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Prezzi immobiliari, ancora tante sopravvalutazioni. Ma non in Italia, USA e Germania

by Andrea Saporetti
on Maggio 27, 2014
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Sono i dati dell'OCSE a confermarlo: nei Paesi più industrializzati i prezzi delle case sono mediamente ancora sopravvalutati. Nonostante la crisi abbia ridotto le quotazioni in gran parte del globo. Ma, se il Regno Unito e la Francia scontano prezzi immobiliari sovradimensionati, mercati immobiliari come quello statunitense, tedesco e - ancor di più - nipponico scontano prezzi in linea con il "fair value", se non addirittura al di sotto.

 

 

Sono passati ormai sette anni dalla crisi immobiliare dei cosiddetti "mutui subprime", in America. Era il 2007 quando il fallimento dei due colossi dei mutui statunitensi Fannie Mae e Freddie Mac dava il colpo di grazia all'inarrestabile – fino ad allora – crescita della bolla speculativa del mercato immobiliare USA. Bolla senz'altro alimentata dal vizietto del mutuo facile e a chiunque, scoppiata in modo fragoroso e progredita trascinando giù con sé, nel giro di due o tre anni, gran parte dei mercati immobiliari dei Paesi industrializzati.

Quotazioni degli immobili abitativi che hanno subito contrazioni di dimensioni notevoli in moltissimi Paesi del "nord del mondo". Con casi eclatanti come la Spagna, ad esempio: nazione vittima eccellente di un'abnorme sopravvalutazione dei prezzi delle case e di speculazioni edilizie che, una volta rese evidenti dalla crisi, hanno portato con sé deflazione immobiliare da record e cubature invendute senza precedenti.

Quotazioni che, almeno in Europa, hanno continuato a subire un diffuso andamento decrescente, che si prolunga ormai da molti trimestri in svariati Stati: l'Italia ne è un esempio. Nonostante ciò, pare che il declino delle quotazioni sia destinato a rallentare nel corso del 2014, almeno nel mercato abitativo domestico. Altrove, la situazione è più variegata.

L'OCSE (Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico) ha di recente divulgato una statistica elaborata per verificare il livello di prezzo degli immobili nelle nazioni del cosiddetto "Primo Mondo". In particolare, ha elaborato, mediante le serie storiche dei prezzi immobiliari, degli affitti e dei salari, delle regressioni che permettono di stimare il valore dei prezzi immobiliari che, nel lungo periodo, dovrebbero costituire i livelli di equilibrio per ciascun Paese.

Come farlo è complicato a dirsi, ma facile a intuirsi: occorre confrontare l'andamento dei prezzi nel tempo, rapportandolo con indicatori che stimano il livello di ricchezza delle famiglie.

Si è in primo luogo raffrontato il rapporto tra prezzo e reddito da affitto degli immobili (indice "price to rents ratio"): indicatore, questo, molto simile al "price to earnings ratio", rapporto di frequente utilizzato nella valutazione sintetica delle aziende in Borsa.

In secondo luogo, è stato effettuato un analogo confronto, ma rapportando il prezzo delle case ai salari medi delle famiglie (indice "price to wages ratio").

La tabella sotto riporta i valori ottenuti dall'OCSE in questa analisi, che potete trovare riepilogati in questo interessante articolo di approfondimento del "The Telegraph". Per un risultato di sintesi, l'Ufficio Studi Solo Affitti ha provveduto a mediare i due valori, nell'ultima colonna.

Ai fini di una lettura dei risultati, è importante segnalare che gli indici che si collocano attorno al valore di 100 segnalano un livello di quotazione immobiliare piuttosto in linea con il valore considerato corretto nel lungo periodo, ovvero – come lo definiscono gli analisti - al "fair value". Gli indici superiori al 100 sottolineano una sopravvalutazione dei prezzi nel Paese al quale si riferiscono; qui, quindi, tendenzialmente le quotazioni immobiliari del 2013 (o inizio 2014, a seconda dello Stato) sono più elevate rispetto a quanto il livello degli affitti o il livello dei salari e stipendi delle famiglie dovrebbe suggerire per quel Paese, rispetto all'andamento di tale indice in passato. Analoga ma diametralmente opposta la considerazione per i valori inferiori rispetto a 100, sintomo di sottostima delle quotazioni immobiliari rispetto al tendenziale storico.

2014-05 Prezzi immobiliari Ancora tante sopravvalutazioni Ma non in Italia USA e GermaniaEmergono risultati interessanti. Le sopravvalutazioni immobiliari sono molte e, in certi casi, il valore di lungo periodo dei prezzi delle abitazioni è notevolmente più elevato rispetto a livelli di equilibrio. Pensiamo, ad esempio, ai casi del Belgio, della Nuova Zelanda, del Canada o della Norvegia, dove le sopravvalutazioni sono nell'ordine del 40%-50%, mediamente.

In generale, sono i Paesi dell'ex Commonwealth a scontare le "overvaluation" maggiori: oltre ai già segnalati Nuova Zelanda e Canada, anche l'Australia e il Regno Unito assumono valori considerevolmente superiori al 100 per quanto riguarda sia il "price to rents ratio", sia il "price to wages ratio". Oltre a questi, da segnalare anche la Francia, nazione che aveva subito la crisi delle quotazioni immobiliari in misura molto ridotta rispetto alle "cugine" Italia e Spagna.

Non così, però, dappertutto. Vicine ai livelli di stabilità di lungo periodo proprio Italia e Spagna, che negli ultimi anni hanno subito ridimensionamenti anche notevoli dei prezzi medi delle case; ma che, al contempo, hanno anche risentito di cali tanto nei livelli dei prezzi degli affitti quanto nei salari delle famiglie).

Cali che, comunque, non hanno compromesso una complessiva crescita delle quotazioni, che vale un +53,1% in Italia negli ultimi 15 anni. Questo, almeno, in termini nominali: scomputando l'inflazione, la crescita dei prezzi reali è in ogni caso positiva, ma di ben più ridotte dimensioni: +8,6%.

Anche gli USA, nazione che ha subito per prima il calo dei prezzi a causa della crisi dei mutui subprime, vedono un livello di prezzi piuttosto in linea con i tendenziali di lungo termine, con una forchetta compresa tra i 104 dell'indice prezzi-affitti e i 90 dell'indice prezzi-salari. Irlanda e Grecia seguono a non eccessiva distanza, non molto sotto al "fair value" di lungo periodo.

In fondo alla classifica? Incredibile ma vero, Germania e Giappone. Incredibile neppure molto, a dire il vero, per la Germania, dove i prezzi immobiliari sono pressoché stabilmente allineati alla normale inflazione dagli anni Ottanta ad oggi. E dove il mercato della locazione "tira" più che altrove, rappresentando una fetta notevole delle abitazioni della nazione teutonica. Senza contare che i salari e gli stipendi si mantengono a livelli sempre molto performanti.

Il Giappone chiude questa particolare classifica, con quotazioni di circa un 40% più basse rispetto alle valutazioni statistiche di lungo termine evidenziate dagli indici OCSE. Frutto di un lento ed inesorabile declino dei prezzi che negli ultimi 25 anni ha accompagnato il Paese del Sol Levante, che neppure il programma di sviluppo economico messo in campo dal governo di Shinzo Abe nel 2013 ha saputo contrastare (-2% il calo dei prezzi reali delle case lo scorso anno).

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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