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5 pattuizioni nulle: il contratto è irregolare se...

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 30, 2014
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Nell'ambito degli affitti ad uso abitativo, in seguito alla riforma introdotta dalla legge 431/98, ci sono pattuizioni contrattuali alle quali è possibile derogare. Tali pattuizioni devono essere espressamente riportate nel contratto come clausole vessatorie, che richiedono pertanto la doppia firma delle parti e quindi un richiamo esplicito ad averle lette ed approvate. Ma ci sono altre pattuizioni che non possono in nessun modo essere modificate e che, seppure inserite nel contratto, sarebbero nulle se contestate davanti ad un giudice.

La libertà contrattuale è un concetto che viene applicato alle locazioni abitative a partire dall'entrata in vigore della legge 431/98 che ha abolito l'articolo 79 della vecchia legge sull'equo canone (Legge 392/78) che recita espressamente " E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".

Quindi ora è possibile, per un contratto libero 4+4, prevedere ad esempio un aggiornamento Istat del 100% o una suddivisone delle spese di registrazione a carico interamente dell'inquilino. Ma non è mai possibile, neanche per questi contratti, derogare ad alcune particolari pattuizioni.


Ne abbiamo individuate 5 in particolare:
1. DURATA: non è ammissibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato;
2. CANONE: è nulla la scrittura o l'obbligo che imponga il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
3. AUMENTO CANONE: non è possibile prevedere un aumento del canone forfettario, ad esempio di 50 euro ogni anno; ma è necessario legarlo al meccanismo di aggiornamento Istat;
4. DISDETTA: mentre l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, il proprietario può dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali; quindi non può indicare nel contratto che l'immobile deve essere liberato in caso di vendita, per fare un esempio abbastanza comune.
5. FORMA: non è ammessa l'istituzione di un rapporto che di fatto è un contratto d'affitto, ma che viene presentato come un accordo verbale che aggira l'obbligo inderogabile della forma scritta e della conseguente registrazione del contratto.

La nullità delle singole clausole non comporta la nullità del contratto per intero, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto dalle norme imperative. Ovvero, se nel contratto viene prevista una durata di due anni, quel contratto verrà ricondotto ad un classico 4 + 4.
Per contestare questi casi ed altri casi di nullità è possibile ricorrere al Giudice per richiedere una parere che accerti la nullità e possa, nel caso di aumenti illegittimi del canone, condannare il proprietario al risarcimento di quanto percepito in eccedenza.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (56)

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sono compropritaria di una casa per 1/4 e ci vivo da 15 anni, dopo aver fatto a mie spese lavori strutturali ( come costrire il bagno,prima inesistente, fare l'impianto elettrico e di riscaldamento, le grondaie ecc.) Ora , che si tratta di comprare 1/4 di casa mi viene chiesto di pagare anche l'affitto di 5 anni ( di cui non è mai esistito contratto) Vorrei sapere se è lecito chiedermelo. grazie

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Gentile Silvia, se non vi erano accordi di questo tipo ora non possono chiederle degli arretrati per un contratto che non esiste.

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Buonasera...Il mio contratto di locazione 3+2 scadenza il 15 di ogni mese 400€
Pagato sempre in anticipo con bonifico gli ultimi mesi per esigenze della proprietaria mi comunicata
Che ha effettuato la chiusura del conto corrente e viene a ritirarli molto prima della scadenza in contanti perché dice che non c'è la fa a vivere .... (ho le fatture)
Da premettere che.. In questi 5 anni sono sempre stato puntuale e ho apportato migliorie al suo appartamento per muffa cucina ecc ecc la casa è impeccabile senza chiedere nulla a lei..
6 mesi fa viene e mi dice che mi invierà lettera di fine contratto che lo fa x legge ma che per suoi problemi personali non può rifarmi il contratto ma che io ci posso stare quando voglio li ovviamente in nero... E che non devo tenere conto di quella lettera formale
(ho tutto registrato dalle telecamere del mio laboratorio)
Stamattina viene a ritirare l'affitto e mi dice che:
Ha sentito quello dell'agenzia e gli ha detto che io dopo i 3 anni avrei dovuto registrare il contratto per altri 2....Che la spesa era di 150 diviso me e lei... Che ormai la cosa è morta così e vabbène(mi sono informato il rinnovo spettava solo a lei e non si paga) comunque.....
Aggiunge che per quelli dell'agenzia io sono andato via di casa 2 anni fa...cioè mi sarei fatto solo i 3 anni iniziali ...domanda... Chi ha fatto la cessazione????
Il 19 scade quella sua lettera lei mi dice che....se voglio restare posso restarci ovviamente in nero.... Ma con un "piccolo" aumento pari a 100 euro 500 euro totali insomma.... Trovo il comportamento di questa signora molto scorretto posso tutelarmi? Grazie

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Gentile Fabio, la proroga del contratto andava registrata e la responsabilità diciamo è solidale tra le parti; ora se lei ha modo di documentare il regolare pagamento per questi due anni può denunciare il tutto registrando la proroga in ritardo e avendo diritto a rimanere per il tempo rimenante della proroga. Per aiuto può rivolgersi ad una delle associazioni di categoria come Sunia o sicet.

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Salve dopo 38 anni di affitto con contratto libero 4+4 il propietario mi invia una raccomandata r.r che mi informava che vendeva l'appartamento,Via telefono mi informava che quindi nella prossima scadenza del contratto 31/12/2019 dovrei lasciare l'abitazione.IN TALE DATA DOPO 39 ANNI DI AFFITTO MI SPETTEREBBE UNA BUONA USCITA IN EURO?
Saluti

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Buongiorno Vincenzo, per l'abitativo non è prevista una buona uscita. può chiedere la restituzione del deposito cauzionale, se versato con relativi interessi se previsti e non restituiti di anno in anno.

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Da 42 anni vivo in affitto sempre nella stessa casa e stesso proprietario... Ho sempre pagato puntualmente l'affitto mensile...se volessi acquistare l'alloggio che tipo di agevolazioni posso avere? Grazie...

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Gentile Rosanna, se parliamo di un contratto regolarmente registrato non ci sarebbero particolari agevolazioni, se non un accordo con il proprietario che potrebbe voler venirle incontro nella sua offerta.

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salve,
a gennaio 2017 ho firmato un contratto di locazione con cedolare secca di un appartamento di cui sono proprietaria insieme ad altre 4 persone che hanno a loro volta sottoscritto il contratto.L'agente immobiliare a cui mi ero rivolta ha decisoall'ultimo momento e quando il contratto era già staato firmato da noi 4 con l'ultimo comproprietario che ha firmato che i canoni d'affitto andassero completamente a favore di quest'ultimo senza preoccuparsi di avvisare gli altri e aggiungendo a penna una postilla in cui destinava il canone interamente al suddetto.Appena visionato il contratto le ho manifestato il mio disappunto anche perché era al corrente dei cattivi raporti che intercorrono con il beneficiario del canone e lei che era già stata pagata mi ha risposto che i nostri problemi personali non erano un problema suo. posso fare qualcosa per rimediare?gli altri proprietari sono d'accordo con me che il canone d'affitto venga dato invece interamente a me perché si tratta di un appartamento in cui avrei potuto abitare io e che non utilizzo perché vivo in affitto a mia volta in un'altra città.
a disposizione per ulteriori info,
grazie
Cristina

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Gentile Cristina, come inquilini la vostra preoccupazione è di pagare regolarmente e puntualmente il canone nelle modalità indicate nel contratto, nella copia registrata presso l'agenzia delle entrate. Questo fa fede per voi, il resto sono questione che risolveranno i comproprietari.

