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Come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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motivazioni transitorie per affittare per brevi periodi

Contratto transitorio: l'alternativa per un contratto breve.

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti, inquilio e proprietario; altrettanto spesso rappresenta  un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

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D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento.

Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!


La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note.

In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi

il contratto transitorio,

che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

Quli possibili motivazioni transitorie per il proprietario?

Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta.

Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.

Quali le esigenze transitorie dell'inquilino?

In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.

Aspetti fiscali.

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Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1530)

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Ho una casa vacanze registrata come tale nella regione Marche da giugno a settembre. Vorrei affittare ad un'unica persona da ottobre a maggio. Come posso fare? Poi, come si gestirebbero le spese per utenze e condominio?

Danilo
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Gentile Danilo, in questo caso si tratterebbe di un transitorio che deve riportare una documentata motivazione di transitorietà; il contratto va registrato e per le utenze può valutare di lasciarle intestate a lei e farsi poi rimborsare dall'inquilino o individuare un forfait mensile.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella,vorrei affittare la mia casa per 10 mesi,posso fare un contratto di affitto transitorio per tale periodo dovendo rifare il muro di contenimento a Giungo?

Gabriella
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Buongiorno Gabriella, può stipulare un cotnratto transitorio specificando nelle motivazione che le servirà poi per uso personale avendo programmata una ristrutturazione importante del bene stesso.

Isabella
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Salve, desideravo farle delle domande, io sono proprietaria di un immobile di 85mq che vorrei affittare per tempi brevi, perchè a breve mia figlia dovrà trasferirsi in questo appartamento dove porterà anche la residenza. Cosa devo fare per affittarlo per 6 mesi perchè poi si trasferirà lei. Come devo comportarmi con l'inquilina che mi chiede l'appartamento da metà luglio a fine dicembre, faccio la cedolare secca al 10 % facendo un contratto transitorio a canone concordato????? Come mi comporto per farle pagare le utenze di acqua e luce che sono sotto il mio nome???

mina
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Gentile Mina, per ptoer stipulare un contratto transitorio deve esserci una reale e documentabbile motivazione di transitorietà, magari dell'inquilina se è lei a chiederle l'immobile fino a dicembre. Se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa ed il contratto viene stipulato quindi a canone concordato, può applicare la cedolare secca al 10%.

Isabella
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vorrei affittare un appartamento per circa 9/10 mesi, è possibile quindi che mi venga fatto un contratto transitorio per 10 mesi dove però dovrò indicare la mia esigenza per esempio per motivi di studio? e nel caso in cui decidessi di rimanere perchè ad esempio trovo lavoro in quella città non potrò stipulare un nuovo contratto? in quest' ultimo caso per esempio si potrebbe stipulare il contratto a nome di un altro, per esempio del mio ragazzo? grazie

jessica concetti
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Gentile Jessica, è possibile stipulare un contratto transitorio ma spiegando la motivazione; se dovesse poi avere necessità di rimanere potrebbe stipulare un nuovo contratto a lungo termine.

Isabella Tulipano
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un insegnate vorrebbe affittare il nostro monolocale arredato da novembre a giugno prossimo, fine della scuola,
Una dichiarazione scolastica di fine mandato scolastico, sarebbe sufficiente per documentare la transitorietà? Il monolocale è in vendita ma ci farebbe comodo avere un affitto transitorio. Potrebbe essere un ulteriore motivo di transitorietà? Con questo tipo di contratto devo ricorrere per forza alla cedolare secca? Quali svantaggi avrei fiscalmente? Se si stipulasse un normale contratto 4+4 con preventiva lettera di disdetta per fine giugno 2019 si potrebbe fare? Grazie per la risposta

maura
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Gentile Maura, i motivi lavorativi dell'inquilina sono sufficienti e vanno benissimo per stipulare un contratto transitorio fino a giugno; se si trova in un comune ad alta tensione abitativa stipulando il transitorio a canone concordato potrà applicare anche la cedolare secca al 10% e quindi avere un vantaggio economico rispetto al contratto di 4 ani + 4.

Isabella Tulipano
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Dovrei affittare la mia casa vacanze ad una persona per 5 mesi da novembre a marzo come posso fare? La mia casa da Aprile ad ottobre e in affitto a settimane vorrei essere sicuro grazie

Tiziano
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Gentile Tiziano, deve stipulare un contratto transitorio di 5 mesi specificando e documentando le esigenze transitorie; poi sulla certezza che l'immobile venga liberato non ci sono garanzie particolari.. ma solo cause di sfratto.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
ho un appartamento del quale affitto alcune stanze ad un inquilino per uso abitativo con contratto di locazione transitoria.
Se le due parti sono concordi circa la transitorietà, è indispensabile indicare e documentare ragioni specifiche?
L'inquilino può richiedere residenza senza che il contratto automaticamente si trasformi in un 4+4?
Grazie

Gabriele
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Gentile Gabriele è necessario indicare la motivazione, considerando che il contratto si può stipulare solo in presenza di reali esigenze di transitorietà. La residenza, invece, non costituisce in sè motivo di trasformazione del contratto.

Isabella Tulipano
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Con il contratto 4+4 l'inquilini possono lasciare quando vogliono? E noi proprietari possiamo mandarli via quando vogliamo per una giusta causa? Grazie vania......si tratta di un affitto di una stanza

Vania
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Gentile Vania, l'inquilino ha diritto di recedere in qualsiasi momento inviando disdetta per gravi motivi e rispettando i termini di preavviso; i proprietari possono inviare disdetta allo scadere dei primi 4 anni per uno dei motivi previsti dalla legge e con un preavviso minimo di 6 mesi, allo scadere dei successivi 4 anni per qualsiasi motivo, ma sempre con un preavviso minimo di 6 mesi.

Isabella Tulipano
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Salve,
Ho un appartamento da affittare e me lo hanno chiesto x 9 mesi, considerando che alla fine di tale periodo dovrei rifare il bagno può essere valido come motivazione per stipulare un contratto transitorio senza rischiare che possa diventare un 4+4?
E se non dovessero pagare li posso sfrattare anche prima della scadenza?

Marco
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Gentile Marco, sarebbe meglio indicare la transitorietà come motivo dell'inquilino che le chiede l'appartamento per 9 mesi. Se non pagano può sempre avviare la causa di sfratto per morosità.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho una villetta nell'isola di Vulcano, un signore mi ha richiesto l'affitto della stessa dal mese di ottobre al mese di maggio ( 8 mesi). Considerando che tale richiesta non è supportata da alcuna esigenza particolare, che tipo di contratto potrei fare per non incorrere in problematiche varie? Quale sarebbe la tassazione del canone?
Grazie!

Alberto
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Gentile Alberto, per la stipula di un contratto di breve durata è indispensabile avere una motivazione di transitorietà di una delle due parti; quindi in assenza di questa potrebbe stipulare un classico contratto di 4 anni + 4 lasciando all'inquilino la facoltà di disdetta magari con un breve preavviso (1 o 2 mesi).

Isabella Tulipano
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