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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (159)

  1. Mario Massa

Buongiorno
Nel lontano 1991 mio nonno ha dato una casa a mia madre per abitare ,senza affitto e senza intestarla.Nel 2010 a causa di un problema abiamo cambiato appartamento invece del primo piano siamo andati ad abitare al piano terra ma sempre...

Buongiorno
Nel lontano 1991 mio nonno ha dato una casa a mia madre per abitare ,senza affitto e senza intestarla.Nel 2010 a causa di un problema abiamo cambiato appartamento invece del primo piano siamo andati ad abitare al piano terra ma sempre nello stesso stabile perché mio nonno aveva un palazzo.Nel 2012 mio nonno viene a mancare e i fratelli e sorelle di mamma hanno ricevuto una piccola quota di eredità.Nel caso in cui dovesse morire mia nonna ci possono buttare fuori di casa??
Ah dimenticavo che per andare sopra da mia nonna dbbiamo passare per l'appartamento dove abitavamo prima perché non c'è un altro accesso
Grazie per la risposta

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  1. Isabella Tulipano    Mario Massa

Avreste diritto a rimanere finchè è in vita sua madre.

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  1. Mario Massa    Isabella Tulipano

Si

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  1. Mario Massa    Isabella Tulipano

Si mia madre è erede.
Cosa si potrebbe fare per non essere cacciati via????

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  1. Mario    Isabella Tulipano

Si anche mia madre è erede.
Cosa si può fare per non farci cacciare via da casa???

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  1. Mario Massa    Isabella Tulipano

Si

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  1. federica

buongiorno

io vivo in affitto da solo un anno, l'affittuario non è una persona ma un ente (infatti il prezzo era parecchio vantaggioso) mi trovo molto bene sia con queste persone (mi hanno lasciato praticamente ristrutturare tutto ho rifatto...

buongiorno

io vivo in affitto da solo un anno, l'affittuario non è una persona ma un ente (infatti il prezzo era parecchio vantaggioso) mi trovo molto bene sia con queste persone (mi hanno lasciato praticamente ristrutturare tutto ho rifatto anche il pavimento) sia nel condominio e chiaramente nella casa, vivo in un paese parecchio costoso ed è davvero difficile per una ragazza sola trovare una soluzione ugualmente dignitosa e bella e allo stesso tempo conveniente, prima di fare figuracce siccome non sono affatto esperta in materia, se io fra un annetto gli proponessi di comprare la casa, sarebbe fuori questione oppure è una cosa che legalmente si può fare ?

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Gentile Federica, la proposta di comprare casa non è un problema; si tratta di una semplice richiesta che la proprietà può valutare se interessata o declinare tranquillamente.

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  1. ezio

Buongiorno, posso vietare all'inquilino (da circa 8 anni) di un mio confinante di sconfinare su un mio terreno per fare manovra con i camion anche di trasportatori terzi?
Premetto che il proprietario dell' immobile lo faceva da più di 20 anni...

Buongiorno, posso vietare all'inquilino (da circa 8 anni) di un mio confinante di sconfinare su un mio terreno per fare manovra con i camion anche di trasportatori terzi?
Premetto che il proprietario dell' immobile lo faceva da più di 20 anni prima di cedere l'attività all'attuale inquilino.
Tutto questo senza che nessuno dei due rivendichi l'usucapione.
Grazie saluti.

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  1. Isabella Tulipano    ezio

Gentile Ezio, come sua proprietà privata, su cui non grava nessun diritto di passaggio, ha il pieno diritto di chiedere che non venga sconfinato; la richiesta potrebbe farla all'inquilino con in copia il proprietario.

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  1. Enrico deidda

Salve sono un affitevole di un terreno in campagna da più di 30 anni sempre pagato l'affitto ora gli eredi mi vogliono buttare fuori lo possono fare grazie

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Gentile Enrico, gli eredi proprietari dell'immobile hanno diritto di chiedere indietro il terreno, rispettando termini e modalità di preavviso.

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  1. laura

Buona sera mio padre mi fa usare un suo appartamento e il garage gratuitamente da 45 anni e anche hai miei fratelli ci può cacciare via mio fratello ha fatto il contratto di comodato d'uso gratuito e io no

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  1. Isabella Tulipano    laura

Gentile Laura, se suo fratello ha un regolare contratto di comodato in teoria dovrebbe essere quello che usa il bene oggetto del contratto e quindi ne ha diritto.

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  1. Giulia

Salve,vivo da 25anni in un immobile abusivo sul terreno di mio padre.Abbiamo costruito,recintato,pagato utenze e abbiamo pagato imu facendo bonifico a mio padre e la seconda moglie.Abbiamo richiesto mediazione ma nn si presentano,vogliamo avviare...

