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Come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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motivazioni transitorie per affittare per brevi periodi

Contratto transitorio: l'alternativa per un contratto breve.

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti, inquilio e proprietario; altrettanto spesso rappresenta  un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

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D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento.

Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!


La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note.

In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi

il contratto transitorio,

che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

Quli possibili motivazioni transitorie per il proprietario?

Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta.

Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.

Quali le esigenze transitorie dell'inquilino?

In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.

Aspetti fiscali.

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Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (1522)

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un insegnate vorrebbe affittare il nostro monolocale arredato da novembre a giugno prossimo, fine della scuola,
Una dichiarazione scolastica di fine mandato scolastico, sarebbe sufficiente per documentare la transitorietà? Il monolocale è in vendita ma ci farebbe comodo avere un affitto transitorio. Potrebbe essere un ulteriore motivo di transitorietà? Con questo tipo di contratto devo ricorrere per forza alla cedolare secca? Quali svantaggi avrei fiscalmente? Se si stipulasse un normale contratto 4+4 con preventiva lettera di disdetta per fine giugno 2019 si potrebbe fare? Grazie per la risposta

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Gentile Maura, i motivi lavorativi dell'inquilina sono sufficienti e vanno benissimo per stipulare un contratto transitorio fino a giugno; se si trova in un comune ad alta tensione abitativa stipulando il transitorio a canone concordato potrà applicare anche la cedolare secca al 10% e quindi avere un vantaggio economico rispetto al contratto di 4 ani + 4.

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Dovrei affittare la mia casa vacanze ad una persona per 5 mesi da novembre a marzo come posso fare? La mia casa da Aprile ad ottobre e in affitto a settimane vorrei essere sicuro grazie

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Gentile Tiziano, deve stipulare un contratto transitorio di 5 mesi specificando e documentando le esigenze transitorie; poi sulla certezza che l'immobile venga liberato non ci sono garanzie particolari.. ma solo cause di sfratto.

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Buongiorno,
ho un appartamento del quale affitto alcune stanze ad un inquilino per uso abitativo con contratto di locazione transitoria.
Se le due parti sono concordi circa la transitorietà, è indispensabile indicare e documentare ragioni specifiche?
L'inquilino può richiedere residenza senza che il contratto automaticamente si trasformi in un 4+4?
Grazie

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Gentile Gabriele è necessario indicare la motivazione, considerando che il contratto si può stipulare solo in presenza di reali esigenze di transitorietà. La residenza, invece, non costituisce in sè motivo di trasformazione del contratto.

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Con il contratto 4+4 l'inquilini possono lasciare quando vogliono? E noi proprietari possiamo mandarli via quando vogliamo per una giusta causa? Grazie vania......si tratta di un affitto di una stanza

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Gentile Vania, l'inquilino ha diritto di recedere in qualsiasi momento inviando disdetta per gravi motivi e rispettando i termini di preavviso; i proprietari possono inviare disdetta allo scadere dei primi 4 anni per uno dei motivi previsti dalla legge e con un preavviso minimo di 6 mesi, allo scadere dei successivi 4 anni per qualsiasi motivo, ma sempre con un preavviso minimo di 6 mesi.

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Salve,
Ho un appartamento da affittare e me lo hanno chiesto x 9 mesi, considerando che alla fine di tale periodo dovrei rifare il bagno può essere valido come motivazione per stipulare un contratto transitorio senza rischiare che possa diventare un 4+4?
E se non dovessero pagare li posso sfrattare anche prima della scadenza?

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Gentile Marco, sarebbe meglio indicare la transitorietà come motivo dell'inquilino che le chiede l'appartamento per 9 mesi. Se non pagano può sempre avviare la causa di sfratto per morosità.

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Buongiorno, ho una villetta nell'isola di Vulcano, un signore mi ha richiesto l'affitto della stessa dal mese di ottobre al mese di maggio ( 8 mesi). Considerando che tale richiesta non è supportata da alcuna esigenza particolare, che tipo di contratto potrei fare per non incorrere in problematiche varie? Quale sarebbe la tassazione del canone?
Grazie!

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Gentile Alberto, per la stipula di un contratto di breve durata è indispensabile avere una motivazione di transitorietà di una delle due parti; quindi in assenza di questa potrebbe stipulare un classico contratto di 4 anni + 4 lasciando all'inquilino la facoltà di disdetta magari con un breve preavviso (1 o 2 mesi).

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buongiorno. ho letto che per affittare un appartamento per 4 /5 mesi alla stessa persona nel periodo estivo ,dovrei stipulare un contratto transitorio. che garanzie ho che questo contratto non diventi poi un 4+4.? mi spiego....se al termine dei mesi pattuiti l inquilino si rifiuta di uscire, come devo comportarmi.? premetto che l appartamento è di mio figlio e in un futuro potrebbe venderla o andarci ad abitare. grazie

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Gentile Giusi, per stipulare un contratto transitorio deve esserci una reale esigenza di transitorietà che va documentata; quindi se l'inquilino dichiara di usarlo per vacanza ad esempio e poi non vuole liberarlo, dovrebbe, come per tutti gli altri casi, procedere con uno sfratto per finita locazione.

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Gentile Isabella, dispongo di un immobile con tre camere da letto, aventi in comune servizi, cucina, soggiorno, cortile interno: posso affittarlo a tre lavoratori differenti in probabili periodi diversi? Nel contratto come ripartisco le spese per le utenze? Per questi contratti esistono dei moduli predisposti o è bene affidarsi ad un professionista? Grazie mille

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Buonasera elisa, può stipulare tre distinti contratti per porzione d'immobile, specificando parti in esclusiva e quelle in comune; rispetto alle utenze se non li affitta contemporaneamente dovrà all'inizio suddividere lei la bolletta sulla base dei mq magari più che sul numero di persone.

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Gentilissima,

esiste un tipo di contratto della durata di un anno da stipulare per lavoratori a tempo indeterminato senza, però, esigenze specifiche di transitorietà (trasferta lavorativa, contratto a tempo determinato...)?
Grazie per la disponibilità

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Buongiorno, il contratto transitorio necessita di una motivazione di transitorietà, legata anche al proprietario. In ogni caso un inquilino ha sempre diritto di recesso anticipato, quindi potrebbe stipulare il classico contratto 4 +4 e farsi riconoscere la disdetta con un preavviso ridotto di tre mesi e senza gravi motivi.

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Buongiorno, dopo un contratto di affitto 3+2 lo scorso anno la padrona di casa mi ha offerto un contratto transitorio poiché dal gennaio del 2019 avrebbe dovuto iniziare dei lavori all'interno di questo appartamento (cosa specificata nei primi punti del contratto). Arrivati a Luglio cambia idea e vuol vendere (quindi andando contro la motivazione originale del contratto) e diciamo eufemisticamente che avrebbe una certa fretta di vedermi andar via, io non ho problemi a riguardo ma non intendo nemmeno fare le cose di fretta in quanto la decorrenza è dicembre quindi volevo sapere: la motivazione della transitorietà può variare? E se si, ne dovrei ricevere un avviso ufficiale? Grazie mille in anticipo

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Buongiorno Lorenzo, la motivazione di transitorietà non dovrebbe cambiare, ma andrebbe confermata; in ogni caso come lei dice se vuole liberare l'immobile per dicembre, consideri pur valida tale scadenza, e nulla prima.

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