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Deposito cauzionale, tasso di interesse legale ai minimi storici

by Andrea Saporetti
on Gennaio 21, 2014
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Tasso di interesse legale. Raramente ci capita di sentirne parlare. Uno degli ambiti nei quali ha un'importanza notevole è il deposito cauzionale. Chi è in affitto lo sa: gli interessi legali sono oggetto di frequenti dispute fra proprietario e inquilino. Vediamo come il livello particolarmente basso degli interessi prodotti dal deposito cauzionale vada ad impattare sulla convenienza delle classiche tre mensilità anticipate rispetto a forme di garanzia alternative a favore del locatore.

2014-01 Deposito cauzionale tasso di interesse legale ai minimi storici nel 2014Grazie al D.M. 12 dicembre 2013, emanato dal Ministro dell'Economia e delle Finanze e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 13 dicembre 2013, il tasso di interesse legale è stato fissato all'1% a partire dal 1° gennaio 2014, scendendo di un punto e mezzo percentuale rispetto a quello vigente nel 2013.

Un balzo all'ingiù notevole, dopo due anni di interessi legali al 2,5%. Solo nel 2010, dal dopoguerra in avanti, il tasso di interesse legale era risultato tanto ridotto come in questo 2014 appena iniziato.

Le cause sono facili da comprendere: costo del denaro quasi nullo, con il tasso di interesse BCE fermo allo 0,25%.

Ma il tasso di interesse legale è qualcosa di lontano dal sentire quotidiano di ciascuno di noi. I media ci bombardano di informazioni riguardo a tasso fisso e tasso variabile sui mutui, tassi sul debito pubblico, spread, TAN e TAEG...ma di tasso di interesse legale si sente parlare ben poco!

Un settore risente invece dell'influenza delle variazioni del tasso di interesse legale: quello dell'affitto. Il deposito cauzionale, infatti, può essere produttivo di interessi (sussiste anche il caso, per i contratti liberi 4+4, di deposito improduttivo di interessi). Qualora siano contrattualmente previsti frutti derivanti dalla cauzione lasciata al proprietario di casa, è proprio il tasso di interesse legale a dover essere applicato per il calcolo.

All'inizio della locazione, a meno che non sussistano forme alternative di garanzia – si pensi ad esempio la polizza assicurativa Affittosicuro, rilasciata in esclusiva dal franchising Solo Affitti, oppure una fidejussione bancaria – il deposito è la forma più tradizionale di tutela a favore del locatore.

Uno dei più importanti "contro" del deposito è senz'altro il fatto che, da un lato, questo possa risultare eccessivamente oneroso per l'inquilino ma – al contempo – garantisca per una somma troppo esigua il proprietario. Se infatti si richiedono le "consuete" tre mensilità di anticipo, attenendosi al valore massimo individuato dalla Legge 392/78 (comunque derogabile nei contratti liberi 4+4, a seguito delle novità introdotte in ambito locatizio dalla Legge 431/98), l'effetto può essere contrastante per le parti. Per il locatore la somma potrebbe essere insufficiente alla copertura integrale dei danni prodotti o delle obbligazioni contrattuali non adempiute dall'inquilino (es: canoni non pagati); ma, allo stesso tempo, l'impegno economico iniziale richiesto all'inquilino (prima mensilità di affitto e tre mensilità di deposito cauzionale) potrebbe risultare troppo gravoso, soprattutto nelle città in cui i canoni di affitto sono particolarmente elevati.

Probabilmente una polizza assicurativa, dal costo iniziale più contenuto, potrebbe risultare maggiormente accessibile per l'inquilino, se questi non disponesse di consistenti risparmi da impegnare a titolo di cauzione; ma potrebbe al contempo risultare più tutelante per il proprietario, in caso sorgesse la necessità di rifarsi dei danni arrecati all'immobile dall'affittuario o dei canoni lasciati impagati.

A fare da contraltare, come "pro" a favore del conduttore, il fatto che il deposito cauzionale maturi interessi legali al termine di ogni anno.

Certo, riflettendo sulla sostanza piuttosto che sulla forma, si nota come le cose siano profondamente mutate nel tempo: la produttività di interessi legali risultava un vantaggio non trascurabile per l'inquilino, soprattutto in periodi storici come gli anni '90, quando il tasso toccava valori addirittura pari al 10%. Con contratti di locazione che prevedessero, ad esempio, un canone di 500€ al mese, il deposito cauzionale di tre mensilità (1.500€ complessivi) generava all'inquilino 150€ l'anno di interessi: frutti non di poco conto. Ma ora? Con tasso legale fermo all'1%, il vantaggio del deposito cauzionale per l'inquilino è davvero risicato (15€ l'anno, nello stesso esempio sopra riportato).

Se si aggiunge la possibilità di incorrere in una delle frequentissime dispute legate al deposito cauzionale (elemento che di frequente diviene oggetto di contesa tra proprietario ed inquilino nel momento in cui l'immobile viene lasciato libero), una riflessione sulla necessità di revisione per questa forma di garanzia appare quanto mai opportuna.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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