Cerca

Durata del contratto di affitto. Ma quando arriva di solito la disdetta?

by Andrea Saporetti
on Febbraio 25, 2014
Visite: 78173

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Quando si affitta un immobile la tipologia contrattuale (contratto libero, concordato, ...) è, tanto per il proprietario quanto per l'inquilino, un elemento fondamentale del contratto. Il proprietario è la parte più vincolata al termine previsto per la locazione, non potendo recedere dal contratto prima della prima scadenza e solo a condizioni ben precise. Per l'inquilino il recesso anticipato è più agevole, motivo per il quale spesso il contratto si conclude prima della sua scadenza naturale. Vediamo dopo quanto generalmente questo avviene.

 

 

La durata del contratto di locazione e la facoltà di disdetta: sono questi alcuni dei principali temi oggetto di discussione tra proprietario ed inquilino, quando si devono accordare riguardo ad un nuovo contratto di affitto.

L'Italia, contrariamente ad altri Paesi, ha proprio nella durata contrattuale uno dei principali fattori di rigidità. Ad esempio, nel contratto libero, che prevede riguardo ad ogni elemento del contratto, ad eccezione di quelli imposti dalla legge, la possibilità di libera pattuizione tra le parti, è proprio la durata contrattuale l'unico aspetto al quale non è possibile derogare. Facciamo una breve disamina di cosa la legge prevede in termini di durata del contratto di locazione e di cosa invece accade nella prassi.

 

Durata e facoltà di disdetta delle principali tipologie di contratto ad uso abitativo

● Tra le tipologie contrattuali più diffuse, il contratto libero -senza dubbio il più utilizzato per le locazioni ad uso abitativo in Italia- prevede una durata non derogabile di 4 anni, automaticamente rinnovabili di altri 4 (il c.d. contratto 4+4). Il locatore ha facoltà di disdetta dopo i primi quattro anni solo in caso di sussistenza di specifiche condizioni che la legge prevede esplicitamente. Il conduttore, invece, in qualsiasi momento ha la possibilità di inviare disdetta tramite lettera raccomandata al proprietario, dovendo indicare su di essa i gravi motivi che gli impongono di lasciare l'immobile. Il termine di preavviso da parte del conduttore, prima del rilascio dell'abitazione, è di norma fissato in 6 mesi, a far data dalla ricezione della raccomandata di disdetta.

● Altra tipologia contrattuale, quella del contratto a canone concordato. In questo caso la durata stabilita dalla legge è di 3 anni, automaticamente rinnovabili di altri 2 (il c.d. contratto 3+2). Le regole per il recesso dal contratto sono le stesse previste per il contratto libero 4+4.

● Per ovviare alle rigidità di durata delle due fattispecie sopra descritte, la legge stabilisce anche una tipologia contrattuale adatta agli affitti di breve durata: il contratto transitorio. Tuttavia, anche in questo caso, i vincoli non mancano: può essere stipulato solamente per un affitto di durata ricompresa tra 1 e 18 mesi e deve obbligatoriamente essere stipulato in presenza di una specifica esigenza di transitorietà, di una delle due parti (da documentare in contratto nel caso dell'inquilino e da confermare prima della scadenza nel caso del proprietario).Possibilità di disdetta di solito prevista a favore del solo inquilino con preavviso più breve, ma – importante – divieto assoluto di rinnovo del contratto: non si può proseguire con lo stesso contratto, ma è necessario stipularne uno ex novo.

 

Dalla durata contrattuale alla durata reale: il tempo di permanenza dell'inquilino nell'abitazione in affitto

Chi prende casa in affitto non ha, spesso, una visione chiara di quanto vi alloggerà dentro e, di conseguenza, di quando abbandonerà l'immobile per comprare casa o semplicemente per cambiare appartamento (se non addirittura città). Proprio per questo, nonostante durate contrattuali che – ad eccezione dei contratti transitori – non scendono mai sotto gli 8 anni (libero) o i 5 anni (concordato), le tempistiche di permanenza nel proprio appartamento affittato sono in realtà assai più limitate.

2014-02 Durata del contratto di affitto Ma quando arriva di solito la disdettaIl grafico, elaborato sulla base dei dati sulla permanenza media nelle abitazioni in affitto divulgati da Solo Affitti per l'anno 2013, mostra con tutta evidenza che la grande rigidità che la legislazione sulle locazioni dedica alla durata contrattuale non è giustificata da una reale esigenza degli inquilini. Se infatti la durata media dei contratti di locazione risulta essere nei fatti di poco superiore ai 2 anni (25,1 mesi), ciò significa che assai di rado i contratti di locazione di lunga durata (4+4 anni o 3+2 anni) giungono alla propria naturale scadenza. È invece più frequente che l'inquilino rilasci l'appartamento affittato ben prima del termine che consegue dalle pattuizioni del contratto di locazione.

Sicuramente, una maggiore flessibilità lasciata alle parti anche in merito alla durata del contratto avrebbe l'effetto positivo di avvicinare all'affitto tanti proprietari che oggi, pur di non impegnare troppo a lungo il proprio immobile, preferiscono mantenerlo sfitto, dovendosi così far carico del carico fiscale che grava sull'immobile, così come delle eventuali spese condominiali. Questo, secondo quanto visto, senza che vengano a determinarsi particolari difficoltà per l'inquilino.

E voi cosa ne pensate? Liberalizzare la durata contrattuale costituirebbe una valida riforma per stimolare il mercato dell'affitto?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Venneri Marialuisa

    Buongiorno volevo chiederti una cosa,mi scade il contratto a giugno perché e di 18 mesi,volev chiederti entro quanto il.padrone di casa deve darmi la disdetta che non me lo rinnova più,grazie

  • Gentile Marialuisa, diciamo che un contratto transitorio si dovrebbe considerare concluso a scadenza, ma se il proprietario fosse disponibile allora a mantenere il contratto, allora potete mettervi d'accordo e magari stipulare questa vola un contratto di durata maggiore.

  • Claudia

    Buongiorno...le spiego la mia situazione,ad aprile devo lasciare l'immobile nel quale vivo in affitto perche il proprietario vuole rientrare nell'appartamento.
    Nel frattempo ho avviato una pratica mutuo per acquistare casa che sara' pronta a novembre quindi volevo sapere se potevo rimanere ancora nella casa in affitto o devo uscire per forza ad aprile?

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Claudia,
    qualora il rilascio dell'immobile sia stato o già pattuito con una risoluzione consensuale, o la disdetta che lei ha ricevuto dal locatore sia stata effettuata con le tempistiche previste dalla legge (in corrispondenza di una delle scadenze contrattuali), lei sarà tenuta a lasciare libero l'immobile entro i termini che indica, cercando nel frattempo altra sistemazione provvisoria.
    Cordiali saluti

  • miry

    salve. se possibile vorrei un informazione rispetto a un contratto di locazione libero ad uso abitativo stipulato il 01/05/2013che cita testualmente: la locazione avra la durata di anni uno dal giorno 01/05/2013 e terminera in data 34/04/2014 e si intendera rinnovato per altri due anninell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata da recapitarsi a mezzo a.r almeno tre mesi prima della scadenza. il conduttore ha la facolta di recedere anticip dandone comunicazione con ar 6 mesi prima dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione.
    dal 05/13 al 04/14 ho versato come da contratto 300 euro mensili, dal 05/14 ad oggi ho versato 350 euro mensili come da richiesta verbale del locatore. ho ricevuto oggi la disdetta di questo contratto che è l'unico in mio possesso e di cui ho pagato al locatore la tassa di registrazione tutti gli anni (1/2). non essendoci un nuovo contratto volevo sapere qual'è la scadenza del contratto se si è automaticamente rinnovato o se sono ancora qua senza titolo pur avendo versato tutte le mensilita. grazie

  • Buongiorno Miry, il contratto che ha stipulato riporta scadenze che non sono regolari. Secondo la normativa i contratti possono avere durata di 4 anni +4 o di 3 anni + 2 a canone concordato. Quindi quando ci sono questo tipo di irregolarità lei può impugnare il contratto, rivolgendosi magari ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet e ricondurlo ad un classico 4 + 4. In questo caso i 4 anni scadrebbero nel 2017 ma la disdetta è valida se è stata inviata con almeno 6 mesi di preavviso e per uno dei motivi previsti dalla legge.

  • Giovanna

    X una serie di difficoltà economiche da 4 mesi non riesco a pagare l'affitto il proprietario mi ha detto che a fine mese rivuole le chiavi lo può fare senza lettera di preavviso come da contratto scritto? Qualcuno mi sa rispndere? Grazie

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Giovanna,
    in realtà il locatore può dare disdetta solo con riferimento ad una delle scadenze contrattuali (ogni 4 anni nei contratti 4+4, al termine dei primi 3 anni o allo scadere dei rinnovi biennali nei contratti 3+2, etc), non a proprio piacimento.
    Ovviamente, però, dato che lei risulta indietro di ben quattro mensilità di affitto, il locatore ha tutto il diritto di richiedere ad un giudice il rilascio dell'immobile con una procedura di sfratto.
    Lei potrebbe cercare di evitare ciò, in accordo col proprietario e come soluzione di compromesso, valutando effettivamente la possibilità di lasciare libero l'alloggio. Questo le permetterebbe di non rischiare di subire uno sfratto per morosità.
    In bocca al lupo per una pronta risoluzione delle sue difficoltà economiche, cordiali saluti

  • Luca

    Salve vivo in un monolocale in affitto da maggio '15 con contratto a cedolare secca che aveva durata di un anno ma mai rinnovato . Io ho continuato a pagare con bonifico bancario per sicusicurezza ... ora dovrei andare via ,devo comunicare comunque 3 mesi prima o posso andare via a fine mese tranquillamente? Grazie

  • Gentile Luca, considerando l'ipotetica "trasformazione" del contratto in un 4 + 4 dovrebbe dare disdetta; provi a verificare però la posizione del proprietario e se il contratto risulta ancora registrato.

  • simonetta

    [/i]Buongiorno vorrei avere delle informazioni riguardo il mio contratto di affitto che abbiamo rinnovato un anno fa circa per altri 4 anni ci abito dal 21 07 2007 è da 9 anni che mi lamento col proprietario per l'acqua che cola in caso di pioggia nel balcone chiuso adiacente alla cucina e da alcune finestre in questi giorni di pioggia oltre al balcone si è allagata anche una camera da letto la domanda é posso recidere il contratto senza aspettare i 6 mesi senza perdere la caparra vi ringrazio anticipatamente per la risposta

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Simonetta,
    questo problema può sicuramente essere considerato un grave motivo valido per disdire il contratto con il dovuto preavviso, ma senz'altro non un vizio che possa permetterle di risolvere il contratto senza rispettare i termini di disdetta.
    Cordiali saluti

  • Agostino Sasso

    Buongiorno volevo chiedere un'informazione riguardo il mio contratto d'affitto ho stipulato un contratto di 18 mensilità di cui la scadenza è febbraio, avevamo concordato che alla scadenza del mio affitto io avrei acquistato l'appartamento è in questi giorni sta piantando delle storie dicendomi che ha avuto un'altra proposta di vendita e aspettava delle risposte ,lui attualmente non mi ha dato nessun preavviso senza volevo sapere visto che il 28 febbraio mi scade il contratto come devo comportarmi a cosa vado incontro

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Agostino,
    purtroppo riguardo alll'accordo verbale sull'acquisto dell'appartamento alla fine del periodo di locazione, senza una pattuizione scritta e un impegno concreto non potrà opporre al proprietario alcuna obiezione.
    Trattandosi di un contratto transitorio di 18 mesi, la locazione si intende automaticamente conclusa al termine del periodo previsto nel contratto. Il contratto transitorio non può infatti essere prorogato. E' tuttavia necessaria la conferma della motivazione di transitorietà da parte del locatore, qualora i motivi di transitorietà inseriti nel contratto fossero riconducibili a quest'ultimo.
    Cordiali saluti

  • Rachele

    Buongiorno... chiedo un'informazione.. a giugno 2016 ho firmato un contratto 3+2 , se l'anno prossimo do la disdetta il motivo es: "problemi economici " può essere considerato un motivo valido? In quanto tra rata della macchina, affitto e spese condominiali sono troppo alte... . Invece Alla scadenza del terzo anno per la disdetta serve comunque un motivo grave? Grazie

  • Buongiorno Rachele, questo di solito è un grave motivo; l'importante quindi è mandare raccomandata e rispettare il termine di preavviso.

