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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giorgia

    Buongiorno,
    Ho un contratto di affitto 4+4 con 6 mesi di preavviso da dare in caso di recesso anticipato.
    Per motivi lavorativi devo trasferirmi nel giro di due settimane, ho comunicato a proprietario e agenzia la questione i quali sono d'accordo nel cercare qualcuno che subentri al mio contratto il prima possibile.
    Ora la mia domanda riguarda la lettera raccomandata da spedire al proprietario: in essa devo indicare come data di rilascio dell'immobile quella calcolata sulla base dei sei mesi di preavviso o quella effettiva di uscita, cioè le due settimane?
    Grazie mille

  • Buongiorno Giorgia, se il proprietario è d'accordo rispetto alla riconsegna anticipata, senza il rispetto del preavviso, allora nella raccomandata è meglio indicare come data di rilascio quella reale, fra poche settimane.

  • Nicola

    Salve,Ho fatto un contratto di affitto al punto 2. scritto: per 4 anni rinnovabile salvo il diniego espresso del locatore da comunicarsi al conduttore almeno 6 mesi prima per uno dei motivi indicati dall'art.3 L.431/98;Al punto 3.Al conduttore sarà concesso il diritto di recesso dal presente contratto con preavviso scritto di almeno 3 mesi;Al punto 13. il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell'attestato prestazione energetica dell'edificio ed i certificati di conformità degli impianti;
    In conclusione la caldaia da riscaldamento era non funzionante dal 2015 ed il gas da metano era sigillato e dovuto fare l'allaccio per il contratto gas a mio nome quando già risiedevo da circa un mese,il locatore mi diceva che dovevo io sistemare la caldaia che rientrava nella manutenzione ordinaria e sono dal circa 3 mesi senza acqua calda e nemmeno ho i documenti libretto ecc. prescritti per la caldaia. Il 07/09/2017 ho inviato una racc.a.r. al locatario di disdetta dal 30.09.2017 per Vs.illegalità e negligenza in riferimento alla suddetta caldaia(senza rispettare i 3 mesi di preavviso).Riservandomi di chiedere i danni per le spese di allacci dei contratti di Acqua,Enel e Gas trasferimento di residenza.Il locatario ha un deposito di €.350,00 che dovrebbe restituirmi al riconsegna dell'appartamento?Sono in regola con la legge ed ho esercitato un mio giusto diritto?In attesa e scusa per il dilungo un cordiale saluto e Grazie

  • Buongiorno Nicola, se diversamente da quanto concordato non è stato messo nelle condizioni di poter usare l'appartamento, è corretta la richiesta di risoluzione immediata del contratto; quindi il deposito le va restituito.

  • Chiara

    Salve,ho un contratto d'affitto di 4+4 e con 6 mesi di preavviso in caso di lascio anticipato, essendo la casa molto piccola e noi siamo in tre con l'intenzione di allargare famiglia ne ho trovata un'altra molto più grande e spaziosa allo stesso prezzo e la vorremmo prendere,ho parlato con la proprietaria dicendomi che se lascio la casa nel giro di 1-2 mesi ci perdo i mesi di cauzione (2 mesi) per legge..vorrei sapere se è realmente così,e come dovrei comportarmi di conseguenza..

  • Gentile Chiara, lei può dare disdetta per tali motivi, ma deve rispettare i termini di preavviso che, salvo diverso accordo, sono di sei mesi. Quindi andando via prima probabilmente la proprietà si rifà sul deposito per recuperare quanto non pagato.

  • Sebastian

    Salve ho una domanda io o fatto la disdetta 3 mesi prima di liberare i appuntamento. E pago fino al l'ultimo mese.La domanda è i proprietario del appartamento mi deve dare i 3 mesi che ho pagato in anticipo prima di entrare? Lui mi sta dicendo se trova entro 3 mesi un altro inquilino mi avrebbe pagato se no no. Ma è posibie che mi trattiene i soldi solo perché non ho fatto la disdetta prima di 6 mesi .Un consiglio prego

  • Gentile Sebastian, se il periodo di disdetta è di sei mesi, ora lei, salvo come dice il proprietario che l'immobile venga affittato prima, dovrebbe pagare per sei mesi; soprattutto però avrebbe diritto di rimanere nell'immobile per i sei mesi; quindi se il proprietario non le viene incontro può tenere le chiavi e chiudere solo alla fine dei sei mesi.

  • Liliana

    Il contratto di comodato d'uso 10 anni salvo disdetta.A richiesta del comodante il comodatario e obbligato a restituire i beni con preavviso due mesi.Se però sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante(e deceduto mio marito,sono con 2 bimbi di 10 e 14 anni)questi può esigerne la restituzione immediata.Quindi io posso dare il preavviso e cambiare il contratto con un contratto d'affitto?

  • Gentile Liliana, è possibile per lei, come nuova proprietaria, revocare il comodato, dando un adeguato preavviso.

  • Roberto

    Salve, ho un contratto di affitto 4+4 che scade a fine novembre, che intendo lasciare.
    D'accordo con il proprietario che può eventualmente subentrare un'altro inquilino.
    Dovendo scrivere una raccomandata a mano, posso menzione questo accordo?.
    Nel caso in cui il proprietario dovesse avvalersi dei 6 mesi di preavviso, questi da quando decorrono? Dalla data in cui consegno la disdetta?

    Vi ringrazio anticipatamente,
    Roberto

  • Gentile Roberto, nella lettera che consegna magari va a specificare questo accordo e si fa firmare un documento di ricevuta; i sei mesi eventualmente partirebbero dalla data di consegna e firma per ricevuta.

  • liudmyla

    salve volevo chiedere un informazione noi abbiamo firmato un contratto di 12 mesi di affitto e puoi ce scritto 6 giorni prima mandare lettera di racomandata tipo preaviso ... allora non dobbiamo avvisare prima 6 mesi ma prima 6 giorni e possiamo lasciare immobbile?

  • Buongiorno, se questo è il preavviso indicato da contratto, ora potete effettivamente inviare la raccomandata con tale tempo di preavviso.

  • Daniela Quaglia

    Buongiorno ho un contratto 4+4 a Milano ma a breve verrò trasferita per lavoro a Salerno e non posso aspettare i 6 mesi per la disdetta come posso fare?

  • Gentile Daniela, può trovare un accordo con il proprietario per ridurre la disdetta; magari se ci fosse già un nuovo inquilino a questo punto potrebbero essere più propensi a liberarla prima del tempo.

  • Ezio Cesari

    Chiedo se è possibile per il conduttore di locazione abitativa, dopo avere inviato al proprietario locatore regolarmente la disdetta, di andare personalmente all'Agenzia delle Entrate e compilare il mod.RLI per fare il recesso anticipato. Grazie.

  • Buongiorno Ezio, l'inquilino può personalmente registrare la risoluzione anticipata, ma va fatto quando l'immobile è stato effettivamente liberato.

  • Alessandra

    Buongiorno,
    Vorrei dare una disdetta anticipata di affitto. Non mi posso più permettere questa spesa e mi trovo costretta ad andare a vivere in una casa di mia proprietà, posso anticipare i sei mesi di preavviso?
    Grazie

  • Buongiorno Alessandra, può inviare disdetta, rispettando il preavviso dei sei mesi salvo diverso accordo con la proprietà, giustificando le ragioni economiche come gravi motivi.

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