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Vendite di immobili per aziende ancora ferme. Affitto e leasing valide alternative

by Andrea Saporetti
on Giugno 17, 2014
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Anche se segnali di ripresa, seppure ancora timidi e contraddittori, cominciano a manifestarsi, solo un contesto economico che restituisca fiducia agli imprenditori può far tornare al segno più le compravendite di negozi, uffici, laboratori artigianali e capannoni industriali. Sono leasing e affitto, in questo momento, le soluzioni più adatte ad affrontare questa fase di incertezza. Riduzione degli investimenti fissi, proposte immobiliari disponibili in zone un tempo impossibili e canoni di affitto decisamente inferiori rispetto ad alcuni anni fa: dalle soluzioni alternative all'acquisto ripartirà il settore immobiliare dedicato alle aziende.

 

 

L'annuale "Rapporto immobiliare 2014 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva", stilato dall'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) in collaborazione con Assilea (Associazione Italiana Leasing) parla chiaro. Il 2013 non è stato l'anno della ripresa dell'economia del nostro Paese, né, di conseguenza, del comparto immobiliare dedicato agli immobili a destinazione non abitativa.

Stock immobiliare abbondante, in Italia. L'OMI certifica 4.221.375 immobili destinati alle imprese, divisi tra:

- 2.551.187 negozi, a cui si devono assommare 215.346 edifici commerciali e 57.357 strutture alberghiere;

- 735.176 capannoni artigianali e industriali;

- 641.837 uffici, ai quali per analogia possiamo assommare i 20.472 istituti di credito presenti in Italia.

Complessivamente, circa il 7% del totale degli immobili disponibili nel nostro Paese prevedono una destinazione d'uso di natura non abitativa. La restante quota, ovviamente maggioritaria, è data dagli immobili ad uso di civile abitazione o dalle pertinenze agli stessi.

 

I numeri della crisi delle compravendite non residenziali

 

La crisi comporta una scarsissima mobilità di questo ampio parco immobiliare. Compravendite di locali commerciali, produttivi o terziari al palo da ormai alcuni anni; senza che il 2013, analizzato dall'OMI, faccia eccezione purtroppo.

Cali di vendite, rispetto a fine 2012, compresi tra il -7,7% dei capannoni artigianali e industriali e il -10,8% degli uffici, con un valore di riduzione intermedio, ma comunque pesante, per le transazioni di negozi (-9,3%). Sotto le 10.000 unità immobiliari scambiate tanto nel comparto produttivo (9.246) quanto in quello terziario (9.276), mentre i negozi acquistati nel 2013 sono stati 21.130.

2014-06 Vendite di immobili per aziende ancora ferme Affitto e leasing valide alternative

Cali generalizzati in ogni parte d'Italia, che assumono dimensioni di particolare rilevanza al Sud (rispettivamente: -15,2% uffici, -10,8% negozi e -14,5% capannoni) e nelle Isole (-18,5% uffici, -12,5% negozi e -4,3% capannoni). Ma neanche al Nord la situazione nel 2013 può essere sottovalutata: nella situazione di riduzione del numero di transazioni in ogni comparto spiccano alcuni dati: quello degli uffici nel Nord-Est (-15,8%) e dei negozi (-12,5%) e capannoni (-10,3%) nel Nord-Ovest in particolare. A reggere meglio è il mercato delle compravendite non residenziali del Centro, dove, tra l'altro, si registra l'unico segno positivo (capannoni +3,8% nel 2013, rispetto a fine 2012).

Questa grave situazione non è senz'altro nuova, né inaspettata. Ad un clima di generale sfiducia nella possibilità di ripresa economica, che l'anno scorso è stato diffuso e perdurante, va aggiunta la difficoltà per i non moltissimi commercianti e imprenditori che hanno deciso di investire, nonostante tutto.

Difficoltà innanzitutto di carattere finanziario, dato che dalle banche le resistenze alla concessione di credito sono state elevate durante tutto il 2013. Ma anche di natura strategica ed economica: in un anno nel quale ancora le aspettative di ripresa sono state deboli, investire acquistando un immobile appariva come una scelta poco ragionevole. A maggior ragione se si pensa che acquistare "i muri", piuttosto che affittarli, significava (e significa) anche doversi accollare l'onere dell'IMU, assai gravoso per gli immobili dedicati alle imprese.

Per questo, gli imprenditori che hanno avuto il coraggio di affrontare la crisi ed investire in una nuova attività hanno spesso preferito ricorrere a soluzioni alternative alla compravendita immobiliare.

 

Le alternative all'acquisto: il leasing immobiliare

 

A partire dal leasing. Il quale, secondo fonte Assilea, pur avendo segnato nel 2013 indici di decrescita assimilabili a quelli delle compravendite (-12,4% il numero di contratti di leasing immobiliare stipulati), ha visto più che confortanti segnali di ripresa nel 1° trimeste 2014. Prima parte dell'anno nella quale il mercato ha segnato un +1% di numero di contratti di locazione finanziaria e un aumento del valore di scambio superiore addirittura al 20%.

Sintomo che questo strumento finanziario, per l'azienda meno impegnativo dell'acquisto e, dal 2014, anche più conveniente rispetto al passato dal punto di vista fiscale (con l'imposta di registro ridotta e con la durata minima di tempo durante la quale l'impresa utilizzatrice può dedurre i canoni abbassata a 12 anni), gode di un rinnovato appeal per le imprese.

Il fatto poi che, con la maxi-rata finale, sia possibile riscattare l'immobile al termine del periodo di finanziamento, rende il leasing immobiliare particolarmente attraente in questo momento, mettendo l'azienda in grado di attendere l'arrivo di tempi migliori per valutare l'ipotesi di un investimento fisso per i propri locali commerciali o produttivi.

 

Le alternative all'acquisto: la locazione

 

Ma anche l'affitto è una soluzione altrettanto valida. Nonché, come dimostrano statistiche recenti, di frequente preferita dai nuovi imprenditori. Trasformare un investimento in un costo è senz'altro utile, quando la crisi non suggerisce di fare immobilizzare capitale; così come mantenere l'esposizione nei confronti delle banche limitata può essere un beneficio notevole.

Ancora, il mercato della locazione gode oggi di abbondante offerta, che significa – soprattutto per i negozi – avere la possibilità di trovare immobili anche in vie commerciali molto interessanti, un tempo off-limits per qualsiasi nuovo imprenditore. Situazione del mercato contrassegnata da offerta elevata e domanda debole, il che ha contribuito a spingere in basso i canoni da pagare al proprietario per l'affitto dei muri del proprio locale.

Canoni che, secondo fonte Solo Affitti, hanno saputo ridimensionarsi negli ultimi anni, venendo incontro alle ridotte capacità reddituali di tante piccole e medie imprese. Il franchising Solo Affitti segnala diminuzioni significative delle quotazioni, che fino a qualche anno fa risultavano senz'altro eccessive.

E così, i canoni di affitto per i negozi sono scesi del -4,8% nel 2011, del -6,9% nel 2012 e del -6,5% nel 2013 nelle città capoluogo italiane, rendendo più facile far quadrare i conti a fine mese per chi ha un'attività commerciale nei principali centri urbani (canone medio 2013: 827€). Frequenti, per questo, i casi di cambio di location da parte di attività commerciali già esistenti, che hanno colto l'occasione per collocarsi in posizioni migliori o per trovare alternative altrettanto valide ma meno costose.

Analogo trend per la locazione di uffici: a seguito dei ribassi dei canoni di affitto del 2011 (-4,0%), del 2012 (-4,0%) e del 2013 (-5,8%), lo scorso anno per un'azienda avere a disposizione un ufficio di media metratura significava dover far fronte a poco più di 500€ mensili (523€ il canone medio nel 2013 nelle città principali).

Cifre che ormai appaiono, con ancora alcune eccezioni (soprattutto nel comparto dei negozi, con particolare riguardo alle vie più commerciali di Milano, Roma, Napoli, Genova, Firenze, Palermo e Venezia), generalmente compatibili con le casse delle attività di commercio e terziario del nostro Paese, pur fiaccate dalla crisi economica. E che fanno dire che il calo dei canoni possa attenuarsi, nel corso di quest'anno.

Se la ripresa economica dovesse davvero arrivare (i primi segnali sembrano finalmente concretizzarsi), i canoni di affitto dei muri, più accessibili di un tempo, potrebbero essere di stimolo alla domanda di locazione da parte delle imprese, rivitalizzando un settore che ha in sé tutte le condizioni per ritrovare slancio.

 

Presentazione Autore
Andrea Saporetti

Laureato in economia, da sempre interessato a qualsiasi cosa sia misurabile. L'innata passione per la statistica e lo stile descrittivo a metà tra il magniloquente ed il prolisso fanno di lui il blogger più alternativo dell'ultimo decennio. L'impegno nel volontariato e la passione per la letteratura russa completano la sua immagine giovane e dinamica.


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