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Durata del contratto di affitto. Ma quando arriva di solito la disdetta?

by Andrea Saporetti
on Febbraio 25, 2014
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Quando si affitta un immobile la tipologia contrattuale (contratto libero, concordato, ...) è, tanto per il proprietario quanto per l'inquilino, un elemento fondamentale del contratto. Il proprietario è la parte più vincolata al termine previsto per la locazione, non potendo recedere dal contratto prima della prima scadenza e solo a condizioni ben precise. Per l'inquilino il recesso anticipato è più agevole, motivo per il quale spesso il contratto si conclude prima della sua scadenza naturale. Vediamo dopo quanto generalmente questo avviene.

 

 

La durata del contratto di locazione e la facoltà di disdetta: sono questi alcuni dei principali temi oggetto di discussione tra proprietario ed inquilino, quando si devono accordare riguardo ad un nuovo contratto di affitto.

L'Italia, contrariamente ad altri Paesi, ha proprio nella durata contrattuale uno dei principali fattori di rigidità. Ad esempio, nel contratto libero, che prevede riguardo ad ogni elemento del contratto, ad eccezione di quelli imposti dalla legge, la possibilità di libera pattuizione tra le parti, è proprio la durata contrattuale l'unico aspetto al quale non è possibile derogare. Facciamo una breve disamina di cosa la legge prevede in termini di durata del contratto di locazione e di cosa invece accade nella prassi.

 

Durata e facoltà di disdetta delle principali tipologie di contratto ad uso abitativo

● Tra le tipologie contrattuali più diffuse, il contratto libero -senza dubbio il più utilizzato per le locazioni ad uso abitativo in Italia- prevede una durata non derogabile di 4 anni, automaticamente rinnovabili di altri 4 (il c.d. contratto 4+4). Il locatore ha facoltà di disdetta dopo i primi quattro anni solo in caso di sussistenza di specifiche condizioni che la legge prevede esplicitamente. Il conduttore, invece, in qualsiasi momento ha la possibilità di inviare disdetta tramite lettera raccomandata al proprietario, dovendo indicare su di essa i gravi motivi che gli impongono di lasciare l'immobile. Il termine di preavviso da parte del conduttore, prima del rilascio dell'abitazione, è di norma fissato in 6 mesi, a far data dalla ricezione della raccomandata di disdetta.

● Altra tipologia contrattuale, quella del contratto a canone concordato. In questo caso la durata stabilita dalla legge è di 3 anni, automaticamente rinnovabili di altri 2 (il c.d. contratto 3+2). Le regole per il recesso dal contratto sono le stesse previste per il contratto libero 4+4.

● Per ovviare alle rigidità di durata delle due fattispecie sopra descritte, la legge stabilisce anche una tipologia contrattuale adatta agli affitti di breve durata: il contratto transitorio. Tuttavia, anche in questo caso, i vincoli non mancano: può essere stipulato solamente per un affitto di durata ricompresa tra 1 e 18 mesi e deve obbligatoriamente essere stipulato in presenza di una specifica esigenza di transitorietà, di una delle due parti (da documentare in contratto nel caso dell'inquilino e da confermare prima della scadenza nel caso del proprietario).Possibilità di disdetta di solito prevista a favore del solo inquilino con preavviso più breve, ma – importante – divieto assoluto di rinnovo del contratto: non si può proseguire con lo stesso contratto, ma è necessario stipularne uno ex novo.

 

Dalla durata contrattuale alla durata reale: il tempo di permanenza dell'inquilino nell'abitazione in affitto

Chi prende casa in affitto non ha, spesso, una visione chiara di quanto vi alloggerà dentro e, di conseguenza, di quando abbandonerà l'immobile per comprare casa o semplicemente per cambiare appartamento (se non addirittura città). Proprio per questo, nonostante durate contrattuali che – ad eccezione dei contratti transitori – non scendono mai sotto gli 8 anni (libero) o i 5 anni (concordato), le tempistiche di permanenza nel proprio appartamento affittato sono in realtà assai più limitate.

2014-02 Durata del contratto di affitto Ma quando arriva di solito la disdettaIl grafico, elaborato sulla base dei dati sulla permanenza media nelle abitazioni in affitto divulgati da Solo Affitti per l'anno 2013, mostra con tutta evidenza che la grande rigidità che la legislazione sulle locazioni dedica alla durata contrattuale non è giustificata da una reale esigenza degli inquilini. Se infatti la durata media dei contratti di locazione risulta essere nei fatti di poco superiore ai 2 anni (25,1 mesi), ciò significa che assai di rado i contratti di locazione di lunga durata (4+4 anni o 3+2 anni) giungono alla propria naturale scadenza. È invece più frequente che l'inquilino rilasci l'appartamento affittato ben prima del termine che consegue dalle pattuizioni del contratto di locazione.

Sicuramente, una maggiore flessibilità lasciata alle parti anche in merito alla durata del contratto avrebbe l'effetto positivo di avvicinare all'affitto tanti proprietari che oggi, pur di non impegnare troppo a lungo il proprio immobile, preferiscono mantenerlo sfitto, dovendosi così far carico del carico fiscale che grava sull'immobile, così come delle eventuali spese condominiali. Questo, secondo quanto visto, senza che vengano a determinarsi particolari difficoltà per l'inquilino.

E voi cosa ne pensate? Liberalizzare la durata contrattuale costituirebbe una valida riforma per stimolare il mercato dell'affitto?

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • andrea

    Salve, mia moglie ed io ci troviamo in una situazione particolare riguardo un contratto di affitto in corso. Mi spiego meglio, a febbraio 2014 firmo un contratto di affitto 4 + 4.
    A dicembre 2015, trovo finalmente una buona occasione di una casa in vendita e faccio il compromesso. Il 20 dicembre 2015 invio la disdetta al proprietario della casa in affitto.
    Il proprietario mi risponde dicendo che non posso dare la disdetta e che devo continuare a pagare. Chiedo consiglio e aimè, vengo a conoscenza del cosiddetto "grave motivo" ....che consentirebbe di dare la disdetta. Ovviamente la disdetta non è motivata, ovvero non rientra nel novero dei casi previsti dalla legge.A fine giugno, cii trasferiamo nella nuova casa e cominciamo a pagare il mutuo.
    La casa e le chiavi sono state riconsegnate al proprietario, il quale, dopo averla visionata riconosce per iscritto su un verbale, lo stato impeccabile della stessa.
    Dunque, da giugno in poi la casa é libera, continuo a pagare con molti sacrifici sia il mutuo che l'affitto, a tutt'oggi ho 10 giorni di ritardo sull'affitto. Ciò nonostante arriva la telefonata di protesta del proprietario, io educatamente gli faccio notare che nonostante i sacrifici cerco di pagarlo puntualmente...i miracoli non riesco a farli.
    Infine, scusate se mi sono dilungato, la mia domanda è questa: Se ritardo il pagamento delle mensilità di affitto, cosa rischio? Lo sfratto non me lo può dare, la casa e le chiavi sono tornate in suo possesso. Aggiungo che nonostante la mia delusione per il suo comportamento ho ancora tutte le intenzioni di saldare le mensilità.
    Grazie in anticipo per un suo consiglio.

  • Gentile Andrea, in realtà lei potrebbe provare ad indicare un grave motivo (quello per cui ha deciso di comprare casa: avvicinamento a casa, lavoro, più spazio, vantaggio economico); quindi direi che dal momento in cui non ha più disponibilità dell'immobile potrebbe smettere di pagare; il proprietario dovrebbe citarla in giudizio ed il giudice condannarla a pagare se non ritenesse il suo un grave motivo.

  • Alessandro

    Buongiorno,
    la presente per chiedere se allo scadere del primo quadriennio è obbligatorio comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto anche se l'inquilino allo scadere del primo quadriennio ha lasciato l'immobile.
    Grazie Alessandro

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Alessandro,
    se il contratto si risolve naturalmente alla sua prima scadenza e non si procede a proroga, l'Agenzia delle Entrate in assenza di comunicazione lo considererà naturalmente risolto.
    Buona giornata

  • Daniela

    Buongiorno Sig. Saporetti,
    Le spiego la nostra situazione,siamo due giovani ragazzi con un bambino di 3 anni, ad aprile sono 4anni che abitiamo in un appartamento con contratto 4+4, prima dell'estate la "padrona di casa" tra virgolette perché poi in realtà il proprietario è una società che se non erro in nessun modo è collegato alla signora ma al marito e non so in che modo, ad ogni modo ci hanno mandato lettera per disdetta poiché devono aprire una succursale della loro agenzia di Roma,questo perlomeno viene indicato nella raccomandata, mentre a voce ci è stato detto che l'appartamento serve a loro per le vacanze estive, la mia domanda è: dovendo noi lasciare la casa il 9 aprile ma avendo paura di non trovarla per tale data, nel caso in cui trovassimo nell'immediato possiamo lasciare la casa e avere comunque diritto al rimborso della caparra?
    Senza rincorrere in sanzioni?
    Grazie Daniela

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Daniela,
    se troverete un nuovo alloggio prima di aprile, ovvero allo scadere del contratto di locazione, rimarrete comunque obbligati al versamento del canone fino alla scadenza contrattuale.
    Questo, ovviamente, a meno di un accordo con la proprietà per una risoluzione consensuale anticipata rispetto alla data di scadenza del contratto.
    Cordiali saluti

  • Melly

    Salve avevo bisogno di un info.. ho il contratto 3+2 e il prox anno mi scade il 3^ anno.. la casa intanto è stata venduta .. i sindacati mi hanno detto che potrei restare al suo interno fino al 5 anno .. ma leggendo la legge 431 alle art 3 mi dice checon la vendita possono disdire prima.. a.chi devo credere?..mi aiuti lei

  • Gentile Melly la vendita è motivo di disdetta alla prima scadenza; ma questa le deve arrivare con raccomandata almeno 6 mesi prima; altrimenti il contratto si considera rinnovato per altri 2 anni.

  • francesco

    Salve. Ho stipulato un contratto di affitto 4 + 4 il 27 settembre del 2016 di una camera per mio figlio studente. Nel contratto abbiamo stabilito che posso fare disdetta tre mesi prima della scadenza. Volevo sapere: se faccio disdetta adesso devo per forza pagare fino al 27 settembre 2017 anche se lascio la casa prima? oppure posso lasciarla fra tre mesi da adesso pagando fino a gennaio.Un altra cosa non c'e' un termine tipo un diritto di recesso da quando si stipula il contratto?

  • Gentile Francesco, a favore dell'inquilino è prevista la facoltà di dare disdetta in qualsiasi momento con i tre mesi di preavviso, come indicato in contratto, ma presentando gravi motivi.

  • roberto

    Salve. Vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo su cui grava un contratto di locazione 4+4 stipulato circa un anno fa dall'attuale locatore. Vorrei sapere se l'eventuale acquisto da parte mia dell'appartamento mi possa consentire un "recesso anticipato", subentrando io quale nuovo locatore, dovendo andare ad abitare nella casa acquistata. Che possibilità ho? Grazie mille. Saluti

  • Gentile Roberto, il contratto va rispettato e quindi lei non può mandare disdetta prima della scadenza dei 4 anni; potrebbe provare a proporre all'inquilino eventualmente un accordo ed una sorta di buonuscita.

  • Adele Ciriello

    Il proprietario può recedere dal contratto non ancora scaduto vendendo l'immobile e chiedendo agli inquilini di lasciarlo con due mesi di preavviso?

  • Andrea Saporetti

    Salve Adele,
    la vendita di un immobile locato determina il semplice passaggio di proprietà da un locatore, quello venditore, ad un altro, quello acquirente.
    A prescindere da chi sia il locatore, ad ogni modo, i termini di disdetta rimangono inalterati e vanno comunque rispettati. La disdetta potrà quindi validamente essere comunicata dal locatore solo con riferimento ad una delle scadenze contrattuali, con i normali sei mesi di preavviso; non arbitrariamente, come avvenuto nel suo caso.
    Cordiali saluti

  • Federico

    Buongiorno avvocato,
    il 1 novembre 2016 mi scada il contratto di affitto dei muri, dove da 45 anni svolgo la mia attività, di ristorazione. Premetto che ho sempre pagato il canone di affitto, anche se negli ultimi anni, vista la crisi, a volte con un ritardo di un mese o due massimo. Mi chiedevo entro quanto tempo dovrei ricevere la raccomandata di fine contratto, prima che questi si rinnovi automaticamente per altri 6+6 anni. E qulora mi arrivasse per tempo giusto per quanti mesi di buonuscita sarei rimborsato.
    La ringrazio anticipatamente, volesse rispondermi
    buonagiornata
    Federico

  • Buongiorno Federico, la disdetta doveva esserle arrivata con almeno un anno di anticipo; quindi se è il proprietario a mandarla via dovrà riconoscerle 18 mensilità come indennità di avviamento.

  • Mario

    Buongiorno Avvocato,
    sono in affitto in un appartamento preso con un contratto 4+4. Volevo chiedere: qualora alla scandeza naturale dei primi 4 anni non volessi rinnovare per i successivi 4 dovrei notificarlo 6 mesi prima ?
    grazie
    Mario

  • Andrea Saporetti

    Buonasera Mario,
    certamente: occorre inviare la raccomandata di disdetta secondo i termini previsti sul contratto al fine di comunicare il mancato rinnovo.
    Altrimenti, in assenza di disdetta da parte sua e qualora neppure il locatore vi provvedesse, il contratto risulterebbe risulterebbe tacitamente prorogato in maniera automatica.
    Cordiali saluti

  • Cristina

    Salve avvocato, le vorrei porre un quesito, sono affittuaria di un locale adibito a scuola di danza, ho un contratto di sei anni lo stesso già scaduto e rinnovato per i prossimi 6 anni che scadono a dicembre 2016. L'avv. della proprietaria mi ha inviato una lettera in data 2011 con la quale riferisce che a fine contratto devo lasciare i locali (cioè dicembre 2016). Il mio quesito , e valida la richiesta di lasciare i locali di fine locazione, con una missiva datata cinque anni prima peraltro con la sola firma dell'avvocato? La ringrazio per la sua disponibilità.

  • Buongiorno Cristina, la validità di una disdetta inviata 5 anni prima è ammessa dato che la legge parla di un preavviso minimo di 12 mesi; mentre è chiaro che ci deve essere un riferimento esatto al fatto che l'avvocato agisce per conto dei proprietari e quindi che ha mandato per poterli rappresentare.

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