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Affittare la prima casa o mantenere le agevolazioni? Questo il dilemma dei proprietari!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 23, 2014
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Dopo oltre un anno dall'esistenza di questo blog e della rubrica di Esperto nella quale cerchiamo di rispondere ai tanti quesiti, i dubbi e perplessità di inquilini e proprietari, mi sono accorta che la principale preoccupazione per chi ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa sia quello di non perdere le agevolazioni, ma anche di iniziare a guadagnare qualcosa da questo investimento. Basta anche un canone che possa aiutare a pagare il mutuo, su cui godono di sgravi fiscali che si potrebbero perdere affittando.

Insomma tanti dubbi e qualche certezza che questa volta ci vengono spiegati da Alfonso Spano del team Contratto di Locazione, che ospitiamo volentieri e ringraziamo per l'intervento.

Agevolazioni prima casa se si decide di affittare la casa

Con l'introduzione di nuove normative in merito alle agevolazioni fiscali occorre fare un pò di chiarezza per quanto riguarda la perdita delle agevolazioni sulla prima casa in presenza di un contratto di locazione.
Affittare la prima casa non fa perdere i benefici, si può quindi acquistare una casa anche se destinata all'affitto. Ad ogni modo si devono rispettare dei requisiti. Innanzitutto non si deve trattare di una casa di lusso e il proprietario deve essere residente o svolgere il proprio lavoro nello stesso comune dove è situata l'abitazione acquistata. Nei casi di intestatario trasferito all'estero si deve essere iscritti all'anagrafe dei residenti all'estero. Si deve inoltre tener conto di altri requisiti retroattivi che possono comportare il decadimento delle agevolazioni fiscali.

Si perdono le agevolazioni:
• se l'abitazione viene venduta prima di 5 anni dall'acquisto a meno che non si acquisti un'altra abitazione entro un anno;
• nei casi di falsa dichiarazione all'atto dell'acquisto o di mancato cambio di residenza entro i termini fissati dalla legge.
Per riassumere le normative vigenti, quando si acquista una prima casa con agevolazioni si deve essere residenti oppure effettuare il trasferimento della residenza nel comune in cui l'immobile è situato entro i 18 mesi dall'acquisto. Con l'acquisto si è liberi di destinare l'abitazione all'uso di abitazione principale o ad uso di terzi stipulando un contratto di locazione. In caso di residenza principale si potrà usufruire dell'esenzione Imu e detrarre gli interessi sul mutuo (se stipulato). Nel caso di locazione si perdono gli interessi sul mutuo e le agevolazioni Imu.

Esistono infine dei requisiti che interessano l'acquirente. Non si deve essere proprietario di altra abitazione situata nello stesso comune dove è situato l'immobile acquistato, non si devono possedere altre proprietà acquistate usufruendo di agevolazioni per l'acquisto della prima casa e non si deve vendere l'immobile prima di 5 anni.

Per quanto riguarda le normative si fa riferimento alle Circolari della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso n° 38 del 12 Agosto 2005 e alle circolari 19/E del 1 Marzo 2001 e 1/E del 2 Marzo 1994.


Per maggiori info:
Contratto di locazione
Agenzia delle Entrate

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (958)

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Gentile Isabella,

Ho una piccola casa acquistata con le agevolazioni prima casa circa 19 anni fa, mi manca un solo anno alla fine del mutuo rimanente. La casa allora era l'unica possibile per esigenze di disponibilità finanziarie e pertanto non era la casa desiderata ma giusto una casa acquistata per non dover pagare degli affitti. Al momento visto anche il ribasso dei prezzi delle case avevo intenzione di cambiare casa e comprare una casa più grande come desideravo. Il problema è che fare? estinguere il mutuo un anno prima della sua naturale scadenza venderla e cercare l'altra casa oppure mantenere la casa, aspettare pure la fine del mutuo e comprare lo stesso l'altra casa che sicuramente costerà di più essendo più grande e sicuramente con un mutuo ventennale come feci per l'altra essendo poi un dipendente pubblico mi conviene allungare il mutuo il più possibile per avere una rata accettabile considerando lo stipendio medio basso. Allora c'è chi mi dice che posso comprare la seconda casa e farla mettere come prima casa con tassa di registro al 9% e altre agevolazioni comprese le detrazioni fiscali 730 e far mettere la "prima" casa come seconda casa e pagare la differenza e c'è chi dice che non lo posso fare anche se comprata in un comune vicino perchè ho già beneficiato delle agevolazioni prima casa sul territorio italiano.
Questo senza considerare il fatto di poter comprare la seconda casa e vendere la prima entro un anno che si è una possibilità ma non lo vedo un grosso vantaggio, primo fra tutti perchè quando c'è un limite temporale per la vendita si rischia di dover fare una vendita a ribasso e non rispettando i termini di pagare delle penali.
Riassumendo, se invece di fare pensioni integrative mi tenessi la mia prima casa e la potessi al momento dell'acquisto dall'altra, mettere come seconda casa (pagando la differenza tra il 9% e 2% per la tassa di registro) e magari affittarla lo potessi fare, sarebbe la scelta migliore ma non so se lo posso fare, chiedo a lei di farmi sapere se è fattibile la cosa.

Grazie mille

Patrizio

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Gentile Patrizio, purtroppo senza venderla non è possibile indicare la casa comprata come seconda casa; lo potrà fare ai fini fiscali di imu e tasi, ma non sulle imposte di acquisto.

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Ok, quindi non posso prima rimetterla come seconda casa la mia prima e comprare l'altra come prima casa pagando il 2% di tassa di registro, Insomma a quanto ho capito ho queste strade:

1. Vendere la mia prima casa passati i 19 anni ed estinguere di un anno anticipatamente il muto e comprare la nuova casa con il 2% Tassa registro Imu 0 e detrazioni mutuo 730
2. Vendere la mia prima casa allo scadere dei 20 anni, comprare la nuova casa con il 2% Tassa registro Imu 0 e detrazioni mutuo 730
3. Tenere la mia prima casa affittarla possibilmente tenuto conto che in 2 o 3 anni recupererei la Tassa di registro del 9% dell'altra all'incirca e avere questa casa come rendita ecc.. comprare l'altra rifacendo il muto ma come seconda casa.

Nel caso 3 non ho chiaro però una cosa, se dopo per esempio 5 anni che ho comprato la seconda casa (con Tassa registro 9% senza detrazioni e con IMU) avessi occasione di vendere l'altra (quella con i benefici prima casa) e rimanessi con una sola casa (la seconda), quest'ultima la posso dichiarare (essendo l'unica che mi verrei a trovare) come prima casa? Magari la tassa di registro non la recupererei più ma magari IMU e detrazioni?

Grazie di nuovo

Patrizio

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Gentile Patrizio, nel terzo caso la nuova casa che andrà a comprare sarà seconda casa per le imposte sull'acquisto, ma ai fini imu e tasi, dal momento che ci porterà la residenza, diventerà fin da subito prima casa.

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Buongiorno,
nel 2009 ho acquistato un immobile con mutuo ipotecario prima casa ed ho trasferito subito li la mia residenza, usufruendo cosi di tutte le agevolazioni prima casa. Ora vorrei cambiare residenza ed andare a vivere in un comune differente da quello dove è situato il mio immobile, mettendolo in affitto per poter coprire con serenità le rate del mutuo che dovrò pagare per altri 11 anni. So che non potrò più usufruire delle detrazioni degli interessi passivi del mutuo e che dovrò pagare l’IMU e la TASI oltre che le imposte sul reddito dato dall'affitto. Mi domando se, cambiando ora residenza e spostandola in un comune differente, non possa incorrere in sanzioni o multe da parte della banca che mi ha erogato il mutuo oppure dal fisco. Dovrei mantenere la residenza nell’immobile “prima casa” fino all’estinzione del mutuo per non cadere in sanzioni? Grazie per il suo aiuto.

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Buongiorno Sara, spostando la residenza, come sa già, perderà le agevolazioni sul mutuo ma nient'altro; salvo eventuali particolari pattuizioni prese per avere ad esempio tassi agevolati che indichino esplicitamente la condizione di dover usare sempre la casa come abitazione principale.

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Dottressa Isabella Volevo chiederle siccome ho comprato casa da poco con agevolaziono prima casa siccome ho residenza diversa da dove ho comprato casa volevo sapere se devo spostare la residenza nel comune oppure nell appartamento e anke se potevo fittarlo

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Gentile Giuseppe, per mantenere le agevolazioni è sufficiente che prenda la residenza nel comune e così può anche metterlo in affitto; non avrà le agevolazioni Imu e tasi previste solo in caso di utilizzo diretto come abitazione principale.

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Buongiorno vorrei affittare parte della mia abitazione acquistata come prima casa io resto a vivere li' mantenendo Residenza e domicilo quali tasse dovro' pagare affittandola

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Buonasera Tiziana, dovrà pagare le imposte sul reddito da locazione, scegliendo cedolare o irpef; se mantiene l'utilizzo come abitazione principale in prevalenza potrà mantenere l'esenzione Imu.

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buongiorno,
mia moglie ha aquistato un piccolo immobile (un bilocale) in un paese diverso da quello dove risediamo, usufruendo degli sgravi fiscali come prima casa.. Ha provveduto a spostare la residenza entro i termini di legge. Ora visto che non lo usiamo, o per meglio dire lo usiamo solo pochi giorni all'anno, vorremmo affittarlo con airb&b o con altri metodi. Questo è possibile secondo i termini di legge? e se è fattibile potrebbe indicarmi un consulente per avviare le pratiche di messa in regola per locazione turistica, in quanto mi hanno detto essere molto complicato.

grazie mille

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Gentile Piero, potreste affittare l'immobile ma sua moglie dovrebbe mantenerci la residenza e quindi deve risultare che l'immobile venga prevalentemente usato da sua mogli e solo in parte concesso in affitto; detto questo può affidare l'immobile sempre ad un'agenzia specializzata, qui trova l'elenco delle nostre agenzie: http://www.soloaffitti.it/agenzie

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Buongiorno ho una casa di proprietà (1 casa) nella quale ho la residenza ma mi sto trasferendo all'estero con l'intenzione di non spostare la residenza per problemi vari (uno dei quali è che potrei star fuori solo qualche mese,inoltre ho un contratto di lavoro con una azienda italiana etc). Ho deciso di affittare questa prima casa ma non ho capito se dovrei pagare IMU e TASI o solo le tasse sui redditi percepiti. Inoltre vorrei capire come posso comportarmi con l'inquilino: se non gli interessa portare la residenza in casa credo sia tutto ok e io mantengo la residenza qui eventualmente lasciando le utenze intestate a me, ma se ha la necessità di spostare la residenza come posso fare? affittargli solo una parte della casa potrebbe essere una soluzione?Il contratto sarebbe un transitorio

grazie

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Buongiorno Antonio, l'affitto di una porzione d'immobile è una buona soluzione per magari riuscire ad ottenere una doppia residenza, sempre che l'immobile lo permetta. Rispetto all'imu, invece, se l'uso prevalente dell'immobile rimane quello di abitazione principale allora può continuare ad usufruire della detrazione.

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Voglio vendere la mia prima casa acquistata sett2015.....ma tenuta sempre in affitto con regolarw contratto di locazione.......se riacquisto entro l anno paga la plusvalenza?

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Gentile Antonio, se riacquista entro un anno mantiene le agevolazioni sull'acquisto, (come imposte da pagare); se il prezzo a cui vende è più alto di quello a cui aveva comprato, allora la plusvalenza verrà tassata.

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Gentile dott. Isabella, anzitutto complimenti per l'articolo. Avrei il seguente quesito da porle: io e mia moglie abbiamo un appartamento di proprietà in Italia, all'interno del quale siamo ufficialmente residenti. Da alcuni mesi però viviamo in Spagna e vorremmo mettere l'appartamento in affitto turistico: è necessario spostare la residenza o la possiamo lasciare? Grazie per la risposta.

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Buongiorno Mauro, di solito la residenza deve corrispondere con il luogo in cui vivete stabilmente; se questo non è possibile, in ogni caso, può lasciarla lì, dovrà poi dichiarare i redditi percepiti.

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Buongiorno dott.ssa Isabella
Grazie per la bella presentazione molto fiera e rassicurante..
Le chiedo: ho un appartamento acquistato con benefici prima casa dove ho spostato residenza e permanenza. Vorrei dopo 2 anni provare a darlo in affitto breve non sapendo per il mio futuro. Tornerei provvisoriamente a vivere con mio marito in un altro comune limitrofo.
Posso farlo? E quali sono le regole da osservare?
Grazie ancora per la sua cortese risposta.

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Gentile rosa, se non sposta la residenza potrebbe non registrare alcuna modifica; se dovesse spostarla, invece, è importante, per mantenere le agevolazioni sull'acquisto, che rimanga nello stesso comune. Dovrà pagare invece Imu e Tasi come seconda casa.

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Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento acquistato 7 anni fa con agevolazioni per prima casa. Ora per motivi di lavoro sono costretta a trasferirmi dalla puglia al Piemonte e vorrei affittare casa. Perderò comunque tutte le agevolazioni o posso mantenerne qualcuna visto che mi trasferisco per lavoro? Grazie

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Buongiorno Annamaria, mantiene le agevolazioni su acquisto e detrazioni del mutuo se lo ha; l'unica agevolazione che perde è quella relativa ad Imu e tasi, legate ad un utilizzo diretto come abitazione principale.

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