Cerca

Affitto in un immobile abusivo: cosa succede?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 09, 2018
Visite: 353

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 
abuso edilizio per un immobile concesso in affitto, il contratto rimane valido

Se l’appartamento in affitto ha un abuso edilizio: cosa succede al contratto in essere?


Purtroppo prendiamo spunto dall’attualità, dalla triste cronaca di questi giorni che racconta di tragedie consumate proprio in immobili con abusi edilizi. Come spesso avviene, solo dopo eventi tragici prendiamo consapevolezza e conoscenza di fenomeni che sono in realtà tutt’altro che ignoti o rari. È il caso dell’abusivismo edilizio i cui numeri, pubblicati recentemente da tutti i media, ci lasciano senza parole ma con davvero molte preoccupazioni. Partendo dalla cruda realtà dei numeri, proviamo a capire cosa succede ad un contratto stipulato proprio su un immobile abusivo.


I NUMERI


La mappa dell'abusivismo edilizio in Italia in sé incute già un certo timore: secondo i dati Istat dell'ultimo rapporto Bes (benessere equo e sostenibile) il 19,7% delle case costruite in Italia sono abusive. In particolare, nel 2015 il 47,3% del patrimonio immobiliare del sud era stato edificato con illeciti; la percentuale scende al 18,9% per le regioni del Centro e al 6,7% al Nord.
Solo nel 2016, tra nuove costruzioni e ampliamenti di edifici già esistenti , gli abusi edilizi commessi in Italia sono stati circa 17 mila.
E ancora più preoccupante appare la situazione delle esecuzione dell’abbattimento degli immobili dichiarati abusivi.

Numeri mancate demolizioni in Italia


Cosa succede agli immobili dichiarati abusivi?


La legge prevede che in caso un immobile abusivo venga colpito da un ordine di abbattimento, se tale abbattimento non viene eseguito entro i successivi 90 giorni diventa di proprietà del Comune. Ora il Comune può demolirlo facendo pagare le spese all’ex proprietario, oppure destinarlo a usi di pubblica utilità.

La cosa allarmante è che Legambiente segnala che:
- solo il 20% delle 71.000 ordinanze di demolizione che gravano su altrettanti abusi edilizi è stato eseguito
- rispetto ai 57.432 abusi non demoliti censiti dall’associazione solo 1.850 (appena il 3%) sono stati acquisiti al patrimonio comunale. Una mancata acquisizione che lascia queste casa nella disponibilità dei proprietari abusivi, che possono goderne, senza pagare oneri. Proprio come successo nella tragedia della villetta di Casteldaccia.


Ora, tornando alla “questione affitti”, data la numerosità degli immobili dichiarati abusivi, potrà capitare ad un inquilino di prendere in affitto un immobile abusivo.


Cosa succede al contratto e all’inquilino di un immobile abusivo?


La risposta è contenuta nella Sentenza 13/04/2017 n° 9558 della Cassazione civile, sez. III.
Una risposta chiara ed esaustiva che fondamentalmente “tutela” il rapporto di affitto, considerando valido il contratto anche se ha come oggetto un immobile, abitativo o commerciale, con un abuso.
Innanzitutto la Corte di Cassazione distingue due casi possibili:


1. Il proprietario informa l’inquilino circa la presenza dell’abuso


L’appartamento o il locale commerciale contiene un abuso edilizio di cui il proprietario però ha chiaramente messo a conoscenza l’inquilino, riportando espressamente tale abuso all’interno del contratto di affitto: il contratto resta valido a tutti gli effetti; si fa leva, infatti, sul pieno consenso di entrambe le parti;


2. Il proprietario affitta l’immobile contenente l’abuso edilizio senza informare l’inquilino


In questo secondo caso si aprono due scenari:
a) L’abuso edilizio non compromette l’utilizzo del bene da parte dell’inquilino. Poiché lo scopo principale di un contratto di affitto è quello che un proprietario, dietro pagamento di un regolare canone, permetta il godimento dell’appartamento all’inquilino, se un difetto, o in questo caso un abuso, non preclude detto utilizzo, allora il contratto continua a rimanere valido. Quindi, rimane l’illecito commesso dalla proprietà nei confronti dello Stato, ma non compromettendo la validità del contratto.
b) L’abuso edilizio impedisce il godimento dell’immobile. In questo caso, ad esempio nel caso in cui la presenza di un abuso non permette il riconoscimento di un’autorizzazione indispensabile per lo svolgimento di una determinata attività commerciale, il contratto può essere considerato non valido e l’inquilino può chiederne la risoluzione di diritto.
È giusto ora chiederci:


Cos’è l’abuso edilizio?


Possiamo definire un abuso edilizio come una violazione delle norme vigenti in materia edilizia, parliamo ad esempio di un intervento realizzato dal proprietario o da un altro titolare senza le autorizzazioni previste dalla legge. Oppure, l’intervento può andare da una vera e propria costruzione di un immobile, senza il relativo permesso di costruzione rilasciato dalla autorità competenza, a lavori di ristrutturazione e modifiche, anche questi realizzati senza denuncia di inizio attività e senza aver registrato la modifica dello stato. Si parla di abuso anche se si costruiscono volumi maggiori rispetto a quelli per cui si aveva ricevuto il permesso di costruire.


Quali tipi di abuso esistono?


Non tutti gli abusi sono uguali: possiamo parlare di “piccoli abusi” se si sono effettuate opere di manutenzione interne facilmente regolarizzabili . in questo caso per capire se parliamo di piccole opere dobbiamo tenere in considerazione che si possono definire piccole opere tutti quei lavori che non vanno a modificare i rapporti aeroilluminanti.
Ci sono abusi più difficili da sanare: per esempio verande, tettoie e strutture fisse sui terrazzi.


Cosa succede a chi commette un abuso edilizio?


Le sanzioni per abuso edilizio possono essere amministrative o penali. La maggior parte degli abusi di piccole opere si sanano pagando relative ammende e con una pratica, gestita da un tecnico, definita sanatoria; mentre nel caso di opere non sanabili l'unica strada sarà la demolizione e il ripristino dei luoghi, ovviamente a carico del proprietario. Nel caso di costruzione di un immobile su un terreno abusivo vi è l’arresto e un’ammenda fino a cinquantamila euro circa; più o meno stessa pena in caso di opere realizzate su beni sottoposti a vincoli artistici, archeologici o storici, paesaggistici e ambientali. È possibile anche che il giudice proceda con la confisca della costruzione e questa rientrerà poi nel patrimonio comunale del territorio di appartenenza.


Consiglio


Per un inquilino è bene quindi chiedere sempre documenti catastali che accertino lo stato regolare della casa o dell’ufficio preso in affitto, per evitare danni ma anche procedure legali che possono in qualche modo coinvolgerli dal momento in cui si diventa “complici” di un abuso.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Occupazione abusiva di un immobile, cos’è cambiato con il Piano Casa?
Niente Imu e Tasi per il proprietario dell'immobile occupato abusivamente.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (0)

Non ci sono ancora commenti

Fai una domanda o lascia il tuo commento

  1. Invio commento come ospite.
Allegati (0 / 3)
Condividi la tua posizione
×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto