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Sfratti, in calo nel 2015 i provvedimenti emessi. Ma resta grave il fenomeno della morosità in Italia

by Andrea Saporetti
on Giugno 07, 2016
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Il calo degli sfratti per morosità trascina al ribasso gli sfratti emessi in Italia nel 2015. Un'analisi delle cause di questa inversione di tendenza

Inatteso il dato diffuso dal Ministero dell’Interno riguardo agli sfratti emessi nel 2015. Dopo anni di continua crescita, la riduzione è stata significativa lo scorso anno: circa 13.000 provvedimenti in meno, per un calo del 16,5%. Non c’entra il cosiddetto “blocco sfratti”, per la prima volta non prorogato dopo trent’anni proprio nel 2015. Come si spiega? Facciamo qualche ipotesi.

Sfratti, in netta diminuzione i provvedimenti emessi nel 2015. Sensibile calo degli sfratti per morosità

La retorica impone di dire che gli sfratti sono una piaga sociale in continua crescita.

Il fenomeno è stato in grave aumento negli ultimi anni, certamente. Ma, così come è stato descritto con toni –giustamente- preoccupati ogni incremento riscontrato dal 2007 in avanti (come mostra il grafico, solo nel 2011 si era registrata una minima flessione), è allo stesso modo corretto segnalare anche le situazioni di miglioramento che si verificano.

 

Sfratti in calo i provvedimenti emessi nel 2015 Ma resta grave il fenomeno della morosità in Italia img

 

L’analisi degli sfratti emessi

Importante, quindi, oltre che inaspettata, la flessione del -16,58% del numero di provvedimenti di sfratto emessi relativamente ad immobili ad uso abitativo nel 2015.
Diverse migliaia di provvedimenti di rilascio in meno rispetto al 2014 (complessivamente -12.850), per la quasi totalità riconducibili ad una riduzione dei nuovi sfratti che i tribunali italiani hanno stabilito a causa del mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore.
I nuovi sfratti per morosità emessi sono infatti variati, rispetto all’anno precedente, di -12.235 unità (-17,67%). Cali di ben minore entità si sono invece riscontrati per le altre tipologie di sfratto: gli sfratti emessi per finita locazione (-437 sfratti rispetto al 2014, corrispondente a -9,02%) e gli sfratti emessi per necessità del locatore (-178, pari a un -5,18%).

 

L’analisi degli sfratti richiesti e delle esecuzioni di sfratto

Riduzione del calo degli sfratti emessi, che trova una sponda anche per quanto riguarda gli sfratti eseguiti dall’Ufficiale Giudiziario. Il calo, in questo caso, è stato altrettanto sensibile: -10,44%, pari a una variazione del numero di esecuzioni condotte dalla pubblica autorità di -3.794 unità (si è passati dai 36.340 sfratti eseguiti nel 2014 ai 32.546 del 2015).
Solamente le richieste di esecuzione hanno subito una leggera crescita (+2,14%), passando dalle 150.353 del 2014 alle 153.568 del 2015.

 

 

Minore incidenza degli sfratti sulla popolazione, ma la morosità rimane un fenomeno preoccupante

Il calo degli sfratti ha anche coinciso una rilevante riduzione dell’incidenza degli sfratti rispetto alle famiglie. Secondo i dati del Ministero degli Interni, infatti, si è risaliti da 1 sfratto emesso ogni 333 abitanti del 2014 a 1 ogni 399 lo scorso anno.
Un alleggerimento evidente del numero di famiglie colpite da questo fenomeno, rapportato alle dimensioni demografiche del paese.

Tuttavia, non si può certo tirare particolari sospiri di sollievo. Il fenomeno degli sfratti, nel nostro paese, ha subito un incremento notevole, dal 2007 in avanti.
Si è passati da una media di circa 45.000 sfratti emessi ogni anno a 20-30.000 sfratti in più, a seconda degli anni, dal 2010 ad oggi.
La contrazione dell’ultimo anno è un dato senza dubbio positivo, ma è un piccolo segnale di speranza davanti a uno scenario che negli anni si è fatto preoccupante.

