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Affitto parziale della propria prima casa: si perdono le agevolazioni?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 04, 2014
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La questione prima casa, sappiamo bene, sta molto a cuore agli italiani ed ai lettori di questo nostro blog. Così dopo aver risposto a tanti commenti sul tema, proviamo a fare il punto con ordine sulla questione abitazione principale e l'affitto della stessa, ma solo per brevi periodi. Per il tempo di una vacanza. È possibile? Ma soprattutto è possibile senza perdere le agevolazioni prima casa?

Salve,
avrei una questione da sottoporvi: mio marito ha una prima abitazione (da tre anni) e vorremmo affittarla come casa vacanza per brevi periodi. È possibile senza perdere i vantaggi fiscali? So che al di sotto del mese non c'è l'obbligo di denuncia all'autorità e pensavo di far firmare un contratto e rilasciare ricevuta da dichiarare nella denuncia dei redditi. È così ? Perdo i requisiti di prima casa ai fini delle agevolazioni Imu ed Irpef?
Ringrazio e saluto cordialmente
Daniela

Gentile Daniela
diciamo che in questo modo ci sarebbe un utilizzo "misto" dell'immobile come prima casa e come seconda casa per brevi periodo. Il comma 3-bis dell'articolo 10 del Dpr 917/86 (Tuir) stabilisce che l'abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (residenza effettiva), mentre agli effetti dell' Imu l'abitazione principale è definita come l'unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
Quindi, se l'uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef. Nella dichiarazione dei redditi troverà, proprio nelle istruzioni per la compilazione del modello 730 (quadro B), il caso che distingue (e pertanto ammette) l'utilizzo dell'unità immobiliare in parte come abitazione principale e in parte concessa in locazione, con i relativi codici. Sui redditi da locazione potrà poi decidere se sommare i redditi ai suoi personali scontando le relative aliquote Irpef o assoggettare tali guadagni a cedolare secca, con aliquota fissa del 21%.
Rispetto alla registrazione, invece, possiamo confermare che non c'è obbligo di registrazione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell'anno, precisando che i trenta giorni sono da calcolare sommando tutti i contratti intestati allo stesso inquilino.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (193)

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Buongiorno , mia madre è propietaria di un immobile su due piani ( Prima casa ma non residente), con servizi divisi , era previsto in fase di ristrutturazione una possibile futura divisione , ora li posso affittare a piani con una locazione parziale a cedolare fissa. Da quello che ho letto non dovrei avere problemi.
Grazie
Cordiali saluti
Matteo

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Buongiorno Matteo, può affittare porzione d'immobile, specificando la parte concessa ad uno ed all'altro inquilino. A questo punto se sceglie il regime di cedolare secca deve applicarlo a tutti e due i contratti.

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Buongiorno, vorrei una vostra risposta chiarificatrice riguardo il seguente quesito:
sono proprietario di un appartamento di 6 vani sito nel comune di Roma del quale sono proprietario, ho la residenza e che per me è prima casa. Intendo affittare l'appartamento riservandomi una stanza ad uso esclusivo per poterci continuare a vivere. la restante parte ad uso esclusivo dell'affittuario (a parte un bagno e la cucina ad uso condiviso). Vi chiedo se posso mantenere le agevolazioni PRIMA CASA e quindi non pagare l'IMU e la TASI.
Grazie

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Gentile fabrizio, se non usa prevalentemente la casa come sua abitazione principale, non ha diritto all'esenzione Imue tasi.

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Buongiorno gentile Isabella,
sono proprietario di un appartamento a Roma, nel quale sono residente per cui sono esente da IMU.
Vorrei affittare tramite "locazione turistica" una parte della casa, per qualche giorno al mese tramite portali tipo airbnb; rischio però così di dover pagare l'IMU!?
Dalle info trovate in rete sembra che non devo pagarlo. solo se il canone annuo di affitto non supera la RC+5%, ma vale pure per le locazioni turistiche?
Leggevo anche che applicando la "cedolare secca" viene considerato in automatico "affitto" per cui si perde l'esenzione IMU...
dovrei quindi dichiare il reddito IRPEF?

Grazie per la sua gentilezza ed attenzione!
Marco

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Gentile Marco, la discriminante dovrebbe essere legata al numero di giorni concesso in affitto, ovvero se l'uso prevalente che lei farà della casa rimane sua abitazione principale o immobile concesso in affitto. Poi con cedolare o irpef pagherà le imposte sul reddito guadagnato come affitto.

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Salve ! i miei genitori sono usufruttuari di un immobile i cui proprietari sono i figli. loro sono separati e solo mio padre è residente nell'immobile. Per motivi economici essendo l'immobile molto grande, mio padre vorrebbe fare una locazione parziale. Le mie domande sono: il contratto di locazione deve essere stipulato in parte anche da mia madre? quali sono le tasse da pagare? si perdono le agevolazioni fiscali come prima casa? sull' immobile c'è un mutuo aperto per l'acquisto dello stesso. grazie mille!

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Gentile Francesca, il contratto andrebbe intestato anche da parte di sua madre e come tasse si paga cedolare o irpef a seconda della loro scelta. Le agevolazioni prima casa possono essere mantenute se l'uso prevalente dell'immobile rimane quello di abitazione principale.

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Ho preso in affitto ad Asiago un appartamento per mese agosto mi hanno detto 1800 affitto 180 X agenzia ma mi hanno imbrogliata ? O è giusto così perché devo pagare agenzia ? Ho chiesto un appartamento in affitto quello era il,prezzo Grazie

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Gentile Rita, l'agenzia richiede una provvigione anche per gli affitti brevi, la tariffa dipende dall'agenzia; è corretto che venga esplicitata nel momento in cui prende contatti con l'agenzia.

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buona sera
scrivo da Firenze. ho acquistato 2 anni fa un appartamente dove ho la residenza come prima casa...due camere, con accesso comune, sono state adibite ad affitacamere NON PROFESSIONALE regolarmente aperto in comune con scia e targa sulla facciata condominiale e che lavora per circa 195 giorni l'anno con il booking online la cui entrata e' circa uno stipendio impiegatizio
L'IMU va pagato ?
e TARSU?
grazie infinite
stefania

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Gentile Stefania, rispetto all'Imu potrebbe mantenere l'esenzione se l'uso prevalente del bene rimane quello di sua abitazione principale (quindi se i mq che lei usa esclusivamente sono maggiori di quelli affittati); rispetto alla tassa sui rifiuti, invece, deve pagarla lei e denunciare l'attività anche per il calcolo esatto della tariffa.

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HO RICEVUTO IN COMODATO D'USO GRATUITO UNA VECCHIA CAS DA MIA MOGLIE .
quindi HO PROVVEDUTO A RISTRUTTURARE L'IMMOBILE BENEFICIANDO DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI IN VIGORE.
ULTIMATI I LAVORI VORREI AFFITTAREI.
CHIEDO SE CIò è PSSIBILE E IN CASO AFFERMATIVO A QUALI CONDIZIONI SENZA PERDERE I BENEFICI FISCALI OTTENUTI.
INOLTRE SE L'AGENZIA DELLE ENTRATE SI è GIà ESPRESSA IN MERITO.
GRAZIE PER UNA VOSTRA RISPOSTA.

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Buongiorno Romolo, l'immobile può essere affittato ma da parte di sua moglie, la proprietaria del bene. Con un comodato è possibile usare il bene, ma non concederlo lei in affitto.

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salve, volevo avere alcune notizie, riguardanti la prima casa, facendo un affitto parziale dell'appartamento, si perdono le agevolazione prima casa, e l'IMU va pagata come seconda abitazione? Grazie

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Buonasera Alessandro, se affitta una porzione di casa "minoritaria", se così possiamo dire, tenendo per sè l'uso prevalente del bene come dimora fissa e abitazione principale, può mantenere l'agevolazione.

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Buongiorno
Sono assegnataria di una casa cointestata a me e al mio ex marito e ci vivo con i miei due figli minori.
Ora vorrei affittare una parte della casa, cioè una stanza e un bagno (è una stanza vuota che non viene utilizzata). Vorrei sapere se come assegnataria ne ho il diritto senza far firmare il contratto di locazione al mio ex marito, e quali benefici potrei perdere se procedessi in questo senso. Potrebbero revocarmi l'assegnazione della casa? Potrei vedere diminuito l'assegno di mantenimento? E ai fini fiscali?
Grazie

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Buongiorno Luisa, come assegnataria il suo diritto è di utilizzare l'immobile, mentre concederla in affitto l'esporrebbe al rischio di revoca o riduzione dell'assegno. Ci sono sentenza contrastanti in questo senso.

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Per motivi di lavoro sono fuori x molti mesi, posso affittare la mia prima casa con contratto ad uso foresteria e mantenere la residenza? Dovrò versare imu? Devo nel caso considerarlo reddito da fabbricati o redditi diversi?

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Gentile Raffaella, se affitta la prima casa dovrebbe spostare la residenza e quindi versare l'imu come seconda casa; il contratto che può stipulare, essendo un'abitazione, è un contratto ad uso abitativo; quello foresteria può essere stipulato solo con società di capitali. Il reddito da locazione va inserito come reddito da fabbricato.

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