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Affitto parziale della propria prima casa: si perdono le agevolazioni?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 04, 2014
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La questione prima casa, sappiamo bene, sta molto a cuore agli italiani ed ai lettori di questo nostro blog. Così dopo aver risposto a tanti commenti sul tema, proviamo a fare il punto con ordine sulla questione abitazione principale e l'affitto della stessa, ma solo per brevi periodi. Per il tempo di una vacanza. È possibile? Ma soprattutto è possibile senza perdere le agevolazioni prima casa?

Salve,
avrei una questione da sottoporvi: mio marito ha una prima abitazione (da tre anni) e vorremmo affittarla come casa vacanza per brevi periodi. È possibile senza perdere i vantaggi fiscali? So che al di sotto del mese non c'è l'obbligo di denuncia all'autorità e pensavo di far firmare un contratto e rilasciare ricevuta da dichiarare nella denuncia dei redditi. È così ? Perdo i requisiti di prima casa ai fini delle agevolazioni Imu ed Irpef?
Ringrazio e saluto cordialmente
Daniela

Gentile Daniela
diciamo che in questo modo ci sarebbe un utilizzo "misto" dell'immobile come prima casa e come seconda casa per brevi periodo. Il comma 3-bis dell'articolo 10 del Dpr 917/86 (Tuir) stabilisce che l'abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (residenza effettiva), mentre agli effetti dell' Imu l'abitazione principale è definita come l'unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
Quindi, se l'uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef. Nella dichiarazione dei redditi troverà, proprio nelle istruzioni per la compilazione del modello 730 (quadro B), il caso che distingue (e pertanto ammette) l'utilizzo dell'unità immobiliare in parte come abitazione principale e in parte concessa in locazione, con i relativi codici. Sui redditi da locazione potrà poi decidere se sommare i redditi ai suoi personali scontando le relative aliquote Irpef o assoggettare tali guadagni a cedolare secca, con aliquota fissa del 21%.
Rispetto alla registrazione, invece, possiamo confermare che non c'è obbligo di registrazione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell'anno, precisando che i trenta giorni sono da calcolare sommando tutti i contratti intestati allo stesso inquilino.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (199)

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Sto acquistando un immobile che per me è prima casa in quanto non ho altre proprietà e vivo in una casa di proprietà al 100% di mio marito in divisione dei beni. L’immobile che sto acquistando si trova nello stesso comune in cui già risiedo.
Prima domanda: devo necessariamente cambiare residenza nel nuovo immobile essendo nello stesso comune per quanto riguarda le imposte agevolate “prima casa” per la compravendita?
Seconda domanda:
Vorrei affittare l’immobile che sto acquistando e so che dovrò pagarci Imu e Tasi, ma rischio di perdere le agevolazioni avute per la compravendita?... che tipo di contratto dovrei fare??
Io da come ho capito sono due discorsi distinti la compravendita e’ come prima casa, l’eventuale affitto ai fini fiscali non essendo abitazione principale fa scattare la tassazione di seconda casa (Imu+ interessi passivi mutuo non scaricabili e non so se c’e’ altro).
Mi aiutate a capire il notaio mi dice una cosa il commercialista un’altra.
Grazie

Francesca
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Gentile Francesca, confermo pienamente quanto da lei percepito: ai fini delle agevolazioni sull'acquisto è sufficiente avere la residenza nel comune dove si acquista e non avere la proprietà di altri beni; ai fini invece di imu e tasi e interessi passivi è necessario usare la casa comprata come propria residenza.

Isabella Tulipano
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ho una seconda casa in montagna che vorrei affittare ad una famiglia la quale lo utilizzerebbe come prima casa.
Domando il sottoscritto dovrebbe comunque pagare l'IMU come seconda casa?

enrico
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Esatto Enrico, per lei ai fini Imu quella è una seconda casa concessa in affitto; a seconda del tipo di contratto potrebbero essere agevolazioni comunali su questo aspetto.

Isabella Tulipano
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Buonasera, ho acquistato ad agosto del 2017, a Roma, un appartamento con il vantaggio prima casa. ho trasferito la mia residenza in questo appartamento, come previsto dalle condizioni di acquisto prima casa, ma io vivo con mio marito nell'appartamento di sua proprietà. in casa mia invece vive mia figlia ovviamente senza pagare alcuna spesa. io pago IMU e Tasi come seconda casa. E' giusto così? inoltre volendo dare a mia figlia il comodato d'uso gratuito mi hanno detto che non è possibile in quanto ho un'altra piccola proprietà ereditata in un altro comune d'Italia. E' vero? E se facessi un atto di donazione a mia figlia a cosa andrei incontro?
Grazie

Rosanna
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Gentile Rosanna, in realtà potrebbe stipulare un comodato a sua figlia e in questo modo aver diritto alle agevolazioni Imu; donandolo prima dei 5 anni avrebbe in ogni caso un problema di restituzione di parte delle agevolazioni non godute.

Isabella Tulipano
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Buongiorno , mia madre è propietaria di un immobile su due piani ( Prima casa ma non residente), con servizi divisi , era previsto in fase di ristrutturazione una possibile futura divisione , ora li posso affittare a piani con una locazione parziale a cedolare fissa. Da quello che ho letto non dovrei avere problemi.
Grazie
Cordiali saluti
Matteo

matteo rossi
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Buongiorno Matteo, può affittare porzione d'immobile, specificando la parte concessa ad uno ed all'altro inquilino. A questo punto se sceglie il regime di cedolare secca deve applicarlo a tutti e due i contratti.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, vorrei una vostra risposta chiarificatrice riguardo il seguente quesito:
sono proprietario di un appartamento di 6 vani sito nel comune di Roma del quale sono proprietario, ho la residenza e che per me è prima casa. Intendo affittare l'appartamento riservandomi una stanza ad uso esclusivo per poterci continuare a vivere. la restante parte ad uso esclusivo dell'affittuario (a parte un bagno e la cucina ad uso condiviso). Vi chiedo se posso mantenere le agevolazioni PRIMA CASA e quindi non pagare l'IMU e la TASI.
Grazie

fabrizio
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Gentile fabrizio, se non usa prevalentemente la casa come sua abitazione principale, non ha diritto all'esenzione Imue tasi.

Isabella Tulipano
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Buongiorno gentile Isabella,
sono proprietario di un appartamento a Roma, nel quale sono residente per cui sono esente da IMU.
Vorrei affittare tramite "locazione turistica" una parte della casa, per qualche giorno al mese tramite portali tipo airbnb; rischio però così di dover pagare l'IMU!?
Dalle info trovate in rete sembra che non devo pagarlo. solo se il canone annuo di affitto non supera la RC+5%, ma vale pure per le locazioni turistiche?
Leggevo anche che applicando la "cedolare secca" viene considerato in automatico "affitto" per cui si perde l'esenzione IMU...
dovrei quindi dichiare il reddito IRPEF?

Grazie per la sua gentilezza ed attenzione!
Marco

Marco
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Gentile Marco, la discriminante dovrebbe essere legata al numero di giorni concesso in affitto, ovvero se l'uso prevalente che lei farà della casa rimane sua abitazione principale o immobile concesso in affitto. Poi con cedolare o irpef pagherà le imposte sul reddito guadagnato come affitto.

Isabella Tulipano
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Salve ! i miei genitori sono usufruttuari di un immobile i cui proprietari sono i figli. loro sono separati e solo mio padre è residente nell'immobile. Per motivi economici essendo l'immobile molto grande, mio padre vorrebbe fare una locazione parziale. Le mie domande sono: il contratto di locazione deve essere stipulato in parte anche da mia madre? quali sono le tasse da pagare? si perdono le agevolazioni fiscali come prima casa? sull' immobile c'è un mutuo aperto per l'acquisto dello stesso. grazie mille!

Francesca
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Gentile Francesca, il contratto andrebbe intestato anche da parte di sua madre e come tasse si paga cedolare o irpef a seconda della loro scelta. Le agevolazioni prima casa possono essere mantenute se l'uso prevalente dell'immobile rimane quello di abitazione principale.

Isabella Tulipano
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Ho preso in affitto ad Asiago un appartamento per mese agosto mi hanno detto 1800 affitto 180 X agenzia ma mi hanno imbrogliata ? O è giusto così perché devo pagare agenzia ? Ho chiesto un appartamento in affitto quello era il,prezzo Grazie

Rita Baldanello
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Gentile Rita, l'agenzia richiede una provvigione anche per gli affitti brevi, la tariffa dipende dall'agenzia; è corretto che venga esplicitata nel momento in cui prende contatti con l'agenzia.

Isabella Tulipano
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buona sera
scrivo da Firenze. ho acquistato 2 anni fa un appartamente dove ho la residenza come prima casa...due camere, con accesso comune, sono state adibite ad affitacamere NON PROFESSIONALE regolarmente aperto in comune con scia e targa sulla facciata condominiale e che lavora per circa 195 giorni l'anno con il booking online la cui entrata e' circa uno stipendio impiegatizio
L'IMU va pagato ?
e TARSU?
grazie infinite
stefania

stefania
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Gentile Stefania, rispetto all'Imu potrebbe mantenere l'esenzione se l'uso prevalente del bene rimane quello di sua abitazione principale (quindi se i mq che lei usa esclusivamente sono maggiori di quelli affittati); rispetto alla tassa sui rifiuti, invece, deve pagarla lei e denunciare l'attività anche per il calcolo esatto della tariffa.

Isabella Tulipano
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HO RICEVUTO IN COMODATO D'USO GRATUITO UNA VECCHIA CAS DA MIA MOGLIE .
quindi HO PROVVEDUTO A RISTRUTTURARE L'IMMOBILE BENEFICIANDO DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI IN VIGORE.
ULTIMATI I LAVORI VORREI AFFITTAREI.
CHIEDO SE CIò è PSSIBILE E IN CASO AFFERMATIVO A QUALI CONDIZIONI SENZA PERDERE I BENEFICI FISCALI OTTENUTI.
INOLTRE SE L'AGENZIA DELLE ENTRATE SI è GIà ESPRESSA IN MERITO.
GRAZIE PER UNA VOSTRA RISPOSTA.

romolo
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Buongiorno Romolo, l'immobile può essere affittato ma da parte di sua moglie, la proprietaria del bene. Con un comodato è possibile usare il bene, ma non concederlo lei in affitto.

Isabella Tulipano
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