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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (352)

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Buonasera
Sono in affitto da una settimana e purtroppo non mi trovo bene in questo palazzo ho contratto 4+4 se voglio andare via che cosa devo fare ?
Grazie

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Buongiorno Manuela, deve inviare regolare disdetta con raccomandata, specificando i gravi motivi e rispettando i termini di preavviso, solitamente di sei mesi.

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Salve vorrei chiedere mia mamma ha in affitto un appartamento dal 2015 il co tratto scade agosto 2019..ma già da due anni ha segni di umidità in casa ..il proprietario dice che è condensa e che nn è un problema suo ..quindi mia mamma vuole cambiare casa ma lui ha detto che bisogna dare un preavviso di 6 mesi ...e per di più lui ha voluto 2 mensilità avanti di 450 euro che nn ha segnato sul contratto ...e possibile andare via nn appena trova un abitazione idonea o bisogna dare il preavviso ..tenendo conto che lui ha dett che le 900 euro nn le restituirà prima dei 6 mesi ..anche se sul contratto ha scritto solo 200euro al mese ...come devo comportarmi ...grz mille

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Gentile Lucia, il preavviso va dato, non parlando di un grave vizio, ma di un difetto che di fatto non impedisce a sua madre di vivere nell'appartamento. Se la disdetta è di sei mesi potrebbe accordarsi per non pagare gli ultimi due scontandoli dalle mensilità anticipate.. anche se non sarebbe corretto.
Rispetto, invece, al canone pagato in nero potrebbe denunciare l'irregolarità.. provi ad informarsi con una delle associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet.

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Salve,
Il mio contratto termina in luglio, però dovrei uscire da casa entro Feb per il motivo personale. purtroppo non ho potuto avvisarlo ufficialmente 6 mesi prima, ma ho avvisato in bocca 4mesi fa in Novembre 2018 poi pochi giorni fa, ho trovato il prossimo inquilino e ho fatto vederlo al proprietario e si sono messi d'accordo di trasferirsi appena io esco. Ma il proprietario ancora mi chiede di pagare l'affitto per 6 mesi dicendo che il mio contratto finisce a luglio. come devo fare??

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Gentile Giuseppe, se c'è un nuovo inquilino non possono chiederle di pagare ancora il canone, oltre il periodo in cui occuperà il bene. Quindi dopo tale data può considerarsi libero.

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Buonasera, sono in contratto di affitto annuale e vorrei quanto prima lasciare l'appartamento, appena ne trovo uno adeguato, per dei disagi, tipo che sono senza acqua calda da 10 giorni e questo succede periodicamente anche per più tempo oltre altri vari disagi.
Come posso uscire anticipatamente ?

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Gentile Nicola, potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto se contesta una situazione grave che le impedisce di utilizzare il bene, considerandolo un grave vizio.

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buonasera , mi hanno appena detto che mi hanno trasferito per lavoro a 130km .. come faccio con la casa in affitto che non posso dare i 6 mesi di preavviso?

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Buongiorno Fabio, potrebbe provare a cercare un accordo con il proprietario o magari rendersi disponibile lei stesso a cercare un nuovo inquilino che possa prendere il suo posto.

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Salve ho il classico contratto 4+4 il primo aprile 2019 scade il primo periodo locatorio, sul contratto vi è scritto che dovrei dare un preavviso di 6 mesi, ma la situazione sta degenerando nel.vicinato ci troviamo in una situazione dove la confinante, che ha una finestra sulla proprietà ha iniziato una guerra con noi ed un altro vicino( vi sono delle querele) noi abbiamo avvisato il proprietario della instabilità mentale della confinante e in prima persona non abbiamo fatto querele per paura che potesse fare del male ai nostri cani, Deco comunque rispettare i 6 medi di preavviso o posso addurlo come grave motivo? In questo caso dovrei comunque rispettare i 6 mesi? Grazie in anticipo

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Gentile Rosalba, se la situazione in cui siete è realmente pericolosa e quindi restare più tempo lì vi esporrebbe ad un alto rischio, potete chiedere allora una risoluzione immediata. Al limite potreste trovare un accordo con il proprietario per un preavviso ridotto.

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Salve vorrei sapere se si finì del rilascio del certificato ape bisogna dichiarare l avvenuta sostituzione della vasca con un piatto doccia e la rimozione di piastrelle in una cucina(fatte a spese mie). Tutto qst perché il proprietario essendo sprovvisto di tale certificato mi ha richiesto la documentazione x consegnarla al tecnico che gli dovrà rilasciare il certificato.

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Buongiorno marco, diciamo che la sostituzione della vasca con una doccia può incidere nel certificato di valutazione del tecnico, quindi da parte sua è corretto informare dei lavori eseguiti.

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Buongiorno,
potreste gentilmente aiutarmi a capire se alla scadenza dei primi 3 anni di locazione sono tenuta a dare comunque la disdetta? Non ho intenzione di continuare a stare nella casa che affitto attualmente e i primi 3 anni scadono il 31/05/19, data in cui lascerei l’appartamento. Devo comunque dare la disdetta, o meglio, avrei già dovuto dare il preavviso mesi prima oppure visto che stanno scadendo i 3 anni non sono obbligata?

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Gentile Anna il contratto prevede un rinnovo automatico, quindi se vuole andar via prima deve dare disdetta.. a questo punto accordandosi con la proprietà per ridurre il preavviso previsto.

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Buonasera, sono proprietaria di un appartamento, l'inquilino ha dato regolare disdetta con i 6 mesi di anticipo e io ho comunicato all'agenzia delle entrate la recessione del contratto. nel frattempo ho trovato un nuovo inquilino che avrebbe bisogno di entrare nell'appartamento un mese prima che siamo trascorsi i 6 mesi e l'attuale inquilino è d'accordo ad andare via prima. Cosa devo fare con l'agenzia delle entrate per anticipare la fine del contratto con l'attuale inquilino e fare iniziare il nuovo contratto?
Grazie dell'attenzione

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Gentile Emanuele, di solito la risoluzione del contratto va registrata quando il contratto è stato chiuso; quindi se lo ha già registrato in teoria la data è antecedente l'uscita dell'inquilino per cui ora rimarrebbe da registrare quello nuovo.

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Gent.ssa Isabella ho in fitto un locale commerciale da febbraio 2013, ma il contratto il locatore l’ha registrato marzo 2015 decorrenza marzo 2015, ho intenzione di chiudere l’attività commerciale a fine gennaio 2019, ma mi sono reso conto di non aver avvisato il locatore nel termine dei sei mesi, ma ho scoperto all’Agenzia dell’Entrate che il locatore ha già risolto il contratto il 31/10/2018 a mia insaputa, a questo punto posso chiedere l’avviamento commerciale visto che lui ha disdetto il contratto? Grazie Saluti

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Gentile Gennaro.. la situazione è alquanto complessa. Ma ha chiuso il contratto mentre lei continua ad essere lì? Il proprietario non poteva darle disdetta poi prima della scadenza. Quindi provi a verificare bene per capire il tipo di risarcimento da chiedere.

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