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Tempi di affitto stabili, si allungano ancora le trattative di vendita delle abitazioni

by Andrea Saporetti
on Febbraio 04, 2014
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Se in passato la seconda casa veniva considerata un lusso irrinunciabile, ma anche una riserva di ricchezza disponibile in qualsiasi momento per la famiglia, dal 2011 in avanti questa certezza è andata a scontrarsi con la sempre più gravosa fiscalità sugli immobili: IMU prima, IUC ora... Aumentano così gli italiani che vorrebbero vendere, anche se sono sempre meno quelli che possono permettersi di comprare. L'affitto ne beneficia, così come l'offerta di immobili sul mercato. Quali effetti ha tutto ciò sulle trattative di vendita? E su quelle di locazione, per chi vuole valorizzare il proprio immobile?

Comprarsi una seconda casa per le vacanze. Che sia al mare, in montagna o al lago, la disponibilità di un immobile da tenere a propria disposizione per il relax della propria famiglia è stato e continua ad essere per moltissimi un vero e proprio status symbol.

Ma anche: comprarsi una seconda casa come investimento. Aspettando che le quotazioni crescano per poi rivenderla, oppure acquistarla con l'obiettivo di ottenere fin da subito una rata di affitto mensile dal proprio inquilino. Un investimento che, nell'uno o nell'altro caso, è tra i preferiti degli italiani: popolo di santi, poeti e risparmiatori, abituati a vedere nel mattone una forma di investimento sicuro.

Rapporto di fiducia tra cittadini e casa che, dal famigerato 2011 del Governo Monti, dello spread e dell'IMU, si è decisamente deteriorato. Avere una seconda casa a disposizione, senza metterla a reddito, ha iniziato a significare il dover mettere in conto un sacco di costi. Oltre a tutte le spese generali che questo comporta (manutenzione ordinaria e straordinaria; bollette di luce, gas, acqua; tassa sui rifiuti; eventuali spese condominiali), va aggiunta anche una pressione fiscale non da poco!

L'IMU (che consiste, né più né meno, in un'imposta sul patrimonio immobiliare delle famiglie e delle imprese), ha comportato di fatto un aggravio dei costi rispetto alla precedente ICI. Questo è indubitabile. Non è invece ancora chiaro se, nel passaggio che avverrà durante il 2014 dall'IMU alla TASI, la fiscalità gravante sulle seconde case rimarrà sostanzialmente invariata rispetto al 2013 oppure, per recuperare gettito al fine di sgravare l'imposizione sulle prime case, gli immobili a disposizione subiranno un ulteriore rincaro.

In ogni caso, quello fiscale è un peso che sta spingendo sempre più italiani a mettere in vendita o in affitto la seconda casa, fino ad oggi tenuta a disposizione o sfitta. Per sgravarsi dei costi derivanti dall'immobile e, perchè no?, per ricavarne un reddito. Visto il momento di mercato non favorevole per la vendita (prezzi che, nel corso degli ultimi anni, si sono ridotti del 15%-20% rispetto ai massimi di mercato), la scelta ricade spesso sulla locazione. Perché?

1) Rendimento da locazione stabile: la plusvalenza conseguibile con la vendita del proprio immobile, in questo momento, risulterebbe probabilmente negativa o - comunque - non adeguata rispetto alle aspettative del venditore, dato che i prezzi di vendita sono notevolmente inferiori rispetto a quelli ai quali eravamo abituati fino a cinque anni fa. La locazione di immobili ad uso abitativo permette, invece, rendimenti stabili nel tempo, che si aggirano mediamente attorno al 5-6% annuo.

2) Agevolazioni fiscali sugli immobili di proprietà: per gli immobili locati con regolare contratto, molti Comuni prevedono aliquote IMU inferiori rispetto a quelle applicate alle unità immobiliari a disposizione (ovvero, utilizzate come seconda casa oppure sfitte al momento). Ancora maggiore il vantaggio di imposta, in alcuni Comuni, se l'immobile viene locato con contratto a canone concordato anziché a canone libero.

2014-02 Tempi di affitto stabili si allungano ancora le trattative di vendita3) Tempi di affitto vs tempi di vendita: viste le notevoli spese di gestione e manutenzione di una seconda casa e l'imposizione fiscale che un immobile a disposizione comporta a carico del proprietario, non è di poco conto la questione delle tempistiche necessarie per piazzare sul mercato la casa in oggetto. Tanto che si tratti di una locazione, quanto di una compravendita. Infatti, per tutto il periodo in cui la casa sarà proposta agli interessati, gli oneri derivanti dalla proprietà dell'immobile rimarranno a carico del venditore/locatore. Se l'obiettivo del venditore è quello di disfarsi dell'immobile per sollevarsi da questo genere di spese e se l'obiettivo del locatore è quello di trovare un inquilino che paghi il canone d'affitto prima possibile per rifarsi degli oneri da sostenere, appare evidente l'importanza del fattore tempo (chi diceva "il tempo è denaro"?).

Ebbene, da questo punto di vista, il mercato dell'affitto sembra riuscire a reagire al momento di offerta immobiliare elevata in maniera positiva: secondo i dati del Report Solo Affitti sul mercato delle locazioni 2013, di recente pubblicazione, si è passati dai 2,3 mesi per affittare una casa del 2010 ai 2,6 mesi del 2014. Una crescita tutto sommato molto contenuta. E, rispetto al 2012, anno durante il quale le tempistiche di locazione avevano subito un discreto rallentamento (2,7 mesi) si è riscontrato nel 2013 appena concluso un assestamento.

Sempre crescente, invece, il tasso di illiquidità del mercato delle compravendite di case. La dinamica dei tempi di vendita delle case che emerge dall'analisi dei dati forniti da Nomisma per le principali città italiane ci dice proprio questo. Con un passaggio dai 6,2 mesi del 2010 ai ben 8,4 mesi del 2013 per vendere un immobile, il mercato delle compravendite pare ormai essere fermo.

Così, mentre per l'affitto il mercato mostra una buona dinamicità e le tempistiche hanno saputo mantenersi contenute (+13% tempi di locazione, corrispondente comunque a soli 10 giorni in più rispetto al 2010), la crisi delle vendite mostra un evidente sintomo con il dato dei tempi di vendita: +35% in quattro anni, con un aumento medio di oltre due mesi per concludere una trattativa.

 

Puoi scaricare il Report Solo Affitti–Nomisma "Il mercato della locazione in Italia nel 2013" a questo link

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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