassero a cena, almeno per condividere tanta bontà e non farmela solo desiderare…
Temo però che, come succede in moltissimi condomini, presto scoppierà la guerra di pianerottolo. D’altronde, mica tutti amano il curry quanto me!

 

Cattivi odori: quali provocano più liti condominiali?

Il mio non è certo l’unico condominio in Italia ad avere problemi di “immissioni”, come in gergo vengono definite le esalazioni e gli odori che provengono dalle parti comuni o dalle singole unità immobiliari presenti nel condominio.

Secondo un recente studio promosso dall’Associazione Nazionale Amministratori d’Immobili (ANAMMI), sul totale di 67 mila consulenze fornite in tutto il paese dagli amministratori di condominio associati ANAMMI, circa il 30% (20 mila) è riconducibile a liti condominiali dovute a cattivi odori.

Cucina etnica e animali domestici ma non solo quali cattivi odori provocano liti in condominio img

 

1) La cucina è la regina del cattivo odore, con il 35% delle liti condominiali

Come per me, anche per il 35% dei condomini che si lamentano con il proprio amministratore della puzza proveniente dall’appartamento del vicino di casa il problema nasce dalla cucina.
Cibi speziati, generalmente, soprattutto se il vicino di casa è straniero; fritto, pesce, cavolo, cipolla o aglio se è la cucina nostrana a provocare disturbo alla quiete olfattiva del vicinato.
Nulla che il potenziamento (o l’installazione, se assente) della cappa di aerazione della cucina o l’adeguamento della canna fumaria non possa limitare. Ma, evidentemente, non è una spesa che tutti sono disposti a fare. O una regola di convivenza civile che tutti hanno fatto propria.

2) Animali domestici, 30% delle controversie sono dovute ai bisogni di gatti e cani

Se la riforma del condominio ha vietato che qualsivoglia regolamento possa vietare ai condomini di detenere animali domestici in condominio, non ha di certo dato il via al malessere legalizzato per i vicini di casa.
La pipì del proprio cane o gatto vanno adeguatamente contenute e l’igiene deve essere costante e attenta, per evitare che i sgraditi effluvi dei bisognini dei propri animali domestici coinvolgano i vicini di casa.
Se il buon senso suggerisce la massima attenzione alla pulizia della lettiera del proprio animale domestico, affinché i naturali cattivi odori non giungano fino a casa dei vicini, la pratica sembra ancora molto distante dalla teoria.

3) 15% le liti dovute ad attività commerciali: il ristorante o il take away sotto casa, ma non solo

Raramente l’apertura di un take away di kebab o patatine fritte, così come di un ristorante cinese o indiano, sono stati accolti con particolare favore nei condomini di tutta Italia.
Certo, significa un’alternativa gastronomica comoda; ma anche un’elevata probabilità che si alzino dalle cucine gli odori più sgradevoli.
Non è tuttavia il ristorante l’unica categoria di esercizio commerciale o di attività imprenditoriale che determina disagi tra i condomini: anche botteghe artigiane e officine che utilizzino vernici e solventi possono provocare le rimostranze degli inquilini dei piani superiori.

4) Fogne e cantine: il problema proviene dai bassifondi nel 12% dei casi

La manutenzione delle fognature è uno dei capisaldi per evitare esalazioni che salgano dalle tubature e giungano nelle unità immobiliari dei condomini.
È compito dell’amministratore porre in essere i rimedi tecnici ai problemi di maleodore provenienti dalle fogne, che possono risultare particolarmente sgradevoli.
Simili, ma più spesso riconducibili alle condizioni igieniche garantite dai proprietari, le controversie dovute alle esalazioni provenienti dalle cantine del condominio.

5) Persino i detersivi (8% dei casi) possono turbare la quiete condominiale

Può sembrare strano, ma anche la pulizia può essere la fonte di litigi da cattivo odore tra condomini. Eh sì, perché in 8 casi su 100 sono i detersivi ad emettere effluvi non graditi agli inquilini del pianerottolo adiacente.

 

Immissioni e normale tollerabilità. Cosa prevede la legge riguardo ai cattivi odori?

È l’art. 844 del codice civile a regolare le immissioni (comprese quelle relative ai cattivi odori), stabilendo che:
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Una definizione che pone il discrimine tra il diritto del mio vicino a compiere attività che influiscano sulla mia proprietà con i propri cattivi odori e il mio diritto ad impedirgli l’attività generatrice di immissioni di fumo o esalazioni nella “normale tollerabilità” del fumo o delle esalazioni stesse.
Facile comprendere come il concetto di normale tollerabilità sia piuttosto difficile da valutare oggettivamente, a meno che non sia un giudice a stabilirlo. Difficoltà di una valutazione oggettiva che determina una facilità di controversia, come evidente.
A maggior ragione perché nel testo della norma si fa anche riferimento alla “condizione dei luoghi”, ovvero alle situazioni concrete delle parti.
Ad esempio, sarà influente il carattere di continuità, o comunque di periodicità, dell’immissione di odori: friggere con dispersione di odori ogni tre mesi sarà difficile che turbi qualcuno, farlo una volta ogni due giorni probabilmente di più.

Ma cosa può fare il condomino che ha problemi di cattivi odori emessi da un vicino di casa? Diverse sono le soluzioni che la legge prevede.
In linea generale, per casi come quelli dei cattivi odori derivanti dalla cucina dell’inquilino del piano di sotto o dai bisogni dei gatti o cani del vicino di appartamento, si può richiedere al giudice di inibire l’attività che il padrone del fondo vicino pone in essere con immissione di odori o fumi. In sostanza, il giudice che valuti il superamento della normale tollerabilità può imporre al condomino che provoca fastidio al vicinato di astenersi dall’azione oggetto del contendere.
È anche possibile chiedere al giudice il risarcimento del danno che l’azione avesse eventualmente provocato. Tuttavia, la casistica dei danni provocabili da cattivi odori appare piuttosto residuale, se confrontata con immissioni di altro genere. Pensiamo ad esempio alle immissioni per rumori o a quelle per esalazioni o fumi generati dalla combustione di sostanze chimiche, che possono persino avere effetti nocivi sulla salute dei condomini circostanti (e, in quanto tali, essere oggetto di ricorso a richiesta di procedura d’urgenza).

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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