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7 eredi per un solo contratto: chi firma il contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 28, 2014
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Capita (fortunati loro!) di ricevere in eredità un immobile, insieme magari a qualche cugino e in una città lontana. Il lascito non è certo un problema, ma la gestione delle pratiche per l'affitto potrebbero diventarlo nel momento in cui questo vorrebbe dire spostarsi per la firma del contratto e poi il rinnovo, subentri, le tasse. Sarebbe possibile, allora, prevedere di lasciare la gestione pratica all'unico parente che vive in città e magari anche lasciargli buona parte del canone? Come gestire le cose a livello fiscale?

Siamo sette eredi di un appartamento; quattro di noi vivono nella città in cui è ubicato l'appartamento avuto in eredità mentre gli altri tre vivono in altre differenti città italiane.
Vorremmo dare in affitto l'appartamento per dieci mesi ad un lavoratore straniero comunitario assunto con contratto a termine di pari durata. Essendo totalmente ignorante in materia, vorrei avere delle informazioni e consigli:
- che tipo di contratto conviene fare?
- il contratto può essere firmato da uno solo degli eredi proprietari? È necessaria la presenza di tutti? si può ricorrere a deleghe?
- a chi va pagato il canone? può essere pagato a uno solo di noi e poi ripartito?
- le tasse che si dovranno pagare potranno essere pagate da uno solo o ciascuno dovrà pagare la propria quota?
- insomma, esiste un sistema semplice e a norma di legge per affittare per dieci mesi un appartamento?
Le chiedo troppo? Io la ringrazio da ora se potrà dedicarmi un po' del suo tempo.
Angelo

Gentile Angelo,

dal punto di vista della tipologia contrattuale, potreste optare per un contratto transitorio, riportando le esigenze di lavoro del conduttore (il tempo determinato del contratto).
Il contratto può essere firmato da uno solo dei proprietari/eredi, ma il fisco presumerà che tutti percepiscono il canone e quindi tutti dovranno pagare le tasse per la loro parte, anche se uno solo percepirà il canone (non sappiamo se è questo il caso, lo specifichiamo solo per chiarezza). Ovviamente gli altri devono essere d'accordo sulla locazione dell'immobile e comparire nel modulo di richiesta di registrazione, esercitando anche l'individuale scelta sul regime fiscale (irpef o cedolare secca). In alternativa, perché tutti compaiano nel contratto, servirebbe una procura notarile da parte degli altri proprietari, il che rende preferibile la soluzione dell'unico proprietario contraente.
Essendoci un unico contraente potrà essere questi a percepire l'intero canone e poi ad occuparsi della ripartizione tra gli altri proprietari.
Sulla questione possiamo riportare la sentenza della Cassazione sezioni unite del 4 luglio 2012 n. 11135 che riconduce la stipula di un contratto d'affitto di un immobile solo da parte di uno solo dei comproprietari nell'ambito dell'istituto della "negotiorum gestio"; autorizzando, di fatto, la stipula del contratto da parte di un solo comproprietario e sollevando l'inquilino dall'onere di dover versare il canone pro quota. Se eventualmente ci fosse la contestazione da parte di uno dei comproprietari questa dovrebbe avvenire nei confronti del locatore firmatario.

Si definisce "negotiorum gestio" l'impegno di un soggetto, pur in assenza di un mandato, di svolgere delle attività e curare affari per conto di altri.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Martina

    Buonasera, sono un erede su 4 totali e, noi eredi, non abbiamo fatto la successione poiché siamo in disaccordo. Gli altri tre eredi, senza la mia autorizzazione, hanno dato in locazione un alloggio che fa parte dell'eredità. Siccome so' che ciò non è legale, come devo procedere legalmente?
    Grazie mille.

  • Gentile Marina, dovrebbe tramite un legale contestare tale affitto; potrebbe ottenere sicuramente di avere la sua parte di reddito, ma rispetto alla validità del contratto, essendo in minoranza, difficilmente potrà ottenere di annullarlo.

  • Latifa

    Buonasera , sono proprietaria di un immobile con il mio marito 50% ciascuno e siamo trasferiti all'estero . Vogliamo dare nostra casa per affitto ,dobbiamo essere presente tutti due per firmare il contratto o basta uno di noi con la delega dell'altro? Grazie

  • Buongiorno, la situazione ideale è che siate entrambi a firmare il contratto; se non riuscite ad esserci fisicamente entrambi uno dei due può firmare il documento ed inviarlo.

  • Milena

    Immobile abitativo locato, n. 3 eredi. Il canone di affitto viene corrisposto a me a mezzo bonifico bancario. Le quote degli altri eredi le restituirò agli aventi diritto. Devo farmi fare ricevute? per giustificare in dichiarazione dei redditi l'importo più basso del solito o come posso fare? Grazie per la gentile risposta... meglio per mail

  • Gentile Milena, poiché in sede di dichiarazione dei redditi indica la percentuale di possesso del bene, trova qui la giustificazione al fatto che andrà a pagare le imposte sulla quota di reddito che le spetta.

  • daniele

    Sto vivendo diverse controversie a causa di una eredità di alcuni locali ad uso garage.
    Tali locali sono ripartiti in Tre Quote
    Io sono l'unico titolare di una queste quote mentre le altre due quote sono ripartite rispettivamente tra due e tre eredi ( miei nipoti diretti)
    In questi giorni i titolari di 1/3 della proprietà mi hanno informato di aver stipulato un contratto di affitto con persone esterne richiedendomi il mio Iban personale per la riscossione mensile del canone.
    La mia domanda e' semplice:
    E' possibile stipulare un contratto di locazione senza il benestare degli altri eredi proprietari dell'immobile?
    In caso di effettiva stipulazione di un contratto di affitto come devo comportarmi visto che usufruisco tuttora dell'immobile?
    C'e' la possibita' che il contratto e da considerarsi nullo o comunque essere invalidato?
    spero di ricevere presto qualche suggerimento visto che la situazione sta diventando insostenibile

  • Buongiorno Daniele, può contestare la validità del contratto nei confronti di chi lo ha stipulato senza la sua autorizzazione; la posizione dell'inquilino in questi casi magari va tutelata cercando un modo per dare adeguato preavviso o facendolo risarcire in caso di spese sostenute.

  • simonetta rosati

    mia suocera, proprietaria di 3 immobili, due appartamenti ed un negozio è deceduta. mio marito, suo primogenito l'ha precduta. mia figlia è la sostituta erede. mio cognato, fratello di mio marito ha già in donazione uno dei 3 immobili.Intende dare in locazione l'immobile non di residenza del vedovo di ia suocera, intestando il contratto solo a mia figlia. il padre si oppone, in quanto pretende l'intero titolo di proprietà sull'appartamento nel quale risiede, ma mio cognato vuole lasciare il resto dell'ertedità (quindi lqa quota eccedente la sua donazione) indivisa. mio suocedro minaccia azioni legali. Cosa devo fare per evitare il peggio?

  • Gentile Simonetta, diciamo che forse l'intervento di un legale, meglio di un notaio, in realtà possa essere utile per porre ordine alla questione; sua figlia ha indubbiamente diritto a parte dell'eredità, ma il vedovo ne ha altrettanto e quindi sarebbe corretto non escluderlo.

  • ines

    lo scorso 3 febbraio 2017 è deceduta mia madre e siamo entrati in possesso di un immobile già locato, abbiamo fatto delega di riscossione ad un fratello che vive nel posto, ora uno di noi ha deciso di recedere dalla delega e senza portarci a conoscenza di nulla questo mese ha fatto versare al locatario il canone mensile presso un avvocato trattenendosi la sua quota.Chiedo è possibile revocare la delega senza essere avvisati? cosa fare adesso?

  • Gentile Ines, sicuramente la questione riguarda voi proprietari e non l'inquilino; bisogna, sempre tramite legale, capire come si è mosso suo fratello, che come proprietario ha correttamente diritto a ricevere una quota del canone.

  • Armando

    Buongiorno, alla morte di mia madre ,mio padre è rimasto da solo in casa e ha chiesto alla mia famiglia di venire ad abitare con lui, permettendo che ci avrebbe "dato" la casa ha noi. Il punto è che dopo la morte di mia madre si è fatta la successione e la casa per adesso risulta al 50%di mio padre e il rimanente 50% tra me ed i miei fratelli 2 viventi e sposati (con la loro casa di proprietà) e la figlia(minorenne) di mio fratello defunto .i 2 fratelli hanno detto (verbalmente) che rinunciano alla loro parte di proprietà ma non so l'intenzione di mia nipote in tal senso perché dopo la morte di mio fratello non ci frequentiamo . Cosa devo fare per avere la casa di mia proprietà dato che ci abito io da 7 mesi ed è volontà di mio padre (e degli altri 2fratelli ) che la casa venga intestata a me. Grazie

  • Gentiel Armando, dovrebbe rivolgersi ad un notaio per poter procedere con la donazione; anche se in questi casi gli altri eredi, quindi figli sdei suoi fratelli, potrebbe impugnare l'atto.

  • Natale Passaniti

    Buongiorno,volevo porle il seguente quesito:i miei genitori hanno lasciato un appartamento a me e a mia sorella e io per la mia parte ho fatto la rinuncia a favore delle mie 2 figlie.Adesso avendo bisogno di liquidità ho fatto la proposta a mia sorella di acquistare la ns parte che ha accettato ,solo che sta avendo problemi ad avere il mutuo.Adesso senza chiederci il parere ha deciso di affittare l'appartamento senza averlo ancora acquistato per intero e noi ci siamo opposti perché è nostra intenzione vendere.Volevo chiedere se mia sorella può farlo oppure deve avere la mia aautorizzazione.Aspetto il suo pare e la saluto cordialmente

  • Gentile Natale, finché ne è ancora proprietaria non può affittarlo senza il suo permesso, quindi è giusto a questo punto che lei insista per vendere le sue quote e lasciare poi a sua sorella la libertà di azione sul bene.

  • Arianna

    Siamo cinque eredi e due di noi vogliono vendere la casa che abbiamo ereditato,questi possono decidere di dare mandato ad una agenzia immobiliare senza l'approvazione degli altri tre eredi? e la vendita puo' avvenire se tre di noi o anche solo uno non e' d'accordo? La ringrazio sin da ora per l'attenzione e il tempo che vorra' dedicarmi.
    Arianna

  • Gentile Arianna, in questi casi per poter procedere, solitamente, è necessario che la maggioranza sia d'accordo; per cui se siete solo in 2 gli altri possono opporsi.

  • mara

    buon giorno, sono comproprietaria di un negozio con mia sorella e mia madre, il negozio è affittato ed io e mia sorella ci dividiamo i proventi, possiamo dichiarare tali proventi nel 730 solo io e mia sorella? visto che di fatto ne beneficiamo solo noi?
    grazie

  • Gentile Mara, secondo le interpretazioni prevalenti sua madre dovrebbe comunque dichiarare tali redditi; al più poi potrebbe dichiararli per intero lei come comproprietaria, non sua sorella se non ha alcuna quota.

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