Cerca

Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
Visite: 60536

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Prelazione di vendita su un immobile affittato
Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (192)

This comment was minimized by the moderator on the site

Buonasera,
Io e mia nonna viviamo in uno stabile da circa 46 anni dove mia nonna ha stipulato un contratto d'affitto con la proprietà.
Da diversi anni unico proprietario è deceduto non avendo eredi il vecchio amministratore ha continuato a gestire l'immobile come se fosse suo.
I contratti che stipula vengono però stipulati e registrati a nome del vecchio proprietario ma le fatture di pagamento degli affitti vengono fatte alla sua società.
Detto questo siamo andati al catasto a controllare e l'immobile risulta di proprietà della società in questione.
So con certezza che i nuovi contratti vengono ancora stipulati a nome del vecchio proprietario perchè un altro nostro parente ha preso in affitto un altro locale dello stesso stabile.
Come possiamo verificare se abbiamo possibilità di richiedere un diritto di prelazione o eventualmente di usucapione? consideriamo che mia nonna ha sempre pagato in contanti fino al momento in cui è entrata in vigore la legge che fino a un tot (all'inizio 1000€ poi passata a 3000€) non potevano più essere effettuati pagamenti in contanti dopodichè ha emesso assegni trimestrali per il pagamento di tale canone.
Loro si sono comportati come se l'immobile fosse loro e difatto al catasto risulta essere della società, ma allora perchè il contratto viene registrato a nome del vecchio proprietario ormai deceduto?
Grazie in anticipo.
Saluti.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Mattia, non ci sono gli estremi per un usucapione considerando che di fatto c'è una proprietà regolarmente registrata; potreste solo segnalare all'agenzia delle entrate l'anomalia sull'intestazione del contratto che potrebbe comportare delle sanzioni per loro.

This comment was minimized by the moderator on the site

buon giorno , un terreno agricolo dato in comodato d uso gratuito nel 1998 può diventare di proprietà del comodatario dopo 21 anni ??? e visto che sono morti tutti , sia proprietari che comodatario , ne beneficerebbero gli eredi ??? grazie mille claudia

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Claudia, in teoria i termini ci sono ma è necessario capire se chi ha avuto il terreno lo abbia in effetti utilizzato come se ne fosse proprietario; se ci fosse, ad esempio, il proprietario che ha sempre pagato regolarmente le tasse sulla proprietà, questo non sarebbe dimostrabile.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno ...
Io e mio marito ci troviamo in una situazione molto brutta
Viviamo in una delle case di mio suocero (che ne ha 3) quella che doveva rimanere a mio marito ...in comodato d’uso gratuito( anche se di gratutuoto c’è ben poco) ..e abbiamo 1 bambina piccola ...
Ora ci vuole buttare fuori perché hanno litigato con mio marito ....mio marito gli ha detto che non gli pagava più “affitto “( in nero ) e Lui ci ha minacciato di sfratarci e addirittura a disconoscere mio marito ?
In questa casa abbiamo speso un casinò di soldi ..siccome doveva essere casa nostra ....abbiamo restrututato quasi tutto...
E ora ci vogliono buttare via...
C’è qualcosa che possiamo fare ? Siamo disperati ...abbiamo letto che lo può fare ....
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Salve, purtroppo se suo marito non è proprietario di questa casa non c'è modo di opporsi a questa volontà di riavere indietro la casa. Se però pagate un affitto in nero, potreste denunciare la cosa facendovi riconoscere almeno un regolare contratto di affitto.. per qualche anno.

This comment was minimized by the moderator on the site

È tutto i soldi che abbiamo speso ?........

This comment was minimized by the moderator on the site

Se riuscite a farvi riconoscere un regolare contratto almeno potete goderne per qualche altro anno.

This comment was minimized by the moderator on the site

buongiorno sono in affitto di un magazzino commerciale da settembre 1978 ora lo stabile e' stato venduto. il nuovo proprietario mi vuole fare un nuovo contratto con il prezzo maggiorato.Le mie domande sono fino a quando devo pagare con il prezzo di prima?puo' chiedere un aumento eccessivo? premetto che non mi e' arrivata nessuna lettera che e' cambiato proprietario me lo ha detto a voce
grazie anticipatamente

