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Deposito cauzionale, tasso di interesse legale ai minimi storici

by Andrea Saporetti
on Gennaio 21, 2014
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Tasso di interesse legale. Raramente ci capita di sentirne parlare. Uno degli ambiti nei quali ha un'importanza notevole è il deposito cauzionale. Chi è in affitto lo sa: gli interessi legali sono oggetto di frequenti dispute fra proprietario e inquilino. Vediamo come il livello particolarmente basso degli interessi prodotti dal deposito cauzionale vada ad impattare sulla convenienza delle classiche tre mensilità anticipate rispetto a forme di garanzia alternative a favore del locatore.

2014-01 Deposito cauzionale tasso di interesse legale ai minimi storici nel 2014Grazie al D.M. 12 dicembre 2013, emanato dal Ministro dell'Economia e delle Finanze e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 13 dicembre 2013, il tasso di interesse legale è stato fissato all'1% a partire dal 1° gennaio 2014, scendendo di un punto e mezzo percentuale rispetto a quello vigente nel 2013.

Un balzo all'ingiù notevole, dopo due anni di interessi legali al 2,5%. Solo nel 2010, dal dopoguerra in avanti, il tasso di interesse legale era risultato tanto ridotto come in questo 2014 appena iniziato.

Le cause sono facili da comprendere: costo del denaro quasi nullo, con il tasso di interesse BCE fermo allo 0,25%.

Ma il tasso di interesse legale è qualcosa di lontano dal sentire quotidiano di ciascuno di noi. I media ci bombardano di informazioni riguardo a tasso fisso e tasso variabile sui mutui, tassi sul debito pubblico, spread, TAN e TAEG...ma di tasso di interesse legale si sente parlare ben poco!

Un settore risente invece dell'influenza delle variazioni del tasso di interesse legale: quello dell'affitto. Il deposito cauzionale, infatti, può essere produttivo di interessi (sussiste anche il caso, per i contratti liberi 4+4, di deposito improduttivo di interessi). Qualora siano contrattualmente previsti frutti derivanti dalla cauzione lasciata al proprietario di casa, è proprio il tasso di interesse legale a dover essere applicato per il calcolo.

All'inizio della locazione, a meno che non sussistano forme alternative di garanzia – si pensi ad esempio la polizza assicurativa Affittosicuro, rilasciata in esclusiva dal franchising Solo Affitti, oppure una fidejussione bancaria – il deposito è la forma più tradizionale di tutela a favore del locatore.

Uno dei più importanti "contro" del deposito è senz'altro il fatto che, da un lato, questo possa risultare eccessivamente oneroso per l'inquilino ma – al contempo – garantisca per una somma troppo esigua il proprietario. Se infatti si richiedono le "consuete" tre mensilità di anticipo, attenendosi al valore massimo individuato dalla Legge 392/78 (comunque derogabile nei contratti liberi 4+4, a seguito delle novità introdotte in ambito locatizio dalla Legge 431/98), l'effetto può essere contrastante per le parti. Per il locatore la somma potrebbe essere insufficiente alla copertura integrale dei danni prodotti o delle obbligazioni contrattuali non adempiute dall'inquilino (es: canoni non pagati); ma, allo stesso tempo, l'impegno economico iniziale richiesto all'inquilino (prima mensilità di affitto e tre mensilità di deposito cauzionale) potrebbe risultare troppo gravoso, soprattutto nelle città in cui i canoni di affitto sono particolarmente elevati.

Probabilmente una polizza assicurativa, dal costo iniziale più contenuto, potrebbe risultare maggiormente accessibile per l'inquilino, se questi non disponesse di consistenti risparmi da impegnare a titolo di cauzione; ma potrebbe al contempo risultare più tutelante per il proprietario, in caso sorgesse la necessità di rifarsi dei danni arrecati all'immobile dall'affittuario o dei canoni lasciati impagati.

A fare da contraltare, come "pro" a favore del conduttore, il fatto che il deposito cauzionale maturi interessi legali al termine di ogni anno.

Certo, riflettendo sulla sostanza piuttosto che sulla forma, si nota come le cose siano profondamente mutate nel tempo: la produttività di interessi legali risultava un vantaggio non trascurabile per l'inquilino, soprattutto in periodi storici come gli anni '90, quando il tasso toccava valori addirittura pari al 10%. Con contratti di locazione che prevedessero, ad esempio, un canone di 500€ al mese, il deposito cauzionale di tre mensilità (1.500€ complessivi) generava all'inquilino 150€ l'anno di interessi: frutti non di poco conto. Ma ora? Con tasso legale fermo all'1%, il vantaggio del deposito cauzionale per l'inquilino è davvero risicato (15€ l'anno, nello stesso esempio sopra riportato).

Se si aggiunge la possibilità di incorrere in una delle frequentissime dispute legate al deposito cauzionale (elemento che di frequente diviene oggetto di contesa tra proprietario ed inquilino nel momento in cui l'immobile viene lasciato libero), una riflessione sulla necessità di revisione per questa forma di garanzia appare quanto mai opportuna.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • luca

    Buonasera scusi il disturbo. ...le volevo chiedere una cortesia. ...è possibile calcolare il valore di interesse su 500 mila lire depositate al padrone di casa come cauzione 24 anni fa? Cordiali saluti. Luca

  • Buonasera Luca è possibile rivalutare vecchie cifre; può utilizzare file di calcolo tipo questo

  • Chiara

    E a chi posso chiedere di farmi il calcolo giusto degli interessi che devo alla signora senza essere fregata ulteriormente?. perchè ora non mi fido veramente di nessuno. grazie.

  • Buonasera Chiara, rispetto alla commercialista direi che la denuncia potrebbe non portare lontano; tra l'altro il contratto rimane una scrittura tra le parti e la legge 392/78 non ammette deroghe a favore dell'inquilino; per il calcolo, invece, può utilizzare programmi di calcolo che trova su internet tipo questo

  • Chiara

    Ma devo lasciare la spunta su nessuna capitalizzazione degli interessi giusto?. Perché non vanno calcolati gli interessi sugli interessi. Se non sbaglio. Quindi la cifra è irrisoria. Io mi aspettavo cifre dai mille euro in su.

  • esatto.. gli interessi legali, soprattutto negli ultimi anni, sono molto bassi.

  • il deposito andrebbe restituito subito, di solito ci si accorda per un periodo entro cui verificare lo stato dell'immobile, più breve di un mese però.

    0 URL breve:
  • Chiara

    Ho troppe domande... vorrei anche sapere se devo calcolare gli interessi del deposito dal primo o dal secondo contratto. Perché per chiedere l'aumento ho fatto un nuovo contratto, però la signora mi ha dato la differenza del deposito cauzionale facendo riferimento al primo contratto.

  • Chiara

    Beh! comunque mi serve una persona che mi faccia i calcoli al centesimo, perché c'è anche lo scatto istat annuale e non voglio sbagliare. Ora ho solo fatto un calcolo approssimativo. Una volta riconsegnate le chiavi è vero che ho un mese di tempo per restituire la cauzione, tramite bonifico, anche se non è scritto sul contratto e sul foglio del deposito cauzionale?. grazie.

  • Chiara

    Gentile Andrea, sono proprietaria, di un locale commerciale. Dopo 10 anni circa la signora che è in affitto, ha deciso di andare via. All'inizio la quota mensile era di 413.17€. Ora con lo scatto istat, è aumentata . Solo ora sono venuta a sapere che c'è la legge 392/1978 e questo articolo 11 che prevede che io debba restituire anche gli interessi sulla cifra. La Commercialista che ha scritto, il contratto non mi ha detto prima che c'era questa clausola, e non mi ha detto nemmeno poi, che avrei dovuto mettere i soldi da parte e farli fruttare, in caso la signora avesse lasciato, il locale. Questa commercialista ha scritto anche il foglio, del deposito cauzionale e ce lo ha fatto firmare ad entrambe. C'è scritto che debbo restituire la somma alla signora senza interessi. Adesso mi ritrovo, che devo questi soldi alla signora, con interessi e non ce li ho!. Posso denunciare la commercialista, oppure non serve a nulla?. E quella che ci rimette sono solo io?. grazie e buona giornata.

  • Mario

    Salve Andrea, io sto per stipulare un contratto 4+4 con cedolare secca in cui si dice espressamente che la cauzione non frutterà interessi. Vorrei sapere se per legge fosse una cosa lecita. Grazie per l'aiuto :)

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Mario,
    in un contratto libero, secondo svariate interpretazioni, è possibile inserire tra le pattuizioni il fatto che il deposito cauzionale sia infruttifero di interessi.
    Cordiali saluti

  • martina

    Buon giorno,
    volevo sapere se si calcolano interessi legali anche sulle fidjussioni locative.
    grazie

  • Salve Martina,
    nella fidejussione non si applicano gli interessi legali, come invece accade per il deposito cauzionale al momento della sua restituzione all'inquilino.
    Cordiali saluti

  • placida

    buona domenica andrea ho un contratto 4+4 canone libero pago 750 euro compreso condominio.Nel contratto non viene mensionata la clausola relativa ad interessi legali, e dopo il primo anno il proprietario mi ha mandato lettera informandomi che avrebbe adottato la formula di cedolare secca.Per me e' rimasto tutto come prima....vorrei sapere se mi spettano gli interessi legali dei 4 anni che ormai sono trascorsi ....e ne devo fare altri 4....grazie

  • Gentile Placida,
    non si preoccupi. Lei si sta probabilmente riferendo all'aggiornamento Istat del canone; questo non potrà essere annualmente (né a posteriori) applicato dal proprietario fintanto che si avvarrà del regime fiscale della cedolare secca.
    Gli interessi legali, ai quali si fa riferimento nell'articolo, sono in realtà favorevoli a lei, inquilina. Infatti, a fine contratto il proprietario, in assenza di danni all'immobile, dovrà restituirle il deposito cauzionale inizialmente versato, maggiorato degli interessi legali.
    Cordiali saluti

  • marinella

    buona sera, la mia locataria dopo 19 anni d'affitto non vuole riconoscermi gli interessi legali perché dice che ha ricevuto solo quelli bancari sulla somma da me versatale!!! Cosa posso fare?
    Lei vuole che firmi per non richiedere nulla altrimenti mi cambierà il contratto agevolato stipulato in questi ultimi anni.
    Grazie

  • Buongiorno Marinella,
    anche se la giustificazione del proprietario è priva di fondamento, io le consiglierei, se ci tiene a rimanere in quell'appartamento alle attuali condizioni, di valutare l'opportunità di rinunciare agli interessi maturati in virtù di un nuovo contratto a condizioni per lei vantaggiose.
    Altrimenti, dovrà adattarsi alle nuove condizioni proposte dal proprietario (entro i limiti previsti dagli accordi che definiscono i contratti a canone concordato, se continuerete ad utilizzare questa formula contrattuale) o, se non trovaste un accordo, di lasciare l'immobile e ricorrere ad un giudice per ottenere gli interessi legali.
    Cordiali saluti

  • gianluca

    ciao come si calcolano gli interessi maturati per un contratto commerciale avviato nel 1986 e tuttora attivo?

  • Buongiorno Gianluca,
    il calcolo manuale è piuttosto complicato, può avvalersi dei calcolatori automatici di interessi legali che trova su diversi siti. Ad esempio, questo può esserle utile: http://www.rivaluta.it/
    Occorre inserire i dati relativi al deposito cauzionale versato al tempo, il giorno di inizio e di fine locazione e, ovviamente, seguire la normativa legata alla rivalutazione del deposito cauzionale.
    Cordiali saluti

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