Salve,vivo da 25anni in un immobile abusivo sul terreno di mio padre.Abbiamo costruito,recintato,pagato utenze e abbiamo pagato imu facendo bonifico a mio padre e la seconda moglie.Abbiamo richiesto mediazione ma nn si presentano,vogliamo avviare usocapione.Secondo lei abbiamo possibilità,visto che loro nn si sono mai opposti in 25anni?grazie

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Gentile Giulia, se per 25 anni vi siete comportati come proprietari e non vi è stata una rivendicazione o richiesta di affitto, direi che ora potreste avere buone chance con la causa di usucapione.

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  1. Amos

Buonasera, vorrei chiedere informazioni riguardo alla validità di un contratto d'affitto stipulato... il vero proprietario di casa si è presentato reclamando la proprietà. Io non avevo idea che il "mio padrone di casa" stesse effettuando un...

Buonasera, vorrei chiedere informazioni riguardo alla validità di un contratto d'affitto stipulato... il vero proprietario di casa si è presentato reclamando la proprietà. Io non avevo idea che il "mio padrone di casa" stesse effettuando un usucapione ma ora ci vado di mezzo io, insomma è venuto a prendere a pugni la porta di casa.. prima di rivolgermi ad un legale che non ne ho la possibilità al momento, vorrei capire un pò la mia situazione. Sono tutelato in quanto ho un regolare contratto di affitto o cosa succede?

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  1. Isabella Tulipano    Amos

Buongiorno Amos, lei è sicuramente tutelato considerando la sua buonafede e se ha un regolare contratto registrato; il proprietario dovrà fare causa al "finto" proprietario" e quindi poi gestire con lei il pagamento del canone.

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  1. Claudio

Ciò non ho capito...
Se pago l’affitto regolarmente riconosco di non essere il padrone anche se ormai da 30 anni pago un affitto di 350 euro?
Per carità ottimo prezzo ma ho letto che dopo 20 anni si può essere considerati padroni a tutti gli...

Ciò non ho capito...
Se pago l’affitto regolarmente riconosco di non essere il padrone anche se ormai da 30 anni pago un affitto di 350 euro?
Per carità ottimo prezzo ma ho letto che dopo 20 anni si può essere considerati padroni a tutti gli effetti e quindi chiedere uso capione mi chiedo come stiano le cose.

Grazie

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Gentile Claudio, il pagare regolarmente un affitto, anche da 30 anni, riconosce chiaramente che c'è una proprietà. Quindi non è che l'affitto si paga come acconto sull'acquisto, ma si paga per poter utilizzare il bene. Se invece abitasse in un...

Gentile Claudio, il pagare regolarmente un affitto, anche da 30 anni, riconosce chiaramente che c'è una proprietà. Quindi non è che l'affitto si paga come acconto sull'acquisto, ma si paga per poter utilizzare il bene. Se invece abitasse in un immobile per 20 anni senza che qualcuno reclamasse la proprietà di tale bene e quindi per 20 anni chi ci abita lo utilizza come se ne fosse il proprietario allora si potrebbe avviare la causa di usucapione.

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  1. Imma

Il mio quesito è il seguente: abito da circa 6 anni nella casa in cui mio marito viva da quando aveva pochi mesi (cioè mio marito ci abita da quasi 38 anni). Questa casa ci è stata data dai genitori di mio marito, non abbiamo stipulato nessun...

Il mio quesito è il seguente: abito da circa 6 anni nella casa in cui mio marito viva da quando aveva pochi mesi (cioè mio marito ci abita da quasi 38 anni). Questa casa ci è stata data dai genitori di mio marito, non abbiamo stipulato nessun contratto, non paghiamo l’imu (Il proprietario e’ il padre di mio marito e per lui sarebbe seconda casa)ma abbiamo apportato migliorie strutturali prima del matrimonio e paghiamo le utenze. Il quesito e’: mio marito può usufruire dell’usucapione o in futuro dovrà comunque dividere la proprietà con suo fratello?

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  1. Isabella Tulipano    Imma

Gentile Imma si tratta di un'eredità e quindi la causa di usucapione non vi porterebbe ad acquisire la proprietà di un bene in cui è chiaro chi è il proprietario finora.

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  1. Vincenzo

Salve,le scrivo riguardo ad una vicenda particolare.abitiamo da 65 anni in una casa concessaci dopo un alluvione. Posseggo il bordero' della vecchia abitazione,ma dopo 65 anni ci viene chiesto di pagare delle rate da un ente di...

Salve,le scrivo riguardo ad una vicenda particolare.abitiamo da 65 anni in una casa concessaci dopo un alluvione. Posseggo il bordero' della vecchia abitazione,ma dopo 65 anni ci viene chiesto di pagare delle rate da un ente di bari(arca),minacciando lo sfratto.Come dobbiamo procedere ? Vale il possesso per usucapione? Grazie.Aspetto vostre risposte.cordiali saluti.

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Gentile Vincenzo, se per questi anni non ha mai pagato affitto o riconosciuto il fatto che ci fosse un proprietario diverso, può provare ad ottenere la proprietà con una causa di usucapione.

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