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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (188)

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Buongiorno ...
Io e mio marito ci troviamo in una situazione molto brutta
Viviamo in una delle case di mio suocero (che ne ha 3) quella che doveva rimanere a mio marito ...in comodato d’uso gratuito( anche se di gratutuoto c’è ben poco) ..e abbiamo 1 bambina piccola ...
Ora ci vuole buttare fuori perché hanno litigato con mio marito ....mio marito gli ha detto che non gli pagava più “affitto “( in nero ) e Lui ci ha minacciato di sfratarci e addirittura a disconoscere mio marito ?
In questa casa abbiamo speso un casinò di soldi ..siccome doveva essere casa nostra ....abbiamo restrututato quasi tutto...
E ora ci vogliono buttare via...
C’è qualcosa che possiamo fare ? Siamo disperati ...abbiamo letto che lo può fare ....
Grazie

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Salve, purtroppo se suo marito non è proprietario di questa casa non c'è modo di opporsi a questa volontà di riavere indietro la casa. Se però pagate un affitto in nero, potreste denunciare la cosa facendovi riconoscere almeno un regolare contratto di affitto.. per qualche anno.

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È tutto i soldi che abbiamo speso ?........

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Se riuscite a farvi riconoscere un regolare contratto almeno potete goderne per qualche altro anno.

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buongiorno sono in affitto di un magazzino commerciale da settembre 1978 ora lo stabile e' stato venduto. il nuovo proprietario mi vuole fare un nuovo contratto con il prezzo maggiorato.Le mie domande sono fino a quando devo pagare con il prezzo di prima?puo' chiedere un aumento eccessivo? premetto che non mi e' arrivata nessuna lettera che e' cambiato proprietario me lo ha detto a voce
grazie anticipatamente

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Gentile Giusi, se ha un contratto di sei anni + 6 che si è rinnovato automaticamente ed è stato regolarmene registrato, ora il suo contratto sarebbe valido fino al 2020 con le vecchie condizioni e andrebbe disdettato con almeno un anno di anticipo per poter richiedere nuove condizioni contrattuali.

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Buongiorno sono in affitto nel 2014 il proprietario mi ha mandato una lettera dove mi faceva sapere che lo stabile era in vendita se io volevo comprare il magazzino dove ero in affitto.Io ho risposto che ero interessato di farmi sapere il prezzo ,mi ha chiesto 98,000 euro per me erano troppi. Ora e' stato venduto tutto lo stabile ed il nuovo proprietario mi ha chiesto di firmare il contratto con l'aumento eccessivo.premetto che non ho ricevuto nessun avviso che e' cambiato il proprietario.La mia domanda e' tutto cio' e' corretto? Io posso rifiutarmi di firmare ed informarmi sul diritto di prelazione cioe' se lui l'ha comprato di meno il mio magazzino avvalermi del prezzo pagato? grazie anticipatamente

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Buongiorno Saverio, se l'immobile è stato venduto in blocco non ha più diritto di prelazione; ma indubbiamente il suo contratto continua ad avere valore e quindi prima della scadenza e della regolare disdetta non possono applicarle nessun tipo di aumento, se non quello Istat se previsto da contratto.

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domanda: buongiorno sono in affitto da oltre 60 anni di un locale commerciale senza contratto e ho pagato fino ad adesso 35,00 euro .ora lo stabile e' stato venduto ed il nuovo proprietario mi vuole fare il contratto per 250,00 euro.la mia domanda e' lo puo' fare cosi' tanta differenza io mi posso valere dello scadere del contratto tacito di prima deel'acquisto e quindi pagare fino allo scadere 35,00 premetto che non mi ha mandato lettera che e' lui il nuovo proprietario,solo 5 anni fa il vecchio proprietario ha mandato una lettera dove diceva di volerlo vendere e mi aveva chiesto una cifra enorme poi piu' niente anzi prima mi aveva autorizzato a fare dei lavori dove io ho speso 10,000 euro me li posso scontare con il nuovo proprietario Grazie anticipatamente

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Gentile Enza la questione è alquanto complessa.. non essendoci un regolare contratto di affitto registrato ora è complicato stabilire con esattezza quando il suo contratto scade o chiedere una buona uscita, ecc.. Magari se riesce a raccogliere tutta la documentazione necessaria a dimostrare i suoi 60 anni di affitto potrebbe rivolgersi ad un legale o ad un'associazione di categoria degli inquilini per capire quali diritti può far valere.

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Dopo 10 anni in affitto se chiedessi ai proprietari di acquistare l'appartamento, ammesso che lo vogliano vendere, potrei avere "uno sconto" visto che solo d'affitto, escluse le spese condominiali, ho pagato 96 mila euro, e la casa può essere valutata 150/180 mila? Grazie sei vorrete dare ina risposta.

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Gentile Gabriella, la richiesta sarebbe lecita, ma non esiste legalmente alcun diritto in questo senso.

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Buon giorno.
Ho un contratto di affitto da più 10 anni, il proprietario voule farmi un' altro , non riesco a capire perché non può rinnovarlo?
Le altre inquilini pagano 50 euro meno di me, perché dovrei ancora pagare più de gli altri se sono la più vecchia?
Grazie

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Buongiorno Martha, se il contratto è in scadenza il proprietario può chiedere di riavere il suo immobile oppure di farla rimanere con un nuovo contratto; a questo punto può decidere lei se accettare il nuovo canone o trovare altro.

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Buongiorno,sono in affitto da 24 anni con regolare contratto,ma essendo rimasta da sola fatico a sostenere le spese, non vorrei cercare un appartamento più piccolo , dovrei abbandonare tutte le mie cose ..o regalarle e in più sono legata a questa casa...quali diritti ho in merito...per chiede l'usucapione?...se ne ho, grazie.

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Gentile Rita se ha un regolare contratto non ci sono le premesse per una causa di usucapione; quindi può solo in virtù dei tanti anni di affitto chiedere che possano venire incontro alle sue esigenze.. non altro purtroppo.

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Da 25 anni sono in affitto di un magazzino con regolare contratto però io non ho mai pagato l,affitto.posso chiedere lusocapione

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Gentile Giuseppe, deve valutare bene, con un avvocato, se questo mancato pagamento può rappresentare una sorta di "assenza" della proprietà e se ha modo di dimostrare che per i 25 anni lei si è occupato dell'immobile come fosse suo.

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Salve ho un terreno agricolo da fittare,sono coltivatore diretto,ho avuto un offerta per un contratto a 21 anni,rischio di perdere il terreno alla scadenza? Grazie

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Gentile Vincenzo, perdere in che senso? Se percepisce un regolare canone di affitto non è in discussione la sua proprietà.

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buongiorno, una signora di 70 anni, che vive solo di pensione sociale, abita in un appartamento non di sua proprietà da più di 25 anni. L'appartamento era di proprietà del suo convivente , deceduto nel 2000 , ed ora intestato (per eredità ...diciamo così)...alla nipote del compagno.
La signora ha contribuito , a varie spese (non certificabili) per la casa ; ha intestato il contratto con la telecom; ha la residenza presso l'appartamento e paga regolarmente le spese condominiali, ha contribuito a far vivere dignitosamente il compagno anche mantenendo la casa pulita. La proprietaria ha intimato e poi fatto causa alla signora per sfrattarla.Legalmente ha vinto la causa e quindi la signora dovrà andare via il 15 novembre 2018. la mia domanda è: dopo più di 25 anni, testimoniabili da vicini di casa, contratto telefonico, residenza, si può mandare via una signora di 70 anni che vive solo di pensione sociale e che non ha trovato nessun appartamento , da poter affittare per la richiesta di fitto elevato?
e' possibile Usucapione?

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Gentile Tiziana, se c'è sempre stato il riconoscimento di una proprietà altrui, è un diritto del proprietario chiedere indietro l'immobile e disporne come crede. Se la signora ha vissuto per 25 anni come se se fosse proprietaria del bene poteva avviare una causa di usucapione, ma sarebbe stata molto a rischio comunque.

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grazie mille.

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