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Buongiorno, nel 2015 ho preso un appartamento in locazione. Con il primo freddo sono uscite forti problemi di umidità e muffa nella parete nord della casa. Ho contattato diverse volte il proprietario a telefono, ma questo signore dapprima diceva che a lui non era mai successo e nemmeno agli inquilini prima di me, poi mi disse si una volta mi stava succedendo e bisogna alzare più il riscaldamento altre i 20 gradi e di far arieggiare spesso. Insomma scuse e soluzioni che non risolvevano il problema. L'anno passa arriva la bella stagione io pulisco le pareti e il suo armadio dalla muffa e lui non si è mai azzardato a venire a vedere il problema. Nel ottobre del 2016 il problema si ripresenta, sempre nei soliti punti, umidità e muffa. Arieggiare con la pioggia e la nebbia non è proprio il massimo ma lo faccio sempre anche di pochi minuti alla volta. Chiamo di nuovo il proprietario e ricomincia con le sue frasi dell'anno precedente. Allora gli scrivo una raccomandata per farlo muovere altrimenti avrei disdetto il contratto. Lui manda un perito e stabilisce che è un problema strutturale e al momento di arieggiare ma di intervenire con cappotto e apparecchiature per l'umidità. Il proprietario mi fa scrivere dal suo avvocato che è colpa mia perchè non arieggio la casa! Nonostante la verifica del suo tecnico che diceva la vera natura (ne ho una copia) insomma tra una lettera e un'altra con il suo avvocato il tempo passa, fanno finta che vogliono fare ma poi non fanno. Il problema di muffa mi ha creato un problema a miei suppellettili e comunque anche a me e alla mia famiglia, disagio dell'umidità e della puzza di muffa da respirare. Non vogliono pagarmi i danni dei suppellettili ne di un mio risarcimento personale che ho richiesto. ancora adesso fanno finta che vogliono fare i lavori e io voglio dargli un'altra data possibile per farli, visto che sono riusciti a dare la colpa alle poste per il ritardo della loro risposta per appuntamento precedente. Ho scoperto un fatto importantissimo, sia i locatori che il resto della palazzina sono in causa con l'impresa edile per vari problemi strutturali compreso il mio. Un altro inquilino della palazzina mi riferisce che il proprietario della casa in cui sono in affitto aveva già fatto vari lavori murari rifacendo l'intonaco interno ma il problema gli si ripresentava sempre. Quindi il proprietario sapeva fin dall'inizio della locazione! Adesso tutto mi torna, nel contratto d'affitto c'è una voce che dice che io ho visionato l'appartamento e che ho potuto visionare che l'appartamento è salubre, e mi ha chiesto di firmare tutte le pagine del contratto. La stanza con il problema era imbiancata mentre il resto della casa no. Io feci imbiancare tutta casa compresa la stanza perchè non mi piaceva il tipo di pittura lucida bianco perla. Ho scoperto che posso recedere dal contratto per giusta causa e il pagamento per i danni, anche se non vuole pagarmeli, posso chiedere il risarcimento anche di tutti gli affitti versati visto che il problema strutturale c'era già da sempre e il proprietario l'ah taciuto facendo pitturare la stanza e mettendo quella frase per farmi ammettere che era sano l'appartamento? Dovrò andare in tribunale sicuramente visto il personaggio, ma mi conviene? Le spese legali saranno più alte di quello che mi darà il locatore?

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Gentile Mauro, quello che lei dice è corretto; può lamentare un vizio strutturale della casa presa in affitto che le è stato volutamente taciuto. Quindi l'effetto immediato è la risoluzione di diritto del contratto.. per il risarcimento come dice lei stesso occorre iniziare una causa..: tempi e costi da valutare magari con un avvocato di fiducia.

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Buongiorno, nel 2015 ho preso un appartamento in locazione. Con il primo freddo sono uscite forti problemi di umidità e muffa nella parete nord della casa. Ho contattato diverse volte il proprietario a telefono, ma questo signore dapprima diceva che a lui non era mai successo e nemmeno agli inquilini prima di me, poi mi disse si una volta mi stava succedendo e bisogna alzare più il riscaldamento altre i 20 gradi e di far arieggiare spesso. Insomma scuse e soluzioni che non risolvevano il problema. L'anno passa arriva la bella stagione io pulisco le pareti e il suo armadio dalla muffa e lui non si è mai azzardato a venire a vedere il problema. Nel ottobre del 2016 il problema si ripresenta, sempre nei soliti punti, umidità e muffa. Arieggiare con la pioggia e la nebbia non è proprio il massimo ma lo faccio sempre anche di pochi minuti alla volta. Chiamo di nuovo il proprietario e ricomincia con le sue frasi dell'anno precedente. Allora gli scrivo una raccomandata per farlo muovere altrimenti avrei disdetto il contratto. Lui manda un perito e stabilisce che è un problema strutturale e al momento di arieggiare ma di intervenire con cappotto e apparecchiature per l'umidità. Il proprietario mi fa scrivere dal suo avvocato che è colpa mia perchè non arieggio la casa! Nonostante la verifica del suo tecnico che diceva la vera natura (ne ho una copia) insomma tra una lettera e un'altra con il suo avvocato il tempo passa, fanno finta che vogliono fare ma poi non fanno. Il problema di muffa mi ha creato un problema a miei suppellettili e comunque anche a me e alla mia famiglia, disagio dell'umidità e della puzza di muffa da respirare. Non vogliono pagarmi i danni dei suppellettili ne di un mio risarcimento personale che ho richiesto. ancora adesso fanno finta che vogliono fare i lavori e io voglio dargli un'altra data possibile per farli, visto che sono riusciti a dare la colpa alle poste per il ritardo della loro risposta per appuntamento precedente. Ho scoperto un fatto importantissimo, sia i locatori che il resto della palazzina sono in causa con l'impresa edile per vari problemi strutturali compreso il mio. Un altro inquilino della palazzina mi riferisce che il proprietario della casa in cui sono in affitto aveva già fatto vari lavori murari rifacendo l'intonaco interno ma il problema gli si ripresentava sempre. Quindi il proprietario sapeva fin dall'inizio della locazione! Adesso tutto mi torna, nel contratto d'affitto c'è una voce che dice che io ho visionato l'appartamento e che ho potuto visionare che l'appartamento è salubre, e mi ha chiesto di firmare tutte le pagine del contratto. La stanza con il problema era imbiancata mentre il resto della casa no. Io feci imbiancare tutta casa compresa la stanza perchè non mi piaceva il tipo di pittura lucida bianco perla. Ho scoperto che posso recedere dal contratto per giusta causa e il pagamento per i danni, anche se non vuole pagarmeli, posso chiedere il risarcimento anche di tutti gli affitti versati visto che il problema strutturale c'era già da sempre e il proprietario l'ah taciuto facendo pitturare la stanza e mettendo quella frase per farmi ammettere che era sano l'appartamento? Dovrò andare in tribunale sicuramente visto il personaggio, ma mi conviene? Le spese legali saranno più alte di quello che mi darà il locatore?

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Buongiorno, nel 2015 ho preso un appartamento in locazione. Con il primo freddo sono uscite forti problemi di umidità e muffa nella parete nord della casa. Ho contattato diverse volte il proprietario a telefono, ma questo signore dapprima diceva che a lui non era mai successo e nemmeno agli inquilini prima di me, poi mi disse si una volta mi stava succedendo e bisogna alzare più il riscaldamento altre i 20 gradi e di far arieggiare spesso. Insomma scuse e soluzioni che non risolvevano il problema. L'anno passa arriva la bella stagione io pulisco le pareti e il suo armadio dalla muffa e lui non si è mai azzardato a venire a vedere il problema. Nel ottobre del 2016 il problema si ripresenta, sempre nei soliti punti, umidità e muffa. Arieggiare con la pioggia e la nebbia non è proprio il massimo ma lo faccio sempre anche di pochi minuti alla volta. Chiamo di nuovo il proprietario e ricomincia con le sue frasi dell'anno precedente. Allora gli scrivo una raccomandata per farlo muovere altrimenti avrei disdetto il contratto. Lui manda un perito e stabilisce che è un problema strutturale e al momento di arieggiare ma di intervenire con cappotto e apparecchiature per l'umidità. Il proprietario mi fa scrivere dal suo avvocato che è colpa mia perchè non arieggio la casa! Nonostante la verifica del suo tecnico che diceva la vera natura (ne ho una copia) insomma tra una lettera e un'altra con il suo avvocato il tempo passa, fanno finta che vogliono fare ma poi non fanno. Il problema di muffa mi ha creato un problema a miei suppellettili e comunque anche a me e alla mia famiglia, disagio dell'umidità e della puzza di muffa da respirare. Non vogliono pagarmi i danni dei suppellettili ne di un mio risarcimento personale che ho richiesto. ancora adesso fanno finta che vogliono fare i lavori e io voglio dargli un'altra data possibile per farli, visto che sono riusciti a dare la colpa alle poste per il ritardo della loro risposta per appuntamento precedente. Ho scoperto un fatto importantissimo, sia i locatori che il resto della palazzina sono in causa con l'impresa edile per vari problemi strutturali compreso il mio. Un altro inquilino della palazzina mi riferisce che il proprietario della casa in cui sono in affitto aveva già fatto vari lavori murari rifacendo l'intonaco interno ma il problema gli si ripresentava sempre. Quindi il proprietario sapeva fin dall'inizio della locazione! Adesso tutto mi torna, nel contratto d'affitto c'è una voce che dice che io ho visionato l'appartamento e che ho potuto visionare che l'appartamento è salubre, e mi ha chiesto di firmare tutte le pagine del contratto. La stanza con il problema era imbiancata mentre il resto della casa no. Io feci imbiancare tutta casa compresa la stanza perchè non mi piaceva il tipo di pittura lucida bianco perla. Ho scoperto che posso recedere dal contratto per giusta causa e il pagamento per i danni, anche se non vuole pagarmeli, posso chiedere il risarcimento anche di tutti gli affitti versati visto che il problema strutturale c'era già da sempre e il proprietario l'ah taciuto facendo pitturare la stanza e mettendo quella frase per farmi ammettere che era sano l'appartamento? Dovrò andare in tribunale sicuramente visto il personaggio, ma mi conviene? Le spese legali saranno più alte di quello che mi darà il locatore?

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Salve, in un contratto a canone concordato in merito al pagamento delle spese condominiali si può mettere il seguente art:
4) Le spese di condominio sono espressamente a carico della parte conduttrice, dovranno essere pagate dalla stessa direttamente alla parte proprietaria insieme al canone di locazione e vengono in modo provvisorio indicate in euro 200,00 (duecento/00 euro) mensili salvo conguaglio a fine gestione annuale. Le spese per i servizi di energia elettrica, telefono, gas, acqua ed eventuali altre utenze, e la tassa comunale sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani sono a carico della parte conduttrice che deve esserne anche l’intestataria per tutta la durata della locazione. Il canone di locazione sarà aggiornato annualmente nella misura del 100% dell'indice di variazione accertata dall'Istat per i prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati e verificatasi nell'anno precedente , nel caso in cui il locatore , come previsto al successivo punto 15 , decida di rinunciare alla c.d. “ cedolare secca”.

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Gentile Giuseppe, l'articolo è corretto; è importante che nel pagamento mensile venga distinta la voce canone e spese condominiali.

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Buongiorno, mi sono imbattuto in un contratto di locazione abitativa che contiene la seguente clausola:
"Ove nel corso della locazione venga dichiarata l'inabitabilità o l'inidoneità all'uso contrattuale di tutti o di parte dei locali, il locatore per l'eventuale conseguente risoluzione del contratto dovrà resituire la parte di pigione anticipatagli, proporzionale al mancato godimento, escluso ogni altro compenso ed ogni ragione di danni, anche nell'ipotesi di cui al secondo capoverso dell'art. 1578 C.C."
E' un contratto proposto da un'Immobiliare ad alcune famiglie per alloggi siti in un vecchio stabile di inizio '900 che si trova in condizioni precarie.
Una clausola di questo tipo è efficace e di fatto può derogare dal C.C.?
Grazie

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Gentile Giovanni, diciamo che una clausola del genere potrebbe limitare il risarcimento che il locatore dovrebbe riconoscere in caso lo stato degli immobili diventasse inagibile; di fatto però se ci fossero danni a cose e persone dovute a tale cattivo stato gli inquilini potrebbero chiedere il risarcimento.

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