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Affitto negozio: nuovo regime fiscale, ma contratto storico.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 23, 2019
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proprietari incentivati da cedolare secca ad affittare negozi

Novità della cedolare secca sui negozi, ma per un contratto di affitto ormai datato.

Possiamo dire che la notizia dell’introduzione della cedolare secca ha fatto molto rumore e l’effetto è amplificato dall’eco del silenzio di un mercato, quello degli affitti commerciali, in cui non succede nulla da tempo. La normativa, infatti, sulla cui base si vanno a stipulare i contratti per i negozi, ha più di 40 anni e limita fortemente la libera contrattazione tra le parti. Una bella novità nel settore era, per questo, molto attesa e trova intorno una grande curiosità e voglia di pensare che ci sia l’attenzione e la voglia di “rianimare” anche questo comparto degli affitti, un po’ una "Cenerentola" confronto agli affitti abitativi, in continua crescita negli ultimi anni.

Gli affitti ad uso abitativo viaggiano negli ultimi anni a doppia velocità.. spinti inizialmente proprio da una crisi economica che rende l’affitto più attraente per gli inquilini e un investimento sicuro per i proprietari; mentre il mercato degli affitti commerciali arranca un po’, proprio a causa di quella crisi economica.
Ora trovare un modo per vivacizzare il mercato, con l’introduzione della cedolare secca a favore dei proprietari di negozi, appare una buona mossa.. ma ci auspichiamo anche una prima mossa di altre che serviranno per rilanciare il settore.
Intanto noi proviamo ad aiutare questi proprietari che, spinti anche dalla convenienza fiscale della cedolare secca, vogliono in effetti cercare un inquilino e affittare il loro negozio.


E li aiutiamo andando a riprendere i punti salienti da conoscere per poter stipulare un regolare contratto di affitto per un negozio.


Normativa


Il contratto andrà stipulato ai sensi della Legge 392/78, quella famosa come legge sull’equo canone; per quanto in questo caso si limita a normare la parte di durata, deposito, ecc.. ma non quella di canone.


Durata


La durata per un contratto di un negozio è di 6 anni +6. Parliamo di una durata minima, ovvero è possibile aumentare la prima parte di durata, quindi i primi sei anni aumentandoli (mai diminuendo) a 7, 8,., ecc.. mentre il rinnovo automatico, quindi i successivi sei anni rimangono sempre di 6 anni, non potendoli variare.


Canone


Come detto, il fatto di essere all’interno della legge 392/78 non incide sul canone che rimane una libera pattuizione tra le parti: quindi non vi è un limite minimo massimo, ma diciamo che il canone solitamente è determinato dal mercato e dalle quotazioni medie in zona.

Recesso proprietario


Il proprietario può dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali, ovvero allo scadere dei primi sei anni, con un avviso minimo di 12 mesi, ma solo per uno dei motivi previsti dalla legge (per esempio utilizzo diretto, ristrutturazioni). Allo scadere del rinnovo, dei 12 anni nell’esempio classico, il proprietario può dare disdetta senza specificare il motivo, ma sempre con un preavviso minimo di 12 mesi (periodo non derogabile).

Attenzione

Se è il proprietario a dare disdetta per un contratto in cui l'inquilino svolge un'attività a diretto contatto con i clienti, il proprietario dovrà riconoscere come indennità di avviamento 18 mensilità dell'ultimo canone versato.


Disdetta inquilino

L’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, con un preavviso minimo di sei mesi, o più breve se in accordo con il proprietario ed inserito nel contratto, per gravi ed oggettivi motivi, legati all’andamento della propria attività. Anche in questo caso i gravi motivi possono essere delegati, andando a prevede nel contratto la possibilità per l’inquilino di dare disdetta anche se non ci sono gravi motivi.


Destinazione d’uso


Nei contratti ad uso diverso dall’abitativo è importante e consigliato specificare il tipo di attività che l’inquilino svolgerà all’interno del negozio. Infatti, limitarsi ad indicare come destinazione d’uso semplicemente negozio, espone il proprietario al rischio di un passaggio di inquilini che vanno dal venditore di scarpe ad un’attività di bar.


Aggiornamento del canone


Andando a stipulare il contratto di un negozio il proprietario dovrà ricordarsi che qui, diversamente dall’abitativo, l’aggiornamento non può essere superiore al 75% dell’indice Istat. Oppure, se non si vuole rinunciare ad un aggiornamento pari al 100% dell’Istat è possibile applicarlo per un contratto di durata superiore alla minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.


Deposito cauzionale


Attenzione anche in questo caso alla differenza rispetto ad un contratto abitativo: il deposito non può superare le tre mensilità del canone ed è sempre produttivo di interessi legali, da riconoscere di anno in anno all’inquilino.


Articolo 79


Dedichiamo un paragrafo a questo articolo poiché è proprio la validità in questa normativa sui contratti ad uso diverso dall’abitativo che non permette, contrariamente a quanto avviene in caso di contratto libero abitativo, di delegare a nessuna disposizione di legge che attribuisca un vantaggio ai proprietari nei confronti degli inquilini; mentre è possibile il contrario. Per questo nel caso in cui il proprietario scrivesse in contratto che il deposito cauzionale è improduttivo e se anche l’inquilino firmasse tale clausola, lo stesso potrebbe, di anno in anno, chiedere il riconoscimento degli interessi maturati, considerando nulla tale pattuizione, come indicato dall’articolo 79 della legge 392/78.


Spese di registrazione


Le spese di registrazione del contratto, che in cedolare secca non sono da versare, devono essere suddivise al 50% tra le parti.


Insegne e targhe


Rispetto a questa specifica situazione di un negozio, il proprietario deve autorizzare l’inquilino ad installare insegne, cartelli, targhe all’interno dei locali, nel rispetto del regolamento condominiale e delle prescrizioni comunali. È bene anche specificare cosa succede in caso di mancato riconoscimento delle autorizzazioni necessarie all’installazioni di tali targhe o di altri dispositivi necessari ai fini dello svolgimento della’ttività dell’inquilino.

Un contratto facile, un buon incentivo con la nuova cedolare secca.. non rimane che fissare un canone sostenibile ed incentivare così l’inquilino che ha bisogno di un negozio per avviare una nuova attività o per spostarsi altrove.


Semplicità, facilità e fattibilità: tra parole chiavi per il rilancio degli affitti commerciali.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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