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Sblocca-Italia, agevolazioni a chi acquista o costruisce casa per affittarla. Diamo i numeri!

by Andrea Saporetti
on Settembre 23, 2014
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Il Decreto Sblocca-Italia, di recente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, grazie a consistenti agevolazioni fiscali per chi decide di comprare o costruire una casa per metterla in affitto a canone concordato, potrebbe avere due possibili benefici effetti. Innanzitutto, ridare stimolo alle compravendite, mai stagnanti come in questi ultimi anni; inoltre, permettere a tanti inquilini di accedere al mercato della locazione ad un prezzo calmierato. Vediamo insieme i numeri del provvedimento.

 

 

Di recente pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, è ormai in vigore dallo scorso 13 settembre il Decreto Sblocca-Italia (D.L. 133/2014).

 

Ultimo di una serie di provvedimenti adottati dai diversi Governi succedutisi negli ultimi anni (ricordiamo in particolare l'ultimo, il Piano Casa proposto dal Ministro per le Infrastrutture Maurizio Lupi), questo Decreto di fatto completa le precedenti azioni di stimolo al mercato immobiliare.

Mercato che, come è noto, soffre di una pesante crisi da ormai alcuni anni. Decine di migliaia di posti di lavoro al comparto dell'edilizia spazzati via, ma anche drastica riduzione del numero di compravendite immobiliari, che si attestano ormai stabilmente su valori pari alla metà di quelli registrati otto anni fa, nel pieno del boom immobiliare.

Solo il comparto dell'affitto sta registrando valori positivi, sebbene la peggiorata condizione di molte famiglie renda più difficile il sostenimento di prezzi delle locazioni, che rimangono spesso troppo elevati, nonostante siano scesi in maniera sostanziale da tre anni a questa parte.

 

Proprio in questo solco si inserisce il Decreto Sblocca-Italia, che pone al centro della propria azione il rilancio del settore immobiliare. Tre sono le direttrici principali:

 

Ridare vigore alle transazioni immobiliari, sia che si tratti di acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione che di case già precedentemente utilizzate. In particolare, l'art. 21 del Decreto agevola l'acquisto di un'abitazione o la costruzione in appalto di immobili ad alta efficienza energetica (classe A+, A o B) se destinati per i successivi 8 anni alla locazione a canone calmierato. Questa norma mira a stimolare l'acquisto di abitazioni, ad oggi piuttosto stagnante.

 

Aiutare ampie fasce di popolazione in affitto che, per affrontare la crisi, necessitano di canoni di locazione più convenienti. A questo scopo, all'interno del D.L. 133/2014, sono previsti due provvedimenti. Uno è quello già descritto (art. 21): le agevolazioni fiscali per la costruzione o l'acquisto di una casa sono concesse al compratore in via subordinata all'immediato affitto della stessa ad un livello di canone fissato secondo i criteri della L. 431/98, ovvero con un canone agevolato che sia stato calcolato sulla base delle pattuizioni della associazioni di categoria di locatori e conduttori. Ancora, il Decreto prevede una totale esenzione fiscale per la registrazione delle scritture private con le quali vengono stabilite riduzioni del canone di affitto per contratti in essere (art. 19).

 

Spingere l'edilizia verso scelte sempre più "verdi". Le deduzioni IRPEF previste nell'art. 21 del D.L. 133/2014 per gli acquisti o costruzioni in appalto di immobili da destinare all'affitto hanno come condizione quella di godere di una classe energetica A o B, ovvero di una prestazione energetica elevata.

 

Visto il potenziale impatto per la ripresa del settore delle compravendite e, allo stesso tempo, l'ipotetica valenza sociale della misura, dedichiamo al provvedimento una comoda e veloce infografica tramite la quale comprenderne gli aspetti salienti.

2014-09 Sblocca-Italia agevolazioni a chi costruisce o acquista casa per affittarla Diamo i numeri bis

Funzionerà? Tre sono gli elementi da mettere sul piatto della bilancia per comprenderlo.

 

A) Liquidità per l'acquisto

Chi compra come forma di investimento spesso deve poter accedere ad un mutuo. È proprio questo il principale nodo che nessuno ancora è riuscito a sciogliere e, purtroppo, neppure questo Decreto vi mette mano. La politica creditizia molto restrittiva non permette acquisti, anche se la soluzione dell'acquisto per affitto è dedicata in primis a chi dispone di elevata liquidità da utilizzare a fine di investimento.

 

B) Redditività dell'investimento

Grazie alla leva fiscale questa misura potrebbe muovere risorse finora destinate, dalle persone fisiche che dispongono di risparmi consistenti, su altre forme di investimento più convenienti.

L'effetto combinato della deduzione IRPEF sull'acquisto e della tassazione molto ridotta sulla locazione (cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato) rende l'affitto una forma di investimento particolarmente redditizia.

 

C) Efficienza energetica

I requisiti sono molti, per poter ottenere di queste (consistenti) agevolazioni fiscali sull'acquisto con finalità di successivo affitto. Quello dell'elevata efficienza energetica degli immobili oggetto dell'operazione (APE con classe energetica A+, A o B) rischia di essere un ostacolo. I dati divulgati dal franchising Solo Affitti sono chiari: finora è soprattutto il patrimonio immobiliare esistente, con scarsa prestazione energetica, quello destinato all'affitto.

Secondo le stime del franchising immobiliare, solo poco più del 5% dei contratti di locazione stipulati nel 2013 sarebbero tra quelli coinvolti dal Decreto.

Va però sottolineato che la misura serve proprio a stimolare anche nell'ambito dell'affitto una tendenza eco-friendly che già per gli acquisti di nuove abitazioni pare interessare sempre più gli italiani. Il fatto poi che sempre più costruttori edili dispongano di immobili invenduti di recente costruzione permette di avere un'offerta disponibile che possa rispettare i parametri previsti nel Decreto potenzialmente ampia.

 

Tre motivazioni che sembrano suggerire che le basi per una concreta efficacia della norma possano esserci.

Se questo avverrà, comunque, è tutto da vedere. Ci interessa sapere la vostra opinione: rispondete al nostro sondaggio!

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • giuseppe

    Buongiorno, se l'acquisto riguarda una casa all'asta giudiziaria senza la classificazione energetica e se successivamente
    la si ristruttura facendola diventare di classe A o B è possibile avere l'agevolazione del 20% in 8 anni.
    Saluti e grazie

  • Gentile Giuseppe,
    il requisito della elevata efficienza energetica deve essere posseduto dall'immobile già al momento dell'acquisto.
    Cordiali saluti

  • Simone

    Buonasera,mi chiedevo se l'unità immobiliare in oggetto viene liberatà dall'affitto dopo 8 o X anni.. e io decidessi di venderla sono obbligato a tenerla in affitto a vita o devo pagare una qualche penale? grazie
    Simone

  • Buonasera Simone,
    per poter godere delle agevolazioni Irpef sopra descritte, all'acquisto/costruzione in appalto deve seguire per almeno 8 anni continuativi la locazione a canone calmierato dell'immobile.
    In caso di disdetta da parte dell'inquilino, per poter continuare a godere delle agevolazioni Irpef sarà necessario stipulare un nuovo contratto di locazione a canone agevolato entro un anno dalla conclusione del precedente contratto.
    Ovviamente, vendendo l'immobile perderà il diritto all'agevolazione fiscale.
    Cordiali saluti

  • Paola

    Buon giorno,
    essendo residente all'estero vorrei poter comprare casa in Italia per venirci a vivere in un futuro spero, ma non so se questo decreto abbia convenienza: sicuramente avrei un credito d'imposta con lo stato italiano perchè non ho reddito. Ma non so se l'eventuale credito possa essere in alcun modo utile, cioè so che può essere usato per pagare IMU etc, ma ne avanzerebbe ancora. Qual'è la sua opinione?

