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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (233)

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Buongiorno sono affittuario di un terreno agricolo da più di 20anni di proprietà della curia di Salerno.quest anno con il rinnovo di contratto mi ha chiesto il doppio e per un pezzo di terra che non produce non si può raggiungere in auto ma solo a piedi ...cosa posso fare per averlo in affitto mai il doppio ....non c è un limite ???grazie

Salvatore
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Gentile Salvatore, provi ad affidarsi ad un'associazione di categoria dei coltivatori per capire se ci sono i termini per avere la disdetta e ricontattare un nuovo canone.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, sono in affitto da 21 anni con contratto regolare. Il proprietario dell' immobile non vuole lasciarci comprare la proprietà a titolo definitivo e ci "costringe in affitto". Le finestre non si chiudono bene e le condizioni generali dell' appartamento non sono ottime. Abbiamo richiesto più volte di effettuare dei lavori per migliorare il nostro stile di vita all' interno dell' immobile ma si è limitato solo a cambiare le maniglie degli infissi ( non risolvendo il problema) in 20 anni. Vorrei sapere se dopo 20 anni ci sia riconosciuto qualche diritto sulla casa. Grazie.

Giuseppe
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Gentile Giuseppe, purtroppo non c'è alcun diritto particolare da esercitare, se non la facoltà sempre valida di lasciare casa a questo punto o minacciare di farlo almeno.. considerando che in fondo anche il proprietario potrebbe capire che per riaffittare la casa i lavori di ammodernamento sarebbero indispensabili.

Isabella Tulipano
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Salve ,ho un locale avviato da trentanni ha causa di divergenze con il proprietario non vuole piu' rinnovarmi il contratto, volevo sapere se mi spettasse qualche forma di buonuscita.

Stefano
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Gentile Stefano, se parliamo di un locale a contatto con il pubblico, il proprietario deve riconoscere l'indennità di avviamento che dovrebbe essere pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Isabella Tulipano
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sono in affitto in nero da 32 anni ora pretende di lasciare l'immobile cosa posso fare usucapione o mi deve restituire delle somme indietro mi potrebbe sfrattare o meno grazie

franco
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Gentile Franco, se pagava un affitto, anche in nero, l'usucapione non sarebbe percorribile; dovrebbe provare a denunciare la cosa fiscalmente, magari appoggiandosi prima ad un'associazione di categoria degli inquilini come Suni Sicet.

Isabella Tulipano
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Vivo in un appartamento da 5 anni senza contratto pago in nero le utenze sono intestate a me voleva trattarmi x vendita ho chiesto la prelazione ora non vuole più vendere cosa posso fare ? Uso copione? Io vorrei acquistare

Sasa
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Buongiorno, quello che può pretendere è un regolare contratto di affitto; denunciando eventualmente l'irregolarità rivolgendosi ad un sindacato degli inquilini come Sunia o Sicet.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
una persona mi ha fatto venire un dubbio... e vengo alla richiesta di risposta:
4 anni fa mi sono separato e con mia moglie siamo proprietari di un appartamento 50 - 50 come da rogito, il matrimonio era in divisione dei beni, ora mia moglie vive nell'appartamento e non mi versa nessuna quota di affitto per una scelta comune, io tutt'ora risulto residente nell'appartamento.
Chiedevo se ci sono pericoli che tra un 16anni possa valersi dell'usocapione o di altre leggi per impadronirsi dell'intero appartamento.
Ringrazio anticipatamente.

Massimo64

Massimo64
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Gentile Massimo non credo ci siano queste premesse, dal momento che è chiaramente riportata e riconosciuta la proprietà al 50%.

Isabella Tulipano
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Salve a fine anno sono 17anni di regolare affitto il padrone di casa ci ha richiesto l'immobile da piu di un anno,ma non riusciamo a trovare un appartamento adeguato abbiamo 4 minori ,come ci dovremmo comportare grazie

Paolo
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Gentile Paolo, se il proprietario ha mandato la disdetta nei termini, ora è corretto cercare un altro immobile; eventualmente può chiedere qualche mese in più se ne avete bisogno.

Isabella Tulipano
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Salve, sono in affitto da dodici anni, di recente il padrone di casa mi ha rivelato la sua intenzione di vendere: so di avere il diritto di prelazione, ma volevo chiedere se per legge sia anche previsto uno sconto sull'acquisto da parte mia, visto che in dodici anni ho pagato quasi un terzo del valore dell'immobile (in affitti)? Grazie mille, buona giornata!

Dario
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Gentile Dario, in realtà il diritto di prelazione va riconosciuto in caso di prima scadenza; quindi il proprietario potrebbe comunque riconoscerlo, ma non ci sono in ogni caso sconti particolari.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
Abitiamo in un appartamento in affitto da 12 anni però al quando siamo arrivati a 10 anni il proprietario non ha rinnovato il contratto per 2 mesi poi ne ha stipulato un altro pensiamo che magari potevamo usufruire di qualche agevolazione può essere?

Irina lazar
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Buongiorno Irina, se usate la casa come vostra residenza, potete aver diritto alla detrazione, a seconda del tipo di contratto stipulato; quindi se siete passati da un contratto libero di 4 + 4 a un concordato 3 +2 la detrazione potrebbe essere più conveniente.

Isabella Tulipano
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Salve io sonk in affitto da quasi 5 anni in un appartamento. senza nessun tipo di contratto o accordo. effettuo regolare pagamento dell affitto tramite postepay e spesso le bollette intestate a terzi non a me e ne alla proprietaria con il bancomant.
ho qualche tipo di diritto a riguardo... ?
grazie

Desire
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Certo Desire, direi che avendo modo di denunciare l'irregolarità ha diritto di chiedere il regolare riconoscimento di un contratto di affitto e denunciare il proprietario. Magari può rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini per poter avere la loro assistenza.

Isabella Tulipano
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