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Milano, nuovo accordo territoriale: nonostante la cedolare al 10% sul concordato, spesso conviene ancora il contratto libero

by Andrea Saporetti
on Settembre 22, 2015
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Spese per la casa, costa meno stare in affitto a canone concordato che in una casa di proprietà con il mutuo

Convertire le abitudini, anche fiscali, degli italiani è sempre molto difficile. La cedolare secca, per chi mette in affitto il proprio immobile, ce l’ha fatta. Ovunque, anche se non sempre associata ad una locazione a canone concordato. L’aliquota del 10% ancora non ha fatto breccia nelle città con l’accordo territoriale più vecchio. Ma, nonostante il recente rinnovo a Milano, neanche qui è sempre la soluzione giusta: vediamo quando è più conveniente e quali valutazioni emergono dall’analisi Solo Affitti.

Fino all’anno scorso su questo blog abbiamo più volte segnalato come, per l’affitto, un grosso ostacolo alle politiche sociali a favore degli inquilini colpiti dalla crisi fosse il mancato rinnovo degli accordi territoriali per le locazioni a canone concordato.

Se i vari governi che si sono succeduti hanno man mano reso più conveniente la fiscalità immobiliare dedicata all’affitto, con l’introduzione della cedolare secca e con il suo graduale abbassamento delle aliquote dedicate ai locatori che concedono contratti a canone agevolato ai propri conduttori, il vantaggio fiscale veniva (e viene) vanificato se le associazioni di proprietari e inquilini, a livello locale, non si adoperano per la stipula o il rinnovo degli accordi territoriali per le locazioni 3+2, per studenti universitari e transitorie sul proprio ambito territoriale di riferimento.

I vantaggi di avere un accordo territoriale aggiornato per il proprietario e per l’inquilino

Per i tantissimi proprietari e inquilini che hanno in corso o stanno per stipulare un contratto di affitto in un Comune ad alta tensione abitativa pare ormai normale, poiché generalmente piuttosto conveniente, sfruttare l’aliquota fiscale oggi prevista per i redditi da locazione a canone concordato (cedolare secca al 10%).

Risparmio fiscale per il proprietario sul guadagno che l’affitto garantisce; risparmio sul canone di affitto da pagare mensilmente per l’inquilino, rispetto ai prezzi disponibili sul libero mercato: questi i vantaggi che la formula del 3+2 e del contratto a studenti universitari fuori sede permette.

Aggiungiamoci anche: per chi sceglie il contratto di affitto transitorio, pur non potendo sfruttare la cedolare secca al 10%, il proprietario ha la possibilità di impegnare per meno tempo l’immobile rispetto al classico contratto 4+4. Beneficio non da poco, dato che tanti su Blogaffitto ci segnalano di preferire di non doversi legare per 8 anni ad uno specifico inquilino e soprattutto ad uno specifico canone (senza la possibilità di aggiornare il canone all’indice Istat, come la cedolare secca impone). Questo, pur dovendo concedere un all’inquilino canone inferiore rispetto a quello praticabile sul libero mercato (eh, già: contrariamente a quanto si crede, chi sfrutta il contratto transitorio deve attenersi ai valori di canone che l’accordo territoriale per il canone concordato prescrive per il Comune in cui è situato l’immobile!), viene percepito come un notevole vantaggio.

Niente vantaggi senza accordo territoriale aggiornato: dove avviene e con quali effetti

Tanti vantaggi, appunto, che si vanificano se le associazioni di categoria di proprietà e inquilinato non mantengono costantemente aggiornati i valori del canone previsti negli accordi comunali.

Non una passeggiata, certo, ma per operatori del settore trovare una quadra al cerchio non sembrerebbe un'impresa poi così complessa: in fondo, si tratta di individuare per ogni zona della città un valore di canone di affittoche sia più basso di quello disponibile al libero mercato, al fine di agevolare l’inquilino, ma che non sia neppure troppo inferiore rispetto al valore di mercato stesso, per risultare comunque conveniente per il proprietario (al netto dei benefici fiscali!).

Operazione diffusissima in molte regioni: Emilia Romagna, Piemonte, Toscana sono regioni in cui più comunemente le associazioni di categoria cui fanno riferimento locatari e padroni di casa prestano attenzione al periodico rinnovo degli accordi. E, non meno importante, dove anche i Comuni (pensiamo a quello di Bologna, da sempre in prima linea su questo tema) fungono da sprone a SUNIA, SICET, UPPI, ASPPI, Confedilizia, APPC, etc per il regolare e periodico assolvimento di questa importante funzione.

Altrove, purtroppo, non viene prestata la dovuta attenzione a questo adempimento con la medesima costanza. Per questo, moltissimi tra i Comuni “ad alta tensione abitativa” (un elenco è qui disponibile), e dove quindi sia possibile godere delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari che dispongano di reddito da locazione a canone concordato, non dispongono di un accordo territoriale aggiornato. Persino città capoluogo di provincia, in molte parti d'Italia, dispongono di un accordo mai rinnovato negli ultimi anni. E, come si potrà immaginare, i canoni sono molto aumentati da fine anni '90 in poi: applicare prezzi degli affitti così datati non conviene in molte zone del nostro paese, anche se si sfrutta la notevole riduzione del carico fiscale garantita dalla cedolare al 10%.

Situazione che fino a pochi mesi fa era generalizzata in moltissimi Comuni, molti dei quali del centro-sud Italia; ma che anche in diverse province del nord del paese, tra le quali spiccano molte province lombarde, per citare il caso più eclatante dove si verificava questo fenomeno. Milano al nord e Napoli al Sud erano le città emblema di questa strana (e per certi versi assurda) situazione.

Per fortuna, ma anche e soprattutto grazie alla crescente attenzione nei confronti del tema dei accordi territoriali datati e oggetto di mancato rinnovo, proprio nel 2015 entrambe queste città hanno visto finalmente aggiornato il proprio accordo territoriale di riferimento. Ottima notizia per proprietari e inquilini!

 

Milano: nuovo accordo territoriale adeguato? L’analisi contrattuale e fiscale di Solo Affitti

Milano il caso più eclatante: ne abbiamo parlato in un recente articolo, analizzando il metodo di calcolo del canone concordato nel Comune di Milano con il nuovo accordo territoriale 2015.

Novità che va senz’altro colta positivamente, perché la città meneghina non poteva proprio più permetterselo di non consentire ai propri cittadini di sfruttare i vantaggi fiscali, piuttosto significativi, per l’immobilismo delle associazioni di proprietari e inquilini. Ma sarà stato efficace lo sforzo congiunto? È conveniente per proprietari e inquilini l’utilizzo del canone concordato?

Le polemiche seguite alla pubblicazione dell’accordo territoriale sottolineavano la non particolare convenienza in alcune zone per i conduttori: troppo caro, a detta di alcuni sindacati degli inquilini. Un’analisi condotta dall’Ufficio Studi Solo Affitti mostra invece come, non sia univocamente vantaggioso per i proprietari rivolgersi a questa formula contrattuale, nonostante il rinnovo dell’accordo, con il conseguente persistere della formula contrattuale tradizionalmente utilizzata a Milano, il contratto libero (di durata 4+4 anni).

Nell’esempio mostrato nel grafico (sotto) si è fatto un semplice esperimento. Si è calcolato il reddito netto da imposizione fiscale di un locatore che, oltre al proprio reddito da lavoro, dispone di un immobile che mette in affitto. Immobile da 70 mq in zona Indipendenza a Milano, arredato e avente un buon livello di dotazioni sia dell’unità immobiliare che dello stabile (per dirla con la terminologia dell’accordo territoriale per il canone concordato, un immobile in “sub-fascia 3”, ovvero quella massima).

Immobile che, a canone libero, può valere mediamente attorno ai 1.200€ in quella zona, secondo il riscontro la responsabile dell’agenzia Solo Affitti di zona, Chiara Grande. E che, seguendo lo schema di calcolo del canone concordato del capoluogo lombardo, prevede un canone “calmierato” che può essere individuato nella forchetta 661€ - 924€. Visto il buon livello dell’immobile, si è scelto di applicare il valore massimo di fascia, anche per rendere evidente che, se il canone concordato non è sufficientemente elevato, anche la scelta del valore massimo possibile può non rendere conveniente l’utilizzo dell’accordo territoriale.

L’Ufficio Studi Solo Affitti ha quindi calcolato, per ogni livello di reddito da lavoro del locatore, il reddito netto conseguente all’applicazione, oltre che dell’Irpef sul reddito da lavoro:

1) della diversa tipologia contrattuale: canone libero a 1.200€ e canone concordato a 924€;

2) della differente imposizione fiscale: Irpef su contratto libero (con deduzione del 5% sul reddito imponibile da locazione), e Irpef su contratto concordato (con ulteriore deduzione del 30% sulla base imponibile già decurtata del 5%); ma anche cedolare secca sul contratto libero ( 21%) e cedolare secca sul concordato (10%).

09 Milano nuovo accordo territoriale nonostante la cedolare al 10 sul concordato spesso conviene ancora il contratto liberoLa massima convenienza, come il grafico evidenzia, si riscontra sempre associando l'utilizzo del cedolare secca alla forma contrattuale tradizionale (contratto libero), avvalendosi quindi dell'aliquota fiscale del 21%.

Infatti, rispetto a tale opzione (rappresentata dall’asse orizzontale, nel grafico), le altre scelte fiscali e contrattuali determinano un minor reddito netto:

a) la cedolare secca applicata al concordato (10%) permette al padrone di casa di intascarsi, netti, 1397€ in meno all’anno. Valori di canone concordato più vicini ai livelli di canone reali per la zona avrebbero permesso di appianare notevolmente questo dislivello, se non di ribaltarlo.

b) l’assoggettamento a Irpef dei redditi da locazione a canone libero prevede una minore convenienza rispetto all’ipotesi base ovviamente crescente al crescere del reddito: si passa dai 122€ per chi dispone di solo reddito da locazione (e non dispone di reddito da lavoro) ai 2.858€ per chi dispone di un reddito da lavoro di 80.000€ lordi all’anno. Da notare che, tra l’opzione a) e l’opzione b), la cedolare secca sul concordato “batte” il regime Irpef sul libero per chi ha un reddito da lavoro di oltre 21.000€ lordi.

c) l’assoggettamento a Irpef dei redditi da locazione a canone concordato, che in nessun caso risulta più vantaggioso delle altre opzioni: troppo bassa la base di partenza del canone. Rispetto al caso-base si parte da una minore convenienza di 1.984€, per il locatore che non disponga di altro reddito imponibile al di fuori di quello da locazione, e si arriva addirittura a 3.459€ di minor reddito netto per chi “parte” da un reddito lordo da lavoro di 80.000€, il massimo nel grafico.

 

Quando conviene il canone concordato a Milano, a seguito dell'aggiornamento dell'accordo territoriale?

La situazione rappresentata è un esempio, ovviamente. E, in quanto tale, non rappresentativo di tutto il territorio di Milano. Anzi. Come ci segnala la referente di Solo Affitti di zona, Chiara Grande, il canone concordato associato alla cedolare secca, non è -come visto- sempre la soluzione più conveniente con il nuovo accordo territoriale, ma non bisogna nascondere che in molteplici casi sia la formula più conveniente da adottare. In quali casi?

Non c’è una regola univocamente valida: occorre effettuare di volta in volta una verifica di convenienza, in base all’immobile da affittare e al quartiere ove è situato. In linea generale, comunque, la convenienza dell’utilizzo dei contratti concordati è maggiore allontanandosi dal centro di Milano e al crescere delle dimensioni dell’unità immobiliare locata.

Immobili di dimensioni medio-grandi e nei quartieri meno centrali di Milano offrono quindi un buon riscontro in termini di convenienza, grazie al nuovo accordo territoriale per le locazioni abitative in attuazione della L. 431/98, che esplica in queste circostanze al meglio la sua doppia funzione di calmierare i canoni di affitto “stellari” di Milano e di rendere il tutto comunque conveniente per i proprietari di casa.

Come capire se conviene la cedolare secca o l’Irpef per il tuo reddito da locazione? O se sia meglio un contratto a canone libero o a canone concordato? Affidarsi ad un consulente specializzato nell’affitto è una buona idea: consulta la sezione di Blogaffitto “Cerca l’esperto della tua città” per scoprire qual è quello più vicino a te.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Andrea

    Buonasera,
    desidero affittare un immobile alla figlia del precedente inquilino mantenendo l'importo mensile da sempre corrisposto e sfruttando i vantaggi del canone concordato con cedolare secca.
    Dal calcolo emerge che, con i valori dei patti territoriali per zona e la fascia di appartenenza, il canone da noi richiesto risulta addirittura inferiore rispetto al valore minimo per 24 euro al mese.
    Scartando l'ipotesi di aggiungere i 24 euro al canone mensile, è possibile, che voi sappiate, sottoscrivere lo stesso un contratto con le caratteristiche di cui sopra, ovvero con canone concordato?
    Grazie
    Non posso "taroccare" il modello H diminuendo da qualche parte i mq in quanto l'immobile è parte di una palazzina dove ho altri immobili cono le medesime caratteristiche a quello in oggetto...
    Grazie...

  • Buonasera gentile Andrea,
    le sarà senz'altro possibile derogare al ribasso il canone rminimo risultante dal calcolo della fascia di oscillazione dei valori, favorendo in questo modo l'inquilino.
    Non le sarebbe invece possibile il contrario, essendo vietato fissare un canone di locazione eccedente rispetto al massimo di fascia.
    Cordiali saluti

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