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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (428)

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Buonasera Sig. Isabella ho una domanda da farle.
Ho un contratto di locazione 4+4 il quarto anno scade gennaio 2020,per la proroga dei successivi anni oltre la tassa di registro del 2% con modello F24 elementi identificativi con il codice 1504 devo comunicare anche all'agenzia delle entrate? e se si come devo inviarlo?
Ringrazio anticipatamente
Umberto

UMBERTO
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Buongiorno Umberto, per la proroga, oltre al pagamento dell'imposta, è necessario presentare all'agenzia delle entrate il modello Rli.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
visto che l'aggiornamento ISTAT non è obbligatorio, l'imposta di registro può essere calcolata sul canone non rivalutato oppure no?

Andrea
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Certo Andrea, se il canone non viene aggiornato l'imposta deve considerare il canone effettivo richiesto.

Isabella Tulipano
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Egregio Signore,
avrei la necessità di richiedere l'adeguamento istat di affitto.
In passato ( 2012 ) ho utilizzato il modello F23 con CODICE TRIBUTO 112T.
Gradirei sapere se la procedura (modello e codice) è ancora valida o se, nel frattempo, è stata modificata.
Grazie per la consulenza.
Molto cordialmente

Giorgio Rossetti
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Gentile Giorgio, oggi l'imposta di registro si paga con il modello F24; trova qui i codici https://www.amministrazionicomunali.it/docs/pdf/Risoluzione-14E-2014_1533808216.pdf

Isabella Tulipano
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buongiorno
una domanda
il canone di locazione sarà adeguato a decorrere dal 1° gennaio di ogni anno nella misura del 75% della variazione Istat relativa al mese di gennaio dell'anno precedente
Oggi devo prendere come riferimento Gennaio 2019?
Grazie

laura
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Gentile Laura, se questa è la specifica sì; di solito il riferimento è al mese precedente la scadenza non all'anno.

Isabella Tulipano
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Salve, in data 10/1/2003 ho stipulato un contratto commerciale (durata di 30 anni) di uno stabile di proprietà comunale, durante tutti questi anni mai nessuno da parte del comune mi ha comunicato eventuali aumenti istat.
Oggi tramite una lettera mi chiedono tutti gli arretrati ISTAT .

Come mi devo comportare ???

In attesa di gentile risposta porgo distinti saluti.

Gaetano
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Buongiorno Gaetano, dovrebbe verificare bene cosa prevede il suo contratto e magari chiedere la consulenza di un sindacato degli inquilini per capire se la richiesta è lecita o meno.

Isabella Tulipano
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il mio contratto è scaduto da un anno,il proprietario puo richiedere l'istat arretrato?

teresa
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Gentile Teresa, non si possono chiedere gli arretrati, ma di fatto se il contratto è ancora in essere va registrato per poter aver valore.

Isabella Tulipano
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Salve,
sono un conduttore. Il mio contratto di locazione, 4 + 4 a contrattazione libera, è partito dal 1 Novembre 2015, con scadenza al quarto anno il 31 Ottobre 2019.
Il canone di locazione annuo è fissato a 6000 euro (500 euro al mese).
Sul contratto è specificato che il canone sarà adeguato annualmente automaticamente e senza espressa richiesta sulla base della variazione dell'indice ISTAT verificatasi nei 12 mesi precedenti nella misura del 75%.
Ma in questi 4 anni non mi è stato chiesta nessuna variazione del canone.
I primi 4 anni sono già scaduti, ora al rinnovo dei successivi 4, il locatore mi ha comunicato che ci sarà un aumento di 20 euro al mese sul canone di locazione dovuto all'adeguamento ISTAT.
Onestamente mi sembra uno sproposito. Cortesemente, potreste indicarmi se è una cosa lecita da parte del locatore?
Non mi è stata fatta alcuna comunicazione preventiva. La richiesta di aumento del canone è stata fatta a 4 anni già scaduti.
Ma anche se fosse lecita, possibile che il canone debba aumentarmi di 20 euro? Non si tratta di un aumento ingiustificato e fuorilegge?
Come posso calcolare l'effettivo aumento ISTAT che dovrebbe maggiorarmi il canone?
Grazie per l'aiuto che vorrete darmi. Sono in alto mare e devo decidere che fare.
Gaetano.

Gaetano
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Gentile Gaetano, parlando di un aggiornamento automatico la richiesta ora appare corretta da questo punto di vista. Per calcolare se i 20 euro in 4 anni sono giusti deve verificare l'indice Istat applicato di anno in anno; lo trova qui

Isabella Tulipano
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Ok, grazie mille per la sua risposta.
In 4 anni, dovrei considerare 3 rivalutazioni. Quindi, a contratto registrato il 1 Novembre 2015, la prima rivalutazione parte dal 1 Novembre 2016. Per ottenere l'aumento complessivo, quale formula devo applicare? Su internet ho trovato questa: (canone annuale * indice istat anno xxxx * 75) /100. Devo fare i parziali per gli anni 2016 - 2017 e 2018, sommarli, e così ottengo l'aumento complessivo? Grazie mille per il suo supporto, davvero.

Gaetano
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Esattamente Gaetano, deve considerare gli aggiornamenti dal 2016 e ricalcolare di volta in volta sul canone aggiornato. Per il valore può considerare quello del mese di novembre o una media annuale.

Isabella Tulipano
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Grazie mille.
Ho provveduto ad effettuare il calcolo per la rivalutazione utilizzando dei tool sul web, spero attendibili. Non mi è chiara una cosa però. Perché dovrei pagare degli interessi legali sulla rivalutazione ISTAT?
A calcolo ultimato, mi trovo con un canone annuo di 6.175,02.
Rispetto a quello di partenza sono 175 euro in più, ma di questi, 67 euro sono di interessi legali. Vanno comunque conteggiati sempre nell'aumento del canone su base ISTAT? Grazie mille per la sua cordialità ed efficienza!

Gaetano
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No Gaetano, deve calcolare nel suo caso solo l'aggiornamento Istat e non la rivalutazione che di solito vale per la restituzione del deposito.

Isabella Tulipano
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Buongiorno sig. Isabella visto la sua gentilezza la disturbo ancora per chiederle: mi hanno detto che per la prologa del contratto di locazione bisogna anticiparla l'imposta di un mese.
esempio:
Contratto primo quadriennio scadenza 5 gennaio 2020 avrei dovuto pagare l'imposta entro il 5 dicembre 2019 ?
Ringrazio anticipatamente
Umberto

Umberto
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Buongiorno Umberto, in realtà ha 30 giorni dal rinnovo; quindi entro il 4 febbraio.

Isabella Tulipano
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Buonasera a tutti
Chiedevo qualche informazione
Il 10 ottobre è finito il mio contratto di affitto dopo 10 anni.
La proprietaria di casa soltanto ieri mi ha detto che deve fare i suoi conti perché le devo tutti gli arretrati istat di 10 anni che non mi ha mai chiesto. È possibile secondo voi?

Emanuele Olchi
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Buongiorno Emanuele, no la richiesta non è corretta e quindi può ignorarla.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,ho un contratto d'affitto di un negozio il cui aggiornamento istat è stato previsto dal proprietario nella misura di 20 euro al mese allo scadere di ogni anno. Siamo partiti da 700 euro nel 2014 e ora siamo a 800 e continuerà a crescere...mi è sorto il dubbio : ma è giusto ?! Oppure sto subendo un sopruso, un qualcosa di illegale ...

Maria Rosaria De Rito
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Gentile Maria Rosaria tale aggiornamento è nullo. é possibile prevedere solo aggiornamenti legati all'indice Istat, non forfettari. Quindi ora può impugnare tale richiesta e fare un calcolo sulla base istat, chiedendo indietro quanto pagato ingiustamente.

Isabella Tulipano
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Buonasera
Ho appena terminato un contratto di affitto dopo 10 anni nel mese di ottobre e solo ora mi sento chiedere gli aumenti istat per tutti i 10 anni. Secondo voi è possibile?

Emanuele Olchi
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Grazie ,mi devo rivolgere ad un avvocato ,dunque...

Maria Rosaria De Rito
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Esatto, è inevitabile.

Isabella Tulipano
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Grazie mille e buon lavoro.

Maria Rosaria De Rito
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