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Un mercato in costante crescita da 8 anni? Cercalo nel settore immobiliare e lo troverai

by Andrea Saporetti
on Marzo 02, 2016
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Siamo abituati a credere che il settore immobiliare abbia subito negli ultimi anni una prolungata fase di crisi, dalla quale solo negli ultimi due anni stia, con grandi difficoltà, cercando di uscire. Ritenere questo equivale a guardare un’immagine a trama usando lo zoom sbagliato. Quello che da lontano sembrerà un’uniforme macchia grigia, visto più da vicino apparirà come un insieme di ben definite linee bianche e nere. Scopriamo insieme quale segmento dell’immobiliare da anni continua a registrare segni più, mentre il resto del settore arretra.

 

Viviamo immersi nei giudizi un tanto al chilo. Siamo subissati da valutazioni, spesso pessimiste, che tendono a generalizzare gli aspetti negativi di ciò che ci circonda, affossando anche gli aspetti positivi che pur sono riscontrabili.
Non fraintendetemi: non ce l’ho con i gufi! Lascio a chi più di me questo onore. Mi limito a rilevare che fare di tutta l’erba un fascio porta a dire che c’è la crisi e che tutto va male, indistintamente. Il contesto negativo travolge tutto ciò che si sviluppa al proprio interno.
Un errore di valutazione, con ogni evidenza. Un errore che ci può portare a compiere azioni controproducenti o, bene che vada, a non compiere azioni che ci porterebbero a cogliere vantaggiose opportunità.

 

Il settore immobiliare. A forza di parlare di crisi si è perso di vista ciò che la crisi ha favorito

Applichiamo questo modo di pensare all’immobiliare, per spiegarci meglio. Chi ha lavorato in questo settore dal 2008 in poi sa che, con il termine “crisi dell’immobiliare” si è fatto passare il concetto alle persone comuni (ma, spessissimo, anche agli operatori di settore) che in questo settore tutto andasse male. E, di conseguenza, meglio attendere tempi migliori per entrare nel mercato.

 

Compravendite: la parte buia di un settore immobiliare in chiaroscuro

Intendo forse dire che tutto è stato rosa e fiori? Con il numero di contratti di compravendita di abitazioni dimezzati rispetto al 2008 non mi sembra il caso. La compravendita di abitazioni è stata in forte crisi. Riduzione del potere di acquisto delle famiglie e forte stretta creditizia sui mutui erogati dalle banche: questi due fattori congiuntamente hanno determinato un prolungato periodo di difficoltà delle compravendite.
Tanto che, se proprio volessimo vederci del buono, potremmo pensare a chi la casa ha ancora potuto comprarsela: questi pochi fortunati hanno beneficiato, proprio grazie a questo contesto negativo, di prezzi sensibilmente ridotti rispetto ai massimi di mercato, oltre ad aver potuto scegliere tra una grande varietà di immobili, sfruttando l’ampia disponibilità di invenduto.
Vantaggi tanto limitati, tuttavia, che non possono certo farci cambiare idea: le compravendite sono state in crisi nera e la risalita è lenta, lunga e molto incerta.

 

Affitto: come dalla crisi nascono opportunità

Tutti, però, si fermano sempre qui, nell’analisi. Dimenticandosi dell’altra faccia del settore immobiliare: l’affitto. E perdendo il focus sulla parte che, oltre a godere di per sé di ottima salute, dalla crisi ha saputo trarre rinnovato vigore.
La crescita dei contratti di locazione non ha dato molto nell’occhio. Ma il Centro Studi FIAIP, nella sua annuale rilevazione, certifica un indiscusso trend positivo per l’affitto, che dura da ben 8 anni consecutivi.
03 Crescita contratti affitto abitativi immobiliare locazioneE il 2015 non è stato solo l’ennesimo di ormai ben 8 anni di ininterrotto aumento del numero di contratti di locazione abitativa in Italia. È stato anche l’anno di incremento più marcato, segnando un +7,47% rispetto all’anno precedente.

 

La crisi dell’immobiliare, il successo dell’affitto. Chi se ne è accorto, chi no

 

Media, stampa e tv: non pervenuti

Un fenomeno che, pur non essendo passato inosservato nel settore, non è comunque salito alla ribalta delle cronache.
I media si sono focalizzati sulla crisi anche nell’affitto, soffermandosi sulle (purtroppo sicuramente presenti) difficoltà economiche di tanti inquilini colpiti dalla perdita del lavoro e sempre più soggetti a procedure di sfratto per morosità.
Ma non hanno parlato, se non di rado, del dato più macroscopico: il fatto che, nel complesso, il numero di inquilini sia notevolmente aumentato, come abbiamo visto nell’immagine sopra.
Meglio parlare di crisi, che fa più notizia.

 

Agenzie immobiliari: l’affitto, un business di interesse crescente

È invece senz’altro vero che moltissimi agenti immobiliari che prima non si dedicavano a questo ramo di attività, ora si rivolgono all’affitto.
Posso dirlo dal privilegiato osservatorio di Solo Affitti, la rete di agenzie immobiliari leader nel settore, che da sempre ha puntato tutto sulla specializzazione negli affitti.
Ma fare affitti, rispetto alla gestione dei più tradizionali affari di compravendita di case, richiede un altro ritmo di lavoro, una specifica organizzazione e un metodo operativo ad hoc. Perché? Molti più affari mensili da gestire e tempi di chiusura del contratto di 3-4 volte più rapidi (secondo i dati di Solo Affitti servono mediamente 2,3 di tempo per affittare un appartamento nelle maggiori città, contro gli 8 o più mesi necessari per condurre una compravendita).
Oltre a ciò, servono anche, e soprattutto, risposte sempre più mirate alle esigenze dei clienti. Due in particolare:
- Se, come visto, sono in aumento gli sfratti per morosità diventano via via più importanti le garanzie sul pagamento dell’affitto da offrire ai proprietari.
- Cedolare secca, canone concordato, diritti e doveri reciprochi del locatore e del conduttore, ripartizione delle spese condominiali, etc: nell’affitto è necessario diventare per le parti un vero e proprio consulente, che sappia seguire passo passo prima, ma anche durante l'intero periodo di locazione, i propri clienti.
Per questo ho potuto riscontrare un sempre maggiore interesse da parte degli agenti immobiliari a sviluppare all’interno del proprio punto vendita un corner specializzato nella locazione, per poter diventare punto di riferimento per proprietari e inquilini nel proprio mercato dell’affitto locale.

 

Governo e istituzioni: l’attenzione giusta al momento giusto

Della crescita di importanza dell’affitto se ne sono accorti i vari governi che si sono succeduti.
L’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione, nel 2011, e il suo progressivo affinamento negli anni successivi ne sono prova. Gli ultimi governi hanno abbassato dal 19% al 15% e poi dal 15% all’attuale 10% l’aliquota dedicata ai contratti di affitto a canone concordato (i cosiddetti contratti 3+2), rendendo questo uno strumento di emersione del nero e, insieme, una politica sociale di grande efficacia.
Vantaggio fiscale per i locatori che concedono un canone di affitto più basso per gli inquilini: con un basso investimento di bilancio per lo Stato, si beneficiano tanti conduttori che necessitano di limitare il budget da destinare all’affitto di casa.
E dal 2016 c’è un vantaggio in più: la riduzione del 25% dell’IMU per le case affittate a canone concordato.
Se il mercato dell’affitto è diventato via via più ampio, bisogna dare atto al governo di aver saputo accompagnare questa crescita nella maniera giusta.

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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