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Immobiliare, ok il primo semestre. 3 ragioni per cui stavolta la ripresa del settore potrebbe essere reale

by Andrea Saporetti
on Agosto 18, 2015
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Ogni anno, negli ultimi anni, le previsioni economiche hanno ciclicamente annunciato la ripresa del settore immobiliare. Ripresa che, puntualmente, non si è verificata: all'aspettativa ottimistica non ha fatto seguito un riscontro positivo nei numeri. Il primo semestre 2015, però, ha offerto diversi segnali di crescita, che fanno ben sperare gli operatori del settore per un buon rientro dalle ferie: vediamo insieme quali.

 

 

 

Si chiudono i battenti delle agenzie immobiliari e si tirano le somme sull'andamento del mercato della prima parte dell'anno.

 

Un 2015 che, dopo anni di previsioni ottimistiche sempre puntualmente smentite dai fatti, si delinea come il vero anno del rilancio dell'immobiliare.
Se il 2014 ha aperto la strada, pur con altalenanti e debolissimi segnali di ripresa (+3,57% per le vendite di abitazioni lo scorso anno, passando dalle 403.124 del 2013 alle 417.524 del 2014), è quest'anno che ci si attende la vera ripartenza.

 

Le compravendite sono crollate nel giro di 8 anni: il mercato segnava, nel 2006, quota 869.308 transazioni: più del doppio, insomma. In Italia c'è quindi ampio spazio per ritornare a livelli di scambio consistentemente più elevati di quelli del biennio appena trascorso, ovvero poco sopra le 400.000 case compravendute.

Questo, ovviamente, solamente in presenza di alcuni fattori fondamentali per permettere agli italiani di acquistare serenamente casa. Fattori che, finalmente, sembrano tutti compresenti. Analizziamoli uno ad uno.

 

 

Italia fuori dalla recessione: secondo Bankitalia "ripresina" (+0,7%) già nel 2015, accelerazione nel 2016 (+1,5%)

 

Non c'è ripresa dell'immobiliare che non passi per una ripresa della domanda interna. Se altri settori, ed il manifatturiero in particolare, possono risentire positivamente di un aumento dell'export pur scontando una fase di domanda interna stagnante o negativa, per l'immobiliare questo non avviene.

 

È proprio per questo che servono più soldi in tasca alle famiglie, perchè possano ricominciare ad acquistare casa. E, se negli scorsi anni ci si aspettava una ripresa economica, ma di volta in volta arrivavano segnali negativi sul lato del prodotto interno lordo, quest'anno le cose stanno andando -pur ancora timidamente- in maniera diversa.

 

Lo certifica la Banca d'Italia, che a luglio ha alzato le stime di crescita del nostro paese allo 0,7% per il 2015 e all'1,5% per l'anno prossimo. Incremento che porterà i consumi a crescere, dello 0,6% quest'anno e dell'1,1% il prossimo. Previsto inoltre un miglioramento nel tasso di disoccupazione, al momento ancora piuttosto elevato: si stima una riduzione del tasso di disoccupazione di 1,5 punti percentuali entro la fine del 2016.

 

Chi ringraziare? Il governo rivendica per sé alcuni risultati, ovviamente. Sicuramente, però, il mutato contesto macroeconomico internazionale sta aiutando parecchio. Le politiche di espansione monetaria della BCE (il famoso "quantitative easing del governatore Draghi) stanno cominciando a dare i primi effetti.

Si tratta comunque -va detto chiaramente- del fattore, tra i tre che andiamo ad analizzare, che lascia i maggiori dubbi, dato che le prospettive di crescita del'economia non sono ancora del tutto stabili. È senz'altro l'elemento di maggiore fragilità e, probabilmente, quello che può fare la differenza tra ripresa attesa e ripresa effettiva, anche e soprattutto per l'immobiliare.

 

 

Mutui, +76,2% nel primo semestre 2015: le banche riaprono i rubinetti del credito. Molte le nuove erogazioni, surroghe al 20%

 

Non solo per un primo passo nella ripresa economica bisogna ringraziare Draghi. I tassi di interesse, a livelli mai così bassi, e l'effetto delle politiche monetarie di stimolo all'erogazione del credito da parte del sistema bancario stanno risvegliando l'interesse degli istituti di credito del nostro paese versoi mutui immobiliari.

