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Tasso di interesse legale allo 0,5%: quale effetto sul deposito cauzionale versato dall’inquilino?

by Andrea Saporetti
on Gennaio 20, 2015
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La prima cosa che si fa, quando si va in affitto, è tipicamente il versamento del deposito cauzionale al proprietario, per fermare l'immobile. L'ultima cosa che si fa quando si lascia l'immobile è consegnare le chiavi al proprietario, ottenendo la restituzione di quanto versato con i relativi interessi. Il tasso di interesse legale, non molto conosciuto, svolge qui la sua funzione: quantifica il valore del tempo durante il quale l'inquilino ha lasciato la cauzione nelle mani del proprietario. Oggi, con i tassi di interesse ai minimi storici, vale pochissimo: solo lo 0,5%: cosa comporta per chi va in affitto?

 

 

Chi entra in una abitazione è abituato a sentir parlare di tasso di interesse sempre e comunque in termini negativi, come qualcosa da pagare.

C'è un caso, più unico che raro, in cui questo non è vero. Si tratta degli interessi sul deposito cauzionale.

Interessi che spettano all'inquilino al termine del contratto di locazione, in funzione del numero di giorni in cui il deposito cauzionale è stato trattenuto dal proprietario. Il calcolo avviene in ragione del tasso di interesse legale definito con Decreto del Ministero delle Finanze.

 

Il tasso di interesse legale: evoluzione recente

 

L'ultimo tasso, di recente definito dal D.M. 11 dicembre 2014, pubblicato sulla G.U. n. 290 del 15/12/2014, è entrato in vigore dal 1° gennaio e segna un record: è il più basso della storia del nostro Paese, lo 0,5%.

Già ad inizio 2014 si era toccato un livello (allora) record, ovvero l'1%, grazie ai tassi di interesse particolarmente bassi che la Banca Centrale Europea stava regalando a famiglie ed imprese per ridare fiato all'economia. Logico che, con l'economia ancora stagnante, si sarebbero mantenuti molto bassi. E così è stato, con addirittura l'ennesima revisione al ribasso di cui si è detto.

Da diversi anni, ormai, gli interessi legali, collegati ai tassi di sconto in vigore in Italia, segnano valori particolarmente ridotti. L'introduzione dell'euro, come era stato ampiamente previsto, ha comportato una stabilità monetaria senza precedenti nel nostro Paese. Niente più altalene finanziarie e, di conseguenza, anche il tasso di interesse legale non è mai salito sopra il 3% dal 1998 in avanti, da quando cioè migliori momenti per la nostra economia e il riordino dei conti pubblici in vista dell'entrata nell'area Euro aveva tranquillizzato i mercati. Nulla a che vedere con i tassi al 10% registrati durante i primi (tempestosi) anni '90, quando l'Italia rischiava il tracollo finanziario (proprio come, successivamente, occorse ad Argentina e Grecia).

 

Interessi legali sul deposito cauzionale: quanto valevano, quanto valgono

 

Ma cosa comporta la maggiore stabilità e minor valore del tasso di interesse legale a noi comuni mortali, che abbiamo un contratto di affitto e, generalmente, versiamo il deposito cauzionale alla stipula del contratto con il locatore?

2015-01 Tasso di interesse legale allo 05 quale effetto sul deposito cauzionale versato dall inquilinoLa figura, elaborata dall'Ufficio Studi Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nella locazione, ne dà un esempio concreto. Si è ipotizzato il calcolo dell'interesse legale spettante al conduttore di un appartamento ottenuto in locazione a 500€ al mese, con contratto libero 4+4. L'inquilino decide di dare disdetta dal contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale, ovvero conclusi i primi 4 anni di locazione, richiedendo al locatore la restituzione del deposito cauzionale (nell'esempio, di importo pari a 3 mensilità, ovvero 1.500€). Inizio del contratto il 15 gennaio, conclusione del contratto il medesimo giorno di quattro anni più tardi. Il calcolo è stato replicato per sei volte, con il risultato descritto nell'immagine.

Il passaggio da livelli di tasso di interesse legale al 10% al 2,5%-3% degli ultimi anni ha ridotto drasticamente la rivalutazione del deposito cauzionale spettante all'inquilino al momento della restituzione del capitale da questi consegnato al padrone di casa all'inizio dell'affitto a titolo di "caparra". Si passa, nel nostro esempio, da 600€ in quattro anni, nel contratto stipulato il 15/01/1991 e conclusosi il 15/01/1995, a soli 112€ nell'analogo contratto che abbiamo immaginato essere stato vigente dal 15/01/2011 al 15/01/2015.

 

Deposito cauzionale: ma è ancora la migliore tutela?

 

Importi decisamente più bassi, come si nota dalla figura. Ma, soprattutto, importi "teorici" a vantaggio dell'inquilino, spesso.

Spieghiamoci meglio.

Il deposito cauzionale serve come somma che il proprietario ottiene per propria salvaguardia, potendo trattenere la stessa alla fine del contratto a copertura degli eventuali danni arrecati all'immobile da parte dell'inquilino. Con questa definizione si intende un vero e proprio danneggiamento all'unità immobiliare e/o all'arredamento (come segnalato nel verbale di consegna, per magiore tutela di entrambe le parti), non quindi il semplice degrado dovuto alla fisiologica usura che il trascorrere del tempo comporta. Ma, anche, il deposito cauzionale può essere utile a coprire gli eventuali inadempimenti di natura contrattuale dell'inquilino: pensiamo ad esempio al caso in cui l'inquilino se ne vada senza dare preavviso alcuno e risulti così insolvente di svariati canoni di locazione: il deposito potrà giustamente essere trattenuto dal locatore.

Molteplici, insomma, sono le cause per cui il padrone di casa può – del tutto legittimamente – non restituire il deposito cauzionale all'affittuario al momento della restituzione delle chiavi.

Ma, va segnalato, molte di queste casistiche sono causa di disaccordo e (frequentemente) di ricorso al giudice: pensiamo ai non rari casi di rivendicazione del proprietario circa danni all'immobile o agli arredi, contestati dall'inquilino e magari non comprovabili tramite verbale di consegna. Ebbene, spesso il deposito l'inquilino non ha alcuna possibilità di rivederlo, o di rivederlo per intero, se non tramite ricorso ad un avvocato...figuriamoci se vale la pena stare a pensare agli interessi legali, tanto più ora che sono, come si è visto più sopra, decisamente bassi.

Da considerare infine che il deposito, soprattutto nelle zone dove i canoni di affitto sono elevati, può ammontare a diverse centinaia di euro, se non alcune migliaia: importi non sempre disponibili per tutti.

Conviene forse, di conseguenza, riconsiderare l'opportunità di ritenere il deposito cauzionale come l'unica opzione a disposizione delle parti per una reciproca tutela, al momento dell'avvio di un contratto di affitto.

 

Quali alternative sul mercato rispetto al deposito cauzionale?

 

Anche per questo si stanno imponendo sul mercato forme di garanzia alternative rispetto al deposito cauzionale; da quelle già presenti da tempo, di natura finanziaria (cessione del credito, fidejussione, etc), a quelle più innovative di tipo assicurativo.

Una tipologia particolarmente diffusa è, ad esempio, nel campo assicurativo, quella proposta dal franchising Solo Affitti, in grado di coprire le spese legali, gli eventuali canoni di affitto non pagati dall'inquilino e i danni che dovessero essere stati arrecati all'immobile. Si tratta della polizza Affittosicuro.

Una polizza assicurativa che prevede un esborso iniziale decisamente più alla portata delle tasche di ogni inquilino e che, al contempo, garantisce il proprietario per massimali superiori a quelli che otterrebbe dal semplice deposito cauzionale.

Con garanzie di questo genere, sicuramente percepite come più solide da parte del proprietario, entrare nell'immobile è più semplice per qualsiasi inquilino. E, come dice il proverbio: patti chiari, amicizia lunga!

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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  • samuel

    Gentili signori,

    mi ha contattato la società che gestisce gli affitti per conto del mio proprietario di casa , chiedendomi di firmare per spostare la mia cauzione da un libretto di deposito ad un conto corrente poichè- "con Legge n. 214 del 22.12.2011 c.d. “Decreto Salva Italia” si introduceva l’applicazione di un’imposta di bollo annuale pari ad Euro 100,00 sui libretti di risparmio;“
    ad ora su quel libretto ci sono circa 1300 € ( io ne ho versati €1600, tre mensilità) e loro mi dicono che la differenza dei soldi non mi verra restituita quando lascerò l'appartamento. Possono farlo? molte grazie, samuel

  • Gentile Samuel,
    il deposito cauzionale deve esserle per intero restituito al termine della locazione. Le spese per la tenuta del libretto di deposito, poiché intestato al proprietario, sono a carico di quest'ultimo.
    Se acconsentirà al passaggio della somma dal libretto di deposito al conto corrente, abbia la premura che venga specificato che il minore importo dovuto alle spese di tenuta del libretto non possa esserle detratto dal deposito cauzionale che le sarà dovuto, ovvero l'intera cifra di 1.600€ specificata sul contratto di locazione.
    Cordiali saluti

  • Tania

    Ciao ho un paio di quesiti.
    1. Ho lasciato la casa in cui ero in affitto il 30 Aprile, oggi il proprietario mi chiede di pagare la quota acqua che mi compete.
    So che mi spetta ma noto sul dettaglio della quota acqua 3 voci che non avevo mai pagato prima; quota fissa acquedotto, quota fissa fognatura e quota fissa depurazione. Sono quote che mi competono? o dovrebbero essere pagate dal proprietario?
    2. Sempre il 30 Aprile ho lasciato l'appartamento in cui vivevo in affitto con un pò di anticipo sui primi 4 anni di un contratto 4+4.
    Il contratto è partito il 1 Settembre 2012, con una caparra di 2mila euro, quando sono andata via mi è stata restituita, ma non avrei dovuto prendere gli interessi di quella cifra dal 1 Settembre 2012 al 30 Aprile 2015 ?

