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7 eredi per un solo contratto: chi firma il contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 28, 2014
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Capita (fortunati loro!) di ricevere in eredità un immobile, insieme magari a qualche cugino e in una città lontana. Il lascito non è certo un problema, ma la gestione delle pratiche per l'affitto potrebbero diventarlo nel momento in cui questo vorrebbe dire spostarsi per la firma del contratto e poi il rinnovo, subentri, le tasse. Sarebbe possibile, allora, prevedere di lasciare la gestione pratica all'unico parente che vive in città e magari anche lasciargli buona parte del canone? Come gestire le cose a livello fiscale?

Siamo sette eredi di un appartamento; quattro di noi vivono nella città in cui è ubicato l'appartamento avuto in eredità mentre gli altri tre vivono in altre differenti città italiane.
Vorremmo dare in affitto l'appartamento per dieci mesi ad un lavoratore straniero comunitario assunto con contratto a termine di pari durata. Essendo totalmente ignorante in materia, vorrei avere delle informazioni e consigli:
- che tipo di contratto conviene fare?
- il contratto può essere firmato da uno solo degli eredi proprietari? È necessaria la presenza di tutti? si può ricorrere a deleghe?
- a chi va pagato il canone? può essere pagato a uno solo di noi e poi ripartito?
- le tasse che si dovranno pagare potranno essere pagate da uno solo o ciascuno dovrà pagare la propria quota?
- insomma, esiste un sistema semplice e a norma di legge per affittare per dieci mesi un appartamento?
Le chiedo troppo? Io la ringrazio da ora se potrà dedicarmi un po' del suo tempo.
Angelo

Gentile Angelo,

dal punto di vista della tipologia contrattuale, potreste optare per un contratto transitorio, riportando le esigenze di lavoro del conduttore (il tempo determinato del contratto).
Il contratto può essere firmato da uno solo dei proprietari/eredi, ma il fisco presumerà che tutti percepiscono il canone e quindi tutti dovranno pagare le tasse per la loro parte, anche se uno solo percepirà il canone (non sappiamo se è questo il caso, lo specifichiamo solo per chiarezza). Ovviamente gli altri devono essere d'accordo sulla locazione dell'immobile e comparire nel modulo di richiesta di registrazione, esercitando anche l'individuale scelta sul regime fiscale (irpef o cedolare secca). In alternativa, perché tutti compaiano nel contratto, servirebbe una procura notarile da parte degli altri proprietari, il che rende preferibile la soluzione dell'unico proprietario contraente.
Essendoci un unico contraente potrà essere questi a percepire l'intero canone e poi ad occuparsi della ripartizione tra gli altri proprietari.
Sulla questione possiamo riportare la sentenza della Cassazione sezioni unite del 4 luglio 2012 n. 11135 che riconduce la stipula di un contratto d'affitto di un immobile solo da parte di uno solo dei comproprietari nell'ambito dell'istituto della "negotiorum gestio"; autorizzando, di fatto, la stipula del contratto da parte di un solo comproprietario e sollevando l'inquilino dall'onere di dover versare il canone pro quota. Se eventualmente ci fosse la contestazione da parte di uno dei comproprietari questa dovrebbe avvenire nei confronti del locatore firmatario.

Si definisce "negotiorum gestio" l'impegno di un soggetto, pur in assenza di un mandato, di svolgere delle attività e curare affari per conto di altri.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (58)

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Ho ricevuto la delega di procuratore da parte dei 5/6 del totale degli eredi per vendere un appartamento ereditato, il sesto dissenziente ostacola la vendita, posso temporaneamente affittare l'immobile?
grazie mille

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Buongiorno Alberto, avendo ricevuto la "delega" per la vendita direi che può procedere alla vendita di questo immobile che trova in accordo la maggioranza dei proprietari; per l'affitto dovrebbe richiedere l'autorizzazione.

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E' appena morta mia madre proprietaria dell'immobile in cui convivevo io ed i miei 2 figli. Mia madre aveva altri 6 figli, di cui una è morta ed ha lasciato 2 figli, pertanto siamo 8 eredi. Probabilmente la casa rimarrà a me ma nel frattempo della risoluzione dell'eredità devo corrispondere agli altri un affitto. Cosa è meglio fare? Contratto di affitto normale o transitorio? A cedolare secca o no? Ed il locatore chi è? Oppure posso fare un comodato gratuito?

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Buongiorno Luciana, diciamo che in questo caso se siete tutti eredi diretti del bene i proprietari risultati tutti voi, quindi nel contratto andrebbero riportati tutti i nominativi. Potreste stipulare sia un contratto di affitto su cui poi gli altri dovrebbero pagare le imposte o se le viene concesso gratuitamente un comodato, qui avreste anche maggior libertà sulla durata contrattuale.

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mia madre e altri 7 eredi devono vendere dei magazini inagibili purtroppo uno degli eredi è deceduto improvisamente 10 anni fà e sono subentrati i figli volevo sapere se la vedova di mio zio ha diritto ad una quota?può firmare anche lei l'atto di vendita o solo i suoi figli?i miei cugini sono maggiorenni uno di 42 uno di 44 anni la madre si può sostituire a loro nella firma nonostante i figli sono sani e capaci di intendere e volere?un altro erede ha una figlia che pretendeva una striscia di quei magazini indivisibili quando venderanno i magazini può pretendere dal padre i soldi?lei e la madre sono avide di soldi a tal punto che gli hanno tolto pure la pensione lasciandolo con pochi soldi in tasca e gli hanno tolto pure auto e gli hanno stracciato la patente.grazie spero di ricevere una risposta anche per email.

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Gentile Anna, gli eredi nel caso di suo zio sono i figli e la vedova, questi dovrebbero firmare tutti, personalmente, nell'atto di vendita. Il notaio dovrebbe preoccuparsi di avere il consenso di tutti per poter procedere

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Buongiorno,
e come comportarsi nel caso di disaccordo tra eredi? Nel caso specifico, Anna (nome di fantasia) ha ereditato, insieme ai suoi due fratelli, un immobile dato in affitto da anni ad un ente pubblico. Uno dei fratelli si rifiuta di firmare qualsiasi contratto o accordo e minaccia azioni legali contro chi firmerà qualsiasi accordo per suo conto. In assenza di accordo tra gli eredi l'ente pubblico ha bloccato tutti i pagamenti: affitto, spese per elettricità e gas, ecc.
E' possibile obbligare l'ente pubblico a pagare separatamente le quote dell'affitto a ciascun erede, e al pagamento delle bollette che Anna ha finora provveduto a pagare? E quali conseguenze legali potrebbero esserci per Anna se sospendesse il pagamento delle bollette con conseguente distacco di elettricità e gas, e quindi possibili gravi disservizi per l'ente pubblico?
Grazie, cordiali saluti

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Gentile Dario, se il contratto era stato in ogni caso regolarmente registrato, l'ente non può rifiutarsi di pagare canoni e spese, rischiando così una causa per morosità. Le incomprensioni tra eredi sono questioni legali che escludono l'inquilino, di solito considerato parte terza rispetto alle controversie e tutelato proprio nel momento in cui si considera valido il contratto in essere. Il fratello in disaccordo dovrà tramite legale citare gli altri due fratelli e chiedere un risarcimento danni, ma allora sarà un giudice a decidere le ragioni di uno o dell'altro.

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Gentile Signora Isabella,
Mi trovo in una situazione del tutto analoga a quella suesposta.
Nel caso in cui, per difficile reperibilità di alcuni coeredi, sia uno solo a procedere alla firma del contratto, cosa avviene per la registrazione del contratto stesso, visto che ognuno dei coeredi deve optare per un regime fiscale ed apporre la propria firma sul modulo?
Grazie sin d'ora!

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Gentile Marcella, se non ci fosse la disponibilità di tutti a firmare il contratto, dovrebbe almeno conoscere la disponibilità di questi singoli proprietari rispetto alla scelta del regime fiscale e quindi metterli a conoscenza del reddito che dovranno poi dichiarare.

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Buonasera, sono un erede su 4 totali e, noi eredi, non abbiamo fatto la successione poiché siamo in disaccordo. Gli altri tre eredi, senza la mia autorizzazione, hanno dato in locazione un alloggio che fa parte dell'eredità. Siccome so' che ciò non è legale, come devo procedere legalmente?
Grazie mille.

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Gentile Marina, dovrebbe tramite un legale contestare tale affitto; potrebbe ottenere sicuramente di avere la sua parte di reddito, ma rispetto alla validità del contratto, essendo in minoranza, difficilmente potrà ottenere di annullarlo.

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Buonasera , sono proprietaria di un immobile con il mio marito 50% ciascuno e siamo trasferiti all'estero . Vogliamo dare nostra casa per affitto ,dobbiamo essere presente tutti due per firmare il contratto o basta uno di noi con la delega dell'altro? Grazie

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Buongiorno, la situazione ideale è che siate entrambi a firmare il contratto; se non riuscite ad esserci fisicamente entrambi uno dei due può firmare il documento ed inviarlo.

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Immobile abitativo locato, n. 3 eredi. Il canone di affitto viene corrisposto a me a mezzo bonifico bancario. Le quote degli altri eredi le restituirò agli aventi diritto. Devo farmi fare ricevute? per giustificare in dichiarazione dei redditi l'importo più basso del solito o come posso fare? Grazie per la gentile risposta... meglio per mail

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Gentile Milena, poiché in sede di dichiarazione dei redditi indica la percentuale di possesso del bene, trova qui la giustificazione al fatto che andrà a pagare le imposte sulla quota di reddito che le spetta.

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Sto vivendo diverse controversie a causa di una eredità di alcuni locali ad uso garage.
Tali locali sono ripartiti in Tre Quote
Io sono l'unico titolare di una queste quote mentre le altre due quote sono ripartite rispettivamente tra due e tre eredi ( miei nipoti diretti)
In questi giorni i titolari di 1/3 della proprietà mi hanno informato di aver stipulato un contratto di affitto con persone esterne richiedendomi il mio Iban personale per la riscossione mensile del canone.
La mia domanda e' semplice:
E' possibile stipulare un contratto di locazione senza il benestare degli altri eredi proprietari dell'immobile?
In caso di effettiva stipulazione di un contratto di affitto come devo comportarmi visto che usufruisco tuttora dell'immobile?
C'e' la possibita' che il contratto e da considerarsi nullo o comunque essere invalidato?
spero di ricevere presto qualche suggerimento visto che la situazione sta diventando insostenibile

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Buongiorno Daniele, può contestare la validità del contratto nei confronti di chi lo ha stipulato senza la sua autorizzazione; la posizione dell'inquilino in questi casi magari va tutelata cercando un modo per dare adeguato preavviso o facendolo risarcire in caso di spese sostenute.

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mia suocera, proprietaria di 3 immobili, due appartamenti ed un negozio è deceduta. mio marito, suo primogenito l'ha precduta. mia figlia è la sostituta erede. mio cognato, fratello di mio marito ha già in donazione uno dei 3 immobili.Intende dare in locazione l'immobile non di residenza del vedovo di ia suocera, intestando il contratto solo a mia figlia. il padre si oppone, in quanto pretende l'intero titolo di proprietà sull'appartamento nel quale risiede, ma mio cognato vuole lasciare il resto dell'ertedità (quindi lqa quota eccedente la sua donazione) indivisa. mio suocedro minaccia azioni legali. Cosa devo fare per evitare il peggio?

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Gentile Simonetta, diciamo che forse l'intervento di un legale, meglio di un notaio, in realtà possa essere utile per porre ordine alla questione; sua figlia ha indubbiamente diritto a parte dell'eredità, ma il vedovo ne ha altrettanto e quindi sarebbe corretto non escluderlo.

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