 

Sfratti per morosità: il fenomeno più preoccupante, nonostante la flessione del 2015

Scenario che vede la netta prevalenza degli sfratti per morosità.
Il mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino è da sempre la causa principale che conduce il proprietario a richiedere al giudice (e questo a concedere) lo sfratto. E lo è sempre più, nel corso degli ultimi anni.
Il grafico sopra mostra con evidenza il peso sempre più significativo che hanno assunto, tra gli sfratti, quelli riconducibili a morosità del conduttore: si passa dal 73% dei provvedimenti emessi nel 2005 all’88% del 2015.

 

Sfratti per finita locazione: sempre meno, nonostante lo stop alla proroga del blocco sfratti

Gli sfratti per finita locazione, piuttosto frequenti fino ad un decennio fa (oltre 11.000 all’anno, quasi il 25% del totale degli sfratti), si sono nel tempo ridotti a meno di 5.000 ogni anno, divenendo un fenomeno piuttosto residuale (meno del 7% del totale dei provvedimenti).
Per immobili affittati tra privati (escludendo quindi l’affitto di alloggi ERP o comunque concessi in locazione da pubbliche amministrazioni), sono ormai rari i casi di inquilino che, una volta scaduto il contratto di locazione, si rifiuti di rilasciare l’immobile.
A meno di contratti di affitto molto vecchi, con canone ormai fuori mercato, è infatti inusuale che il locatario preferisca continuare a pagare un canone di locazione maggiorato del 20% rispetto al canone di affitto previsto nel contratto (e dover far fronte al procedimento di sfratto per finita locazione) pur di evitare di liberare l’unità immobiliare presso la quale abita. Più facile, il più delle volte, trovare un nuovo alloggio ad un canone soddisfacente, visto che negli ultimi anni i prezzi degli affitti sono notevolmente calati.
Fenomeno in ridimensionamento, al punto che persino il governo, che per quasi trent’anni aveva promosso provvedimenti di proroga della sospensione degli sfratti per finita locazione per alcune categorie di famiglie particolarmente disagiate, da metà dello scorso anno ha deciso lo stop alla proroga del blocco sfratti.

 

Sfratti per necessità del locatore: residuali, anche se in progressivo aumento

Dal 2005 in avanti sono invece cresciuti di numero, e considerevolmente, gli sfratti per necessità del locatore.
Cosa sono gli sfratti per necessità del locatore? In sostanza, quelli che il giudice stabilisce perché il conduttore, al termine della prima scadenza contrattuale, non intende rilasciare al locatore la disponibilità dell’immobile, nonostante questo abbia dato disdetta alla prima scadenza per uno dei motivi tassativamente previsti dall’art. 3, comma 1 della Legge 431/1998.
Classico, ad esempio, il caso del proprietario che non intende far rinnovare automaticamente di 2 anni (nei 3+2) o 4 anni (nei 4+4) il contratto, dopo la prima scadenza contrattuale, per poter lasciare l’immobile ai propri figli.
Si tratta di una categoria che, pur quadruplicata nei numeri nel corso del decennio scorso (si è passati dagli 852 del 2005 ai 3.255 dello scorso anno), non supera comunque il 5% del totale degli sfratti. Senza dubbio residuale, quindi, rispetto alla morosità.

 

 

Sfratti per morosità: perché sono in calo? Qualche ipotesi per comprendere cosa sta accadendo


Veniamo al punto.
Se è vero – come è vero – che l’Italia non è poi così fuori dalla crisi, nonostante l’economia volga al miglioramento; e che di conseguenza le famiglie italiane non possono dirsi immuni da difficoltà nel pagamento delle spese per l’affitto di casa.
Se è vero – come è vero – che l’affitto è un fenomeno in crescita costante negli ultimi anni e che, per forza di cose, coinvolgendo un maggior numero di inquilini, la quantità di morosità dovrebbe aumentare.
Come si spiega dunque l’inatteso -17,67% registrato nel 2015 per gli sfratti per morosità?

 

Si tratta di un rimbalzo fisiologico?

