Cerca

Come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
Visite: 403399

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
motivazioni transitorie per affittare per brevi periodi

Contratto transitorio: l'alternativa per un contratto breve.

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti, inquilio e proprietario; altrettanto spesso rappresenta  un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

ATTENZIONE: scopri qui le ultime novità sui contratti transitori.

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento.

Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!


La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note.

In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi

il contratto transitorio,

che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

Quli possibili motivazioni transitorie per il proprietario?

Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta.

Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.

Quali le esigenze transitorie dell'inquilino?

In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.

Aspetti fiscali.

ATTENZIONE: leggi qui le ultime novità in materia.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

 POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.
Posso prendere la residenza con un contratto transitorio?

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1508)

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Isabella, dispongo di un immobile con tre camere da letto, aventi in comune servizi, cucina, soggiorno, cortile interno: posso affittarlo a tre lavoratori differenti in probabili periodi diversi? Nel contratto come ripartisco le spese per le utenze? Per questi contratti esistono dei moduli predisposti o è bene affidarsi ad un professionista? Grazie mille

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera elisa, può stipulare tre distinti contratti per porzione d'immobile, specificando parti in esclusiva e quelle in comune; rispetto alle utenze se non li affitta contemporaneamente dovrà all'inizio suddividere lei la bolletta sulla base dei mq magari più che sul numero di persone.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentilissima,

esiste un tipo di contratto della durata di un anno da stipulare per lavoratori a tempo indeterminato senza, però, esigenze specifiche di transitorietà (trasferta lavorativa, contratto a tempo determinato...)?
Grazie per la disponibilità

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, il contratto transitorio necessita di una motivazione di transitorietà, legata anche al proprietario. In ogni caso un inquilino ha sempre diritto di recesso anticipato, quindi potrebbe stipulare il classico contratto 4 +4 e farsi riconoscere la disdetta con un preavviso ridotto di tre mesi e senza gravi motivi.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, dopo un contratto di affitto 3+2 lo scorso anno la padrona di casa mi ha offerto un contratto transitorio poiché dal gennaio del 2019 avrebbe dovuto iniziare dei lavori all'interno di questo appartamento (cosa specificata nei primi punti del contratto). Arrivati a Luglio cambia idea e vuol vendere (quindi andando contro la motivazione originale del contratto) e diciamo eufemisticamente che avrebbe una certa fretta di vedermi andar via, io non ho problemi a riguardo ma non intendo nemmeno fare le cose di fretta in quanto la decorrenza è dicembre quindi volevo sapere: la motivazione della transitorietà può variare? E se si, ne dovrei ricevere un avviso ufficiale? Grazie mille in anticipo

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Lorenzo, la motivazione di transitorietà non dovrebbe cambiare, ma andrebbe confermata; in ogni caso come lei dice se vuole liberare l'immobile per dicembre, consideri pur valida tale scadenza, e nulla prima.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Isabella,
Ho affittato il mio appartamento con contratto transitorio x tre mesi ad una coppia di peruviani , la mamma di lei ha fatto da garante ma ancora il bonifico non è stato effettuato per la caparra e affitto del mese , ho chiesto la restituzione delle chiavi ma loro mi dicono che nn sanno dove andare . Sono molto preoccupata perché io ho un mutuo in questa casa e ho affittato per questi mesi per riuscire a pagare il mutuo. Ma alla scadenza del contratto posso rientrare in possesso del mio appartamento o loro possono continuare ad occuparlo abusivamente.
Grazie Cristiana

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Cristiana il fato che non abbiano pagato le dà diritto già a chiedere la restituzione del bene.. di fatto però, anche a scadenza dei tre mesi, se non dovessero lasciare spontaneamente l'immobile, dovrà ricorrere alle vie legali con uno sfratto.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Sig.ra Isabella
Ho affittato x tre mesi dal 1 di luglio a una coppia di peruviani il mio appartamento, ma ancora non è arrivato nessun bonifico di caparra e affitto del mese , sua madre ha fatto da garante ma per problemi vari di trasferimento fondi da una banca ad un’ altra questi soldi nn sono arrivati. Ho chiesto la restituzione delle chiavi ma loro mi rispondono che nn sanno dove andare . Sono abbastanza preoccupata perché ho paura che stiano facendo un giochino per occupare l’apparmamento. Ma io scaduti i tre mesi posso rientrare in possesso del mio appartamento?Grazie Cristiana

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno, credo di aver letto tutti i quesiti, ma non mi sembra di aver trovato un caso simile al mio, quindi mi resta il dubbio.
Quale contratto potrei fare ad un lavoratore che verrà assunto a tempo determinato per 30 mesi? Non vorrei impegnarmi con un contratto 4+4, ho alternative?
Grazie mille

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giovanna, il contratto transitorio ha una durata massima di 18 mesi, quindi può valutare un 4 +4 o un 3 +2; in ogni caso l'inquilino ha facoltà di disdire prima, se non dovesse più lavorare in quel luogo.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve divido l appartamento con altre 2 persone e lavoriamo con contratti a termine, è sufficiente per chiedere un contratto transitorio?
Sarebbe poi rinnovabile, sempre con formula transitoria, in relazione al rinnovo dei nostri contratti? Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Antonella, diciamo che un contratto transitorio può essere giustificato da un contratto a termine; non sarebbe rinnovabile, come transitorio, ma se le condizioni lavorative rimangono tali potreste valutare un altro contratto transitorio.

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve
Ho un appartamento che vorrei affittare dolo per due mesi.
Volevo chiederle come posso tutelarmi e regolarizzare la cosa.
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Valerio, se l'esigenza dei due mesi è una sua esigenza, allora potrebbe stipulare un contratto transitorio andando a specificare le sue motivazioni rispetto a una durata così breve. Magari per sicurezza potrebbe cercare un inquilino che a sua volta abbia un'esigenza transitoria.

This comment was minimized by the moderator on the site

vorrei affittare un bilocale a forze di polizia o militari come dovrei attivarmi e sè conveniente .GRAZIE!

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Roberto, ma che tipo di locale? Per quale attività? Di solito la convenienza dipende dal tipo di contratto e dall'esigenza da soddisfare.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Isabella
La ringrazio in anticipo per il tempo che mi auguro voglia dedicarmi.
Ho vissuto a Firenze per 3 anni nella medesima abitazione stipulando con il proprietario un contratto transitorio ad uso abitativo inizialmente di 3 mesi. Il contratto veniva poi rinnovato di 3 mesi in 3 mesi praticamente in automatico sino alla mia uscita. Non mi sono mai posta problemi poiché ero inizialmente studentessa fuori sede e poi ho iniziato anche a lavorare a Firenze.
Ignoravo totalmente la materia fino a quando una volta restituito l'immobile integro ricevo richiesta di pagamento di mesi di preavviso e altre spese per una cifra considerevole.
A quel punto avendo lasciato la città e approfondendo la materia per verificare se gli dovevo quanto richiesto ho scoperto che il contratto non è stato registrato per il primo anno e mezzo circa e che il canone da me pagato per tutti i 3 anni era comunque di gran lunga superiore a quanto previsto dai parametri di canone concordato che se non erro sarebbe dovuto essere obbligatoriamente adottato essendo l'immobile situato a Firenze (area metropolitana, quindi obbligatorio).
Se non erro tra l'altro il contratto transitorio non prevede la necessità di preavviso.
Aggiungo che non mi è mai stata richiesta documentazione per attestare la transitorietà.
Sussistono secondo lei gli estremi per richiedere la restituzione dei canoni non registrati per nullità del contratto in quel primo anno e mezzo circa?
Inoltre, per i canoni registrati, potrei richiedere la restituzione delle cifre in eccesso di quanto sarebbe dovuto essere fissato sulla base della fascia di riferimento del canone concordato?
Il proprietario si è rivelato decisamente ingegnoso, io di sicuro mi sarei dovuta informare meglio, ma ora mi sento come se fossi stata truffata
Grazie molte per la cortese attenzione

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Stella, diciamo che più nullo il contratto non può essere considerato agevolato e quindi verrebbe riportato ad un contratto libero; in cui il canone che ha pagato potrebbe essere fissato liberamente e il proprietario si ritroverebbe a pagare le sanzioni per quanto non dichiarato o per eventuali agevolazioni. Potrebbe sentire con un sindacato degli inquilini su come comportarsi, per esempio rivolgendosi a Sunia o Sicet.

This comment was minimized by the moderator on the site

Grazie molte, capisco che la materia è un po' complicata
Ma la conversione al canone libero (4+4) è possibile che sia applicata retroattivamente?
Voglio dire, varrebbe solo per i contratti registrati o anche per quelli non registrati (stiamo parlando di c. quindici mensilità per entrambi i casi)?
Consideriamo anche che l'immobile l'ho lasciato da circa 9 mesi
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Diciamo che potrebbe essere applicato nel suo caso perchè di fatto il contratto rinnovandosi decade anche dal requisito di transitorio. Naturalmente la questione è alquanto complessa e andrebbe analizzato anche rispetto a cosa vuole ottenere: per un risarcimento, magari, sarebbe meglio trovare un accordo con il proprietario evitandogli la denuncia che comporterebbe alte sanzioni fiscali.

Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto