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Affitto casa: i consigli per guadagnare sicuramente.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 08, 2019
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Proprietà e affitto come guadagnare in sicurezza.

Conviene comprare per affittare? O meglio conviene affittare in assoluto? Queste sono le due principali domande che, noi che ci occupiamo esclusivamente di affitti, ci sentiamo fare da sempre. Da prima della famosa crisi immobiliare che ha rimesso in discussione tutto il sistema delle compravendite, ad oggi, momento in cui gli affitti sono sempre più numerosi e ricercati. Il dubbio principale che attanaglia chi è proprietario di un immobile da affittare è legato alla certezza del guadagno, ma anche alla “sostanza” della cifra stessa. Detta in parole povere: ma affittando casa si guadagna? Quanto? Sempre?

Tanti dubbi e una sola certezza: affittare e guadagnare, oltre a fare rima, sono anche strettamente collegati.
Collegati nell’idea propria della cultura del risparmiatore medio italiano per il quale, da sempre, il mattone rappresenta la forma di investimento più certa e solida.
Collegati dal fatto che l’affitto rappresenta, per chi è proprietario dell’immobile, una forma di guadagno nel tempo che non si esaurisce con una liquidità certamente maggiore di una compravendita, ma può garantire un’entrata certa di mese in mese per lungo tempo.
Collegati dall’evoluzione della società, dell’economia e della cultura che va ad influenzare il mercato immobiliare e quindi le scelte di chi compra per sé, per investire o per mettere a reddito.


Uno scenario abbastanza complesso in cui trovare la risposta esatta ai propri quesiti non è propriamente semplice e immediato, ma proviamo, intanto, a fare le domande giuste.


1. Cosa guadagno affittando una casa?


La risposta a questa domanda è legata a diverse variabili.
Innanzitutto partiamo dal valore dell’immobile, legato a sua volta alla metratura, alla zona, allo stato dell’immobile, data di costruzione, all’arredamento, ecc...
Quindi non possiamo pensare in assoluto che possedendo un bilocale a Firenze io possa ottenere sempre lo stesso canone. Possiamo, invece, prendere in considerazione i valori medi in città, considerare la zona e quindi farci un’idea di quello che potrebbe essere un canone medio da applicare. Pertanto, dovendo fare un esercizio ipotetico, partiamo dal prezzo pagato per un bilocale a Firenze, in centro con le quotazioni attuali medie per circa 70 mq, un’abitazione usata abitabile costerebbe sui 210.000 euro e potrebbe essere affittata ad 875 euro, mensile. Il reddito annuo da locazione, per il proprietario sarebbe di 10.500 euro; ovvero un rendimento del 5%.


Questo sarebbe però un rendimento lordo, che ci porta ad affrontare il secondo grande quesito:


2. Quanto guadagno affittando?

Nel guadagno lordo che abbiamo identificato nell’esempio in 10.500 euro incideranno due voci fondamentali:


LE TASSE


Sul reddito annuo percepito andrà pagata l’imposta sul reddito: sia essa l’Irpef o la cedolare secca;
andranno pagate Imu e Tasi, nella misura prevista dal Comune. (a Firenze l’aliquota ordinaria è dell’1,06% ridotta allo 0,57% per immobili affittati a canone libero e allo 0,46% in caso di immobili affittati con contratto a canone concordato). Verificata la situazione precisa, l’Imu rappresenterebbe più un risparmio, quindi, per il proprietario che affitta rispetto all’investimento di un immobile che, tenuto a disposizione, sconterebbe un’aliquota Imu più alta.


I COSTI DI GESTIONE


Anche in questo caso sono davvero notevoli le variabili: parliamo di un condominio, di una casa indipendente, di una casa costruita recentemente o datata, con riscaldamento autonomo o centralizzato?
Parlando sempre per casi ipotetici e semplificati, parliamo di un immobile in un condominio con poche unità immobiliare.

L’inquilino pagherà le spese ordinarie (e anche per questo, come per l’Imu possiamo parlare di un guadagno dato dal risparmio di spese che altrimenti rimarrebbero a carico del proprietario, come nel caso della tassa sui rifiuti), a carico della proprietà rimangono le spese straordinarie se previste e quelle relative all’amministratore di condominio ed assicurazione sulla casa. Ipotizziamo una spesa annua complessiva di circa 2.000 euro (senza spese straordinarie naturalmente).


Sommando o più esattamente sottraendo ne ricaviamo che il guadagno netto potrebbe essere di 10.500 euro meno un 10% circa di spese generiche, compressive di costi e tasse...
Arriviamo a 9.450 di un guadagno che può essere considerato del tutto netto e che rappresenta, a questo punto, il 4,5% di rendimento pulito sui 210.000, valore a cui abbiamo fissato il prezzo del nostro immobile/esempio.
Ora rimane da rispondere ad un altro quesito che abbiamo visto essere cruciale per chi vuole guadagnare affittando.


3. Sono sicuro di guadagnare sempre affittando?


L’incubo principale per un proprietario che affitta la sua casa e che fa i calcoli con un’entrata fissa mensile è la morosità.

Il momento in cui l’inquilino dovesse smettere di pagare. Ci sono poi altre paure legate allo stato in cui viene tenuta la casa, o quella per cui un immobile per poche persone diventi l’alloggio di tantissime persone.
Incubi più o meno grandi, ma che di base hanno la paura “ancestrale” che l’inquilino non paghi.


Come superare tale paura?


Certamente è indispensabile una buona selezione dell’inquilino. Una selezione accurata che prenda in considerazione il rapporto rata/reddito con tutta la documentazione di reddito necessaria; eventuali precedenti esperienze di affitto e naturalmente una ricerca su banca dati di protesti e pregiudizievoli.
Ma neanche la selezione in sé può garantire che un buon pagatore rimanga sempre un buon pagatore.
Per questo l’unica tutela rimangono prodotti che tutelino il proprietario, rimborsando direttamente in caso di morosità.


Il pacchetto affittosicuro rappresenta da sempre un’esclusiva della rete Solo Affitti, con tutele crescenti che rimborsano i proprietari e soprattutto prevedono forme di assistenza e coperture delle spese legali per le procedure di sfratto. Spese che spesso non vengono prese in considerazioni ma che incidono notevolmente sui costi aggiuntivi rispetto al mancato pagamento dei canoni.
Un modo per tutelarsi, sperando sempre che l’aver stipulato una garanzia rappresenti di per sé la miglior mossa. Un gioco d’anticipo che tutela e porta a vivere serenamente e proficuamente il rapporto di affitto.


Finché regolare disdetta, e solo lei, non separi proprietario ed inquilino!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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