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Deposito cauzionale, tasso di interesse legale ai minimi storici

by Andrea Saporetti
on Gennaio 21, 2014
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Tasso di interesse legale. Raramente ci capita di sentirne parlare. Uno degli ambiti nei quali ha un'importanza notevole è il deposito cauzionale. Chi è in affitto lo sa: gli interessi legali sono oggetto di frequenti dispute fra proprietario e inquilino. Vediamo come il livello particolarmente basso degli interessi prodotti dal deposito cauzionale vada ad impattare sulla convenienza delle classiche tre mensilità anticipate rispetto a forme di garanzia alternative a favore del locatore.

2014-01 Deposito cauzionale tasso di interesse legale ai minimi storici nel 2014Grazie al D.M. 12 dicembre 2013, emanato dal Ministro dell'Economia e delle Finanze e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 13 dicembre 2013, il tasso di interesse legale è stato fissato all'1% a partire dal 1° gennaio 2014, scendendo di un punto e mezzo percentuale rispetto a quello vigente nel 2013.

Un balzo all'ingiù notevole, dopo due anni di interessi legali al 2,5%. Solo nel 2010, dal dopoguerra in avanti, il tasso di interesse legale era risultato tanto ridotto come in questo 2014 appena iniziato.

Le cause sono facili da comprendere: costo del denaro quasi nullo, con il tasso di interesse BCE fermo allo 0,25%.

Ma il tasso di interesse legale è qualcosa di lontano dal sentire quotidiano di ciascuno di noi. I media ci bombardano di informazioni riguardo a tasso fisso e tasso variabile sui mutui, tassi sul debito pubblico, spread, TAN e TAEG...ma di tasso di interesse legale si sente parlare ben poco!

Un settore risente invece dell'influenza delle variazioni del tasso di interesse legale: quello dell'affitto. Il deposito cauzionale, infatti, può essere produttivo di interessi (sussiste anche il caso, per i contratti liberi 4+4, di deposito improduttivo di interessi). Qualora siano contrattualmente previsti frutti derivanti dalla cauzione lasciata al proprietario di casa, è proprio il tasso di interesse legale a dover essere applicato per il calcolo.

All'inizio della locazione, a meno che non sussistano forme alternative di garanzia – si pensi ad esempio la polizza assicurativa Affittosicuro, rilasciata in esclusiva dal franchising Solo Affitti, oppure una fidejussione bancaria – il deposito è la forma più tradizionale di tutela a favore del locatore.

Uno dei più importanti "contro" del deposito è senz'altro il fatto che, da un lato, questo possa risultare eccessivamente oneroso per l'inquilino ma – al contempo – garantisca per una somma troppo esigua il proprietario. Se infatti si richiedono le "consuete" tre mensilità di anticipo, attenendosi al valore massimo individuato dalla Legge 392/78 (comunque derogabile nei contratti liberi 4+4, a seguito delle novità introdotte in ambito locatizio dalla Legge 431/98), l'effetto può essere contrastante per le parti. Per il locatore la somma potrebbe essere insufficiente alla copertura integrale dei danni prodotti o delle obbligazioni contrattuali non adempiute dall'inquilino (es: canoni non pagati); ma, allo stesso tempo, l'impegno economico iniziale richiesto all'inquilino (prima mensilità di affitto e tre mensilità di deposito cauzionale) potrebbe risultare troppo gravoso, soprattutto nelle città in cui i canoni di affitto sono particolarmente elevati.

Probabilmente una polizza assicurativa, dal costo iniziale più contenuto, potrebbe risultare maggiormente accessibile per l'inquilino, se questi non disponesse di consistenti risparmi da impegnare a titolo di cauzione; ma potrebbe al contempo risultare più tutelante per il proprietario, in caso sorgesse la necessità di rifarsi dei danni arrecati all'immobile dall'affittuario o dei canoni lasciati impagati.

A fare da contraltare, come "pro" a favore del conduttore, il fatto che il deposito cauzionale maturi interessi legali al termine di ogni anno.

Certo, riflettendo sulla sostanza piuttosto che sulla forma, si nota come le cose siano profondamente mutate nel tempo: la produttività di interessi legali risultava un vantaggio non trascurabile per l'inquilino, soprattutto in periodi storici come gli anni '90, quando il tasso toccava valori addirittura pari al 10%. Con contratti di locazione che prevedessero, ad esempio, un canone di 500€ al mese, il deposito cauzionale di tre mensilità (1.500€ complessivi) generava all'inquilino 150€ l'anno di interessi: frutti non di poco conto. Ma ora? Con tasso legale fermo all'1%, il vantaggio del deposito cauzionale per l'inquilino è davvero risicato (15€ l'anno, nello stesso esempio sopra riportato).

Se si aggiunge la possibilità di incorrere in una delle frequentissime dispute legate al deposito cauzionale (elemento che di frequente diviene oggetto di contesa tra proprietario ed inquilino nel momento in cui l'immobile viene lasciato libero), una riflessione sulla necessità di revisione per questa forma di garanzia appare quanto mai opportuna.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Mario

    Salve Andrea, io sto per stipulare un contratto 4+4 con cedolare secca in cui si dice espressamente che la cauzione non frutterà interessi. Vorrei sapere se per legge fosse una cosa lecita. Grazie per l'aiuto :)

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Mario,
    in un contratto libero, secondo svariate interpretazioni, è possibile inserire tra le pattuizioni il fatto che il deposito cauzionale sia infruttifero di interessi.
    Cordiali saluti

  • martina

    Buon giorno,
    volevo sapere se si calcolano interessi legali anche sulle fidjussioni locative.
    grazie

  • Salve Martina,
    nella fidejussione non si applicano gli interessi legali, come invece accade per il deposito cauzionale al momento della sua restituzione all'inquilino.
    Cordiali saluti

  • placida

    buona domenica andrea ho un contratto 4+4 canone libero pago 750 euro compreso condominio.Nel contratto non viene mensionata la clausola relativa ad interessi legali, e dopo il primo anno il proprietario mi ha mandato lettera informandomi che avrebbe adottato la formula di cedolare secca.Per me e' rimasto tutto come prima....vorrei sapere se mi spettano gli interessi legali dei 4 anni che ormai sono trascorsi ....e ne devo fare altri 4....grazie

  • Gentile Placida,
    non si preoccupi. Lei si sta probabilmente riferendo all'aggiornamento Istat del canone; questo non potrà essere annualmente (né a posteriori) applicato dal proprietario fintanto che si avvarrà del regime fiscale della cedolare secca.
    Gli interessi legali, ai quali si fa riferimento nell'articolo, sono in realtà favorevoli a lei, inquilina. Infatti, a fine contratto il proprietario, in assenza di danni all'immobile, dovrà restituirle il deposito cauzionale inizialmente versato, maggiorato degli interessi legali.
    Cordiali saluti

  • marinella

    buona sera, la mia locataria dopo 19 anni d'affitto non vuole riconoscermi gli interessi legali perché dice che ha ricevuto solo quelli bancari sulla somma da me versatale!!! Cosa posso fare?
    Lei vuole che firmi per non richiedere nulla altrimenti mi cambierà il contratto agevolato stipulato in questi ultimi anni.
    Grazie

  • Buongiorno Marinella,
    anche se la giustificazione del proprietario è priva di fondamento, io le consiglierei, se ci tiene a rimanere in quell'appartamento alle attuali condizioni, di valutare l'opportunità di rinunciare agli interessi maturati in virtù di un nuovo contratto a condizioni per lei vantaggiose.
    Altrimenti, dovrà adattarsi alle nuove condizioni proposte dal proprietario (entro i limiti previsti dagli accordi che definiscono i contratti a canone concordato, se continuerete ad utilizzare questa formula contrattuale) o, se non trovaste un accordo, di lasciare l'immobile e ricorrere ad un giudice per ottenere gli interessi legali.
    Cordiali saluti

  • gianluca

    ciao come si calcolano gli interessi maturati per un contratto commerciale avviato nel 1986 e tuttora attivo?

  • Buongiorno Gianluca,
    il calcolo manuale è piuttosto complicato, può avvalersi dei calcolatori automatici di interessi legali che trova su diversi siti. Ad esempio, questo può esserle utile: http://www.rivaluta.it/
    Occorre inserire i dati relativi al deposito cauzionale versato al tempo, il giorno di inizio e di fine locazione e, ovviamente, seguire la normativa legata alla rivalutazione del deposito cauzionale.
    Cordiali saluti

  • Antonio

    Come si riconosce un contratto "libero" 4+4(che non matura interessi da quanto ho capito) da un contratto 4+4 che invece matura interessi??
    La mia agenzia immobiliare di riferimento, a prescindere, dice che non mi spettano, quale legge(ed eventualmente nello specifico, quale articolo) potrei stampargli per smuoverlo ?? Grazie in anticipo

  • Salve Antonio,
    troverà i principali riferimenti normativi riguardanti il deposito cauzionale consultando l'articolo che troverà a questo link: http://www.blogaffitto.it/categorie/esperto/il-deposito-cauzionale-la-consegna-dellimmobile-ha-il-suo-prezzo.html#comments
    Di norma, gli interessi legali sono dovuti sul deposito cauzionale. Ovviamente, controlli che nel contratto non sia stata convenuta esplicitamente la non produttività degli interessi legali sul deposito e, in generale, cosa è stato previsto nel contratto di locazione riguardo a ciò.
    Buona serata

  • paolo

    buongiorno!
    Volevo chiederle se gli interessi legali maturati sul deposito cauzionali vanno calcolati con capitalizzazione (trimestrale, semestrale o annuale, oppure no.
    Grazie
    paolo

  • Gentile Paolo, il calcolo degli interessi non prevede la capitalizzazione, ma si limita ai soli interessi legali.

  • elena

    Buongiorno Andrea,
    sono in affitto ed e' presente nel mio contratto di locazione (4+4) la clausola che prevede la riscossione 'alla fine di ogni anno' degli interessi legali sul deposito cauzionale.
    Vorrei chiederle se tali interessi 'devono' essere versati dal locatore al conduttore tutti gli anni (e quindi il conduttore ha il diritto di richiederli alla fine di ogni anno) o se invece possono essere corrisposti dal locatore al conduttore solo al termine del contratto di locazione (4+4).
    Se non venissero riscossi dal conduttore ogni anno, il locatore potrebbe avvalersi di una procedura di prescrizione?
    La ringrazio.
    Cordiali saluti.

  • Buonasera Elena,
    il tasso d'interesse legale annuo sul deposito cauzionale può anche essere versato alle varie scadenze contrattuali, con il suo consenso; oppure, ovviamente, sarà suo diritto richiederlo annualmente.
    La prescrizione della pretesa degli interessi legali si verifica dopo 10 anni dalla conclusione del contratto.
    Cordiali saluti

  • milva

    ciao andrea, volevo sapere io ho un contratto di canone agevolato, e sul contratto dice che la caparra non è fruttabile di interessi...ma essendo un contratto agevolato penso sia lo stesso che il concordato, il deposito frutta di interessi per legge mi sbaglio? grazie....

  • Buongiorno Milva,
    nei contratti a canone concordato (o agevolato che dir si voglia) il deposito cauzionale è sempre e comunque fruittifero di interessi legali. Qualsiasi pattuizione contraria non ha efficacia.
    Cordiali saluti

  • Marzia

    Salve, vorrei sapere che interessi ho maturato in una caparra di affitto di 1 anno per un deposito cauzione di €. 580,00. Grazie

  • Buonasera Marzia,
    per il calcolo è sufficiente inserire i dati del suo contratto di locazione nei comodi software disponibili a questo scopo.
    A titolo di esempio, può avvalersi del meccanismo di calcolo del deposito cauzionale che troverà al seguente link: www.rivaluta.it
    Cordiali saluti

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