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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (363)

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Avevo gia scritto ma vorrei sottoporle di nuovo in modo da valutare alcuni aspetti.
Ho un contratto di locazione commerciale sottoposto ad aumento istat del 70% euro ,6+6 gia scaduti siamo alla fine 3° scaglione di 6 anni,con scadenza 31/12/2020. Il proprietario mi ha fatto pervenire una raccomandata a febbraio 2019 di aumento di 200 euro a partire dal gennaio 2020. le mie domande sono le seguenti:
1) vistoche il contratto mi scade il 31/12/2020 posso continuare a pagare quanto pago adesso senza pagare le 200 euro in piu. Puo mandarmi via se nn pago l'aumento?
2) Io dovrei pagare 200 euro in piu a partire dal gennaio 2020 il termine di 12 in cui mi dovrebbe mandare la lettera raccomandata per lasciare il locale è 31/12/2019 tale termine quando paghero la prima rata a gennaio 2020 sara scaduto,in quanto io pago il 5 di ogni mese. In questo caso puo mandarmi sempre via? O automaticamente il contratto si rinnova x 6 anni alle stesse condizioni? E per altri sei anni continueremo con aumento istat al 70%? oppure puo sempre mandarmi via o chiedermi aumento alla fine del contratto a dicembre 202o. Spero di essere stato chiaro grazie.

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Gentile Alfredo, ma questo aumento è giustificato dagli aumenti Istat? o è un aumento forfettario? Se è un aumento forfettario deve certamente ignorare la richiesta e al massimo riconoscere il vero aumento Istat. Se l'aumento fosse dovuto, il non pagamento risulta una morosità quando raggiunge la somma di una mensilità e da quel momento il proprietario potrebbe avviare la causa di fratto.

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L'aumento mi viene richiesto come adeguamento ai canoni commerciali di mercato. In quanto con il solo aumento istat ,secondo il titoòare il canone sarebbe troppo basso, in base ai prezzi di mercato.Questa è la motivazione.
So che posso continuare a pagare ancora x il 2020 il canone secondo aumento istat. La mia domanda era un'altra il contratto scade il 31/12/2020. Se il 5 gennaio 2020 quando pagherò la rata, che secondo il titolare dovrebbe essere 200 euro in piu, normale secondo l'aumento istat il titolare si arrabbierà e mi intimerà di pagare o di lasciare il locale. Potrebbe mandarmi una raccomandata e mandarmi via? O mandarmi una raccomandata ,visto che il contratto scade 31/12/2020. Intimandomi di pagare queste 200 euro in opiu. Oppure ,essendoi il 5 gennaio 2020 dopo il termine di 12 mesi per mandarmi via, il contratto si rinnova automaticamente con le stesse condizioni x altri 6 anni?.grazie

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Gentile Alfredo, rifiutandosi di pagare un aumento non regolare, non può farle uno sfratto e sulla disdetta, come dice lei, non ci sono più i termini.

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Buongiorno ho preso in affitto un locale uso parrucchiere ,nel 1/1718 affitto ad € 600 mensile

nel 2019 € 650 in continuo aumento anno x anno circa il 8,50% annuo è regolare ?

ringrazio x la risposta .

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Buongiorno Salvatore, questi aumenti non sono regolari; salvo il caso in cui sia stata individuata una scalettatura del canone; l'aumento non può essere superiore all'indice Istat.

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Buonasera,
in caso di canone diverso per le varie annualità del contratto, l'adeguamento ISTAT si applica di volta in volta solo sull'importo del canone stabilito per ciascun anno o si deve calcolare aggiungendo all'importo anche gli adeguamenti già applicati agli anni precedenti?
Grazie in anticipo

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Buongiorno Paola, l'aggiornamento Istat va sommato di volta in volta al canone già aggiornato.

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Grazie x la rispoosta gentilissima. Alla scadenza del contratto puo applicarmi tale aumento? E poi a questa raccomandata devo cmq rispondere? grazie tante ancora!!!

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Gentile Alfredo, questo aumento potrebbe essere richiesto a scadenza dei 12 anni, quando dovrebbe in ogni caso ricevere la disdetta con almeno un anno di anticipo. A quel punto il contratto può essere rinegoziato.

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Ho un contratto commerciale 6+6 con aumento idìstat al 75% con scadenza dei secondi 6 anni il31/12/22. Mi è arrivata una raccomandata del titolare che mi chiede un aumento 200 euro del canone a partire dal gennaio del 2020. Puo chiedere un aumento con contratto nn ancora scaduto? Vivendo in un paesino collinare la richiesta di 750,00 euro x un locale di 70mq (oggi pago 550) mi sembra eccessiva. C'è un limite alla richiesta o è libera? Il titolare puo chiedere qualsiasi cifra? grazie

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Buonasera Alfredo, la richiesta non è affatto lecita; gli aumenti sono solo legati all'Istat e una tale richiesta è del tutto fuori legge.

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Buongiorno,
ho un contratto di locazione iniziato l’1/08/2011 tipologia 4+4 non con cedolare secca pertanto pago l’ade Istat con valore 100%. La domanda è: è corretto che paghi io l’adeguamento del 2012 ogni trimestre da quella data ad oggi è così per gli adeguamenti degli anni successivi?
Grazie.

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Gentile Massimo, è corretto che le venga richiesto l'aggiornamento Istat, ma una volta all'anno, non ogni trimestre.

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Buongiorno Signora Isabella volevo per favore una informazione sul contratto d'affitto in canone di locazione 4+4,vorrei sapere se la tassa del 2% annuo che si paga all'erario e' da dividere tra il conduttore e il locatore visto che sul contratto non e' specificato.In attesa della Sua risposta ringrazio anticipatamente.
Umberto

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Gentile Umberto, salvo diverso accordo le imposte di registro vanno divise al 50% tra inquilino e proprietario.

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Ho aggiornato il contratto di locazione, sottoscritto il 15.1.2015, con l adeguamento istat del mese di dicembre 2018.
Il conduttore mi contesta tale adeguamento, secondo il suo commercialista, in quanto dovrei fare riferimento all' aumento del mese di gennaio 2019, è corretto?
Gradirei una risposta. Grazie e buon lavoro

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Buongiorno Elvio, salvo diverso accordo è corretto prendere a riferimento l'indice del mese antecedente la scadenza; quindi dicembre nel suo caso.

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Buongiorno,
devo aggiornare degli importi di canoni di locazione commerciali (6 anni rinnovabili), con la rivalutazione ISTAT. Nel Contratto ho scritto l'adeguamento al 100% ma leggevo che per legge non posso applicare più del 75 %. Mi domandavo quale percentuale applicare.
Ringrazio per la consulenza e auguro buona domenica.

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Buongiorno Stefano, la misura massima in effetti è del 75%, quindi sarebbe giusto applicare questa.

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Buongiorno, ho notato che l'aggiornamento ISTAT a secondo dei mesi in cui viene effettuato comporta misure e importi molto diversi soprattutto negli ultimi anni in cui la variazione non è progressiva, ma è molto irregolare ( Es. anno 2017 : Aprile 1,70% - Nov. 0,80%) ( anno 2018 : Febb. 0,50% - Ott. 1,50%) Tali variazioni non si compensano nemmeno l'anno successivo...e creano una disparità di aumenti del canone a seconda del mese di stipula. Forse mi sbaglio e gradirei una Sua risposta,magari sulla mia mail grazie.
Nel caso questa disparità temporale dovrebbe essere corretta dal Legislatore, non crede?
Un cordiale saluto

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Buongiorno Giovanni, in effetti l'andamento non è regolare.. ma di fatto il riferimento all'indice Istat dovrebbe essere quello del mese precedente la stipula del contratto.. o eventualmente si può valutare di considerare la media dell'anno.

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Grazie per la risposta; quindi mi conferma che a seconda del mese di aggiornamento il risultato è parecchio discosto e non si recupera nell'anno successivo in caso di recessione come ora sono impossibilitato a rispondere..??
Mi riferisco al mio caso concreto in cui la variaz. è stata a Ott. 2018/2017 = + 1,60% mentre a Gennaio 2019/2018 sarà del 0,8 /0,9% max.

Un cordiale saluto

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Esatto Giovanni, salvo diverso accordo si prende quello del mese prima delal scadenza.. comunque sia.

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