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Affitto per studenti universitari in camera singola o in camera doppia: quale contratto per un posto letto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 18, 2014
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Nel pieno della "stagione universitaria", se così vogliamo definire la stagione degli affitti dedicata ai tanti studenti fuori sede che in questo periodo cercano (più o meno disperatamente) una sistemazione abitativa nella città in cui hanno scelto di studiare, riceviamo moltissime richieste da parte di proprietari e di inquilini circa la migliore formula contrattuale con un cui gestire l'affitto per studenti. Le richieste sono davvero varie ed eventuali, ma vogliamo partire rispondendo ad un lettore che ci chiede delucidazione su una formula contrattuale molto discussa: il posto letto!

Buongiorno
ho una casa che affitto a studenti con un contratto 4+4.
Ad oggi dei 3 locatari originali ne sono rimasti solo 2 ma per evitare tutti i problemi legati al subentro ( 1 delle persone uscenti aveva preso una camera doppia ad uso singola pagando la quota di 2 persone e occupandola a volte con ragazzo a volte con un'amica - la ragazza mi ha dato disdetta ed io ora non posso più locarla a 2 persone ma solo a una), vorrei rescindere il contratto e riformularne 4 singoli( in pratica affitterei il posto letto). Posso farlo solo utilizzando la tipologia 4+4 oppure ci sono a Milano altre forme contrattuali che potrei utilizzare?
Grazie per la cortese risposta.
Francesca

Gentile Francesca,
stipulare 4 posti letto potrebbe esporla al rischio di non rientrare più nell'ambito della locazione, ma la sua potrebbe apparire come un'attività di affitacamere (regolata a sua volta con differente normativa da regione a regione). Infatti, seppure non ci sia una normativa precisa in merito, l'esperienza ci porta a pensare che il posto letto possa essere stipulato, come contratto regolare, in due casi:
1) Se il proprietario ha la residenza nello stesso alloggio di cui concede in affitto una stanza e l'uso in comune dei servizi con contratto di posto letto;
2) Se per lo stesso immobile (o meglio per una porzione di esso) è in essere un contratto principale (libero 4 + 4 o 3 +2 o per studenti universitari fuori sede) e per le altre porzioni, quindi, vengono stipulati uno o più contratti di posto letto.
Quindi per lei l'alternativa potrebbero essere dei contratti per studenti universitari fuori sede, molto convenienti dal punto di vista fiscale, ma che a Milano (in attesa degli ultimi aggiornamenti) implicano l'utilizzo di canoni molto bassi, concordati dalle associazioni di categoria molti anni fa. Se vuole stipulare 4 contratti singoli, direi che non ci sono molto alternative rispetto al 4 + 4; mentre seguendo la logica di cui sopra, potrebbe stipulare un contratto 4 +4 per una porzione d'immobile e per le altre tre camere stipulare dei contratti di posto letto (specificando l'uso in comune dei servizi in tutti e 4 i contratti).


Il contratto di posto letto è una tipologia completamente libera: libera come durata, rinnovo, aggiornamento del canone, periodo di disdetta, canone, ecc.. Sarà importante concordare esattamente le pattuizione su ciascun articolo all'interno del contratto che si andrà a stipulare e registrare.
Sul reddito derivante da tale contratto il proprietario potrà scegliere di applicare il regime di cedolare secca con aliquota al 21%; mentre dal punto di vista dell'inquilino, la famiglia dello studente che sostiene le spese per l'alloggio potrà portare in detrazione il 19% sull'Irpef per i canoni di affitto pagati, fino a un massimo di 500 euro; vale sempre la specifica per cui lo studente deve frequentare un corso di studi in una sede distante almeno 100 chilometri dalla località di residenza.

Rispetto al confine tra posto letto e attività di affittacamere si specifica che la giurisprudenza ha precisato che il contratto di "posto letto" con uso esclusivo del letto (singolo o all'interno di una stanza doppia) e quello in comune con altri dei servizi di cucina e bagno, senza alcuna prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da classificarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi che non riguardano il miglior godimento dell'immobile (in quest'ambito rientrano i mobili, le stoviglie e altri complementi d'arredo), quali ad esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della biancheria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare tale contratto nell'ambito di un'attività alberghiera o quanto meno di ospitalità.

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Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (96)

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Ciao Buonggriono, ho preso una casa in affito, avevo accordato con il proprietario di fare B&B, e lo stavo facendo, ma senza un contratto , ma dopo che i condomini si hanno lamentati, il suo Marito non ha piu voluto lasciare continuare e abbiamo litigato, e mi ha fatto un regolare contratto, di un anno, e io per paura di rimanere senza dimora dalla notte al giorno ho firmato, lui mi ha concesso di condividere la camera, ma solo di parola, nel contratto c'e scritto che non posso sublocare, o dare in comodato, tuuto o in parte sob pena di resoluzioni del contrato e anche explicito che non posso fare B&B, ma non ho neanche lavoro fisso e ho bisogno di affitare per aiutare a pagare l'affitto, mia paura è che sia una trapola per dare la risoluzione del contratto, per fortuna ho registrato audio dove lui mi autorizza affitare la stanza, ma questo è sufficiente? posso affitare la stanza comunque?
grazie.

Ultima modifica commento su 1 mese fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buongiorno Patrique, il problema principale è la regolarità del contratto, che va registrato e nel quale è essenziale che ci sia scritto che è autorizzato a svolgere attività di b&B.

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Salve, sto dando il locazione un appartamento con due camere da letto. L'idea era quella di affittare provvisoriamente una camera come doppia e l'altra come singola, ma con l'intenzione nel tempo di rendere doppia anche la seconda camera. Non necessariamente si tratterebbe di studenti, vorrei lasciare aperta la possibilità di affittare sia a studenti che a lavoratori in contemporanea. Dunque, includendo anche eventuali lavoratori e magari con contratto fisso, la natura del contratto credo non possa essere transitoria. Tuttavia facendo un 4+4 non potrei però trasformare la singola in doppia in corso d'opera. E fare un contratto a ciascuna persona diventerebbe penso oneroso per i costi di registrazione dell'agenzia delle entrate. Insomma, non riesco a capire quale potrebbe essere la formula adatta a me... Grazie, Daniela

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Gentile Daniela se parliamo di locazione e non di attività di affittacamere, allora potrebbe affittare per porzioni di immobili. In cedolare secca non paga imposte di registro.

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Salve Ho acquistato un appartamento come prima casa a Bologna, nn riuscendo più a pagare il mutuo posso affittare una camera? Che tipo di contratto potrei utilizzare avendo come reddito solo la disoccupazione x giusta causa ed il bonus bebè? Dovrei pagare l'imu? Grazie

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Gentile, potrebbe affittare un posto letto o un contratto per studenti fuori sede a canone concordato su una porzione d'immobile; se questa è una porzione minima rispetto alla casa che rimane prevalentemente la sua abitazione principale, allora potrà mantenere anche le relative agevolazioni.

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Salve,sono una lavoratrice che ha preso in affitto una camera singola in un appartamento di due vani condiviso con un altra ragazza,quest'ultima ha un contratto uguale al mio,affitto di una camera singola,il problema sta nel fatto che con lei vive il fidanzato,io posso appellarmi contrattualmente,o semplicemente devo accettare di vivere in casa con più persone perché da contratto non c'è alcuna specifica?

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Gentile Federica lei potrebbe segnalare la cosa al proprietario e capire se tale deroga le è stata concessa o meno.

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Buongiorno il mio vicino propretario di casa affitta a stranieri posti letto nel condominio dove abito c'è un via vai di persone soprattutto nelle ore notturne che schiamazzi fino alle prime ore del mattino recando disturbo agli appartamenti confinanti e al piano inferiore il condominio è medio signorile e finora non avevamo avuto nessun problema con i precedenti proprietari. COme posso tutelarsi verso queste persone e per i rumori molesti?

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Gentile può intanto chiedere all'amministratore di intervenire per capire la regolarità dei contratti e soprattutto il rispetto del regolamento condominiale che di solito prevede orari di silenzio da rispettare.

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Sono mamma di una ragazza universitaria fuori sede ed ho preso in affitto un posto letto da un' ffittacamere con colazione inclusa e cambio biancheria settimanale. Ho bisogno di un contratto per ottenere i benefici del contributo per l'affitto previsto dalla borsa di studio. Come posso fare? Il gestore dell'attività mi ha rilasciato soltanto una dichiarazione ma per l'ente erogatore della borsa di studio non basta.che posso fare?

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Gentile Patrizia il fatto è che da quanto descrive in effetti non siamo nell'ambito della locazione, bensì nell'utilizzo di servizi alberghieri; quindi provi a capire se possono essere anche questi "giustificati" e quindi la fattura andrebbe bene.

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Sono la mamma di una ragazza universitaria fuori sede ed ho preso in affitto una camera da un'affittacamere con colazione e cambio biancheria inclusi. Avrei bisogno di un contratto di locazione per avere il contributo all'affitto per la borsa di studio. Come posso fare? Il gestore dell'attività mi ha fatto soltanto una dichiarazione ma ai fini del riconoscimento della borsa di studio mi hanno detto che non è sufficiente

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Buonasera Isabella,
Vorrei un chiarimento circa il contratto di posto letto in camera singola o doppia: si riferisce solo agli studenti fuori sede o può essere usato anche per lavoratori ( in sede o fuori sede) o persone che non possono permettersi un appartamento intero? C'è il rischio di essere catalogati come affittacamere ?
Grazie

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Buongiorno Paola il contratto di posto letto può essere stipulato a qualsiasi tipologia di inquilino, l'importante, per non essere confusi con un affittacamere, è che o lei abbia la residenza lì e quindi affitta solo una stanza o che per lo stesso immobile, ci sia su il resto della porzione di casa un contratto principale, come un classico 4 + 4.

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Buonasera sig.ra Tulipano,in merito alla sua risposta vorrei solo un chiarimento:
Per poter affittare posso mantenere la residenza nella casa che darò parzialmente in affitto o la
devo necessariamente spostare? Io inTorino ho solo questo immobile.
Se la sposto in altro comune decadono tutti i benefici( iva imposta registro ecc).
Grazie ancora

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Gentile Paola può affittare l'immobile parzialmente per mantenere la sua residenza; potrebbe essere in discussione solo l'esenzione Imu in questo caso; se dovesse spostarla, invece, le agevolazioni sull'acquisto rimangono se mantiene la residenza nello stesso comune.

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Buonasera,vorrei ancora chiedere in cosa consiste e' com'e' strutturato un contratto di affitto 4+4
Nel quale possono subentrare più persone che occupano singole stanze.
È fattibile mantenendo io la residenza nell'alloggio occupando una stanza?
Spero di essere riuscita a spiegarmi.
La ringrazio saluti Paola

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Buongiorno Paola, rispetto alle agevolazioni sull'acquisto se ha già la residenza a Torino rimangono valide anche spostando la residenza; mentre l'esenzione Imu è valida solo nel caso in cui si utilizzi direttamente l'immobile come prima casa, quindi se lei anche mantenesse l'utilizzo di una stanza, diciamo che prevalentemente quella casa risulterebbe concessa in affitto. ora con i lavoratori può stipulare contratti transitori motivati da tale esigenza o un contratto di 4 anni +4 in cui però qualcuno dovrebbe garantire la permanenza per non ritrovarsi a gestire continui subentri.

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