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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (326)

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Buongiorno,
Nei gravi motivi c'è il trasferimento del lavoro? se sono costretto a cambiare città in tre mesi o potrei concordarmi col proprietario per trovare qualcuno che subentri nel contratto anche grazie all'agenzia che ci ha seguito.

Nel contratto concordato si puo inserire il tempo di "disdetta dei tre mesi anche in assenza di gravi motivi" ?

grazie

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Buongiorno Max, il trasferimento per lavoro è senza dubbio un grave motivo; sul periodo di disdetta, se non scritto diversamente in contratto, può accordarsi con il proprietario per ridurlo da sei a tre mesi, magari trovando un inquilino che subentri. Se però lo scrive in contratto, anche concordato, vale il periodo indicato.

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Gentile Isabella, pongo a Lei una domanda relativa ad un contratto di locazione.
Il contratto è stato fatto partire dal 01/11/18 per un anno con cedolare secca, in casa siamo in due ma ognuna ha il suo di contratto. La casa non è mai stata abitata e la mia stanza ahimè si sta rivelando alquanto fredda e umida rispetto al resto della casa ed io soffro di sinusite cronica e tracheite recidivante. L'ho comunicato tempestivamente alla proprietaria che mi ha detto che la casa si deve riscaldare ed ha provveduto a mettere una guarnizione alla finestra della camera ma più si inoltra l'inverno e più diventa fredda lo stesso. La casa e la mia stanza risulta "vivibile" quando accendo i riscaldamenti ma ahimè l'altra coinquilina mi fa continue storie per i consumi (1 ora la mattina e 2 ore la sera non mi sembrano così tanti, anzi!). Sul contratto è previsto il recesso con comunicazione 3 mesi prima per gravi motivi. Per email la proprietaria ci disse che in realtà avrebbe accettato anche motivi non gravi purché siano rispettati i tempi di disdetta. Posso far fede a questa sua indicazione via email o devo attenermi al contratto? Per motivi gravi posso indicare l'eccessiva umidità ed il non andare d'accordo con la coinquilina? La ringrazio anticipatamente.

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Gentile Giuliana, il freddo, le condizioni di salute e i non buoni rapporti con l'altra inquilina sono tutti gravi motivi per cui può dare disdetta con raccomandata, rispettando i termini di preavviso.

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Buongiorno sono proprietario immobile ho messo in affitto con formula 4+4 cedolare secca passati circa 4 anni e 4 mesi vorrei sapere se posso chiudere contratto basta mandare raccomandata con preavviso 6 mesi grazie

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Gentile Giuseppe, come proprietario deve aspettare lo scadere degli altri 4 anni; ovviamente se l'inquilino fosse disponibile a lasciare l'immobile prima potete trovare un accordo e registrare la risoluzione presso l'agenzia delle entrate.

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Buongiorno avevo un contratto 4+4 con cedolare secca, il proprietario mi ha inviato disdetta perché vuole vendere l'appartamento chiedendo di liberare i locali entro il 31/12/2018 (scadenza dei primi 4 anni). Io ho trovato un'altra casa in cui sono già dal 1 agosto e ho solo comunicato che avrei liberato l'immobile entro il 31 agosto (cosa che ho fatto). Ora il padrone di casa mi contesta il mancato preavviso di 3 mesi. E' corretto? Può chiedermi altri soldi oltre a trattenersi la cauzione? La cauzione è di 3 mesi (spese escluse) quindi in realtà non coprirebbe i 3 mesi mancanti.
Grazie in anticipo e saluti cordiali Alessandra

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Buongiorno Alessandra, per dare disdetta deve rispettare i termini di preavviso; quindi se sono tre mesi la cauzione coprirerebbe l'intero periodo se non ci sono danni; però fino a questo periodo ha diritto di rimanere nelle casa quindi magari potreste trovare un accordo: liberando l'immobile prima potrebbe venderlo da subito.

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Salve,
io e il mio ragazzo avevamo pattuito col proprietario il giorno 1/08/2018 il contratto di affitto con comodato d'uso per tutto il mese di Agosto in quanto il contratto sarebbe stato valido dal 1/09/2018. Dopo una settimana di pulizie dell'appartamento vado a fare la voltura del gas e della luce. Per il gas nessun problema, per la luce risulta mancante fisicamente il contatore dell'unità condominiale, ma il pod è attivo sotto altro nome con un gestore differente da quello usato dal proprietario provvisoriamente per dei lavori conclusi nel 06/2017. Decidiamo di disdire il contratto con un incontro con il proprietario il quale è d'accordo a risarcire la caparra di 3 mensilità, il primo mese di affitto con le spese condominiali (avevamo anticipato il tutto) e apertura e chiusura del gas (che avevamo fatto). Vorrei sapere se bisogna mandare prima la raccomandata con tutto scritto o è meglio avere prima indietro i soldi e se in futuro potrebbe chiederci penalità perché non abbiamo mantenuto i termini di 3 mesi di preavviso o se in questo caso essendo la casa invivibile (mancanza luce) non avremo problemi. Grazie

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Gentile Gioia, diciamo che siete in accordo vale la pena preparare una scrittura privata da firmare alla fine, in cui specificare cosa viene restituito e che non avete null'altro a chiedere/avere reciprocamente.

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Buongiorno, io ho firmato un contratto 4+4 a gennaio 2018 per una mansarda.
All'inizio il problema era accettabile essendo mansarda e il tetto è basso ovviamente, ma vivendoci dentro si scoprono altri difetti peggiori, tipo : qd piove tanto le finestre basculanti gocciolano, il bagno non è stato fatto bene, l'impianto è stato fatto diretto ( collegato direttamente i tubi nello scarico fognario) perciò in casa c'è sempre un mal odore di esalazioni di fogna, specialmente appena finito di fare una doccia, in più l'inverno si forma muffa sui muri, precisando che l'appartamento è nuovo, abito al secondo piano e mio figlio è disabile con gravi problemi ai polmoni, già operato 2 volte.
Il proprietario sa' ma è indifferente hai problemi del suo immobile. posso mandare la disdetta del contratto tramite raccomandata e andare via entro un mese ? Non c'è la faccio più..... PS. sono 3 mesi che non pago affitto per problemi finanziari.

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Buongiorno Daniela, se i vari difetti di cui parla non sono di fatto gravi vizi che le impediscono del tutto di vivere nella casa, potrà mandare disdetta, ma rispettando i termini di preavviso previsti. Potrebbe chiedere, invece, una riduzione del canone considerando il minor valore del bene che le è stato concesso in affitto; in ogni caso forse considerando la situazione di morosità il proprietario potrebbe venirle incontro e accettare una risoluzione immediata.

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Buonasera.
Abbiamo comprato casa a gennaio e da aprile lasciato l'appartamento in affitto ad aprile con accordo col padrone di non pagare più l'affitto in attesa di nuovi inquilini... Il contratto scadrebbe il 31-12-2019...E ad oggi non ha trovato nessuno da mettere al nostro posto perché non gli vanno a genio... Oltre a perdere la caparra (che era già in preventivo...) siamo obbligati a pagare la quota fino alla scadenza del 2019?
Se non paghiamo più (non riuscendo a star dietro a mutuo e affitto ) il contratto decade?
Nel contratto si parla sia di preavviso di 6 mesi x giusta causa che di disdetta automatica del contratto x mancati pagamenti x più di due mesi..
Cosa possiamo fare?

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Gentile Alice, da quando avete dato disdetta dovrebbe calcolare i 6 mesi di preavviso.. dopo questi registrate la risoluzione presso l'agenzia delle entrate e siete "liberi".

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Buongiorno! Io e il mio fidanzato abbiamo da quasi un anno un contratto di affitto (4+4) ma vorremmo lasciare l'appartamento entro fine settembre (3 mesi). I mesi di preavviso sono 6; domanda: posso dare un preavviso di 3 anziché 6 mesi? E in questo periodo se m astenessi Dal pagare l'affitto (i proprietari hanno 3 mensilità) cosa accadrebbe?
La ringrazio e saluto cordialmente

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Gentile Isabella, il preavviso può essere ridotto solo con il consenso della proprietà; magari cercando un nuovo inquilino che possa prendere il vostro posto. Se non pagate la proprietà potrebbe rifarsi sul deposito, se versato, e procedere per vie legali per richiedere il resto del preavviso non versato.

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Salve, sono in affitto da solo un mese e ho un contratto 4+4, vorrei lasciare l' appartamento perché ci sono molte cose dell' appartamento che non vanno bene in cui non mi è stato detto prima di firmare il contratto. Io ho versato una caparra di 3 mesi, e sul contratto avrei l' avviso di disdetta di 6 mesi. Sul contratto c'è scritto che trascorso il primo hanno ho facoltà di recedere il contratto con avviso di 6 mesi tramite raccomandata. Io vorrei dare la disdetta già dal primo mese di affitto .. è possibile disdire in questo caso già ora? O mi tocca stare per un anno e poi dare la disdetta??

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Buongiorno Alessia, se c'è un grave motivo può dare disdetta da subito, deve specificare il motivo e rispettare i sei mesi di preavviso.

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buonasera volevo sapere ho il contratto d affitto 4x4 scadenza dicembre ma ad ottobre vorrei lasciare casa .sono che ho tre affitti arretrati nn so cosa succede se mando la raccomandata alla proprietaria mi caccia subito se nn pago prima consiglio grazie

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Gentile Maria, per andar via prima deve mandare raccomandata di disdetta e rispettare il preavviso; per gli arretrati la proprietaria potrà chiedere arretrati o trattenere il deposito.

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