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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giuseppe

    Dopo 30 anni che pago regolarmente
    Si puo diventare proprietari

  • Gentile Giuseppe se c'è un regolare contratto in base al quale lei paga regolarmente il canone di affitto non ne diventa proprietario, ma dovrete solo ristipulare un nuovo contratto se siete in accordo.

  • MARIO SPOTO

    Sono l' inquilino di una bottega da oltre trenta anni dove svolgo la mia attività commerciale, gioielleria ecc. .
    Il proprietario mi dice di dover per legge rifare il contratto perchè trascorsi i trenta anni.
    Così facendo dovrei firmare un contratto pieno di tante falsità, esempio dal vecchio coontratto si evince " la bottega si trova in pessimo stato" io ho fatto impianti e spese per un valore attuale di circa € 50.000,00 cosè molte altre incoerenze, io prenderei il possesso oggi?
    RIMARCO CHE ABBIAMO LA RECIPROCA VOLONTA' DI CONTINUARE IL RAPPORTO . COSA E' GIUSTO FARE?

  • Gentile Mario, diciamo che dopo 30 anni è corretto stipulare un nuovo contratto; in questo contratto andrete a specificare le condizioni attuali del bene e le condizioni contrattuali pattuite.

  • Glo

    Salve,
    Volevo gentilmente chiederle questa informazione: Se il papá del mio ragazzo é nudo proprietario di una casa e lui é usufruttario, se il papá non donasse la nuda proprietà tramite atto notarile alla morte di quest'ultimo la nuda proprietà si ricongiungerebbe automaticamente all'usufrutto del figlio (figlio unico) oppure no?
    La seconda domanda é: Se invece il padre donasse la nua proprietà prima della morte del figlio tramite atto notarile il costo mediamente a quanto potrebbe arrivare?
    Secondo lei cosa sarebbe meglio? Fare la donazione diretta o si può anche aspettare?
    Grazie mille

  • Gentile Glo, diciamo che come figlio il suo ragazzo sarebbe il naturale erede della nuda proprietà e quindi se non ci sono altri eredi non è necessario procedere ora procedere alla donazione; se invece ci fossero altri eredi allora potreste contattare un notaio per conoscere i costi della pratica ma soprattutto se non ci sono controindicazioni da considerare.

  • Mary

    Salve.Voglio comprare una casa dove vivano le persone con il contratto d'affito che scade nel 2020.Io sono in affito e non posso aspettare fino a 2020.La mia paura e questa,,se si sucede che io divento il proprietario di questa casa e l'affitante non vole andare via,,io che devo fare per convingerlo di lasciare la casa libera?grazie

  • Gentile Mary, l'inquilino ha diritto di rimanere fino al 2020, quindi può non accettare la sua richiesta di liberare l'immobile prima del tempo. Per cui, prima di comparare tale bene, valuti bene la disponibilità degli inquilini.

  • MarioLuigi Colombo

    Con la mia famiglia abitiamo in una casa da 17 anni nella quale abbiamo apportato numerose ristrutturazioni dando un notevole valore aggiunto all.immobile .la casa è della mia matrigna la quale non intende in nessun modo donarmela anzi vuole mandarci via.Noi abitiamo qui senza nessun tipo di contratto paghiamo le utenze e anche lImu in quanto dopo la ristrutturazione risulta seconda casa per il propietario. Noi sappiamo bene che non ci spetta nulla per legge ma siccome ho speso molti soldi in buona fede vorrei sapere se posso stare qui ed non essere buttato fuori per una questione di principio visto che mi sono comportato sempre bene .la mia matrigna ha una figlia ed ereditiera lei è ciò moralmente non mi sembra giusto ...Grazie attendo risposta

  • Buongiorno MarioLuigi, l'Imu non era certo di vostra competenza, rimanendo in ogni caso a carico del proprietario; magari potrebbe valutare con un legale se ci fossero gli estremi per una causa di usucapione che possa dimostrare che abbiate acquisito la proprietà di tale bene (pagando tasse e ristrutturazioni). é un tentantivo, ma tanto vale informarsi bene.

  • francesco

    all'interno di un appartamento da circa 70 anni un vano senza servizi, vengono rivendicati con richiesta d'affitto da una associazione. come può oggi questa associazione pretendere che il proprietario del appartamento acquisti a costi altamente fuori mercato? , pena la recensione del contratto di affitto ( probabilmente stipulato a voce 70 anni fa ) . premesso che l associazione a registrato il vano al catasto nel 2012 e senza depositare nessuna pianta del vano .

  • Gentile Francesco, il proprietario può rivendicare la proprietà del bene se in questi anni c'è stato il regolare pagamento di un canone di locazione; ora o si registra un nuovo contratto o dovranno per vie legali ognuno rivendicare i propri diritti.

  • Monika

    Sono da 3 mesi in un affito breve pagando anche 10giorni di anticipo.Adesso la proprietaria mia dato 10 giorni per lasare la casa che devo fare?

  • Buongiorno Monika, che durata ha il suo contratto? La proprietaria non può mandarla via prima della scadenza.

  • carmela

    gentile signora isabella....vivo nella casa di mia nonna da vari anni ,pagando tutto cio che era a lei intestato,apportatando anche modifiche alla casa con ristrutturazione a mie spese..mia nonna e' morta da 2 anni e contunuo a pagare tutto, ..ho cambiato casa da poco
    e voglio affittarla i miei fratelli me lo vietano ..Cosa posso fare''' grAZIE

  • Gentile Carmela, deve esserci innanzitutto una successione del bene; quindi capire chi ne è proprietario. Se siete tutti eredi allora dovreste decidere insieme.

  • ALESSIA

    VORREI SAPERE COME CI SI DEVE COMPORTARE SE UNO DEI TRE FIGLI, VIVENDO DA VENT'ANNI IN UNA DELLE CASE DI PROPRIETA' DEI GENITORI, ALLA MORTE DELL'UNICO GENITORE IN VITA? SPECIFICO CHEIL FIGLIO IN QUESTIONE NONHA MAI PAGATO UN AFFITTO, MA HA PAGATO L'IMU E LE MIGLIORIE DELLA CASA IN CUI VIVE. AL MOMENTO DELLA VALUTAZIONE PUO' RECRIMINARE IL DIRITTO DI USUCAPIONE? COSA DOBBIAMO FARE NOI FRATELLI PER AVERE
    LA NOSTRA PARTE O FARLA RIENTRARE TRA LE PROPRIETA' DA DIVIDERE?

  • Gentile Alessia, diciamo che non essendoci stato mai un cambio di proprietà a favore di suo fratello, ora tale bene dovrebbe passare in eredità a voi tre in egual misura. Al più potreste rendervi disponibili a risarcire quanto pagato come imu.

  • giuseppe

    Buongiorno. I miei genitori vivoo nella stessa casa in affitto da 42 anni pagando in contanti un affitto mai registrato.
    Purtroppo mio papà il 30/11 dopo una malattia muore e mia mamma non riesce più a pagare l affitto di 425€. Dopo un dialogo con il proprietario ci concede di pagare un affitto di 300€ sempre in contanti e senza contratto.
    Dopo 2 mesi mette in vendita la casa.
    Mia mamma ha una pensione di 775€ .
    Come mi devo comportare
    Tengo a precisare che i miei genitori hanno pagato il primo affitto al nonno dell attuale proprietario e dopo al padre ed ora al figlio

  • Buonasera Giuseppe, potreste tutelarvi facendovi riconoscere almeno un regolare contratto di affitto. Se ha modo di documentare tale situazione, può rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet, per chiedere la loro assistenza.

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