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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (168)

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buongiorno, una signora di 70 anni, che vive solo di pensione sociale, abita in un appartamento non di sua proprietà da più di 25 anni. L'appartamento era di proprietà del suo convivente , deceduto nel 2000 , ed ora intestato (per eredità ...diciamo così)...alla nipote del compagno.
La signora ha contribuito , a varie spese (non certificabili) per la casa ; ha intestato il contratto con la telecom; ha la residenza presso l'appartamento e paga regolarmente le spese condominiali, ha contribuito a far vivere dignitosamente il compagno anche mantenendo la casa pulita. La proprietaria ha intimato e poi fatto causa alla signora per sfrattarla.Legalmente ha vinto la causa e quindi la signora dovrà andare via il 15 novembre 2018. la mia domanda è: dopo più di 25 anni, testimoniabili da vicini di casa, contratto telefonico, residenza, si può mandare via una signora di 70 anni che vive solo di pensione sociale e che non ha trovato nessun appartamento , da poter affittare per la richiesta di fitto elevato?
e' possibile Usucapione?

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Gentile Tiziana, se c'è sempre stato il riconoscimento di una proprietà altrui, è un diritto del proprietario chiedere indietro l'immobile e disporne come crede. Se la signora ha vissuto per 25 anni come se se fosse proprietaria del bene poteva avviare una causa di usucapione, ma sarebbe stata molto a rischio comunque.

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grazie mille.

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Salve mia madre abitava in una casa comunale da più di 40 anni dopo la sua mancanza il comune vuole riappropriarsi della casa dove abito io da più di 34 anni cosa posso fare per non farmela levare?

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Gentile Katia, come figlia dovrebbe subentrare in questa assegnazione; deve però verificare quali erano i termini con cui suo madre abitava, se parliamo di un'assegnazione o di un semplice affitto.

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Gentile sig,abito in un appartamento da 30 anni con contratto mai registrato sono proprietaria di alcuni beni immobili posdo avviare una causa di usucapione?

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Gentile Nunzia, se abita da 30 anni lì e non paga un canone di affitto o almeno non vi è traccia di regolari pagamenti, può avviare la causa.

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Salve sono un inquilina da 25 anni con regalare contratto ,da 3 mesi ho a casa un cucciolo di cane trovato dai miei figli ferito e abbandonato .. premetto che da contratto non ci sia nessuna clausola che vieti animali domestici..chiedo gentilmente se posso ricorrere a qualche legge o altro che possa aiutarmi a tutelarmi dalla lettera pervenutami di disdetta e diffida con accuse infondate sul disturbo del cucciolo di lasciare immediatamente casa ..

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Gentile Dany, se non c'è un divieto specifico, può contestare la disdetta; la risoluzione immediata potrebbe essere richiesta se ci fosse una grave inadempienza, ma se così non è può certamente opporsi.

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Buongiorno
Nel lontano 1991 mio nonno ha dato una casa a mia madre per abitare ,senza affitto e senza intestarla.Nel 2010 a causa di un problema abiamo cambiato appartamento invece del primo piano siamo andati ad abitare al piano terra ma sempre nello stesso stabile perché mio nonno aveva un palazzo.Nel 2012 mio nonno viene a mancare e i fratelli e sorelle di mamma hanno ricevuto una piccola quota di eredità.Nel caso in cui dovesse morire mia nonna ci possono buttare fuori di casa??
Ah dimenticavo che per andare sopra da mia nonna dbbiamo passare per l'appartamento dove abitavamo prima perché non c'è un altro accesso
Grazie per la risposta

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Avreste diritto a rimanere finchè è in vita sua madre.

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Si

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Si mia madre è erede.
Cosa si potrebbe fare per non essere cacciati via????

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Si anche mia madre è erede.
Cosa si può fare per non farci cacciare via da casa???

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Si

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buongiorno

io vivo in affitto da solo un anno, l'affittuario non è una persona ma un ente (infatti il prezzo era parecchio vantaggioso) mi trovo molto bene sia con queste persone (mi hanno lasciato praticamente ristrutturare tutto ho rifatto anche il pavimento) sia nel condominio e chiaramente nella casa, vivo in un paese parecchio costoso ed è davvero difficile per una ragazza sola trovare una soluzione ugualmente dignitosa e bella e allo stesso tempo conveniente, prima di fare figuracce siccome non sono affatto esperta in materia, se io fra un annetto gli proponessi di comprare la casa, sarebbe fuori questione oppure è una cosa che legalmente si può fare ?

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Gentile Federica, la proposta di comprare casa non è un problema; si tratta di una semplice richiesta che la proprietà può valutare se interessata o declinare tranquillamente.

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Buongiorno, posso vietare all'inquilino (da circa 8 anni) di un mio confinante di sconfinare su un mio terreno per fare manovra con i camion anche di trasportatori terzi?
Premetto che il proprietario dell' immobile lo faceva da più di 20 anni prima di cedere l'attività all'attuale inquilino.
Tutto questo senza che nessuno dei due rivendichi l'usucapione.
Grazie saluti.

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Gentile Ezio, come sua proprietà privata, su cui non grava nessun diritto di passaggio, ha il pieno diritto di chiedere che non venga sconfinato; la richiesta potrebbe farla all'inquilino con in copia il proprietario.

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Salve sono un affitevole di un terreno in campagna da più di 30 anni sempre pagato l'affitto ora gli eredi mi vogliono buttare fuori lo possono fare grazie

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Gentile Enrico, gli eredi proprietari dell'immobile hanno diritto di chiedere indietro il terreno, rispettando termini e modalità di preavviso.

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Buona sera mio padre mi fa usare un suo appartamento e il garage gratuitamente da 45 anni e anche hai miei fratelli ci può cacciare via mio fratello ha fatto il contratto di comodato d'uso gratuito e io no

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Gentile Laura, se suo fratello ha un regolare contratto di comodato in teoria dovrebbe essere quello che usa il bene oggetto del contratto e quindi ne ha diritto.

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Salve,vivo da 25anni in un immobile abusivo sul terreno di mio padre.Abbiamo costruito,recintato,pagato utenze e abbiamo pagato imu facendo bonifico a mio padre e la seconda moglie.Abbiamo richiesto mediazione ma nn si presentano,vogliamo avviare usocapione.Secondo lei abbiamo possibilità,visto che loro nn si sono mai opposti in 25anni?grazie

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Gentile Giulia, se per 25 anni vi siete comportati come proprietari e non vi è stata una rivendicazione o richiesta di affitto, direi che ora potreste avere buone chance con la causa di usucapione.

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