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Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Antonio

    Salve, ho stipulato un contratto transitorio della durata di 18 mesi,
    la mia domanda è quali tasse sono a mio carico? (tasi,tari,imu ecc)
    da quello che ho trovato in rete mi sembra di capire solo la Tari (spazzatura) può gentilmente farmi chiarezza anche allegando un link dove trovare tutte le informazioni necessarie?
    l'imposta di registro è a mio carico?
    è il mio primo contratto di affitto, grazie anticipatamente.
    saluti

  • Buongiorno Antonio, come inquilino sono a suo carico le spese di registrazione (solitamente al 50%); ma se il proprietario optasse per la cedolare secca non c'è da pagare l'imposta di registro; la Tari è a suo carico come utilizzatore del bene e deve presentare denuncia di occupazione presso l'ufficio tributi di competenza; la tasi invece potrebbe essere a suo carico in una percentuale massima fino al 30% ma solo se prevista dal comune e in ogni caso se prendesse lì la residenza non dovrebbe più pagarla.

  • Maria Grazia

    Per favore potrebbe darmi alcune informazioni su un contratto d'affitto
    Che mi lascia alquanto perplesso
    Grazie

  • Certo Maria Grazia, provi a scrivere qui quali sono i suoi dubbi in merito.

  • Daniel

    Buongiorno,
    un quesito:
    un proprietario affitta ad un lavoratore con contratto ad uso transitorio. Il lavoratore lascia una caparra e firma un contratto, che però non viene registrato perché il lavoratore, prima della registrazione, avvisa che sono venuti meno i requisiti di transitorietà (ha perso il lavoro). Il contratto non viene registrato, il lavoratore non prende mai possesso dell'immobile e viene trattenuta la caparra.
    Il proprietario ha diritto a trattenere la caparra oppure il lavoratore può chiederne la restituzione?

  • Buongiorno Daniel, se l'inquilino si è ritirato dopo aver firmato il contratto, il proprietario ha diritto a trattenere la caparra.

  • Fabiana

    Salve sono da due mesi in affitto in una casa con contratto di 18 mesi, l'appartamento è molto vecchio e cosi anche l'impianto elettrico. Ho chiamato il proprietario per problemi con l'impiando elettrico appena entrata a casa (da alcuni elettrodomestici si prendeva una piccola scossa elettrica) ora l'ho ricontattato perché l'unica presa del bagno funziona ad intermittenza e lui mi ha risposto che è di mia competenza è vero?

  • Gentile Fabiana, diciamo che se si tratta solo di una presa si può considerare una manutenzione ordinaria a suo carico; se ci fosse da fare un intervento per sostituire l'impianto allora sarebbe un'amministrazione straordinaria a carico del proprietario.

  • Nicola

    Gent.ma Isabella, ho intenzione di locare un bilocale di mia proprietà ad uno studente universitario con cui ho gia pattuito un canone ragionevole (di mercato) e che mi ha gia dichiarato di averne bisogno per 9 mesi. Avevo pensato ad un contratto transitorio ma ho letto che nei capoluoghi di provincia (e l'immobile ricade in questo caso) non è possibile fare un transitorio e richiedere il canone libero ma bisogna fare ricorso agli accordi territoriali. Sul sito del mio comune ho trovato l'accordo territoriale con l'oscillazione del canone che per la zona di mio interesse, pur maggiorato del 20%, mi consentirebbe di richedere un canone mensille di 137 euro al mese, che direi essere ridicolo. Tra l'altro la tabella scaturisce da accordi fatti nel 1999! Allora volevo chiederti se posso procedere con il transitorio adeguando il canone con il valore pattuito con il futuro conduttore o sono costretto a fare il 4+4 per poi dover recedere dal contratto pagando 67 euro alla agenzia della entrate? Grazie del graditissimo riscontro. Saluti

  • Buongiorno Nicola, potrebbe procedere ad un contratto transitorio a canone libero (a quello calcolato andrebbero in ogni caso applicati gli aggiornamenti Istat per gli anni in cui il valore non è stato rivisto), se si fida dell'inquilino potrebbero non esserci problemi; oppure un libero con recesso anticipato; se opta per la cedolare secca non ci sono imposte da pagare.

  • valeria

    Buongiorno, ho un contratto transitorio di un anno in scadenza il 19 dicembre 2017..la padrona di casa ha già mandato una raccomandata 3 mesi fa dove cita che rivuole l appartamento in tale data per esigenze personali.. ho trovato un altro appartamento che però si libera solo il primo marzo 2018, la padrona non vuole assolutamente prorogarmi il contratto.. cosa posso fare? X legge potrebbe farmi una proroga di due mesi?

  • Gentile Valeria, potrebbe concederle di rimanere altri due mesi.. in fondo se non lo liberasse spontaneamente comunque dovrebbe procedere con uno sfratto che ha tempi molto lunghi.

  • Valeria

    Dice che la proroga x soli due mesi non è fattibile per legge e dovrebbe farmi un altro contratto transitorio di un anno che lei non vuole fare.. ma se io nn trovo nulla prima potrei occupare cmq l appartamento pagandole l affitto?

  • infatti non deve farle una proroga, ma per questi due mesi dovrebbe pagare il canone come indennità di occupazione senza titolo, maggiorata del 20%.

  • l'intervento dei carabinieri è davvero una possibilità remota, non si interviene se non c'è una sentenza del giudice e solo dopo diversi tentativi dell'ufficio giudiziario. Le conviene trovare un accordo con la proprietà, spiegando che ha bisogno solo di due mesi in più e poi andrà via.

  • Valeria

    Ho sentito il servizio acli di bergamo e mi ha detto che la padrona potrebbe intervenire tramite carabinieri x cambiare la serratura. Inoltre ha detto che il contratto transitorio dovrebbe avere una causa che non ha scritto e che quindi potrebbe farlo x altri due mesi perché i contratti transitori vanno da 1 a 18 mesi.. cosa potrei quindi fare?

  • Maria Grazia

    Salve mia mamma ha affittato la casa con la cedolare secca per due anni con uso transitorio sempre alla stessa persona adesso servirebbe ancora per un anno sempre alla stessa persona è possibile? Se è si che tipo di contratto?

  • Gentile Maria Grazia, non essendoci una reale esigenza transitoria sarebbe più corretto procedere con un contratto di 4 anni o 3 anni +2; in ogni caso se le parti sono in accordo potreste anche procedere ancora con un transitorio di un anno.

  • Vittorio

    Per un affitto di otto mesi (tempo determinato) quali sono le imposte erariali dovute dal proprietario

  • Gentile Vittorio, il proprietario dovrà pagare le imposte (irpef o cedolare) sul reddito totale percepito.

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