Cerca

Affitto: aggiornamento indice Istat 2019

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2019
Visite: 344

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
Aggiornamento Istat 2019 rispetto ad un contratto di affitto in essere

Rivalutazione Istat per casa in affitto

L’argomento è di quelli che fa discutere da lunghi anni, tra proprietari che vorrebbero guadagnare sempre di più dal loro immobile ed inquilini che magari iniziano a sentire quella casa sempre più “propria” e per questo sono anche disposti a spendere un po’ di più... ma non troppo!!
Di fatto dobbiamo dire che vi è, come sempre, una ratio nella legge: il costo della vita aumenta e per questo non possiamo isolare l’affitto dal resto dei costi. È proprio per questo motivo che l’aggiornamento del canone di affitto è legato agli indici Istat, ovvero ad un indice che prende in considerazione proprio i principali parametri dell’economia nazionale.

Partiamo proprio dalla ratio della legge che ammette la possibilità per il proprietario di applicare, una volta all’anno, un aggiornamento del canone legato al valore Istat.


Cos’è l’aggiornamento Istat?


Possiamo definire l’aggiornamento Istat come un sistema di rivalutazione, su base annua, del costo della vita.

Cosa si intende per costo della vita?

Semplice. Basti pensare che il costo del pane, un bene primario, aveva un prezzo ben lontano e diverso 30 anni fa, rispetto al costo attuale.
Questo vale per il pane come per tanti altri beni, il cui prezzo/valore si modifica nel tempo in seguito a diversi elementi: disponibilità delle materie prime necessarie per produrre certi beni, introduzione di tasse, cambiamenti geopolitici, particolari situazioni economiche, ecc...
Un esempio emblematico è quello relativo al costo della benzina, le cui oscillazioni incidono sul costo poi di tanti altri prodotti.
Tenendo conto che sono tante le variabili da prendere in considerazione, ogni anno l’Istat aggiorna e modifica l’elenco dei prodotti che compongono il “paniere”, ovvero il riferimento per valutare le oscillazioni dei prezzi; andando ad adeguare, col tempo, gli stessi metodi e misure di ricerca.


Per esempio, nel 2019 il paniere conta 1.507 prodotti elementari (erano 1.489 nel 2018), includendo frutti di bosco e zenzero, ad esempio; nei trasporti sono stati aggiunti bicicletta elettrica e scooter sharing, la cuffia con microfono tra gli apparecchi audiovisivi, fotografici e informatici; l’hoverboard tra gli articoli sportivi e la web TV.


L’indice, quindi, prende in considerazione i cambiamenti delle abitudini di spesa delle famiglie italiane. In particolare, poi, gli indici di prezzi al consumo utilizzati sono tre:


• l’Indice nazionale dei prezzi al consumo per l’intera collettività (NIC);
• l’Indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi (FOI);
• l’indice dei prezzi al consumo armonizzato per i Paesi membri dell’Unione europea (IPCA).


I tre indici si basano sulla stessa rilevazione e sulla stessa metodologia di calcolo, ma hanno finalità diverse e vengono utilizzati per diversi scopi, come l'assegno di mantenimento, la rendita INAIL, la pensione e naturalmente l’affitto. Le variazioni Istat vengono pubblicate di mese in mese nella Gazzetta Ufficiale e sono disponibili sul sito dell’Istituto.
Per l’adeguamento del canone di locazione i prende in considerazione l’indice Foi.


In quale misura si adegua il canone di affitto?


Per capire quale aggiornamento applicare devo valutare il tipo di contratto:
- sul contratto libero 4 +4 posso applicare l’aggiornamento al 100% dell’indice (si considera di solito quello del mese precedente la data di decorrenza del contratto). Sempre che il contratto lo preveda.
- Su un contratto a canone concordato, prendiamo il classico 3 + 2, la misura massima applicabile è quella del 75% della rivalutazione Istat.
- Per i contratti di immobili commerciali, ad uso diverso dall’abitativo, il contratto di 6 anni + 6, l'adeguamento annuale è fissato al 75%, salvo il caso di contratti con durata superiore a 6 anni per i quali è possibile (sempre inserendolo chiaramente sul contratto) applicare la misura al 100%.