  • andrea

    Salve, mia moglie ed io ci troviamo in una situazione particolare riguardo un contratto di affitto in corso. Mi spiego meglio, a febbraio 2014 firmo un contratto di affitto 4 + 4.
    A dicembre 2015, trovo finalmente una buona occasione di una casa in vendita e faccio il compromesso. Il 20 dicembre 2015 invio la disdetta al proprietario della casa in affitto.
    Il proprietario mi risponde dicendo che non posso dare la disdetta e che devo continuare a pagare. Chiedo consiglio e aimè, vengo a conoscenza del cosiddetto "grave motivo" ....che consentirebbe di dare la disdetta. Ovviamente la disdetta non è motivata, ovvero non rientra nel novero dei casi previsti dalla legge.A fine giugno, cii trasferiamo nella nuova casa e cominciamo a pagare il mutuo.
    La casa e le chiavi sono state riconsegnate al proprietario, il quale, dopo averla visionata riconosce per iscritto su un verbale, lo stato impeccabile della stessa.
    Dunque, da giugno in poi la casa é libera, continuo a pagare con molti sacrifici sia il mutuo che l'affitto, a tutt'oggi ho 10 giorni di ritardo sull'affitto. Ciò nonostante arriva la telefonata di protesta del proprietario, io educatamente gli faccio notare che nonostante i sacrifici cerco di pagarlo puntualmente...i miracoli non riesco a farli.
    Infine, scusate se mi sono dilungato, la mia domanda è questa: Se ritardo il pagamento delle mensilità di affitto, cosa rischio? Lo sfratto non me lo può dare, la casa e le chiavi sono tornate in suo possesso. Aggiungo che nonostante la mia delusione per il suo comportamento ho ancora tutte le intenzioni di saldare le mensilità.
    Grazie in anticipo per un suo consiglio.

  • Gentile Andrea, in realtà lei potrebbe provare ad indicare un grave motivo (quello per cui ha deciso di comprare casa: avvicinamento a casa, lavoro, più spazio, vantaggio economico); quindi direi che dal momento in cui non ha più disponibilità dell'immobile potrebbe smettere di pagare; il proprietario dovrebbe citarla in giudizio ed il giudice condannarla a pagare se non ritenesse il suo un grave motivo.

  • Alessandro

    Buongiorno,
    la presente per chiedere se allo scadere del primo quadriennio è obbligatorio comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto anche se l'inquilino allo scadere del primo quadriennio ha lasciato l'immobile.
    Grazie Alessandro

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Alessandro,
    se il contratto si risolve naturalmente alla sua prima scadenza e non si procede a proroga, l'Agenzia delle Entrate in assenza di comunicazione lo considererà naturalmente risolto.
    Buona giornata

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Perché l’affitto è il fenomeno immobiliare del momento, spiegato in 3 puntiPerché l’affitto è il fenomeno immobiliare del momento, spiegato in 3 punti
Un mercato in crescita da 9 anni consecutivi, una fiscalità particolarmente vantaggiosa per il proprietario e canoni di affitto accessibili per...
2 Millennials su 3 scelgono l’affitto. E il mito della casa di proprietà?2 Millennials su 3 scelgono l’affitto. E il mito della casa di proprietà?
Comprare casa per i giovani: da passaggio imprescindibile a scelta di vita troppo impegnativa.     L’acquisto di un’...
Affitto, tutte le previsioni per il 2017Affitto, tutte le previsioni per il 2017
Previste più transazioni di mercato nelle grandi città. Canoni abitativi stabili quasi ovunque, solo a Milano segnali di crescita. &...
Affitto, i canoni bassi agevolano la scelta di immobili più spaziosiAffitto, i canoni bassi agevolano la scelta di immobili più spaziosi
Grazie ai ribassi dei canoni di locazione degli ultimi anni, molti inquilini possono permettersi una stanza in più per la propria casa in...
Le 8 cose da sapere sul mercato dell’affitto nel 2016Le 8 cose da sapere sul mercato dell’affitto nel 2016
Canoni di affitto a due velocità tra nord e sud. Va forte l’abbinamento tra cedolare secca e canone concordato. In aumento chi si...