  • Buongiorno Paola,
    a mio avviso fare questa operazione traendone un beneficio di imposta da utilizzare solo in misura molto ridotta, dato che si tratta di deduzioni Irpef ma che lei non ha alcun reddito in Italia al momento (né, mi pare di capire, prevede di averne) probabilmente non è la strada più consigliabile. Non pare essere un tipo di agevolazione adatta al suo caso specifico.
    Cordiali saluti e buona lettura!

  • Paola Poli

    Salve, la deduzione irpef per gli 8 anni prevista dal decreto sblocca-italia per acquisti effettuati entro il dicembre 2014, vale anche per immobili acquistati nel 2015?
    Altra domanda, devo acquistare appunto un immobile nel 2015 e sarò ivi residente affittando una stanza del bilocale. In questo caso è possibile usufruire della detrazione irpef per 8 anni? Considerando che affitterò a studenti, sono anche io studente e percepirò solo il canone d'affitto della stanza affittata. Grazie

  • Buonasera Paola,
    in realtà il termine per l'acquisto o la nuova costruzione in appalto dell'immobile (che sia di classe A+, A o B) ai fini della sua successiva locazione a canone concordato per almeno 8 anni non è il 31 dicembre 2015, bensì il 31 dicembre 2017.
    Tuttavia, tenga presente che l'affitto deve avvenire con una tipologia contrattuale che possa avere una durata iniziale di almeno 8 anni (quindi, ad esempio, un contratto a canone concordato 6+2): il contratto a studenti universitari, avendo una scadenza legata al periodo di studi, non è valido.
    Tenga inoltre conto del fatto che, pur non essendo esplicitamente specificato, è assai improbabile che possa essere concessa l'agevolazione Irpef in caso di affitto parziale dell'immobile: la normativa è volta all'acquisto ai fini dell'affitto, non ai fini di abitazione propria.
    Cordiali saluti

  • Angela

    Salve, il CAF vicino casa mia, mi ha detto, che questo decreto, non ha alcun vantaggio per me, in quanto io
    avendo solo questo immobile(sto acquistando la mia prima casa per affittarla) non pago abbastanza tasse da avere questo effettivo sgravio fiscale (20%
    di deduzione IRPEF)...e che quindi questo decreto è stato fatto per quelle persone che avendo diverse proprietà e pagando tanto IRPEF, possono effettivamente avere questa agevolazione. È corretto tutto questo? Grazie per l'attenzione. Saluti

  • Buongiorno Angela,
    non metto in dubbio che i calcoli del suo CAF siano corretti, ci mancherebbe!
    Se il suo reddito annuo è relativamente basso (e quindi l'IRPEF pagata è relativamente ridotta), la deduzione che si genera può essere superiore alla tassazione dovuta allo Stato: il che le consente per diversi anni un risparmio, ma esiguo.
    Un risparmio fiscale, quindi, potrebbe comunque averlo, seppure inferiore rispetto ad altri contribuenti che, magari, dispongono di un reddito molto elevato e quindi tanta imposizione fiscale da poter abbattere con questa operazione.
    Buona giornata

  • NICOLA

    Buongiorno, non ho ben capito....il decreto vale anche per le abitazioni già realizzate purchè siano in classe A o B? Grazie!
    Nicola

  • Salve Nicola,
    esattamente: il Decreto non richiede che si tratti di nuove costruzioni necessariamente. L'importante è che si tratti di immobili classificati energeticamente in classe A o B.
    L'immobile deve essere ad uso abitativo e non deve ricadere nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
    Chi acquista (o costruisce in appalto) l'unità immobiliare per poi affittarla deve essere persona fisica non esercente attività commerciale.
    Buona giornata

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