  • Buongiorno Tania,
    cerco di rispondere con ordine ai quesiti:
    1) fino alla data di conclusione del contratto di locazione, la bolletta dell'acqua è a carico dell'inquilino, per tutte le sue componenti.
    2) occorre verificare nel contratto cosa fosse indicato in merito alla produttività o meno di interessi legali. Qualora questi fossero stati produttivi, una (piccola) quota di interessi sarebbe sicuramente dovuta, mentre se sul contratto fosse stata esplicitata l'improduttività degli interessi legali la sola restituzione del deposito è stata sufficiente.
    Cordiali saluti

  • Giovanni

    Salve,
    Scaduto il contratto di locazione del mio inquilino, mi trovo a dover restituire la cauzione ed i relativi interessi, e a giudicare conforme o meo la valutazione fatta dall'inquilino, alla luce delle recenti sentenze cito l'aquila 12/04/2010 , secondo cui "nn vanno corrisposti gli interessi anacronistici, ne la rivalutazione monetaria,..... in quanto nn essendo prevista una scadenza annuale sul deposito cauzionale si può restituire l'intera somma ( capitale + interessi) alla scadenza contrattuale". Alla luce di cio, essendo inesigibili fino a quel momento l 'interesse legale da applicale è quello relativo alla conclusione del contratto per la durata complessiva della locazione come qualche sito (http://agenziaimmobiliarediroma.com/1161/deposito-cauzionale-locazione.html) dice o variabile hanno x anno sino allo scadere.
    cordiali saluti

  • Salve Giovanni,
    l'interesse legale sul deposito cauzionale va calcolato in base al tasso di interesse legale di ciascun anno di locazione, in funzione del numero di giorni di trattenimento della somma depositata dal conduttore.
    Per semplificare il conteggio, può usare uno dei sistemi automatici di calcolo dell'interesse legale (ad esempio quello che troverà nel link www.rivaluta.it), semplicemente indicando: l'importo del deposito, il giorno di ricevimento del deposito e quello di riconsegna del medesimo.
    In automatico potrà così con precisione determinare il capitale e gli interessi da rendere all'inquilino.
    Cordiali saluti

  • bruno ottaviano

    Salve volevo delle delucidazioni su come comportarmi con un conduttore che senza preavviso scritto mi ha comunicato di voler lasciare l'appartamento, e poiché quattro anni fa quando prese l'appartamento mi chiese se poteva apportare delle modifiche senza però nulla a pretendere per le spese sostenute oggi mi chiede in caso di locazione ad altro inquilino che l'inquilino gli deve dare per i lavori da lui sostenuti una cifra altrimenti egli smonterà porte e quant'altro che lui a messo il nuovo inquilino a mio parere giustamente si è rifiutato, ed io non ho potuto dare in locazione l'appartamento a sua volta Lui vuole che fitto l'appartamento ad un suo conoscente che gli garantisce la somma da lui richiesta cosa che a me non sta bene perché l'inquilino lo voglio scegliere personalmente.E' leggittimo tutto questo grazie.

  • Gentile Bruno,
    innanzitutto tenga presente che lei può pretendere dal conduttore la raccomandata di disdetta dal contratto di locazione, con i sei mesi di preavviso che la normativa prevede in questi casi.
    Le segnalo inoltre che l'inquilino uscente può assolutamente rimuovere le eventuali migliorie apportate e ripristinare l'immobile (purchè questo torni nelle condizioni medesime in cui lo aveva ottenuto, a parte la normale usura del tempo). Se dovesse lasciare l'immobile con le migliorie apportate non potrebbe ad ogni modo pretendere nulla dal nuovo inquilino, nè arrogarsi alcun diritto di scegliere un inquilino anzichè un altro, prerogativa questa del locatore.
    Buona serata e buona lettura

  • vincenzo

    salve ho preso in affitto una camera per sei mesi, come da contratto ho anticipato un mese di caparra,vale lo stesso l'ineresse maturato, anche nel mio caso anche se' sono 6 mesi?
    grazie.

  • Buongiorno Vincenzo,
    verifichi nel contratto se nella clausola inerente il deposito cauzionale fosse prevista la produttività o meno degli interessi legali.
    La normativa non fa esplicito riferimento alla produttività degli interessi legali per periodi inferiori ad un anno (si parla sempre di corresponsione annuale degli interessi), quindi probabilmente non è opportuno da parte sua richiedere interessi per un periodo tanto breve.
    Cordiali saluti

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