Quando posso applicare l’aggiornamento Istat?


- Che regime fiscale?


Il primo distinguo in questo caso riguarda il regime fiscale che il proprietario applica in caso di contratti abitativi e per negozi dal 2019.
Se il proprietario è in regime di cedolare secca DEVE rinunciare espressamente all’aggiornamento Istat per tutta la durata dell’opzione. Quindi proprietario in cedolare secca = canone fisso, non aggiornabile.
La scelta di cedolare secca può essere eventualmente revocata e quindi solo con il passaggio, dal secondo anno, al regime Irpef si può richiedere l’aggiornamento Istat, ma solo se era stato inserito nel contratto.


- Aggiornamento automatico o dietro richiesta?


In questo caso è fondamentale fare riferimento a cosa viene riportato nell’apposito articolo del contratto. Se il contratto prevede che l’aggiornamento sia automatico, l’inquilino è tenuto a corrispondere, dal mese successivo a quello della scadenza annuale, il canone con la rivalutazione che si riferisce di solito al mese precedente la scadenza o all’ultimo disponibile salvo diverso accordo tra le parti. Una volta identificato il tasso applicato, ogni anno andremo ad applicare come rivalutazione la variazione del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell'anno precedente e andremo a calcolare la variazione sul canone già rivalutato.


Ecco un link con gli indici di rivalutazione.


Se, invece, l’aggiornamento è dietro invio da parte del proprietario di richiesta con raccomandata, l’inquilino dovrà attendere la specifica richiesta prima di corrispondere il canone aggiornato. Questo meccanismo, precisiamo, è strettamente necessario e non derogabile in caso di contratti commerciali.


- Arretrati sì o no?


Non è possibile chiedere quanto l’inquilino non ha versato in caso di mancato aggiornamento; ma è possibile aggiornare il valore del canone di affitto andando indietro nel tempo. Ovvero, se il contratto è in essere dal 01/09/2016 e il proprietario non si è mai preoccupato di chiedere l’aggiornamento Istat, come indicato nel contratto, potrebbe dal 01/09/2019 chiedere che l’inquilino versi il canone aggiornato con gli indici dal 2016 ad oggi, ma non può recuperare il “mancato incasso” derivante da questo mancato aggiornamento. Quindi se il canone fissato nel 2016 era di 530 euro, ora considerando l’indice Istat di agosto 2017, 2018 e 2019, il canone sarebbe di 546 euro. Il proprietario non potrebbe però richiedere i 16 euro diciamo così non percepiti nei tre anni precedenti.


CASI PRATICI


Riprendiamo alcuni quesiti arrivati sull’argomento per capire quali sono i principali dubbi sull’aggiornamento Istat.


CASO 1 – ARRETRATI


Gentilissima redazione blog affitto, ho un contratto di locazione uso ufficio 6 anni (dal 1.10.2016 al 30.09.2022) registrato il 28.10.2016. Nel contratto viene precisato che: "il canone varierà annualmente nella misura del 75% degli aggiornamenti istat, sempre che vi sia richiesta in tal senso, con lettera raccomandata, da parte di chi sarà interessato all' adeguamento." In data marzo 2019 ricevo una pec con la semplice frase "dai ns. calcoli il canone di affitto di ns. competenza va aumentato di euro 26 da subito". Come mi devo comportare? ad oggi non ho pagato alcun aumento, nel mese di ottobre 2019 sono tenuto ad applicare aumento istat 75% in che misura?
Calcolo variazione agosto 2018 /2019: 0.3%?
Esempio: su euro 1.000 = 1.022?
Grazie
Giuseppe - Lecce


Gentile Giuseppe, proprio come indicato prima lei deve considerare l’aggiornamento di settembre 2017 + settembre 2018, al 75%. Quindi 0,83% (il 75% di 1,1) settembre 2017 e 0,98% (75% di 1,3) settembre 2018. Partendo sempre da base 1.000 sarebbero 1.018 euro. 18 euro di aumento a cui dovrà ormai aggiungere l’attuale 0,1% pubblicato come indice di settembre 2019.

