Cerca

Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
Visite: 399647

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

 POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.
Posso prendere la residenza con un contratto transitorio?

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1499)

  1. Giovanna

Buongiorno, credo di aver letto tutti i quesiti, ma non mi sembra di aver trovato un caso simile al mio, quindi mi resta il dubbio.
Quale contratto potrei fare ad un lavoratore che verrà assunto a tempo determinato per 30 mesi? Non vorrei...

Buongiorno, credo di aver letto tutti i quesiti, ma non mi sembra di aver trovato un caso simile al mio, quindi mi resta il dubbio.
Quale contratto potrei fare ad un lavoratore che verrà assunto a tempo determinato per 30 mesi? Non vorrei impegnarmi con un contratto 4+4, ho alternative?
Grazie mille

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Isabella Tulipano    Giovanna

Gentile Giovanna, il contratto transitorio ha una durata massima di 18 mesi, quindi può valutare un 4 +4 o un 3 +2; in ogni caso l'inquilino ha facoltà di disdire prima, se non dovesse più lavorare in quel luogo.

  Allegati
 
  1. Antonella Dibilio

Salve divido l appartamento con altre 2 persone e lavoriamo con contratti a termine, è sufficiente per chiedere un contratto transitorio?
Sarebbe poi rinnovabile, sempre con formula transitoria, in relazione al rinnovo dei nostri contratti? Grazie

  Allegati
 

Gentile Antonella, diciamo che un contratto transitorio può essere giustificato da un contratto a termine; non sarebbe rinnovabile, come transitorio, ma se le condizioni lavorative rimangono tali potreste valutare un altro contratto transitorio.

  Allegati
 
  1. valerio

Salve
Ho un appartamento che vorrei affittare dolo per due mesi.
Volevo chiederle come posso tutelarmi e regolarizzare la cosa.
Grazie

  Allegati
 

Gentile Valerio, se l'esigenza dei due mesi è una sua esigenza, allora potrebbe stipulare un contratto transitorio andando a specificare le sue motivazioni rispetto a una durata così breve. Magari per sicurezza potrebbe cercare un inquilino che a...

Gentile Valerio, se l'esigenza dei due mesi è una sua esigenza, allora potrebbe stipulare un contratto transitorio andando a specificare le sue motivazioni rispetto a una durata così breve. Magari per sicurezza potrebbe cercare un inquilino che a sua volta abbia un'esigenza transitoria.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. roberto

vorrei affittare un bilocale a forze di polizia o militari come dovrei attivarmi e sè conveniente .GRAZIE!

  Allegati
 

Gentile Roberto, ma che tipo di locale? Per quale attività? Di solito la convenienza dipende dal tipo di contratto e dall'esigenza da soddisfare.

  Allegati
 
  1. Stella

Gentile Isabella
La ringrazio in anticipo per il tempo che mi auguro voglia dedicarmi.
Ho vissuto a Firenze per 3 anni nella medesima abitazione stipulando con il proprietario un contratto transitorio ad uso abitativo inizialmente di 3 mesi. Il...

Gentile Isabella
La ringrazio in anticipo per il tempo che mi auguro voglia dedicarmi.
Ho vissuto a Firenze per 3 anni nella medesima abitazione stipulando con il proprietario un contratto transitorio ad uso abitativo inizialmente di 3 mesi. Il contratto veniva poi rinnovato di 3 mesi in 3 mesi praticamente in automatico sino alla mia uscita. Non mi sono mai posta problemi poiché ero inizialmente studentessa fuori sede e poi ho iniziato anche a lavorare a Firenze.
Ignoravo totalmente la materia fino a quando una volta restituito l'immobile integro ricevo richiesta di pagamento di mesi di preavviso e altre spese per una cifra considerevole.
A quel punto avendo lasciato la città e approfondendo la materia per verificare se gli dovevo quanto richiesto ho scoperto che il contratto non è stato registrato per il primo anno e mezzo circa e che il canone da me pagato per tutti i 3 anni era comunque di gran lunga superiore a quanto previsto dai parametri di canone concordato che se non erro sarebbe dovuto essere obbligatoriamente adottato essendo l'immobile situato a Firenze (area metropolitana, quindi obbligatorio).
Se non erro tra l'altro il contratto transitorio non prevede la necessità di preavviso.
Aggiungo che non mi è mai stata richiesta documentazione per attestare la transitorietà.
Sussistono secondo lei gli estremi per richiedere la restituzione dei canoni non registrati per nullità del contratto in quel primo anno e mezzo circa?
Inoltre, per i canoni registrati, potrei richiedere la restituzione delle cifre in eccesso di quanto sarebbe dovuto essere fissato sulla base della fascia di riferimento del canone concordato?
Il proprietario si è rivelato decisamente ingegnoso, io di sicuro mi sarei dovuta informare meglio, ma ora mi sento come se fossi stata truffata
Grazie molte per la cortese attenzione

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Stella, diciamo che più nullo il contratto non può essere considerato agevolato e quindi verrebbe riportato ad un contratto libero; in cui il canone che ha pagato potrebbe essere fissato liberamente e il proprietario si ritroverebbe a...

Gentile Stella, diciamo che più nullo il contratto non può essere considerato agevolato e quindi verrebbe riportato ad un contratto libero; in cui il canone che ha pagato potrebbe essere fissato liberamente e il proprietario si ritroverebbe a pagare le sanzioni per quanto non dichiarato o per eventuali agevolazioni. Potrebbe sentire con un sindacato degli inquilini su come comportarsi, per esempio rivolgendosi a Sunia o Sicet.

Leggi Tutto
  Allegati
 

Grazie molte, capisco che la materia è un po' complicata
Ma la conversione al canone libero (4+4) è possibile che sia applicata retroattivamente?
Voglio dire, varrebbe solo per i contratti registrati o anche per quelli non registrati (stiamo...

Grazie molte, capisco che la materia è un po' complicata
Ma la conversione al canone libero (4+4) è possibile che sia applicata retroattivamente?
Voglio dire, varrebbe solo per i contratti registrati o anche per quelli non registrati (stiamo parlando di c. quindici mensilità per entrambi i casi)?
Consideriamo anche che l'immobile l'ho lasciato da circa 9 mesi
Grazie

Leggi Tutto
  Allegati
 

Diciamo che potrebbe essere applicato nel suo caso perchè di fatto il contratto rinnovandosi decade anche dal requisito di transitorio. Naturalmente la questione è alquanto complessa e andrebbe analizzato anche rispetto a cosa vuole ottenere: per...

Diciamo che potrebbe essere applicato nel suo caso perchè di fatto il contratto rinnovandosi decade anche dal requisito di transitorio. Naturalmente la questione è alquanto complessa e andrebbe analizzato anche rispetto a cosa vuole ottenere: per un risarcimento, magari, sarebbe meglio trovare un accordo con il proprietario evitandogli la denuncia che comporterebbe alte sanzioni fiscali.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Cristiana

Buonasera Isabella,
Ho chiuso un contratto che regolava il periodo luglio 2017/marzo 2018 pur vivendo nell’immobile gia Da marzo 2017 senza nessun contratto. Ora a momento della chiusura mi vengono richiesti gli affitti da marzo 2017 a luglio...

Buonasera Isabella,
Ho chiuso un contratto che regolava il periodo luglio 2017/marzo 2018 pur vivendo nell’immobile gia Da marzo 2017 senza nessun contratto. Ora a momento della chiusura mi vengono richiesti gli affitti da marzo 2017 a luglio 2017 per la prima volta. Tale contratto è retroattivo o valido solo dalla data di stipula alla data di scadenza?
La ringrazio,
Elisa

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentile Cristiana, diciamo che ufficialmente se lei è nell'immobile da luglio i canoni possono essere chiesti a partire da questa data; per il pregresso però se lei ha effettivamente abitato nell'immobile e il proprietario può dimostrarlo,...

Gentile Cristiana, diciamo che ufficialmente se lei è nell'immobile da luglio i canoni possono essere chiesti a partire da questa data; per il pregresso però se lei ha effettivamente abitato nell'immobile e il proprietario può dimostrarlo, potrebbe chiederle i canoni; prima però dovrebbe registrare il contratto con relative sanzioni, anche e soprattutto sulle imposte non pagate immagino.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. eleonora

Buongiorno Isabella,
si può stipulare più volte un contratto transitorio con lo stesso inquilino?? se sì, quante volte? grazie

  Allegati
 

Buongiorno Eleonora, in realtà non sarebbe possibile; il transitorio dovrebbe soddisfare un'esigenza circoscritta al periodo di tempo individuato e quindi salvo strettamente le motivazioni di lavoro di un contratto a tempo determinato...

Buongiorno Eleonora, in realtà non sarebbe possibile; il transitorio dovrebbe soddisfare un'esigenza circoscritta al periodo di tempo individuato e quindi salvo strettamente le motivazioni di lavoro di un contratto a tempo determinato dell'inquilino che viene rinnovato, il contratto transitorio non è rinnovabile.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. Graziella

Ho dato in locazione per 6 mesi con contratto transitorio appart. arredato,il signore mi chiede di rimanere ancora per due mesi,cosa devo fare per essere in regola?

  Allegati
 

Gentile Graziella, per essere in regola dovrebbe stipulare un altro contratto transitorio, per altri due mesi, fidandosi dell'inquilino che non vorrà poi rimanerci oltre.

  Allegati
 
  1. Cinzia

Buongiorno Isabella, apprezzo molto la sua rubrica sempre chiara e concisa.
Ho necessità del suo aiuto : ho appena ristrutturato radicalmente un appartamento a Pisa, dotandolo di cappotto termico, caldaia a gas a condensazione, infissi termici,...

Buongiorno Isabella, apprezzo molto la sua rubrica sempre chiara e concisa.
Ho necessità del suo aiuto : ho appena ristrutturato radicalmente un appartamento a Pisa, dotandolo di cappotto termico, caldaia a gas a condensazione, infissi termici, condizionatori a pompa di calore, insomma ha tutti i requisiti previsti dal comune per stare nella fascia più alta del canone concordato. Quale tipo di contratto mi conviene usare per affittarlo a 4 studenti fuori sede che hanno la necessità di avere contratti individuali e di mantenere la propria residenza con i genitori? I ragazzi hanno necessità dell'appartamento per almeno 2 o 3 anni. Io ho la necessità di inserire clausole riguardanti per esempio il divieto di fare fori nel cappotto. Il budget dei ragazzi è inferiore al canone che avevo stabillito per un contratto 4+4. Vorrei trovare una soluzione che accontenti tutti utilizzando la possibilità di tassazioni ridotte su cedolare secca e imu
Grazie

Leggi Tutto
  Allegati
 

Gentilissima Cinzia, può stipulare singoli contratti per studenti fuori sede in cui il canone dovrebbe essere concordato se il comune è ad alta densità abitativa; tali contratti hanno una durata da 6 a 36 mesi + un uguale periodo di rinnovo. Su...

Gentilissima Cinzia, può stipulare singoli contratti per studenti fuori sede in cui il canone dovrebbe essere concordato se il comune è ad alta densità abitativa; tali contratti hanno una durata da 6 a 36 mesi + un uguale periodo di rinnovo. Su questa tipologia contrattuale potrà applicare la cedolare secca ridotta al 10%.

Leggi Tutto
  Allegati
 
  1. maria serena

buon giorno, in qualità di proprietario di immobile locato a 3 persone con contratto transitorio, vorrei sapere per favore quali adempimenti ho nei confronti del comune (per es. per la TARI)e del condominio, grazie

  Allegati
 

Gentile Maria Serena, deve dichiarare all'amministratore la presenza dei tre inquilini; rispetto alla tari deve verificare il regolamento comunale e controllare anche la durata del contratto.

  Allegati
 
There are no comments posted here yet
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

Posting comment as a guest.
Allegati (0 / 3)
Share Your Location

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto