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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (410)

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Buongiorno sig. Isabella visto la sua gentilezza la disturbo ancora per chiederle: mi hanno detto che per la prologa del contratto di locazione bisogna anticiparla l'imposta di un mese.
esempio:
Contratto primo quadriennio scadenza 5 gennaio 2020 avrei dovuto pagare l'imposta entro il 5 dicembre 2019 ?
Ringrazio anticipatamente
Umberto

Umberto
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Buongiorno Umberto, in realtà ha 30 giorni dal rinnovo; quindi entro il 4 febbraio.

Isabella Tulipano
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Buonasera a tutti
Chiedevo qualche informazione
Il 10 ottobre è finito il mio contratto di affitto dopo 10 anni.
La proprietaria di casa soltanto ieri mi ha detto che deve fare i suoi conti perché le devo tutti gli arretrati istat di 10 anni che non mi ha mai chiesto. È possibile secondo voi?

Emanuele Olchi
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Buongiorno Emanuele, no la richiesta non è corretta e quindi può ignorarla.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,ho un contratto d'affitto di un negozio il cui aggiornamento istat è stato previsto dal proprietario nella misura di 20 euro al mese allo scadere di ogni anno. Siamo partiti da 700 euro nel 2014 e ora siamo a 800 e continuerà a crescere...mi è sorto il dubbio : ma è giusto ?! Oppure sto subendo un sopruso, un qualcosa di illegale ...

Maria Rosaria De Rito
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Gentile Maria Rosaria tale aggiornamento è nullo. é possibile prevedere solo aggiornamenti legati all'indice Istat, non forfettari. Quindi ora può impugnare tale richiesta e fare un calcolo sulla base istat, chiedendo indietro quanto pagato ingiustamente.

Isabella Tulipano
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Buonasera
Ho appena terminato un contratto di affitto dopo 10 anni nel mese di ottobre e solo ora mi sento chiedere gli aumenti istat per tutti i 10 anni. Secondo voi è possibile?

Emanuele Olchi
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Grazie ,mi devo rivolgere ad un avvocato ,dunque...

Maria Rosaria De Rito
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Esatto, è inevitabile.

Isabella Tulipano
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Grazie mille e buon lavoro.

Maria Rosaria De Rito
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buongiorno è possibile applicare in ritardo l'aggiornamento ISTAT sull'annualità locazione commerciale in corso 1/1/2019-31/12/2019?
se sì posso emettere una bolletta integrativa di affitto e provvedere al ravvedimento operoso per l'imposta di registro?

angela
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Gentile Angela, la questione potrebbe essere contestata dall'inquilino considerandola come richiesta di arretrati; è più facile considerare e richiedere il prossimo aggiornamento, calcolando anche il precedente.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Dott. Isabella, volevo chiederle come faccio a calcolare l'aggiornamento istat di un negozio che ho affittato dal primo 1 dicembre 2018 a 2200 euro grazie mille

Mirco
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Gentile Mirco, deve considerare l'aggiornamento di novembre; l'ultimo disponibile è quello di ottobre ma l'indice è negativo. Trova qui tutte le info http://rivaluta.istat.it:8080/Rivaluta/

Isabella Tulipano
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Buongiorno signora Isabella vorrei dei chiarimenti: Ho affittato dal 5 gennaio 2016 un contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero,con una durata 4+4 il 4 gennaio 2020 parte il secondo quadriennio e vorrei sapere se l'imposta da pagare ogni anno (2%) alla agenzia dell'entrate il codice e' sempre 1501 o cambia?
Ringrazio anticipatamente
in fede
Umberto

UMBERTO
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Buongiorno Umberto, il codice per le proroghe è
1504 - LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per proroghe del contratto

Isabella Tulipano
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Buongiorno signora Isabella,il codice e' il 1504 e nei restanti tre anni utilizzo ancora il codice 1501?
grazie in fede
Umberto

Umberto
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Gentile Umberto, esatto, il codice 1504 è per le proroghe.

Isabella Tulipano
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salve vorrei sapere se il propretario mi puo chiedere gli aumenti arretrati istat contratto agosto 2015 con adeguamento al 100% grazie mille

PATRIZIA
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Gentile Patrizia, il proprietario può aggiornare il canone dal 2015 ad oggi se non è in regime di cedolare secca ma non può chiedere gli arretrati non versati.

Isabella Tulipano
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Vorrei sapere se ad oggi posso richiedere il pagamento del canone di locazione aggiornato secondo gli indici ISTAT dal mese di giugno 2001 al mese di settembre 2019. A tal proposito specifico che il contratto è ad uso abitativo con decorrenza 1^ giugno 2000 e il canone non è stato mai aggiornato quantunque in esso è prevista la clausola di aggiornamento ISTAT nella misura del 100% in automatico. Aggiungo,inoltre se può servire,che a tale contratto sono subentrato come proprietario locatore nel 2010 per morte di mia zia usufruttuaria. In attesa di gentile risposta porgo distinti saluti.

Stefano Ciccone
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Buonasera Stefano, se questo è l'articolo riportato e se non vi è stata mai opzione per il regime di cedolare secca può richiedere l'aggiornamento per tutti i precedenti anni.

Isabella Tulipano
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Ringrazio vivamente per aver dato risposta confortante alla mia richiesta

Stefano Ciccone
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Buonasera

Vorrei farLe la seguente domanda :

per un affitto di un locale per uso non abitativo, 6 + 6
l'istat alla fine dei primi 6 anni e si azzerra oppure continua ?

Grazie tante per una Vs risposta in merito.

Distinti Saluti.

Francesco
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Gentile Francesco, prorogando il contratto continua anche l'aggiornamento.

Isabella Tulipano
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Posso chiedere l'adeguamento ISTAT di un contratto commerciale 6+6 che mi è stato rescisso anticipatamente, almeno per l'ultimo anno (gli arretrati credo non siano esigibili), al momento della chiusura e saldo delle competenze dare-avere ?
Preciso che non è mai stato chiesto alcun aumento, anche se il contratto lo prevede.

Antonella
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Gentile Antonella, potrebbe chiedere l'aggiornamento a partire dal primo rinnovo, ma se il contratto viene chiuso ormai non può recuperare tale cifra.

Isabella Tulipano
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