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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (328)

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Contratto stipulato il 10/1/2013 con decorrenza dal 1/2/2013 contenente clausola con richiesta automatica aumento istat ogni anno. Entro la fine del mese di febbraio di ogni anno pago imposta di registro considerando l'aumento del canone in base all'ultimo indice istat disponibile (a fine febbraio è di solito disponibile l'indice con mese di riferimento gennaio). Per quantificare al conduttore l'aumento del canone devo considerare l'indice istat con mese di riferimento gennaio o quello con mese di riferimento febbraio? Grazie

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Buongiorno Giovanni, il mese di gennaio è quello giusto da considerare in questo caso specifico.

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Buongiorno,il prorpietario di casa mi ha chiesto l'aumento istat sul canone dopo due mesi dal rinnovo di locazione.ho firmato il contratto d'affitto il 01-12-2016 e il 14-02-2018 mi è arrivata la sua richiesta di adeguamento istat chiedendomi di pagare in più ogni mese anche di dicembre e di gennaio e la metà di imposta di registrazione. Può chiedere questo adeguamento istat anche dopo due mesi e mezzo? grazie

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Gentile Anna, è possibile chiedere l'aggiornamento al rinnovo, quindi anche dopo due mesi e mezzo; non potrebbe chiedere gli arretrati; quindi il canone andrebbe aggiornato dal momento della richiesta. A meno che non ci sia nel contratto un articolo che specifica l'aggiornamento automatico.

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Buongiorno Avvocato, contratto locazione ad uso commerciale del 1990 registrato solo a maggio 2017, ho ricevuto richiesta aggiornamento per ottobre 2017 e il contratto decorre dal maggio 2014 con scadenza 2020. È dovuto tale aggiornamento tra l altro calcolato sul canone originario rivalutato per tutti gli anni precedenti?

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Nel contratto comunque viene indicato che i canoni sono legati agli indici istat come per legge...il locatore mi fa richiesta dell'aggiornamento dal 1990 e il canone cambia considerevolmente rispetto a se l'adeguamento fosse dal 2014 o addirittura dal 2017, perchè comunque il contratto del 1990 sarebbe stato valido ancge senza registrazione...

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Gentile Pina, se nel contratto si parla di aggiornamento Istat annuale e se il proprietario non è in regime di cedolare secca, l'aggiornamento è dovuto (non gli arretrati), ma ovviamente ha valore la data di decorrenza del contratto registrato; quindi se fosse registrato dal 2014, vale l'aggiornamento per 2015,16 e 17.

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grazie per la tempestività,
la durata dalla registrazione per l'agenzia è dal 1990 al 2014, oggetto di proroga fino al 2020, si fa l'aggiornamento del canone originario per tutti questi anni dal 1990 o dato che la registrazione è avvenuta nel 2017 e gli ultimi 6 anni sono dal 2014 si calcola dal 2014?

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Gentile Pina, vale quanto è registrato; quindi dal 2014 se questa è quella riportata nell'ultimo contratto firmato e di cui ha copia l'agenzia delle entrate.

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Buonasera, vorrei sapere quando devo fare l'aggiornamento istat su un contratto di affitto registrato il 31 marzo.

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Buongiorno Rosanna, se previsto e se non è in regime di cedolare secca può applicare l'aggiornamento istat dal mese si nuova decorrenza: se il contratto decorre dal 1 aprile 2017 allora può chiedere il canone aggiornato da aprile 2018.

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Salve, in data 15 Dic 2017 sono diventata proprietaria di un appartamento locato, ma con accordi non scritti l'inquilina si sarebbe trasferita in altro appartamento. In buona fede ho accettato, fidandomi, ad acquisto immobile avvenuto l'inquilina ha deciso che non vuole più andare via. La durata della locazione è fissata in 4anni a decorrere dal 15/04/2016 con scadenza 14/04/2020. Il canone è di 500 €, sul contratto viene specificato: " a partire dal secondo anno, detto canone sarà soggetto a variazioni in aumento le quali non potranno mai essere di importo superiore al 100% dell'aggiornamento ISTAT".
Le chiedo entro quale data devo comunicare l'aumento? Se devo richiederlo da proprietaria o e l'inquilina che deve adeguare il canone in modo automatico?
Altro quesito: l'inquilina non ha mai ottemperato alla manutenzione della caldaia secondo la norma, su mio invito a farlo mi comunica che lo farà ad Aprile! Posso sollecitata a farlo in tempi brevi? Grazie anticipatamente

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Gentile Cinzia, può chiedere l'adeguamento all'inquilina a partire dal mese di aprile 2018, quindi il canone potrà essere aggiornato anche per il 2017, ma non può chiedere gli arretrati. Se fosse in regime di cedolare secca, però, non è possibile applicare l'aggiornamento.

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BUONGIORNO SIGNORA ISABELLA, VORREI PORLE UNA DOMANDA: HO AFFITTATO UN APPARTAMENTO, SUL CONTRATTO E' SPECIFICATO CHE L'ANNO SUCCESSIVO C'E' L'ADEGUAMENTO ISTAT AL 100% SONO OBBLIGATO AD ATTIVARLO HO POSSO FARNE A MENO .
GRAZIE Umberto

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Gentile Umberto, se non vuole applicarlo può continuare a chiedere lo stesso canone; inoltre, se fosse in regime di cedolare secca, l'aggiornamento non può essere riconosciuto.

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Buongiorno Isabella,
mia suocera ha un contratto di locazione libero ai sensi dell'art.2, 1° comma legge 9.12.1998 n.431, il classico 4+4 per intenderci. Sul contratto c'è scritto che ha durata di anni quattro a partire dal 28/01/2013 ed a scadere al 27/01/2017. Per quanto riguarda l'adeguamento Istat il contratto riporta esattamente la seguente dicitura: "Il CANONE sarà aggiornato ogni anno nella misura del 100% della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatosi rispetto all'anno precedente senza obbligo di preavviso".
La mia domanda è la seguente: nel caso specifico di mia suocera, in base alla data di inizio del contratto (28/01/2013) quale indice mensile deve prendere in considerazione il locatore per aggiornare il canone annuo di anno in anno? E da quale mese, mia suocera, deve inizaire a pagare il canone mensile aggiornato?

Da quello che ho capito leggendo un pò di risposte ai vari commenti, per il calcolo dell'aggiornamento si deve prendere in considerazione l'indice del mese precedente la scadenza dell'annualià, e iniziare a pagare il canone mensile aggiornato dalla mensilità con scadenza entro febbraio di ogni anno.
Quindi nel caso del contratto di mia suocera l'aggiornamento dovrebbe funzionare in questo modo:Dicembre 2013 per l'annualità 28/01/2014 - 27/01/2015; Dicembre 2014 per l'annualità 28/01/2015 - 27/01/2016; Dicembre 2015 per l'annualità 28/01/2016 - 27/01/2017; Dicembre 2016 per l'annualità 28/01/2017 - 27/01/2018, e così via di anno in anno.

Grazie
Un saluto

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Esattamente Gianluca, mese e scadenze sono esatte; potrebbe non esserci disponibilità dell'indice del mese già a gennaio, per l'ultimo anno ovviamente e in quel caso, quindi l'adeguamento potrebbe avvenire dal mese successivo con pagamento dell'arretrato.

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Benissimo, grazie per la risposta.
Adesso un'altra cosa che non mi è chiara è la seguente: è ovvio che dopo il primo anno di affitto, l'adeguamento per il secondo anno va fatto sul prezzo riportato sul contratto. Ma per gli anni successivi si deve fare riferimento sempre al prezzo iniziale riportato sul contratto? O sul prezzo rivalutato di anno in anno?
Per intenderci, mettiamo caso che il canone mensile riportato sul contratto è di 100 € e l'indice di adeguamento dopo il primo anno è dell' 1%, il secondo anno devo pagare un canone mensile di 101 €.
Ora diciamo che anche per il terzo anno l'indice di adeguamento è dell' 1%, in questo caso l' 1% lo devo calcolare sui 100 € riportati nel contratto (e poi aggiungere 1€ ai 101€) o sul canone aggiornato del secondo anno, cioè 101€ (e quindi aggiungere 1,01€ ai 101€)?
Un'altra cosa, potrei avere i riferimenti normativi da far presente al locatore, perché nell'ultimo anno anziché prendere l'indice dicembre 2016 (dello 0,6%) il "furbo" ha preso quello di febbraio 2017 che era di ben 1,5% (e le cose cambiano un pochetto) e l'adeguamento lo ha fatto sul canone rivalutato e non sul canone riportato in contratto.

Grazie ancora
Un saluto
Gianluca

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Gentile Gianluca, l'aggiornamento va fatto sul canone rivalutato, quindi non si riparte sempre dal primo canone, ma dall'ultimo aggiornato; i riferimenti normativi sull'aggiornamento istat li trova nel 'articolo 14 della legge 431/1998 e nell'articolo 24 della legge 392/1978 (equo canone). Quella di usare l'indice del mese precedente la scadenza è una convenzione; in ogni caso forzare la mano e usare un indice diverso se non scritto in contratto può essere considerata una pattuizione nulla.

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Quali sono i parametri da considerare e quale la formula da applicare di calcolo dell'adeguamento ISTAT di un contratto 6+6 (uso ufficio) stipulato a luglio 2009?
Grazie

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Gentile Leonardo, per un contratto ad uso diverso deve considerare il 75% dell'aggiornamento Istat, può considerare la media annuale dal 2010 in poi, o l'indice di giugno di anno in anno.

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Salve, a luglio 2014 ho affittato una abitazione. Nel contratto di locazione è specificato l'aumento automatico del canone (di 400€ Mensili) in base al tasso istat. Ora vorrei passare alla cedolare secca. L'adeguamento non c'è mai stato in questi anni e prima di cambiare il tipo di contratto vorrei variare il canone mensile. Quale aumento potrei chiedere basandomi sul tasso ISTAT degli ultimi quattro anni e soprattutto è possibile farlo?
Grazie

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Gentile Amalia, passando alla cedolare secca rinuncia però all'aggiornamento Istat, quindi dovrebbe prima chiedere l'aumento (aumentandolo prendendo come riferimento il mese antecedente la stipula per i 4 anni); e passare l'anno successivo alla cedolare secca.

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Buongiorno un informazione,io sto in una casa da.dieci anni,ora il propietario è morto,e hanno detto che si deve fare un nuovo contratto che sarà intestato cioè che passerà tutto alla figlia del vecchio propietario,e hanno detto anche che il contratto di affitto aumenterà la mia.domanda è.di.quanto può essere l'aumento?

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Gentile Anna, lei avrebbe diritto a rimanere con il vecchio contratto, almeno fino a scadenza; poi solo se disdettato correttamente la nuova proprietaria potrebbe chiederle di stipulare un nuovo contratto.

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