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Deposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affitto

by Andrea Saporetti
on Agosto 30, 2016
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Deposito cauzionale, per l'affitto di un'abitazione in Europa si richiedono in media due mensilità

Paese per paese, un’analisi di quanto in Europa viene richiesto all’inquilino a titolo di cauzione per i danni a immobile e arredi, ma anche come garanzia del regolare pagamento del canone.

 

Si passa da situazioni come quelle della Svezia, unica nazione nella quale per legge non è possibile nelle locazioni abitative richiedere alcun deposito cauzionale all’inquilino, a paesi come Germania e Danimarca, in cui non si va sotto le 3 mensilità. Con tante vie di mezzo: in un contesto piuttosto variabile, l’Italia non può certo considerarsi uno dei paesi più convenienti per chi va a vivere in affitto.

 

In Italia, a seconda della zona, 2 o 3 mensilità di deposito cauzionale: meglio della Germania, peggio di Francia e Spagna

 

Deposito cauzionale un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l affitto imgGermania, Danimarca e Islanda le più care, con le 3 mensilità di deposito richieste all’inquilino come regola.
Sul versante opposto, l’eccezione della Svezia, unico paese ove risulta vietato richiedere all’inquilino una cauzione al momento dell’ingresso nell’immobile locato, con finalità di tutela del proprietario da danni o rate di affitto non pagate.
Sono invece 2 le mensilità di canone che più di frequente vengono richieste in ambito europeo, al di là delle pur considerevoli variabilità tra stato e stato e, spesso, tra le varie regioni di ciascuna nazione.

Questo lo spaccato che emerge dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi del franchising immobiliare specializzato nelle locazioni, Solo Affitti, sulla base dei dati forniti dalla CEPI – European Association of Real Estate Professions (oltre che di quelli raccolti direttamente da Solo Affitti dai canali informativi dei paesi mancanti, per completezza d’indagine).
Non si tratta di valori legati a ciò che la legge permette di richiedere al locatore nelle diverse nazioni, bensì di valori medi rilevati dagli operatori immobiliari locali. Stando infatti alla legislazione, moltissimi paesi non prevedono un valore obbligatorio di mensilità dovute al momento della firma del contratto di affitto, anzi: diversi, addirittura, non prevedono neppure un tetto massimo alla cauzione richiesta all’inquilino.

In questo contesto, al di là del caso-limite Svezia, i paesi nordici sono quelli che tendono maggiormente a richiedere un deposito cauzionale “pesante”, che spesso può arrivare alle 3 mensilità.
Regno Unito più moderato quanto a numero di mensilità di deposito (2), ma non è opportuno fermarsi davanti al semplice dato numerico. Infatti, l’Inghilterra ha quotazioni degli affitti a dir poco stellari e due mensilità da anticipare possono rappresentare un fardello con pochi paragoni, altrove, in Europa.
La “cugina” Irlanda, invece, rimane ferma ad una mensilità di media, così come i Paesi Bassi. Ma si tratta di eccezioni.
Molto variegata la situazione nelle nazioni mitteleuropee e nell’Europa dell’Est, dove la variabilità appare elevata sia da zona a zona, sia da trattativa a trattativa. Lo stesso può dirsi per il Benelux.
Evidente, dall’immagine, come – contrariamente ai paesi nordici (2-3 mensilità) – la tendenza a non superare le due mensilità di deposito cauzionale (1-2 mensilità richieste generalmente) sia dominante nell’Europa meridionale. Francia, Spagna, Portogallo e Grecia si attestano su questi livelli, con la sola eccezione dell’Italia, ove il carico richiesto al conduttore tende ad essere anche maggiore.

Vediamo la situazione specifica del nostro paese, pur tenedo presente la forte variabilità che si riscontra a livello locale. In Italia sono 2 le mensilità che più frequentemente vengono chieste a titolo di cauzione.
Ci sono tuttavia svariate zone d’Italia in cui le 3 mensilità sono la norma: si veda il caso della Lombardia, ma anche una parte consistente del Triveneto e diverse zone dell’Emilia Romagna. Da notare che si tratta di zone particolarmente popolose.
Generalmente più moderate le pretese nel Sud e nelle Isole, territori nei quali i locatori tendono ad accontentarsi di anche solo una mensilità di deposito cauzionale, pur con le dovute eccezioni.

 

Alle origini del deposito cauzionale. I rischi legati alla locazione e la necessità di una garanzia

 

Abbiamo visto come ci si regola con il deposito cauzionale, entro e oltre i nostri confini. Ma conviene anche riflettere sulla natura di questa forma di garanzia e su quanto essa sia davvero rispondente alle esigenze dei proprietari.

Il deposito cauzionale soddisfa un'esigenza primaria per chi affitta un immobile: il bisogno di sicurezza.
Il proprietario di casa, da che mondo è mondo, altro non desidera se non di essere tranquillo di ricevere dal proprio inquilino il canone di affitto. Oltre che, ovviamente, di vedersi restituito l’immobile puntualmente e come lo aveva affidato al conduttore.

Perché le preoccupazioni insite in un affitto sono molteplici.
D’altronde, l’inquilino è uno sconosciuto: e se fosse uno poco serio? Uno inaffidabile, che non paga regolarmente? Oppure uno che lascia danni all’appartamento quando se ne va?
E poi, cosa ne so cosa succede di qui in avanti? Se l’inquilino perde il lavoro poi come mi paga? Oppure, se l’affitto è ad una coppia, come faccio a sapere che se, dopo un po’, si separano quello che rimane nell’immobile riesca comunque a farsi carico del canone di locazione?
In estrema sintesi, l’affitto è intrinsecamente affetto da due rischi ineliminabili:
- si svolge tra due soggetti generalmente sconosciuti tra loro;
- si svolge in un periodo futuro, influenzato da circostanze imprevedibili.

Questo genere di rischio, come evidente, fa parte del gioco. Ci sono però forme di garanzia che svolgono una funzione di prevenzione da comportamenti opportunistici dell’inquilino e di protezione da eventi imprevisti futuri.

Il deposito cauzionale è senza dubbio la più tradizionale tra le forme di garanzia a tutela del locatore. Consiste in una somma di denaro richiesta a titolo di cauzione, preventivamente rispetto alla locazione, da colui che subisce il rischio di danneggiamenti all’immobile . Il denaro può essere consegnato dal conduttore al locatore sotto forma di contanti, di assegno, di bonifico o con qualsiasi altro mezzo di pagamento.
Questa somma di denaro trattenuta dal locatore è utile per:
- scoraggiare l’inquilino dall’essere poco accurato nel disporre l’immobile (rilascio dell’abitazione con danni arrecati alla struttura o al mobilio)
- prevenire suoi atteggiamenti disonesti o opportunistici nei pagamenti (mancato o ritardato versamento del canone di locazione, senza che ricorrano problemi economici),
- tutelare il locatore da eventi avversi che compromettono la capacità futura dell’inquilino di pagare regolarmente (riduzione del reddito disponibile, etc.).

 

Deposito cauzionale o garanzie alternative? Mettiamo sulla bilancia tutti i pro e i contro

 

Il deposito cauzionale è la sola forma di garanzia possibile per l’affitto?
Naturalmente no: sul mercato, nel tempo, sono venute diffondendosi garanzie di tipo finanziario (fidejussioni bancarie, cessioni del credito, etc.) o di tipo assicurativo (fidejussione assicurativa, polizza assicurativa, etc.).

Logico chiedersi: meglio la tradizione o l’innovazione? Conviene ancora affidarsi al deposito cauzionale o è più utile avvalersi di uno degli strumenti che il mercato oggi propone per l’affitto?
La risposta non è univoca, ovviamente; e sull’affidabilità e le caratteristiche dei singoli prodotti finanziari o assicurativi è bene effettuare una verifica preventiva.
Ci sono elementi di valutazione sempre validi, comunque, che vi sottoponiamo in questa sintetica analisi di pro e contro, per permettervi di valutare in autonomia.

Deposito cauzionale – Pro # 1


Molti sono ancora fedeli al al caro vecchio deposito cauzionale. Per i proprietari sono soldi “cash”: e si sa, pecunia non olet.
Soprattutto per i più diffidenti, il denaro è l’unica forma di tutela davvero sicura.
Meno certo è ricevere risarcimenti da società finanziarie o compagnie assicurative, che potrebbero attaccarsi a clausolette o fare storie per rifondere i danni che dovessero essere insorti a causa dell’inquilino.

 

Deposito cauzionale – Pro # 2

Il deposito è ha anche l’indubbio vantaggio, per l’inquilino, di consistere in una cauzione e non in un costo; le spese legate all’attivazione di una garanzia finanziaria o assicurativa sono invece a fondo perduto, generalmente.
L’inquilino, con il deposito cauzionale, sa che (a meno di sue responsabilità) quella somma sarà oggetto di restituzione al termine della locazione. Addirittura con gli interessi legali, se previsti da contratto.

 

Deposito cauzionale – Contro # 1

In primis, tra i difetti del deposito cauzionale va segnalato il più evidente: il ritorno nelle tasche del conduttore di questa somma non è affatto scontato.
Anche a fronte di una grande cura nel mantenimento dell’unità immobiliare in buono stato e pur in presenza di una grande regolarità nel pagamento del canone di locazione, spesso capita che il locatore si attacchi a pretesti per non restituire tutto o parte il deposito cauzionale.
Una pratica senza dubbio scorretta, ma per l’inquilino intentare una causa legale per vedersi restituito qualche centinaio di euro non sempre è un’operazione sensata, date le lungaggini della giustizia.

 

Deposito cauzionale – Contro # 2

Inoltre, bisogna considerare che il versamento del deposito cauzionale, ad inizio locazione, comporta un esborso economico piuttosto impegnativo per la gran parte degli inquilini.
Anche perché unito a spese come: la prima mensilità di affitto, le eventuali somme per l’allaccio delle utenze, la possibilità di dover arredare integralmente, o parzialmente, l’immobile, etc. Sommando tutto, i risparmi che devono essere “investiti” (termine improprio, ma rende l’idea) per entrare nella nuova casa in affitto sono davvero consistenti.
Sfruttando una garanzia di altro tipo (finanziaria o assicurativa), a fronte di un costo ridotto non è necessario anticipare alcuna somma, né – per molti dei prodotti disponibili – immobilizzare o vincolare alcun importo. Si alleggerisce il questo modo la nota spese da destinare alle attività connesse con l’avvio della locazione.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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