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Affittare la prima casa o mantenere le agevolazioni? Questo il dilemma dei proprietari!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 23, 2014
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Dopo oltre un anno dall'esistenza di questo blog e della rubrica di Esperto nella quale cerchiamo di rispondere ai tanti quesiti, i dubbi e perplessità di inquilini e proprietari, mi sono accorta che la principale preoccupazione per chi ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa sia quello di non perdere le agevolazioni, ma anche di iniziare a guadagnare qualcosa da questo investimento. Basta anche un canone che possa aiutare a pagare il mutuo, su cui godono di sgravi fiscali che si potrebbero perdere affittando.

Insomma tanti dubbi e qualche certezza che questa volta ci vengono spiegati da Alfonso Spano del team Contratto di Locazione, che ospitiamo volentieri e ringraziamo per l'intervento.

Agevolazioni prima casa se si decide di affittare la casa

Con l'introduzione di nuove normative in merito alle agevolazioni fiscali occorre fare un pò di chiarezza per quanto riguarda la perdita delle agevolazioni sulla prima casa in presenza di un contratto di locazione.
Affittare la prima casa non fa perdere i benefici, si può quindi acquistare una casa anche se destinata all'affitto. Ad ogni modo si devono rispettare dei requisiti. Innanzitutto non si deve trattare di una casa di lusso e il proprietario deve essere residente o svolgere il proprio lavoro nello stesso comune dove è situata l'abitazione acquistata. Nei casi di intestatario trasferito all'estero si deve essere iscritti all'anagrafe dei residenti all'estero. Si deve inoltre tener conto di altri requisiti retroattivi che possono comportare il decadimento delle agevolazioni fiscali.

Si perdono le agevolazioni:
• se l'abitazione viene venduta prima di 5 anni dall'acquisto a meno che non si acquisti un'altra abitazione entro un anno;
• nei casi di falsa dichiarazione all'atto dell'acquisto o di mancato cambio di residenza entro i termini fissati dalla legge.
Per riassumere le normative vigenti, quando si acquista una prima casa con agevolazioni si deve essere residenti oppure effettuare il trasferimento della residenza nel comune in cui l'immobile è situato entro i 18 mesi dall'acquisto. Con l'acquisto si è liberi di destinare l'abitazione all'uso di abitazione principale o ad uso di terzi stipulando un contratto di locazione. In caso di residenza principale si potrà usufruire dell'esenzione Imu e detrarre gli interessi sul mutuo (se stipulato). Nel caso di locazione si perdono gli interessi sul mutuo e le agevolazioni Imu.

Esistono infine dei requisiti che interessano l'acquirente. Non si deve essere proprietario di altra abitazione situata nello stesso comune dove è situato l'immobile acquistato, non si devono possedere altre proprietà acquistate usufruendo di agevolazioni per l'acquisto della prima casa e non si deve vendere l'immobile prima di 5 anni.

Per quanto riguarda le normative si fa riferimento alle Circolari della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso n° 38 del 12 Agosto 2005 e alle circolari 19/E del 1 Marzo 2001 e 1/E del 2 Marzo 1994.


Per maggiori info:
Contratto di locazione
Agenzia delle Entrate

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (950)

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Buongiorno vorrei affittare parte della mia abitazione acquistata come prima casa io resto a vivere li' mantenendo Residenza e domicilo quali tasse dovro' pagare affittandola

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Buonasera Tiziana, dovrà pagare le imposte sul reddito da locazione, scegliendo cedolare o irpef; se mantiene l'utilizzo come abitazione principale in prevalenza potrà mantenere l'esenzione Imu.

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buongiorno,
mia moglie ha aquistato un piccolo immobile (un bilocale) in un paese diverso da quello dove risediamo, usufruendo degli sgravi fiscali come prima casa.. Ha provveduto a spostare la residenza entro i termini di legge. Ora visto che non lo usiamo, o per meglio dire lo usiamo solo pochi giorni all'anno, vorremmo affittarlo con airb&b o con altri metodi. Questo è possibile secondo i termini di legge? e se è fattibile potrebbe indicarmi un consulente per avviare le pratiche di messa in regola per locazione turistica, in quanto mi hanno detto essere molto complicato.

grazie mille

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Gentile Piero, potreste affittare l'immobile ma sua moglie dovrebbe mantenerci la residenza e quindi deve risultare che l'immobile venga prevalentemente usato da sua mogli e solo in parte concesso in affitto; detto questo può affidare l'immobile sempre ad un'agenzia specializzata, qui trova l'elenco delle nostre agenzie: http://www.soloaffitti.it/agenzie

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Buongiorno ho una casa di proprietà (1 casa) nella quale ho la residenza ma mi sto trasferendo all'estero con l'intenzione di non spostare la residenza per problemi vari (uno dei quali è che potrei star fuori solo qualche mese,inoltre ho un contratto di lavoro con una azienda italiana etc). Ho deciso di affittare questa prima casa ma non ho capito se dovrei pagare IMU e TASI o solo le tasse sui redditi percepiti. Inoltre vorrei capire come posso comportarmi con l'inquilino: se non gli interessa portare la residenza in casa credo sia tutto ok e io mantengo la residenza qui eventualmente lasciando le utenze intestate a me, ma se ha la necessità di spostare la residenza come posso fare? affittargli solo una parte della casa potrebbe essere una soluzione?Il contratto sarebbe un transitorio

grazie

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Buongiorno Antonio, l'affitto di una porzione d'immobile è una buona soluzione per magari riuscire ad ottenere una doppia residenza, sempre che l'immobile lo permetta. Rispetto all'imu, invece, se l'uso prevalente dell'immobile rimane quello di abitazione principale allora può continuare ad usufruire della detrazione.

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Voglio vendere la mia prima casa acquistata sett2015.....ma tenuta sempre in affitto con regolarw contratto di locazione.......se riacquisto entro l anno paga la plusvalenza?

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Gentile Antonio, se riacquista entro un anno mantiene le agevolazioni sull'acquisto, (come imposte da pagare); se il prezzo a cui vende è più alto di quello a cui aveva comprato, allora la plusvalenza verrà tassata.

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Gentile dott. Isabella, anzitutto complimenti per l'articolo. Avrei il seguente quesito da porle: io e mia moglie abbiamo un appartamento di proprietà in Italia, all'interno del quale siamo ufficialmente residenti. Da alcuni mesi però viviamo in Spagna e vorremmo mettere l'appartamento in affitto turistico: è necessario spostare la residenza o la possiamo lasciare? Grazie per la risposta.

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Buongiorno Mauro, di solito la residenza deve corrispondere con il luogo in cui vivete stabilmente; se questo non è possibile, in ogni caso, può lasciarla lì, dovrà poi dichiarare i redditi percepiti.

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Buongiorno dott.ssa Isabella
Grazie per la bella presentazione molto fiera e rassicurante..
Le chiedo: ho un appartamento acquistato con benefici prima casa dove ho spostato residenza e permanenza. Vorrei dopo 2 anni provare a darlo in affitto breve non sapendo per il mio futuro. Tornerei provvisoriamente a vivere con mio marito in un altro comune limitrofo.
Posso farlo? E quali sono le regole da osservare?
Grazie ancora per la sua cortese risposta.

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Gentile rosa, se non sposta la residenza potrebbe non registrare alcuna modifica; se dovesse spostarla, invece, è importante, per mantenere le agevolazioni sull'acquisto, che rimanga nello stesso comune. Dovrà pagare invece Imu e Tasi come seconda casa.

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Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento acquistato 7 anni fa con agevolazioni per prima casa. Ora per motivi di lavoro sono costretta a trasferirmi dalla puglia al Piemonte e vorrei affittare casa. Perderò comunque tutte le agevolazioni o posso mantenerne qualcuna visto che mi trasferisco per lavoro? Grazie

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Buongiorno Annamaria, mantiene le agevolazioni su acquisto e detrazioni del mutuo se lo ha; l'unica agevolazione che perde è quella relativa ad Imu e tasi, legate ad un utilizzo diretto come abitazione principale.

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Buongiorno isabella, ho acquistato casa con agevolazioni prima casa e mutuo in corso circa 1 anno fa, adesso per motivi di lavoro mi devo trasferire all'estero, volevo capire se posso affittare l'appartamento o meno, se rischio di perdere le agevolazioni o se ci sono altre controindicazioni o rischi. Quali tasse dovrei andare a pagare in questo caso? Imu? Tasi?
All'estero sarò in affitto e non avrò immobili di proprietà, quindi resta cmq prima casa vero?
Grazie per la disponibilità.

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Buongiorno Paolo, può continuare a considerarla prima casa per le agevolazioni sull'acquisto; affittandola dovrà però pagare le imposte sul reddito percepito e imu e tasi come deliberate dal suo comune.

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Salve. Mi sono trasferita all'estero. Non sono italiana. Ho una casa con un mutuo da 11 anni. E' vuota da 2 anni. Qual'e la mia posizione fiscale se affitto l'immobiliare tramite agenzia? o se l'affitto tramite airbnb per poter usufruire di qualche settimane nell'arco dell'anno (per le vacanze ad esempio). Non ho più un redditto in Italia.

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Gentile Sue, per il reddito da locazione dovrà in ogni caso presentare la dichiarazione in Italia e tassarlo con cedolare o irpef, sia per affitti a lungo termine che per contratti brevi.

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Buonasera, sono comproprietaria da 3 anni di un immobile e beneficio delle agevolazioni prima casa, ora dovrei trasferirmi per lavoro in un altro comune. Posso sottoscrivere un contratto di locazione regolarmente a mio nome pur mantenendo la residenza nel comune dove si trova l'immobile di proprietà? ed, eventualmente, quando potrò trasferire la residenza?

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Gentile Emma, può sottoscrivere il contratto senza problemi e se la motivazione di trasferimento è per lavoro, potrebbe anche trasferire già la residenza senza perdere le agevolazioni sull'acquisto, ma solo quella Imu e tasi che dovrà calcolare ora come seconda casa.

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