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giusi, se ha un contratto di sei anni + 6 che si è rinnovato automaticamente ed è stato regolarmene registrato, ora il suo contratto sarebbe valido fino al 2020 con le vecchie condizioni e andrebbe disdettato con almeno un anno di anticipo per poter richiedere nuove condizioni contrattuali.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno sono in affitto nel 2014 il proprietario mi ha mandato una lettera dove mi faceva sapere che lo stabile era in vendita se io volevo comprare il magazzino dove ero in affitto.Io ho risposto che ero interessato di farmi sapere il prezzo ,mi ha chiesto 98,000 euro per me erano troppi. Ora e' stato venduto tutto lo stabile ed il nuovo proprietario mi ha chiesto di firmare il contratto con l'aumento eccessivo.premetto che non ho ricevuto nessun avviso che e' cambiato il proprietario.La mia domanda e' tutto cio' e' corretto? Io posso rifiutarmi di firmare ed informarmi sul diritto di prelazione cioe' se lui l'ha comprato di meno il mio magazzino avvalermi del prezzo pagato? grazie anticipatamente

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Saverio, se l'immobile è stato venduto in blocco non ha più diritto di prelazione; ma indubbiamente il suo contratto continua ad avere valore e quindi prima della scadenza e della regolare disdetta non possono applicarle nessun tipo di aumento, se non quello Istat se previsto da contratto.

This comment was minimized by the moderator on the site

domanda: buongiorno sono in affitto da oltre 60 anni di un locale commerciale senza contratto e ho pagato fino ad adesso 35,00 euro .ora lo stabile e' stato venduto ed il nuovo proprietario mi vuole fare il contratto per 250,00 euro.la mia domanda e' lo puo' fare cosi' tanta differenza io mi posso valere dello scadere del contratto tacito di prima deel'acquisto e quindi pagare fino allo scadere 35,00 premetto che non mi ha mandato lettera che e' lui il nuovo proprietario,solo 5 anni fa il vecchio proprietario ha mandato una lettera dove diceva di volerlo vendere e mi aveva chiesto una cifra enorme poi piu' niente anzi prima mi aveva autorizzato a fare dei lavori dove io ho speso 10,000 euro me li posso scontare con il nuovo proprietario Grazie anticipatamente

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Enza la questione è alquanto complessa.. non essendoci un regolare contratto di affitto registrato ora è complicato stabilire con esattezza quando il suo contratto scade o chiedere una buona uscita, ecc.. Magari se riesce a raccogliere tutta la documentazione necessaria a dimostrare i suoi 60 anni di affitto potrebbe rivolgersi ad un legale o ad un'associazione di categoria degli inquilini per capire quali diritti può far valere.

This comment was minimized by the moderator on the site

Dopo 10 anni in affitto se chiedessi ai proprietari di acquistare l'appartamento, ammesso che lo vogliano vendere, potrei avere "uno sconto" visto che solo d'affitto, escluse le spese condominiali, ho pagato 96 mila euro, e la casa può essere valutata 150/180 mila? Grazie sei vorrete dare ina risposta.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Gabriella, la richiesta sarebbe lecita, ma non esiste legalmente alcun diritto in questo senso.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buon giorno.
Ho un contratto di affitto da più 10 anni, il proprietario voule farmi un' altro , non riesco a capire perché non può rinnovarlo?
Le altre inquilini pagano 50 euro meno di me, perché dovrei ancora pagare più de gli altri se sono la più vecchia?
Grazie

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno Martha, se il contratto è in scadenza il proprietario può chiedere di riavere il suo immobile oppure di farla rimanere con un nuovo contratto; a questo punto può decidere lei se accettare il nuovo canone o trovare altro.

This comment was minimized by the moderator on the site

Buongiorno,sono in affitto da 24 anni con regolare contratto,ma essendo rimasta da sola fatico a sostenere le spese, non vorrei cercare un appartamento più piccolo , dovrei abbandonare tutte le mie cose ..o regalarle e in più sono legata a questa casa...quali diritti ho in merito...per chiede l'usucapione?...se ne ho, grazie.

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Rita se ha un regolare contratto non ci sono le premesse per una causa di usucapione; quindi può solo in virtù dei tanti anni di affitto chiedere che possano venire incontro alle sue esigenze.. non altro purtroppo.

This comment was minimized by the moderator on the site

Da 25 anni sono in affitto di un magazzino con regolare contratto però io non ho mai pagato l,affitto.posso chiedere lusocapione

This comment was minimized by the moderator on the site

Gentile Giuseppe, deve valutare bene, con un avvocato, se questo mancato pagamento può rappresentare una sorta di "assenza" della proprietà e se ha modo di dimostrare che per i 25 anni lei si è occupato dell'immobile come fosse suo.

Non ci sono ancora commenti
Carica Altri Commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto