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Affitto autorizzato: quando aprire un’attività dipende dalla concessione dei permessi.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 21, 2014
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Per chi deve aprire un ristorante o un'attività commerciale soggetta al rilascio di particolari autorizzazioni amministrative, licenze e permessi, l'individuazione del locale è solo un primo passo verso l'apertura. Infatti, una volta individuati la zona giusta, la metratura adeguata, il canone congruo ed il proprietario disponibile, inizia il lungo iter burocratico che potrebbe riservare spiacevoli soprese. Soprattutto l'installazione di una canna fumaria sembra un percorso ad ostacoli che solo in pochi superano. Nel frattempo il contratto è già partito ed i lavori iniziati, ma il permesso non arriva. Come comportarsi?

Il proprietario cede in locazione per uso commerciale un locale ad agosto 2013.
Il conduttore a partire dal dicembre 2013 decide di non versare il canone poiché nel frattempo ha verificato l'impossibilità di ottenere l'autorizzazione del condominio all'adeguamento della canna fumaria.
Nel contratto di locazione c'è chiaramente scritto che i lavori relativi all'espletamento di autorizzazioni amministrative sono a carico del conduttore, che il conduttore verifica l'idoneità del locale all'uso commerciale.
è pervenuta al locatore lettera A/R da parte del legale del conduttore con cui si comunica (dopo quindi 5 mesi di mancato versamento del canone) la risoluzione del contratto a causa della volontaria omissione della mancata esistenza di autorizzazioni all'uso della canna fumaria da parte del locatore, oltre che il risarcimento del danno. (ovvero nullità del contratto).
Chiedo: è così come afferma il legale? è possibile chiedere il versamento dei canoni arretrati? è a carico del locatore provvedere per l'ottenimento delle autorizzazioni relative alla canna fumaria nonostante nel contratto sia stato indicato a carico del conduttore? Grazie infinite.

Salvo diversi e particolari accordi o l'impegno esplicito da parte vostra a far installare la canna, direi che la richiesta dell'inquilino è valida solo per la parte in cui chiede la risoluzione del contratto; ma dovrà riconoscervi i canoni per le mensilità godute e nessun danno naturalmente.
Infatti "il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili, ovvero all'abitabilità dei medesimi, non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto d'affitto, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene". È vero anche che nel momento in cui la concessione richiesta per adattare l'immobile concesso in affitto alla destinazione d'uso convenuta (nel vostro caso il diniego di installare la canna fumaria) sia stato negata, ciò comporta l'inadeguatezza dell'immobile scelto a svolgere l'attività commerciale e dunque la possibilità per l'inquilino di chiedere risoluzione del contratto.
Solitamente in questi casi è bene inserire nel contratto una clausola risolutiva espressa (art. 1456 Codice Civile) che preveda la risoluzione del contratto stesso nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta affatto o non venga eseguita secondo le modalità stabilite. La risoluzione non è automatica, poiché è necessario che la parte interessata dichiari ( e comunichi nelle forme opportune: ad es. con raccomandata a.r.) all'altra parte che intende avvalersi della clausola risolutiva.
Le parti devono indicare esattamente quali sono le obbligazioni che devono essere eseguite a pena di risoluzione, in quanto l'indicazione generica o complessiva non ha alcun valore.

Facsimile

"Si conviene e si stipula la seguente clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.:
Il presente contratto si intende automaticamente risolto qualora le prestazioni non siano adempiute con le modalità stabilite all'art. _____; le obbligazioni che devono essere eseguite a pena di risoluzione sono per il sig. _____ quella di ___________ (dare, consegnare, fare, pagare) e per il sig. __________ quella di ________.
La presente clausola è parte integrante del presente contratto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (2)

  1. R.R.

Buongiorno,
vorrei chiedere quali responsabilità ci sono per un proprietario che ha affittato i locali e l'inquilino ha deciso di fare un Bar con cucina e pizzeria.
Nei locali c'era un forno lasciato da un precedente inquilino, sul contratto di...

Buongiorno,
vorrei chiedere quali responsabilità ci sono per un proprietario che ha affittato i locali e l'inquilino ha deciso di fare un Bar con cucina e pizzeria.
Nei locali c'era un forno lasciato da un precedente inquilino, sul contratto di affitto è stato esplicitamente scritto : Il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile, di averlo riscontrato idoneo all'uso convenuto e di accettarlo allo stato di fatto e di manutenzione in cui esso si trova, esonerandolo, ad ogni effetto e in modo piu ampio dalle responsabilita previste dall'art. 1578 ed anche dall'art, 1581 c.c. Qualora gli impianti, incluso quello elettrico, non risultassero conformi ad una eventuale futura legislazione il conduttore sarà tenuto a sopportare tutti i costi necessari per adeguare detti impianti alle norme di legge.
... Le parti si danno vicendevolmente atto altresì del fatto che delle tre canne fumarie presenti nell'immobile individuate nella planimetria allegata solo quella evidenziata è funzionante cosicche nel caso in cui la conduttrice intendesse utilizzare le altre due dovrà a sue cure e spese ripristinare la funzionalità previa verifica della fattibilità dell'intervento.
con la firma del presente contratto il locatore cede al conduttore il forno a legna e l'impianto di condizionamento attualmente esistenti e dei quali dichiara di non conoscere lo stato di funzionamento pertanto il loro ripristino funzionale la loro gestione e l'eventuale smantellamento durante o alla fine della locazione sarà a totale carico del conduttore.
E' successo che l'inquilino ha usato il forno senza preoccuparsi della cura canna fumaria e della certificazione idonea all'utilizzo per la sua attività e un ispezione dei vigili del fuoco ne ha fermato l'uso con un verbale l'inquilino non ha mai fermato l'attività con il forno. il locatore ha messo ha disposizione un'altra canna con guaina idonea anticipandone le spese e l'inquilino non si adopera per collegare il forno alla canna nuova usando ancora dopo mesi dal verbale quella vecchia definita non idonea.
Il proprietario ha chiesto piu volte la copia dell'assicurazione obbligatoria per i locali non è mai stata presentata.
E' corretto che il conduttore chieda i danni per una noncuranza di aspetti inerenti alla sua attività?
A chi spettano le spese relative agli adeguamenti delle canne fumarie per uso dell'attività specifica di cucina e pizzeria a legna?
Grazie

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  1. Isabella Tulipano    R.R.

Buongiorno, diciamo che la posizione del proprietario così emerge è corretta e di fatto lo esonera da responsabilità rispetto al verbale e alle spese da effettuare per adeguamento di un'attività dell'inquilino. La mancata assicurazione e in...

Buongiorno, diciamo che la posizione del proprietario così emerge è corretta e di fatto lo esonera da responsabilità rispetto al verbale e alle spese da effettuare per adeguamento di un'attività dell'inquilino. La mancata assicurazione e in generale il non rispetto delle clausole contrattuali sono considerati grave inadempimento, per cui potrebbe richiedere la risoluzione di diritto del contratto.

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