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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Claudio

    Ciò non ho capito...
    Se pago l’affitto regolarmente riconosco di non essere il padrone anche se ormai da 30 anni pago un affitto di 350 euro?
    Per carità ottimo prezzo ma ho letto che dopo 20 anni si può essere considerati padroni a tutti gli effetti e quindi chiedere uso capione mi chiedo come stiano le cose.

    Grazie

  • Gentile Claudio, il pagare regolarmente un affitto, anche da 30 anni, riconosce chiaramente che c'è una proprietà. Quindi non è che l'affitto si paga come acconto sull'acquisto, ma si paga per poter utilizzare il bene. Se invece abitasse in un immobile per 20 anni senza che qualcuno reclamasse la proprietà di tale bene e quindi per 20 anni chi ci abita lo utilizza come se ne fosse il proprietario allora si potrebbe avviare la causa di usucapione.

  • Imma

    Il mio quesito è il seguente: abito da circa 6 anni nella casa in cui mio marito viva da quando aveva pochi mesi (cioè mio marito ci abita da quasi 38 anni). Questa casa ci è stata data dai genitori di mio marito, non abbiamo stipulato nessun contratto, non paghiamo l’imu (Il proprietario e’ il padre di mio marito e per lui sarebbe seconda casa)ma abbiamo apportato migliorie strutturali prima del matrimonio e paghiamo le utenze. Il quesito e’: mio marito può usufruire dell’usucapione o in futuro dovrà comunque dividere la proprietà con suo fratello?

  • Gentile Imma si tratta di un'eredità e quindi la causa di usucapione non vi porterebbe ad acquisire la proprietà di un bene in cui è chiaro chi è il proprietario finora.

  • Vincenzo

    Salve,le scrivo riguardo ad una vicenda particolare.abitiamo da 65 anni in una casa concessaci dopo un alluvione. Posseggo il bordero' della vecchia abitazione,ma dopo 65 anni ci viene chiesto di pagare delle rate da un ente di bari(arca),minacciando lo sfratto.Come dobbiamo procedere ? Vale il possesso per usucapione? Grazie.Aspetto vostre risposte.cordiali saluti.

  • Gentile Vincenzo, se per questi anni non ha mai pagato affitto o riconosciuto il fatto che ci fosse un proprietario diverso, può provare ad ottenere la proprietà con una causa di usucapione.

  • Gianni

    Buongiorno
    da circa trenta anni mia Zia Carla versa una quota minima a sua Sorella Teresa per usufruire di un terreno adibito ad orto e pascolo.
    Ora zia Teresa vuole donare il terreno al nipote (me) che si prenderà cura di lei fino alla fine.
    La mia domanda è: Zia Carla può diventare proprietaria del terreno per usucapione o altro con o senza la presenza di un contratto d'affitto e impedire la donazione?
    Purtroppo non ho capito ancora se ne esiste uno in giro.
    grazie.

  • Gentile Gianni, il fatto che sua zia Carla versi una quota, attesta in ogni caso (anche se non trovasse il contratto) che non vi è stato un passaggio di proprietà, che rimane chiaramente di Zia Teresa; attento piuttosto al fatto che gli altri eredi non si oppongano a tale donazione, impugnandola.

  • Nicola

    Buongiorno. Mi chiamo Nicola.. Ho scoperto dopo 12 anni che mia mamma pagava un affitto di 350 euro mensili più spese senza mai aver avuto un contratto registrato. Il proprietario diceva che il contratto era registrato... Dopo ripetute richieste ha stipulato un contratto con canone richiesto di 250 euro. Ma mia mamma paga sempre 350 più spese... X i 12 anni senza contratto mia mamma conserva tutti i bonifici fatti ed indicato sopra affitto più spese.... Cosa dobbiamo fare o cosa posso fare? Grazie

  • Gentile Nicola, potrebbe rispetto al contratto in essere pagare d'ora in poi solo i 250 euro indicati dal contratto e per la richiesta di restituzione di quanto versato in più rivolgersi ad un avvocato ad un'associazione di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet, per agire nei confronti del proprietario.

  • salvatore

    Salve mi potete aiutare? Sono 20 anni che vivo in casa popolare ho sempre pagato tranne gli ultimo anno circa perché ho perso lavoro adesso ho un debito di circa3000 euro vogliono subito altri.enti ci cacciano posso darli a poco a poco visto che go ripreso s lavorare?

  • Gentile Salvatore per "cacciarvi" dovrebbero procedere con uno sfratto; ovviamente la sua proposta di restituire quanto non pagato potrebbe tradursi in una scrittura, con un piano di rientro, firmata da entrambe le parti.

  • Giuseppe

    Dopo 30 anni che pago regolarmente
    Si puo diventare proprietari

  • Gentile Giuseppe se c'è un regolare contratto in base al quale lei paga regolarmente il canone di affitto non ne diventa proprietario, ma dovrete solo ristipulare un nuovo contratto se siete in accordo.

  • MARIO SPOTO

    Sono l' inquilino di una bottega da oltre trenta anni dove svolgo la mia attività commerciale, gioielleria ecc. .
    Il proprietario mi dice di dover per legge rifare il contratto perchè trascorsi i trenta anni.
    Così facendo dovrei firmare un contratto pieno di tante falsità, esempio dal vecchio coontratto si evince " la bottega si trova in pessimo stato" io ho fatto impianti e spese per un valore attuale di circa € 50.000,00 cosè molte altre incoerenze, io prenderei il possesso oggi?
    RIMARCO CHE ABBIAMO LA RECIPROCA VOLONTA' DI CONTINUARE IL RAPPORTO . COSA E' GIUSTO FARE?

  • Gentile Mario, diciamo che dopo 30 anni è corretto stipulare un nuovo contratto; in questo contratto andrete a specificare le condizioni attuali del bene e le condizioni contrattuali pattuite.

  • Glo

    Salve,
    Volevo gentilmente chiederle questa informazione: Se il papá del mio ragazzo é nudo proprietario di una casa e lui é usufruttario, se il papá non donasse la nuda proprietà tramite atto notarile alla morte di quest'ultimo la nuda proprietà si ricongiungerebbe automaticamente all'usufrutto del figlio (figlio unico) oppure no?
    La seconda domanda é: Se invece il padre donasse la nua proprietà prima della morte del figlio tramite atto notarile il costo mediamente a quanto potrebbe arrivare?
    Secondo lei cosa sarebbe meglio? Fare la donazione diretta o si può anche aspettare?
    Grazie mille

  • Gentile Glo, diciamo che come figlio il suo ragazzo sarebbe il naturale erede della nuda proprietà e quindi se non ci sono altri eredi non è necessario procedere ora procedere alla donazione; se invece ci fossero altri eredi allora potreste contattare un notaio per conoscere i costi della pratica ma soprattutto se non ci sono controindicazioni da considerare.

  • Mary

    Salve.Voglio comprare una casa dove vivano le persone con il contratto d'affito che scade nel 2020.Io sono in affito e non posso aspettare fino a 2020.La mia paura e questa,,se si sucede che io divento il proprietario di questa casa e l'affitante non vole andare via,,io che devo fare per convingerlo di lasciare la casa libera?grazie

  • Gentile Mary, l'inquilino ha diritto di rimanere fino al 2020, quindi può non accettare la sua richiesta di liberare l'immobile prima del tempo. Per cui, prima di comparare tale bene, valuti bene la disponibilità degli inquilini.

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