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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (221)

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Salve a fine anno sono 17anni di regolare affitto il padrone di casa ci ha richiesto l'immobile da piu di un anno,ma non riusciamo a trovare un appartamento adeguato abbiamo 4 minori ,come ci dovremmo comportare grazie

Paolo
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Gentile Paolo, se il proprietario ha mandato la disdetta nei termini, ora è corretto cercare un altro immobile; eventualmente può chiedere qualche mese in più se ne avete bisogno.

Isabella Tulipano
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Salve, sono in affitto da dodici anni, di recente il padrone di casa mi ha rivelato la sua intenzione di vendere: so di avere il diritto di prelazione, ma volevo chiedere se per legge sia anche previsto uno sconto sull'acquisto da parte mia, visto che in dodici anni ho pagato quasi un terzo del valore dell'immobile (in affitti)? Grazie mille, buona giornata!

Dario
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Gentile Dario, in realtà il diritto di prelazione va riconosciuto in caso di prima scadenza; quindi il proprietario potrebbe comunque riconoscerlo, ma non ci sono in ogni caso sconti particolari.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Abitiamo in un appartamento in affitto da 12 anni però al quando siamo arrivati a 10 anni il proprietario non ha rinnovato il contratto per 2 mesi poi ne ha stipulato un altro pensiamo che magari potevamo usufruire di qualche agevolazione può essere?

Irina lazar
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Buongiorno Irina, se usate la casa come vostra residenza, potete aver diritto alla detrazione, a seconda del tipo di contratto stipulato; quindi se siete passati da un contratto libero di 4 + 4 a un concordato 3 +2 la detrazione potrebbe essere più conveniente.

Isabella Tulipano
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Salve io sonk in affitto da quasi 5 anni in un appartamento. senza nessun tipo di contratto o accordo. effettuo regolare pagamento dell affitto tramite postepay e spesso le bollette intestate a terzi non a me e ne alla proprietaria con il bancomant.
ho qualche tipo di diritto a riguardo... ?
grazie

Desire
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Certo Desire, direi che avendo modo di denunciare l'irregolarità ha diritto di chiedere il regolare riconoscimento di un contratto di affitto e denunciare il proprietario. Magari può rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini per poter avere la loro assistenza.

Isabella Tulipano
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buongiorno, io sono in affitto da 10 anni in una cascina , prima di venire ad abitare qui il proprietario dell immobile mi ha promesso spazi come giardino e 2 garage extra (in cambio di favori ) senza però indicarli nel contratto, e cosi è stato , ci ha fornito le chiavi e per 10 anni abbiamo usufruito di questi spazi riempiendoli di vari oggi di uso casalingo (cambi stagione bici , materiale mare ecc.). essendo la nostra casa piccola 70 mq e viviamo in 4 sono diventati importanti tali spazi.
oggi lui improvvisamente si sogna che devo restituire le chiavi e liberare gli spazi entro un mese.
non saprei proprio come fare e dove mettere tutto quel materiale.
è possibile per legge spostare tali termini in 6 mesi ?
cosa posso fare?

marco
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Buongiorno Marco, se non ci sono accordi scritti rispetto a questi spazi non può contestare la richiesta come fosse una disdetta, ma può certamente chiedere di trovare un accordo per un lasso di tempo che le permetta di poter più comodamente spostare le sue cose.

Isabella Tulipano
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Salve una domanda abito in una casa popolare con contratto di affitto a nome di mia madre per motivi di mancanza di lavoro nn abbiamo pagato dal 2010 gli affitti o per lo meno ne abbiamo pagati circa per un anno essendo oggi circa dieci anni e con una cifra di arretrati pari a 24.000 euro potrei io nn avendo nessun contratto a nome mio fare forza su usucapione? Grazie attendo risposta

Giulio
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Buongiorno Giulio, la proprietà di questo immobile è chiaramente riconosciuta, quindi una causa di usucapione non avrebbe senso.

Isabella Tulipano
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Buongiorno in che senso la proprietà dell'immobile è riconosciuta? Ci tengo a precisare che mia madre non è piu presente nell'appartamento e i 24.000 euro sono ricaduti su di me che non sono io lintestatario del contratto

Giulio
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è riconosciuta dal momento in cui qualcuno paga un regolare affitto e quindi riconosce che c'è chi ha diritti su questo bene e tali proprietari hanno avanzato richiesta per riavere i loro soldi? Pagano regolarmente le imposte su questa casa (imu, tasi,e cc?)

Ultima modifica commento su 2 mesi fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buongiorno. Dal 2012 Vivo in una casa il cui usufruttuario è il mio compagno che è intestatario del mutuo mentre la nuda proprietà è della figlia maggiorenne che vive altrove da 5 anni. Il mio stato di famiglia è costituito solo da me e mia figlia . Ho da sempre tutte le utenze e tasse intestate a mio nome (ovviamente non quelle per proprietà) . Dopo 20 anni pottei chiedere usucapione della casa ?

Paola
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Gentile Paola, essendoci una riconosciuta proprietà nona avrebbe motivo per una causa di usucapione per il semplice utilizzo da vent'anni.

Isabella Tulipano
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salve io e mia famiglia abitiamo in appartamento del comune da 22anni senza contratto regolare ricevo i bollettini di indennizzo per fruimento alloggio senza titolo che pero' nn ho pagato perche'nn dichiarabili ,adesso dopo 22anni vengo dicendomi a voce senza nulla di scritto che devo lasciare l'immobile se no procedono con sgombero forzato io ho una minore e nn posso permettermi un affitto ho chiesto piu volte una regolarizzazione ma ho sempre ricevuto risposta negativa .cosa posso fare ?come pisso tutelarmi da questa situazione e nn finire in menzo a una strada ?

rosy
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Gentile Rosy, dovrebbe raccogliere tutta la documentazione in suo possesso che dimostri questo affittito in nero e rivolgersi ad una delle associazioni di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet, per denunciare l'irregolarità e fasi riconoscere un regolare contratto di affitto.

Isabella Tulipano
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Salve volevo chiederle se per una casa che rientra in un processo di asta giudiziaria l`inquilino può procedere alla richiesta di usocapione? Abito in questa casa da 35 anni e non ho contratto.. grazie per la sua disponibilità..

Salvatore
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Gentile Salvatore se vive senza pagare un canone (neanche in nero) e senza che vi sia da parte sua il riconoscimento di una reale proprietà, potrebbe avanzare la richiesta di usucapione.

Isabella Tulipano
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Salve, purtroppo mi trovo in una situazione imbarazzante.Molti anni anni fa (più di 30) avevo intenzione di lasciare la casa di mio padre per poter andare a vivere da solo. Ma a questa soluzione mio padre si oppose proponendomi, insieme a mia madre, di fermarmi e di sistemermi a casa loro lasciandomi ristrutturare un garage e un salone al semi interrato ovviamente con la promessa che "UN DOMANI TANTO SARA' TUO". A spese mie, accettai e rimasi con loro. Non mi è stato mai propposto un contratto ne di affitto ne di comodato. Sono passati molti anni da quel giorno e ovviamente con molti disagi, in quanto a volte si discuteva per una eventuale donazione a mio favore per non icappare in discussioni con le altre 2 sorelle. Inoltre i locali erano messi in comunicazione da una scaletta interna che io avrei voluto sempre eliminare ma senza successo. Nel frattempo mi sono sposato ho 2 figli maschi di 20 e 17 anni che sono cresciuti (come me) in questa casa. Nel 2013 poi dopo tante insistenze, abbiamo deciso con mio padre, di rendere più vivibile questo piccolo appartamento, con la necessità in primis di eliminare questa scaletta interna. Le spese si sono suddivise nelle porzioni, approssimate, di un terzo per me e 2 terzi per lui. Ovviamente sin dall'inizio c'è stata la promessa che l'intera proprietà (appartamento dei miei genitori e terreno circostante) si sarebbe divisa pacificamente con le altre sorelle sempre di comune accordo. Dove abito io e la mia famiglia corrisponde ad un terzo dell'immobile.Purtroppo mio padre è venuto a mancare e..in seguito sono nati, purtroppo i problemi. Le mie sorelle sembrano hanno cominciato a fare i conti. Nelle varie riustrutturazioni e soprattutto l'ultima, mi rimangono sono alcuni scontrini delle spese effettuate, e il preventivo era a nome di mio padre. Ovviamente di questa spesa, non si è tenuto conto del mio impegno. Ora mia madre dopo 30 anni, spinta dalle mie sorelle, mi chiede un contratto di comodato d'uso che io non vorrei firmare letti gli articoli di cui si compone, sono molto restio. Mi spiace rivolgermi a terzi per aver informazioni, ma essendo padre di famiglia con moglie e 2 figli a carico...questa cosa mi spaventa.

Guido
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Gentile Guido, certamente gli accordi non scritti non sono molto utili.. magari ha comunque ricevuta dei pagamenti effettuati. Di fatto come le sue sorelle lei ha diritto ad una parte di eredità; per provare ad avere maggiori diritti sulla parte che le è stata assegnata da tempo dovrà inevitabilmente rivolgersi ad un avvocato e capire se può avanzare una richiesta di usucapione o meno.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, per quanto riguarda il contratto di comodato, se io firmassi, ovviamente si perderebbe la possibilità richiedere l'usocapione, quindi tutto il trascorso sarebbe come cancellato. Anche perchè, a suo tempo a me fu consegnato un garage e un salone da ristrutturare. La ringrazio della disponibilità. Distinti Saluti.

Guido
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