CASO 2 – AGGIORNAMENTO E CEDOLARE SECCA

Salve sono il Sig. Lorenzo, ed ho una domanda da sottoporvi.
Premetto che sono un inquilino. In caso di un aumento ISTAT precedente alla cedolare secca da parte del proprietario va continuata ad essere pagata mensilmente anche gli anni successivi o va azzerata tornando al canone originale stipulato in fase di contratto iniziale?
Nel mio caso giusto per masticare due numeri, io ho stipulato un contratto da 5760 euro nel 2011 con canone mensile di 480 euro. Dopo un anno mi ha applicato l’aumento ISTAT e sono passato a pagare mensilmente 491.12 euro mensili.
Nel 2014 o 2015 non ricordo ha fatto la cedolare secca però io ho sempre continuato a pagare 491.12 mensili giusto così?
Grazie infinite e in attesa di risposta vi porgo i miei distinti saluti

Gentilissimo signor Lorenzo, solo dal momento di applicazione della cedolare secca il proprietario rinuncia all’aggiornamento Istat, ma la rinuncia non è retroattiva. Quindi se gli aggiornamenti riguardano un periodo precedente di applicazione Irpef, è corretto continuare a pagare il canone con la relativa valutazione.

CASO 3 – MODLITÀ RICHIESTA

Buonasera, ho letto il Suo interessante blog e vorrei porle una domanda.
Il mio proprietario mi ha richiesto, per la prima volta dopo 6 anni, l’adeguamento Istat.
La cifra è irrisoria, 5€, ma mi è stata richiesta via mail a decisione già presa invece che mezzo raccomandata A/R. Posso rifiutarmi di versarla? Non è la cifra, è il principio! Non può apparire dal nulla via mail dicendo dal 1° luglio ho deciso mi paghi così.
Giusto? Anche perché di solito le raccomandate vanno inviate proprio per dar modo al conduttore di farsi due calcoli e decidere se rimanere o cercare qualcosa a meno. Giusto?
Sperando in gentile riscontro, La ringrazio fin d’ora.
Cordialità
Isabella

Gentile Isabella, in effetti se la procedura richiesta ed espressa anche dal contratto, oltre che dalla legge, è di richiesta con raccomandata, è corretto che li non tenga conto di una richiesta inviata tramite mail (magari una pec sarebbe già più accreditata). In ogni caso tenga conto che il proprietario potrà sempre rimediare andando ad inviarle la raccomandata formalmente corretta e chiedere il relativo aggiornamento.

 

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Aggiornamento Istat: quanto e quando?
Aggiornamento Istat: 5 motivi per cui non conviene più adeguare il canone di affitto

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (2)

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve ho una domanda da farvi circa l'adeguamento annuale dell'Istat per gli alloggi popolari ERP di Napoli.
Premetto che ogni biennio viene richiesto dal Comune l'aggiornamento della situazione reddituale e anagrafica degli assegnatari e il 1° gennaio dell'anno successivo, calcolato il canone che comprende la rivalutazione Istat relativa al canone oggettivo (quello relativo all'immobile).
Pertanto mi chiedevo l'Istat, in questo caso calcolato quale rivalutazione ogni biennio, è corretto? oppure va calcolato anno per anno in base all'indice FOI?
Sperando in un gentile riscontro, La ringrazio fin d’ora.
Cordiali saluti. Lucio Cipullo

lucio
This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Lucio, dato il caso particolare di alloggio concesso da un ente pubblico è possibile che ci sia una rivalutazione diversa. Deve verificare che venga rispettato quanto indicato da contratto, Al limite però dovrebbero aver variato la tempistica, ma non l'indice di riferimento.

Isabella Tulipano
Non ci sono ancora commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi