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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (436)

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IL MIO LOCATORE MI HA APPLICATO QUEST'ANNO L'ADEGUAMENTO ISTAT CALCOLANDOLO DAL 2016. E' LEGITTIMO ?

GABRIELE
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Gentile Gabriele dipende da cosa è riportato nel contratto e se il proprietario è in regime di cedolare secca o meno.

Isabella Tulipano
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Buongiorno Isabella,
il mio contratto 4+4 ad uso abitativo è stato stipulato nel 2003 ed ora viene rinnovato annualmente con l'adeguamento ISTAT: sono a mio carico anche le spese di compilazione dell'F24 che il locatore sostiene presso il suo professionista, oltre al 50% dell'imposta di registro?
Grazie mille per un suo riscontro
Ornella

Ornella
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Buongiorno Ornella, sicuramente il 50% dell'imposta è a suo carico; sull'onorario del professionista dipende un po' dai vostri accordi; se non ha alternative valide da proporre questa spesa al momento le compete.

Isabella Tulipano
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Gentilissimi,
vorrei sapere se in presenza di scaletta dei canoni di locazione,
in caso di locazione commerciale è applicabile o meno l'adeguamento ISTAT, o questo non sia assorbito
dai patti dei contraenti che stabiliscono a priori dei canoni concordati per tutta la durata del contratto.
Grazie.
Cordiali saluti.
Filippo Bernardi

FILIPPO BERNARDI
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Gentile Filippo, di solito l'aggiornamento parte a partire dall'anno in cui il canone va a regime; quindi non per gli anni in cui la cifra è già stata stabilita.

Isabella Tulipano
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Buongiorno , io ho un contratto di fitto da gennaio 2015 con aumento annuale Istat al 0,75 % , non ho mai chiesto l'aumento al mio inquilino adesso che gliel'ho chiesto , dopo 5 anni , si è rifiutato ha detto che non gli spetta pagare l'aumento, che devo fare ? Ho calcolato dal mese di dicembre 2016 a dicembre 2019

Anna
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Gentile Anna se è scritto nel contratto e se non è in regime di cedolare secca lei può chiedere il canone aggiornato; non può chiedere gli arretrati non riscossi.

Isabella Tulipano
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Buonasera Sig. Isabella ho una domanda da farle.
Ho un contratto di locazione 4+4 il quarto anno scade gennaio 2020,per la proroga dei successivi anni oltre la tassa di registro del 2% con modello F24 elementi identificativi con il codice 1504 devo comunicare anche all'agenzia delle entrate? e se si come devo inviarlo?
Ringrazio anticipatamente
Umberto

UMBERTO
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Buongiorno Umberto, per la proroga, oltre al pagamento dell'imposta, è necessario presentare all'agenzia delle entrate il modello Rli.

Isabella Tulipano
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Buonasera,
visto che l'aggiornamento ISTAT non è obbligatorio, l'imposta di registro può essere calcolata sul canone non rivalutato oppure no?

Andrea
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Certo Andrea, se il canone non viene aggiornato l'imposta deve considerare il canone effettivo richiesto.

Isabella Tulipano
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Egregio Signore,
avrei la necessità di richiedere l'adeguamento istat di affitto.
In passato ( 2012 ) ho utilizzato il modello F23 con CODICE TRIBUTO 112T.
Gradirei sapere se la procedura (modello e codice) è ancora valida o se, nel frattempo, è stata modificata.
Grazie per la consulenza.
Molto cordialmente

Giorgio Rossetti
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Gentile Giorgio, oggi l'imposta di registro si paga con il modello F24; trova qui i codici https://www.amministrazionicomunali.it/docs/pdf/Risoluzione-14E-2014_1533808216.pdf

Isabella Tulipano
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buongiorno
una domanda
il canone di locazione sarà adeguato a decorrere dal 1° gennaio di ogni anno nella misura del 75% della variazione Istat relativa al mese di gennaio dell'anno precedente
Oggi devo prendere come riferimento Gennaio 2019?
Grazie

laura
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Gentile Laura, se questa è la specifica sì; di solito il riferimento è al mese precedente la scadenza non all'anno.

Isabella Tulipano
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Salve, in data 10/1/2003 ho stipulato un contratto commerciale (durata di 30 anni) di uno stabile di proprietà comunale, durante tutti questi anni mai nessuno da parte del comune mi ha comunicato eventuali aumenti istat.
Oggi tramite una lettera mi chiedono tutti gli arretrati ISTAT .

Come mi devo comportare ???

In attesa di gentile risposta porgo distinti saluti.

Gaetano
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Buongiorno Gaetano, dovrebbe verificare bene cosa prevede il suo contratto e magari chiedere la consulenza di un sindacato degli inquilini per capire se la richiesta è lecita o meno.

Isabella Tulipano
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il mio contratto è scaduto da un anno,il proprietario puo richiedere l'istat arretrato?

teresa
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Gentile Teresa, non si possono chiedere gli arretrati, ma di fatto se il contratto è ancora in essere va registrato per poter aver valore.

Isabella Tulipano
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