Può capitare: quando si parla di numeri molto elevati, cresciuti rapidamente, un assestamento è assolutamente possibile.
Visto che gli sfratti per morosità emessi sono aumentati di 20.000-30.000 unità rispetto al periodo precedente la crisi, un ridimensionamento su valori più in linea con le medie di qualche anno fa può starci.
Tuttavia, l’entità del calo registrato in un solo anno (-12.850 sfratti emessi) sembra poco conforme con questa ipotesi.

 

O di una effettiva inversione di tendenza?

Se il calo dei provvedimenti di rilascio di immobili ad uso abitativo riconducibili a morosità dei conduttori fosse, almeno per la gran parte, dovuto a un effettiva diminuzione della necessità di arrivare allo sfratto per molte famiglie, questo rappresenterebbe senza dubbio un elemento di speranza.
Il mondo dell’affitto è stato colpito in questi ultimi anni, come tutti i settori della nostra società, da una crisi economica profonda. Sapere che il disagio abitativo di cui più volte abbiamo parlato su questo blog è in significativa attenuazione sarebbe una gran bella notizia.
Il calo dei canoni di affitto, ormai stabili su livelli più alla portata delle tasche degli italiani, e la (pur lenta) ripresa economica che ha aiutato molte famiglie possono aver contribuito a segnare un punto di discontinuità rispetto al passato anche sul fronte degli sfratti. Probabilmente, però, sarebbe troppo ottimistico ritenere questa come l'unica causa.

 

Oppure di nuove soluzioni al fenomeno della morosità?

Non tutto ciò che luccica potrebbe essere oro. Semplicemente, si potrebbe iniziare a percepire anche nelle aule dei tribunali un fenomeno di cui avevamo di recente parlato: sempre più locatori rinunciano a ricorrere al giudice per sfrattare l’inquilino moroso.
Non che i padroni di casa siano diventati tutti dei benefattori, tutto d’un colpo: a loro non compete di certo.
Molti, tuttavia, si rendono conto che le difficoltà economiche dei propri affittuari sono reali, non dovute ad opportunismo. E scelgono coscientemente di venire incontro agli inquilini, dilazionando le rate di affitto non pagate nel tempo, oppure accettando una riduzione contrattuale del canone di locazione. Uno sconto possibile, la cui registrazione all’Agenzia delle Entrate non comporta tra l’altro più alcun onere.
Per venire incontro alle esigenze dei propri inquilini, quindi, e soprattutto per non dover ricorrere ad un avvocato, con i tempi e i costi della giustizia conseguenti, un numero non indifferente di locatori preferisce una soluzione accomodante.
Niente intimazione di sfratto, si preferisce attendere che l’inquilino saldi spontaneamente gli arretrati quando ne avrà la possibilità, magari accordando nel frattempo una riduzione del canone mensilmente dovuto, qualora questo fosse diventato nel frattempo fuori mercato a causa del calo dei prezzi degli affitti.
Se questa fosse l’ipotesi che spiega il calo degli sfratti per morosità emessi nel 2015, si tratterebbe di una nuova soluzione per un vecchio problema. Il mercato, piano piano, aggiusta tutto: anche la lunghezza dei tempi delle procedure di sfratto.

 

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Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • Barbieri Fabio

    Buonasera,
    La disturbo per chiedere se è a conoscenza di statistiche sulle morosità, di affitto o di spese condominiali, in relazione alla nazionalità degli inquilini.
    Le chiedo questo perché spesso mi trovo a dibattere con persone "del ramo" che sparano cifre statistiche secondo me poco credibili.
    Ringrazio in anticipo.

    Saluti

    Fabio

  • Andrea Saporetti

    Buongiorno Fabio,
    questo articolo di Blogaffitto, un po' datato ma che permette di farsi un'idea sull'argomento, riprende un'analisi del franchising Solo Affitti che incrocia la nazionalità dei conduttori di immobili in affitto e il numero di sfratti registrati, anche in questo caso ripartiti per nazionalità del conduttore sfrattato. Può leggere l'articolo utilizzando questo link: http://www.blogaffitto.it/statisticamente/se-linquilino-straniero-e-piu-affidabile-di-quello-italiano.html
    Spero possa esserle utile. Continui a seguirci, per eventuali aggiornamenti prossimi sul tema.
    Buona giornata

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