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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (203)

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Salve volevo chiederle se per una casa che rientra in un processo di asta giudiziaria l`inquilino può procedere alla richiesta di usocapione? Abito in questa casa da 35 anni e non ho contratto.. grazie per la sua disponibilità..

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Gentile Salvatore se vive senza pagare un canone (neanche in nero) e senza che vi sia da parte sua il riconoscimento di una reale proprietà, potrebbe avanzare la richiesta di usucapione.

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Salve, purtroppo mi trovo in una situazione imbarazzante.Molti anni anni fa (più di 30) avevo intenzione di lasciare la casa di mio padre per poter andare a vivere da solo. Ma a questa soluzione mio padre si oppose proponendomi, insieme a mia madre, di fermarmi e di sistemermi a casa loro lasciandomi ristrutturare un garage e un salone al semi interrato ovviamente con la promessa che "UN DOMANI TANTO SARA' TUO". A spese mie, accettai e rimasi con loro. Non mi è stato mai propposto un contratto ne di affitto ne di comodato. Sono passati molti anni da quel giorno e ovviamente con molti disagi, in quanto a volte si discuteva per una eventuale donazione a mio favore per non icappare in discussioni con le altre 2 sorelle. Inoltre i locali erano messi in comunicazione da una scaletta interna che io avrei voluto sempre eliminare ma senza successo. Nel frattempo mi sono sposato ho 2 figli maschi di 20 e 17 anni che sono cresciuti (come me) in questa casa. Nel 2013 poi dopo tante insistenze, abbiamo deciso con mio padre, di rendere più vivibile questo piccolo appartamento, con la necessità in primis di eliminare questa scaletta interna. Le spese si sono suddivise nelle porzioni, approssimate, di un terzo per me e 2 terzi per lui. Ovviamente sin dall'inizio c'è stata la promessa che l'intera proprietà (appartamento dei miei genitori e terreno circostante) si sarebbe divisa pacificamente con le altre sorelle sempre di comune accordo. Dove abito io e la mia famiglia corrisponde ad un terzo dell'immobile.Purtroppo mio padre è venuto a mancare e..in seguito sono nati, purtroppo i problemi. Le mie sorelle sembrano hanno cominciato a fare i conti. Nelle varie riustrutturazioni e soprattutto l'ultima, mi rimangono sono alcuni scontrini delle spese effettuate, e il preventivo era a nome di mio padre. Ovviamente di questa spesa, non si è tenuto conto del mio impegno. Ora mia madre dopo 30 anni, spinta dalle mie sorelle, mi chiede un contratto di comodato d'uso che io non vorrei firmare letti gli articoli di cui si compone, sono molto restio. Mi spiace rivolgermi a terzi per aver informazioni, ma essendo padre di famiglia con moglie e 2 figli a carico...questa cosa mi spaventa.

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Gentile Guido, certamente gli accordi non scritti non sono molto utili.. magari ha comunque ricevuta dei pagamenti effettuati. Di fatto come le sue sorelle lei ha diritto ad una parte di eredità; per provare ad avere maggiori diritti sulla parte che le è stata assegnata da tempo dovrà inevitabilmente rivolgersi ad un avvocato e capire se può avanzare una richiesta di usucapione o meno.

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Buongiorno, per quanto riguarda il contratto di comodato, se io firmassi, ovviamente si perderebbe la possibilità richiedere l'usocapione, quindi tutto il trascorso sarebbe come cancellato. Anche perchè, a suo tempo a me fu consegnato un garage e un salone da ristrutturare. La ringrazio della disponibilità. Distinti Saluti.

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Salve , mia madre e mio padre vivono nella casa di proprietà dei genitori da 40 anni non pagando mai affitto , comportandosi come proprietari visto che la volontà dei miei nonni era lasciare loro la casa , ma l'improvvisa morte di mia nonna lo scorso dicembre ha messonin discussione ciò che si era deciso in famiglia , gli altri fratelli pur avendo avuto in donazione appartamenti o denari adesso esigono la parte di casa dei miei genitori ......
È possibile usufruire dell'usucapione ?

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Gentile Filippo, se si può dimostrare di aver agito come proprietari (le tasse sulla proprietà da chi erano pagate) ci sono sicuramente i tempi per provare una causa di usucapione; magari rivolgetevi ad un legale specializzato in materia.

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Gentile Isabella,

sono proprietario di una villa bifamiliare indivisa (2 appartamenti) tra me e mio zio e dovremmo a breve fare l'atto notarile per intestare a ognuno la sua porzione. Mio zio vive in un dei due appartamenti e nell'altro ci viveva mia nonna (deceduta da pochi mesi). Da circa 7/8 anni nell'appartamento dove abitava mia nonna ci vive anche mia cugina. Per questo immobile ho sempre pagato la mia quota di IMU e spese di ristrutturazione con relative fatture. Vi sono degli estremi per l'usucapione?

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Gentile Gian, parla di usucapione da parte di sua cugina? Direi che non ci sono gli estremi come anni e soprattutto perché se lei paga regolarmente le tasse è chiaro a chi è intestata la proprietà.

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Buona sera, mi scuso se disturbo ma avevo bisogno di farle una domanda.
Io e la mia famiglia composta da mia suocera e. I miei bimbi di 5 e 1 anno abitiamo in un appartamento in affitto.
Io mi sono aggiunta al nucleo quando mi sono sposata e mia suocera a dicembre di quest'anno sono 50 anni che paga affitto in questa casa.
Tenendo conto che abbiamo scoperto 2 anni fa che non siamo in regola con il contratto e paghiamo in nero senza ricevuta.
La Proprietaria ci ha dato lo sfratto.
Il contratto che lei applica è un contratto annuale che oramai rinnova da 30 anni senza mai farlo firmare a mia suocera.
Domanda?
E possibile applicare un uso capione in questo caso?

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Gentile Antonella, sull'usucapione non credo si possa avviare.. la proprietà dell'immobile è chiaramente riconosciuta. Potrebbe invece denunciare la situazione irregolare e ottenere un contratto in regola.

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Buonasera,
Io e mia nonna viviamo in uno stabile da circa 46 anni dove mia nonna ha stipulato un contratto d'affitto con la proprietà.
Da diversi anni unico proprietario è deceduto non avendo eredi il vecchio amministratore ha continuato a gestire l'immobile come se fosse suo.
I contratti che stipula vengono però stipulati e registrati a nome del vecchio proprietario ma le fatture di pagamento degli affitti vengono fatte alla sua società.
Detto questo siamo andati al catasto a controllare e l'immobile risulta di proprietà della società in questione.
So con certezza che i nuovi contratti vengono ancora stipulati a nome del vecchio proprietario perchè un altro nostro parente ha preso in affitto un altro locale dello stesso stabile.
Come possiamo verificare se abbiamo possibilità di richiedere un diritto di prelazione o eventualmente di usucapione? consideriamo che mia nonna ha sempre pagato in contanti fino al momento in cui è entrata in vigore la legge che fino a un tot (all'inizio 1000€ poi passata a 3000€) non potevano più essere effettuati pagamenti in contanti dopodichè ha emesso assegni trimestrali per il pagamento di tale canone.
Loro si sono comportati come se l'immobile fosse loro e difatto al catasto risulta essere della società, ma allora perchè il contratto viene registrato a nome del vecchio proprietario ormai deceduto?
Grazie in anticipo.
Saluti.

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Gentile Mattia, non ci sono gli estremi per un usucapione considerando che di fatto c'è una proprietà regolarmente registrata; potreste solo segnalare all'agenzia delle entrate l'anomalia sull'intestazione del contratto che potrebbe comportare delle sanzioni per loro.

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buon giorno , un terreno agricolo dato in comodato d uso gratuito nel 1998 può diventare di proprietà del comodatario dopo 21 anni ??? e visto che sono morti tutti , sia proprietari che comodatario , ne beneficerebbero gli eredi ??? grazie mille claudia

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Gentile Claudia, in teoria i termini ci sono ma è necessario capire se chi ha avuto il terreno lo abbia in effetti utilizzato come se ne fosse proprietario; se ci fosse, ad esempio, il proprietario che ha sempre pagato regolarmente le tasse sulla proprietà, questo non sarebbe dimostrabile.

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Buongiorno ...
Io e mio marito ci troviamo in una situazione molto brutta
Viviamo in una delle case di mio suocero (che ne ha 3) quella che doveva rimanere a mio marito ...in comodato d’uso gratuito( anche se di gratutuoto c’è ben poco) ..e abbiamo 1 bambina piccola ...
Ora ci vuole buttare fuori perché hanno litigato con mio marito ....mio marito gli ha detto che non gli pagava più “affitto “( in nero ) e Lui ci ha minacciato di sfratarci e addirittura a disconoscere mio marito ?
In questa casa abbiamo speso un casinò di soldi ..siccome doveva essere casa nostra ....abbiamo restrututato quasi tutto...
E ora ci vogliono buttare via...
C’è qualcosa che possiamo fare ? Siamo disperati ...abbiamo letto che lo può fare ....
Grazie

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Salve, purtroppo se suo marito non è proprietario di questa casa non c'è modo di opporsi a questa volontà di riavere indietro la casa. Se però pagate un affitto in nero, potreste denunciare la cosa facendovi riconoscere almeno un regolare contratto di affitto.. per qualche anno.

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È tutto i soldi che abbiamo speso ?........

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Se riuscite a farvi riconoscere un regolare contratto almeno potete goderne per qualche altro anno.

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buongiorno sono in affitto di un magazzino commerciale da settembre 1978 ora lo stabile e' stato venduto. il nuovo proprietario mi vuole fare un nuovo contratto con il prezzo maggiorato.Le mie domande sono fino a quando devo pagare con il prezzo di prima?puo' chiedere un aumento eccessivo? premetto che non mi e' arrivata nessuna lettera che e' cambiato proprietario me lo ha detto a voce
grazie anticipatamente

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Gentile Giusi, se ha un contratto di sei anni + 6 che si è rinnovato automaticamente ed è stato regolarmene registrato, ora il suo contratto sarebbe valido fino al 2020 con le vecchie condizioni e andrebbe disdettato con almeno un anno di anticipo per poter richiedere nuove condizioni contrattuali.

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Buongiorno sono in affitto nel 2014 il proprietario mi ha mandato una lettera dove mi faceva sapere che lo stabile era in vendita se io volevo comprare il magazzino dove ero in affitto.Io ho risposto che ero interessato di farmi sapere il prezzo ,mi ha chiesto 98,000 euro per me erano troppi. Ora e' stato venduto tutto lo stabile ed il nuovo proprietario mi ha chiesto di firmare il contratto con l'aumento eccessivo.premetto che non ho ricevuto nessun avviso che e' cambiato il proprietario.La mia domanda e' tutto cio' e' corretto? Io posso rifiutarmi di firmare ed informarmi sul diritto di prelazione cioe' se lui l'ha comprato di meno il mio magazzino avvalermi del prezzo pagato? grazie anticipatamente

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Buongiorno Saverio, se l'immobile è stato venduto in blocco non ha più diritto di prelazione; ma indubbiamente il suo contratto continua ad avere valore e quindi prima della scadenza e della regolare disdetta non possono applicarle nessun tipo di aumento, se non quello Istat se previsto da contratto.

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