 

È stato questo il vero collo di bottiglia del settore immobiliare in questi ultimi anni. Deterioramento dei crediti, requisiti patrimoniali più stringenti da rispettare per le banche, spesso anche una loro colpevole maggiore attenzione all'investimento "facile" nei titoli di Stato anziché a quello dedicato a famiglie e imprese: elementi che in questi anni hanno ostacolato un numero sempre maggiore di potenziali acquirenti.

Tanti così gli italiani che hanno richiesto un mutuo per acquistare casa, ma ai quali le banche hanno richiesto garanzie inavvicinabili ai più; oppure, man mano, molte famiglie che hanno persino rinunciato all'idea di comprare casa, scoraggiati da una stretta creditizia senza soluzione di continuità.

Effetto è stato il fiorire del mercato dell'affitto (cresciuto del 36% negli ultimi 7 anni, come visto in una nostra recente analisi), vera ancora di salvezza per tante famiglie intenzionate a comprare casa, ma a cui le banche hanno sistematicamente chiuso la porta in faccia.

 

Oggi, finalmente, sembra che ci siamo: i dati appena diramati dall'ABI, Associazione Bancaria Italiana, ci parlano di un primo semestre 2015 che tocca il +76,2% rispetto all'analogo periodo del 2014. Erogato che tocca quota 20,777 miliardi di euro nel semestre, quota sensibilmente superiore a quella degli ultimi tre anni (11,794 miliardi nell'analogo periodo del 2014, solo 9,205 miliardi nel 2013 e 10,802 miliardi nel 2012).

E non si tratta, come negli ultimi tempi spesso accadeva, di una crescita pesantemente viziata da una quota preponderante di surroghe: in questo caso, circa l'80% dello stock di mutui concessi dalle banche è frutto di nuove erogazioni, e non di sostituzioni di ammontare creditizio già esistente.

 

La ripartenza dei mutui può essere il vero elemento alla base della ripresa delle compravendite.

 

 

Rallenta il calo dei prezzi delle abitazioni: stabilità delle quotazioni per il 42,7% degli agenti immobiliari

 

Un segnale classico che un certo settore "tira", almeno nelle aspettative degli operatori di quel mercato specifico, è il fattore prezzo.

 

Se il bene viene percepito soggetto a "rarità", o comunque a maggiore interesse da parte della clientela rispetto alle disponibilità presenti, il prezzo è destinato a crescere.

Se invece, come in questi ultimi anni per le case, l'offerta è abbondante e non è accompagnata da una altrettanto abbondante domanda del bene (oppure, come ne caso delle abitazioni, da una domanda priva delle disponibilità economiche e finanziarie necessarie a garantire l'acquisto della casa), il prezzo inevitabilmente scenderà.

Cosa che è accaduta anche ne nostro paese, pur se in misura minore rispetto ad altre nazioni europee. In Italia il calo cumulato dal 2009 ad oggi per le abitazioni pesa circa il -21,7%, secondo la società di ricerche economiche Nomisma. Un calo importante, pur lontano dal quasi -30% registrato ad esempio in Spagna.

 

Calo dei prezzi, tuttavia, che sta rallentando: segno che l'inversione di marcia è in corso. Il più recente rapporto della Banca d'Italia sul sentiment delle agenzie immobiliari indica che è in crescita il numero di operatori che danno un giudizio di stabilità a proposito delle previsioni legate ai prezzi di compravendita (42,7% nel secondo trimestre dell'anno, contro ad esempio il 39,4 del trimestre precedente). Quasi un agente immobiliare su due, insomma, segnala prezzi stabili, anziché in calo.

 

Giustificato, questo mutamento di giudizio?

Probabilmente sì.Perché di fatto, secondo le analisi di diverse fonti (da Standard & Poor's all'Ocse) sul rapporto "price to income", ovvero tra i prezzi delle case e il reddito da affitto che esse generano, gli immobili italiani non sono affatto sopravvalutati. Anzi, sono ormai prossimi al livello di equilibrio di lungo periodo, il cosiddetto "fair value".

 

Non è quindi prevedibile un prolungarsi della fase di riduzione delle quotazioni finora registrata nel nostro paese. E, come abbiamo visto, anche il mutato contesto macroeconomico suggerisce questa tendenza.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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