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Affitto in nero 2019: i rischi dell’evasione fiscale.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 02, 2019
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se il proprietario non paga regolarmente le tasse

Cosa rischia chi non dichiara i redditi da locazione.

Che gli italiani non siano un popolo particolarmente onesto e dedito alla pratica del pagamento delle tasse lo sappiamo bene e ognuno se ne lamenta, andando però ad attivare poi gli stessi meccanismi di evasione, mancato pagamento, dichiarazione falsa o parzialmente vera che ci permetta di risparmiare qualcosa a livello di tasse. L’ambito immobiliare si presta bene per questi piccoli trabocchetti e rappresenta uno dei settori in cui è più alta l’evasione fiscale. Chi rischia deve sapere bene, però, a cosa va incontro! Non per far terrorismo, ma per spiegare come i nuovi provvedimenti fiscali rappresentino occasioni interessanti per pagare meno tasse, guadagnare di più, in trasparenza!

Qualche settimana fa abbiamo registrato un altro triste primato: secondo uno studio della Commissione Europea l’Italia è prima in Europa per evasione fiscale in termini assoluti dell’Iva. Con dei numeri oltretutto molto poco incoraggianti: l’Italia contribuisce a un quarto dell’evasione totale dell’Unione Europea. L’evasione dell’Iva non riguarda da vicino il comparto degli affitti, che ha, invece, i suoi “classici” meccanismi di evasione.


Proviamo allora a capire cosa potrebbe essere oggetto di evasione in un contratto di affitto e quali potrebbero essere le conseguenze in caso di accertamenti.
Innanzitutto diciamo che, seppure come rete immobiliare non ne abbiamo diretto controllo, sappiamo, con quel classico "si sa" che accomuna spesso le cattive abitudini, che esistono ancora numerosi affitti in nero.


Cosa si intende per affitti in nero?


Possiamo classificare come AFFITTI IN NERO:


- Contratti stipulati tra le parti, firmati, sottoscritti e non registrati.

Quindi per questo immobile il proprietario non andrà a dichiarare, in sede di dichiarazione dei redditi, la percezione di alcun guadagno, facendosi pertanto riconoscere dall’inquilino il canone di affitto in maniera non ufficiale (contanti, per lo più).


- Accordi verbali,

in cui non c’è nessuna scrittura scritta che vada a riconoscere e identificare ufficialmente le parti come locatore e conduttore di un contratto.


- Falsi contratti di comodato gratuito,

quasi sicuramente in assenza di un rapporto di parentela, che riportano un rapporto di affitto gratuito, mascherando invece il pagamento di un regolare affitto mensile.


In questi casi i proprietari rischiano diverse conseguenze:


1. Non avere un contratto di affitto implica l’impossibilità, per il proprietario, di far valere i suoi diritti.

Quindi se si ritrovasse con un inquilino che non paga più il canone di affitto non ci potrebbe essere una causa di sfratto; al più la causa potrebbe essere di occupazione abusiva del bene, arrivando a liberare la casa ma non a recuperare le somme non pagate dall’inquilino. C’è un altro aspetto da considerare: se il contratto di affitto in nero è nullo, anche la durata minima della locazione è nulla; con la conseguenza che l’inquilino può lasciare la casa in qualsiasi momento, senza dover riconoscere il preavviso, né motivare tale disdetta. Con il doppio rischio per il proprietario di dover, al contrario, rispettare i diritti dell’inquilino, come se il contratto fosse valido.

2. Dal punto di vista legale,

di esistenza del contratto, la denuncia da parte di un inquilino di un contratto verbale, non registrato, potrebbe portare l’Agenzia delle entrate a riconoscere un regolare contratto di affitto di 4 anni +4, accettando quanto l’inquilino dichiara e lasciando a carico del proprietario l’onere di smontare la denuncia (CTP di Milano, sentenza 2718/19/2019, presidente Lo Monaco e relatore Chiametti). Non è facile neanche per l’inquilino dimostrare l’esistenza di un contratto di affitto, ma certamente potrebbe accumulare una documentazione che attesti un pagamento mensile sempre della stessa cifra, scambi di mail - telefonate che dimostrano l’esistenza di un rapporto di affitto, testimonianze di vicini, ecc…

3. Nel caso di affitto in nero, l’Agenzia delle Entrate invia un accertamento fiscale al proprietario/contribuente,

richiedendo il pagamento delle tasse sui redditi percepiti e non dichiarati, non che il pagamento delle relative sanzioni applicate.


Quali sanzioni gravano sul proprietario per un contratto in nero?


- Le prime sanzioni riguarderebbe il mancato pagamento Irpef: l’agenzia delle entrate potrebbe calcolare le imposte non pagate fino ai 5 anni precedenti, valutando il canone dichiarato dall’inquilino e i redditi personali dichiarati dal proprietario. Proviamo a tradurre l’ipotesi in un


- CASO ESEMPIO


Proprietario con reddito personale dichiarato di 30 mila euro e un canone di affitto non dichiarato di 7.800 euro annui, si ritroverebbe a dover pagare solo per un anno di Irpef 2.816 euro, maggiorata di una sanzione del 120% di 3.379 euro, per un totale di 6.195 per il primo anno, che potrebbe essere moltiplicata per altri 4 anni, se il proprietario non dimostrasse una durata del contratto inferiore.


- Le altre sanzioni riguardano l’omesso versamento dell’imposta di registro, dovuta in caso di registrazione del contratto. Anche in questo caso il proprietario, ma anche l’inquilino, verrà condannato a pagare l’imposta dovuta + una sanzione che va dal 60 al 120%.


- CASO ESEMPIO


Proprietario sempre di un immobile in cui si denuncia un contratto di 4 anni con 7.800 euro di canone annuo. L’imposta, calcolata sul 2% del canone annuo sarebbe di 156 euro all’anno, di 624 euro per i 4 anni, a cui si somma una sanzione del 120% di 748,80 euro; per un totale di imposta di registro da versare di 1.529 euro.
Un obbligo solidale, però, che andrebbe suddiviso con l’inquilino, a cui compete tale spesa al 50% e che potrebbe ricevere lo stesso tipo di accertamento da parte dell’agenzia delle entrate.

Ovviamente nei casi di contratti registrati ma con un corrispettivo inferiore a quello realmente percepito, le sanzioni (Iperf e imposta di registro) graverebbero sulla parte non dichiarata, con una cifra calcolata tra il 90% e il 180%.


Quando parliamo di sanzioni e di accertamento vuol dire che la situazione è stata denunciata o scovata dall’Agenzia delle entrate. C’è un istituto in Italia, però, il "ravvedimento operoso", che permette di autodenunciare situazioni irregolari, andando in questo modo a pagare le imposte dovute ma con sanzioni notevolmente ridotte, proporzionalmente ai giorni di ritardo.

Di seguito le attuali percentuali previste in caso di RAVVEDIMENTO OPEROSO

  • Le sanzioni previste per omessa o irregolare registrazione dei contratti di locazione:
  • •Dal 60% al 120% dell’imposta di registro dovuta (minimo 200 euro), se si omette di registrare il contratto e si regolarizza entro 30 gg.; Art. 69 T.U. dell’imposta di registro (modifica introdotta da D. Lgs 158/2015)
    • Dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, se si omette di registrare il contratto; Art. 69 T.U. dell’imposta di registro
    •15% dell’imposta di registro dovuta per omesso pagamento delle annualità successive entro 90 gg di ritardo; novità introdotta da D. Lgs. 158/2015
    • 30% dell’imposta di registro dovuta per omesso pagamento delle annualità successive Art. 13 D. Lgs. 471/1997
    • Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, se il corrispettivo non viene dichiarato (raddoppiata per abitativo)
    • Dal 100% al 200% dell’imposta dovuta sulla differenza, se il corrispettivo accertato è superiore a quello dichiarato (raddoppiata per abitativo);
    • Dal 200% al 400% dell’imposta corrispondente, quando l’ufficio accerta l’occultamento del corrispettivo percepito (comodato);

         

TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE – IMPOSTA DI REGISTRO -

  • • entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta) con un minimo di 20 euro (1/10 di 200) NOVITA’ dal 1° gennaio 2016
    • entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
  • TARDIVO PAGAMENTO DELLE IMPOSTE PER ADEMPIMENTI SUCCESSIVI (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni)

  • • entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta) NOVITA’ dal 1° gennaio 2016
    • entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta) NOVITA’ dal 1° gennaio 2016
    • entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta) NOVITA’ dal 1° gennaio 2016
    • entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
    • se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

  • SANZIONI IMPOSTA REGISTRO (CEDOLARE SECCA)

  • TARDIVA REGISTRAZIONE
    • Valgono le sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione in regime IRPEF, ma verranno calcolate sull’imposta (virtualmente) dovuta per l’intera durata del contratto
    TARDIVA PROROGA (NOVITÀ Legge 225/2016, conversione D.L. 193/2016 – dal 3 dicembre 2016)
    • D’ora in avanti sarà possibile effettuare una tardiva proroga di un contratto in cedolare secca semplicemente pagando una sanzione (no interessi):
     - 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni
     - 100 euro in caso di ritardo superiore a 30 giorni
    Ciò a condizione che il locatore abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca.

  • TARDIVA RISOLUZIONE (NOVITÀ Legge 225/2016 )

  • -  50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni
    -  100 euro in caso di ritardo superiore a 30 giorni

Per completezza d’informazione riportiamo anche i casi un cui sono esclusi gli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate
 - Accertamenti ai fini del versamento dell’imposta di registro:

esclusi se il canone di locazione risulta superiore al 10% del valore catastale (Articolo 1, comma 341 Legge 311/04, Finanziaria 2005)
Esempio: Il Canone di locazione presunto deve essere pari al 10% del valore catastale dell’immobile. Come calcolo il valore catastale? Valore catastale = rendita + 5% x coefficiente che in caso di abitazione è del 120%.
Un immobile accatastato come A/3 con rendita catastale di 500 euro avrebbe un valore catastale di 63.000 euro. Ne deriva che il canone annuo da dichiarare ai fini dell’imposta di registro, per evitare accertamenti, è minimo di 6.300 euro.

- Accertamenti ai fini del versamento delle imposte dirette su reddito:

esclusi se il canone imponibile (95% canone percepito) dichiarato risulta superiore al 10% del valore catastale (Articolo 1, comma 342 Legge 311/04, Finanziaria 2005)
Per lo stesso immobile la soglia minima sarebbe di 6.631,58 euro ai fini della dichiarazione Irpef.

Ci sono, poi, ALTRI TIPI DI EVASIONE, ovvero di situazioni irregolari.


Vediamo qualche esempio:
- DURATA:

non è ammissibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato. Quindi i contratti di un anno + uno, molto diffusi purtroppo, sono irregolari. Cosa vuol dire?
In questi casi il contratto si riconduce alla durata minima preista: in caso di contratto libero invece di un anno si passa ai 4 anni istituzionali.


- AUMENTO DEL CANONE:

non è MAI possibile prevedere un aumento del canone forfettario; sono ammessi, non in cedolare secca, solo aumenti legati agli indici Istat.


- Un appartamento accatastato come abitativo e affittato come ufficio


In questo caso entrambi i soggetti: proprietario ed inquilino corrono dei rischi.
Il rischio per il proprietario potrebbe essere quello di un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate per mancata comunicazione della variazione catastale, oltre che per recuperare quanto non versato ai fini Imu, che prevede un’aliquota diversa per immobili a uso diverso dall’abitativo.
L’inquilino, invece, rischia di conseguenza un accertamento per la denuncia infedele prodotta ai fini delle imposte sui rifiuti, dove le tariffe sono differenti sugli immobili abitativi rispetto a quelle applicate sugli studi.
Qui la soluzione è di affidarsi ad un tecnico, geometra, ingegnere ad esempio, che possa seguire la pratica per il regolare cambio di destinazione d’uso.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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