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Affitto per studenti universitari in camera singola o in camera doppia: quale contratto per un posto letto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 18, 2014
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Nel pieno della "stagione universitaria", se così vogliamo definire la stagione degli affitti dedicata ai tanti studenti fuori sede che in questo periodo cercano (più o meno disperatamente) una sistemazione abitativa nella città in cui hanno scelto di studiare, riceviamo moltissime richieste da parte di proprietari e di inquilini circa la migliore formula contrattuale con un cui gestire l'affitto per studenti. Le richieste sono davvero varie ed eventuali, ma vogliamo partire rispondendo ad un lettore che ci chiede delucidazione su una formula contrattuale molto discussa: il posto letto!

Buongiorno
ho una casa che affitto a studenti con un contratto 4+4.
Ad oggi dei 3 locatari originali ne sono rimasti solo 2 ma per evitare tutti i problemi legati al subentro ( 1 delle persone uscenti aveva preso una camera doppia ad uso singola pagando la quota di 2 persone e occupandola a volte con ragazzo a volte con un'amica - la ragazza mi ha dato disdetta ed io ora non posso più locarla a 2 persone ma solo a una), vorrei rescindere il contratto e riformularne 4 singoli( in pratica affitterei il posto letto). Posso farlo solo utilizzando la tipologia 4+4 oppure ci sono a Milano altre forme contrattuali che potrei utilizzare?
Grazie per la cortese risposta.
Francesca

Gentile Francesca,
stipulare 4 posti letto potrebbe esporla al rischio di non rientrare più nell'ambito della locazione, ma la sua potrebbe apparire come un'attività di affitacamere (regolata a sua volta con differente normativa da regione a regione). Infatti, seppure non ci sia una normativa precisa in merito, l'esperienza ci porta a pensare che il posto letto possa essere stipulato, come contratto regolare, in due casi:
1) Se il proprietario ha la residenza nello stesso alloggio di cui concede in affitto una stanza e l'uso in comune dei servizi con contratto di posto letto;
2) Se per lo stesso immobile (o meglio per una porzione di esso) è in essere un contratto principale (libero 4 + 4 o 3 +2 o per studenti universitari fuori sede) e per le altre porzioni, quindi, vengono stipulati uno o più contratti di posto letto.
Quindi per lei l'alternativa potrebbero essere dei contratti per studenti universitari fuori sede, molto convenienti dal punto di vista fiscale, ma che a Milano (in attesa degli ultimi aggiornamenti) implicano l'utilizzo di canoni molto bassi, concordati dalle associazioni di categoria molti anni fa. Se vuole stipulare 4 contratti singoli, direi che non ci sono molto alternative rispetto al 4 + 4; mentre seguendo la logica di cui sopra, potrebbe stipulare un contratto 4 +4 per una porzione d'immobile e per le altre tre camere stipulare dei contratti di posto letto (specificando l'uso in comune dei servizi in tutti e 4 i contratti).


Il contratto di posto letto è una tipologia completamente libera: libera come durata, rinnovo, aggiornamento del canone, periodo di disdetta, canone, ecc.. Sarà importante concordare esattamente le pattuizione su ciascun articolo all'interno del contratto che si andrà a stipulare e registrare.
Sul reddito derivante da tale contratto il proprietario potrà scegliere di applicare il regime di cedolare secca con aliquota al 21%; mentre dal punto di vista dell'inquilino, la famiglia dello studente che sostiene le spese per l'alloggio potrà portare in detrazione il 19% sull'Irpef per i canoni di affitto pagati, fino a un massimo di 500 euro; vale sempre la specifica per cui lo studente deve frequentare un corso di studi in una sede distante almeno 100 chilometri dalla località di residenza.

Rispetto al confine tra posto letto e attività di affittacamere si specifica che la giurisprudenza ha precisato che il contratto di "posto letto" con uso esclusivo del letto (singolo o all'interno di una stanza doppia) e quello in comune con altri dei servizi di cucina e bagno, senza alcuna prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da classificarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi che non riguardano il miglior godimento dell'immobile (in quest'ambito rientrano i mobili, le stoviglie e altri complementi d'arredo), quali ad esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della biancheria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare tale contratto nell'ambito di un'attività alberghiera o quanto meno di ospitalità.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (108)

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Gentile Patrizia,
sono il proprietario di un appartamento in zona universitaria con 2 grandi camere da letto. Vorrei affittarlo a studenti (pensavo ad un concordato transitorio studenti, oppure libero 4+4, accetto un suo consiglio...). Ci sono già 4 ragazzi interessati. Ognuno di loro quanto può scaricare??? (es. circa € 500+500+500+500 oppure 500/4 e quindi circa €125/cad). Grazie...Daniele

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Gentile Daniele, se il contratto è cointestato ad tutti e 4 gli studenti ognuno di loro può scaricare la quota, quindi il 19% di 125 *12 ciascuno; il contratto transitorio per studenti, se a canone concordato, le offre il vantaggio di poter applicare della cedolare secca agevolata al 10%.

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per isabella tulipano
a proposito della locazione del posto letto mi puoi indicare dove trovo gli estremi di giurisprudenza corrispondenti a quello che scrivi e cioè ".....la giurisprudenza ha precisato che il contratto di "posto letto" con uso esclusivo del letto (singolo o all'interno di una stanza doppia) e quello in comune con altri dei servizi di cucina e bagno, senza alcuna prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da classificarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi che non riguardano il miglior godimento dell'immobile (in quest'ambito rientrano i mobili, le stoviglie e altri complementi d'arredo), quali ad esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della biancheria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare tale contratto nell'ambito di un'attività alberghiera o quanto meno di ospitalità."
grazie

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Gentile Rolando Secondo quanto stabilito dall'articolo 1571 del cod. civ. “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Ai sensi dell’articolo 12, comma 2, del Codice del Turismo, vanno definiti come affittacamere le “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”.

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La casa di prprieta dei figli dove abbiamo residenza...voglio affittare due stanze a due coppie lavoratori.da condividere che contratto fare.. e non vengono inserite nel mio stato famiglia...quanto pagano di tasse i miei figli o io posso fare contratto di subaffitto che ho più tempo

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Buongiorno Francesco, se lei vive semplicemente lì non può stipulare un contratto di affitto, ma saranno i figli a poter affittare una porzione d'immobile e a fronte di questo far riconoscere due distinti nuclei familiari, sempre che la cosa sia possibile. Sul reddito percepito potrebbero optare per la cedolare secca o irpef. Se lei, invece, avesse un contratto di affitto allora potrebbe sublocare direttamente e pagare lei le imposte su quanto percepito.

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Buongiorno Isabella, vivo a Milano e ho appena acquistato un appartamento nello stabile dove abito, del quale affitto 3 posti letto a studenti universitari fuori sede: due in camera doppia e uno in camera singola.
La durata è uguale per tutti: 6 mesi dall'1/2 al 31/7, poi un mese di vuoto (io e i ragazzi siamo in vacanza) e poi altri 5 mesi dall'1/9 al 31/1.
Ho preso lì la residenza in quanto vi dormirò per almeno 183 gg all'anno e non offro servizi supplementari.
Dunque applicherò il contratto libero che lei ha più volte così ben esposto.
Considerate le caratteristiche dell'immobile, del palazzo e della zona (ho fatto i calcoli), chiedo dei canoni complessivamente in linea con il Canone Concordato che però non voglio adottare per mantenermi più libero.
Registrerò entro 30 gg i contratti all'Agenzia delle Entrate e pagherò con cedolare secca.
Ho due domande:
1) Se nel modulo di registrazione chiedo il tasso agevolato del 10% ne ho diritto (o come posso fare per averne)?
2) Quale intestazione del contratto mi suggerisce per agevolare l'applicazione di tale tasso?
Grazie mille!

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Gentile Stefano, per poter usufruire dell'aliquota della cedolare secca agevolata, deve necessariamente stipulare un contratto transitorio per studenti fuori sede, applicando quindi il valore del canone sulla base dei parametri dei canoni concordati.

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Buongiorno, la ringrazio per la veloce risposta!
Una sola cosa ancora: io applico le stesse tariffe del canone concordato ma non voglio intitolare così il contratto; come devo intitolarlo? "Contratto di locazione parziale transitoria per studenti fuori sede (o universitari)" va bene?
Grazie mille
Stefano

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Deve indicare contratto di locazione parziale transitoria per studenti fuori sede ed utilizzare l'apposito modello oltre a calcolare il canone.

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Le chiedo scusa ma mi devo essere espresso male: io NON desidero applicare un "Contratto di locazione parziale transitoria per studenti fuori sede"!
Desidero invece applicare un contratto LIBERO (anche se a tariffe uguali a quelle concordate)!
Come lo devo chiamare?
Grazie e mi scusi ancora

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Allora deve stipulare un contratto libero di 4 anni + 4 e non ha agevolazioni fiscali.

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Ciao Buonggriono, ho preso una casa in affito, avevo accordato con il proprietario di fare B&B, e lo stavo facendo, ma senza un contratto , ma dopo che i condomini si hanno lamentati, il suo Marito non ha piu voluto lasciare continuare e abbiamo litigato, e mi ha fatto un regolare contratto, di un anno, e io per paura di rimanere senza dimora dalla notte al giorno ho firmato, lui mi ha concesso di condividere la camera, ma solo di parola, nel contratto c'e scritto che non posso sublocare, o dare in comodato, tuuto o in parte sob pena di resoluzioni del contrato e anche explicito che non posso fare B&B, ma non ho neanche lavoro fisso e ho bisogno di affitare per aiutare a pagare l'affitto, mia paura è che sia una trapola per dare la risoluzione del contratto, per fortuna ho registrato audio dove lui mi autorizza affitare la stanza, ma questo è sufficiente? posso affitare la stanza comunque?
grazie.

Ultima modifica commento su 3 mesi fa da Isabella Tulipano Isabella Tulipano
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Buongiorno Patrique, il problema principale è la regolarità del contratto, che va registrato e nel quale è essenziale che ci sia scritto che è autorizzato a svolgere attività di b&B.

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Salve, sto dando il locazione un appartamento con due camere da letto. L'idea era quella di affittare provvisoriamente una camera come doppia e l'altra come singola, ma con l'intenzione nel tempo di rendere doppia anche la seconda camera. Non necessariamente si tratterebbe di studenti, vorrei lasciare aperta la possibilità di affittare sia a studenti che a lavoratori in contemporanea. Dunque, includendo anche eventuali lavoratori e magari con contratto fisso, la natura del contratto credo non possa essere transitoria. Tuttavia facendo un 4+4 non potrei però trasformare la singola in doppia in corso d'opera. E fare un contratto a ciascuna persona diventerebbe penso oneroso per i costi di registrazione dell'agenzia delle entrate. Insomma, non riesco a capire quale potrebbe essere la formula adatta a me... Grazie, Daniela

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Gentile Daniela se parliamo di locazione e non di attività di affittacamere, allora potrebbe affittare per porzioni di immobili. In cedolare secca non paga imposte di registro.

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Salve Ho acquistato un appartamento come prima casa a Bologna, nn riuscendo più a pagare il mutuo posso affittare una camera? Che tipo di contratto potrei utilizzare avendo come reddito solo la disoccupazione x giusta causa ed il bonus bebè? Dovrei pagare l'imu? Grazie

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Gentile, potrebbe affittare un posto letto o un contratto per studenti fuori sede a canone concordato su una porzione d'immobile; se questa è una porzione minima rispetto alla casa che rimane prevalentemente la sua abitazione principale, allora potrà mantenere anche le relative agevolazioni.

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Salve,sono una lavoratrice che ha preso in affitto una camera singola in un appartamento di due vani condiviso con un altra ragazza,quest'ultima ha un contratto uguale al mio,affitto di una camera singola,il problema sta nel fatto che con lei vive il fidanzato,io posso appellarmi contrattualmente,o semplicemente devo accettare di vivere in casa con più persone perché da contratto non c'è alcuna specifica?

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Gentile Federica lei potrebbe segnalare la cosa al proprietario e capire se tale deroga le è stata concessa o meno.

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Buongiorno il mio vicino propretario di casa affitta a stranieri posti letto nel condominio dove abito c'è un via vai di persone soprattutto nelle ore notturne che schiamazzi fino alle prime ore del mattino recando disturbo agli appartamenti confinanti e al piano inferiore il condominio è medio signorile e finora non avevamo avuto nessun problema con i precedenti proprietari. COme posso tutelarsi verso queste persone e per i rumori molesti?

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Gentile può intanto chiedere all'amministratore di intervenire per capire la regolarità dei contratti e soprattutto il rispetto del regolamento condominiale che di solito prevede orari di silenzio da rispettare.

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Sono mamma di una ragazza universitaria fuori sede ed ho preso in affitto un posto letto da un' ffittacamere con colazione inclusa e cambio biancheria settimanale. Ho bisogno di un contratto per ottenere i benefici del contributo per l'affitto previsto dalla borsa di studio. Come posso fare? Il gestore dell'attività mi ha rilasciato soltanto una dichiarazione ma per l'ente erogatore della borsa di studio non basta.che posso fare?

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Gentile Patrizia il fatto è che da quanto descrive in effetti non siamo nell'ambito della locazione, bensì nell'utilizzo di servizi alberghieri; quindi provi a capire se possono essere anche questi "giustificati" e quindi la fattura andrebbe bene.

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