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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (392)

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salve vorrei sapere se il propretario mi puo chiedere gli aumenti arretrati istat contratto agosto 2015 con adeguamento al 100% grazie mille

PATRIZIA
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Gentile Patrizia, il proprietario può aggiornare il canone dal 2015 ad oggi se non è in regime di cedolare secca ma non può chiedere gli arretrati non versati.

Isabella Tulipano
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Vorrei sapere se ad oggi posso richiedere il pagamento del canone di locazione aggiornato secondo gli indici ISTAT dal mese di giugno 2001 al mese di settembre 2019. A tal proposito specifico che il contratto è ad uso abitativo con decorrenza 1^ giugno 2000 e il canone non è stato mai aggiornato quantunque in esso è prevista la clausola di aggiornamento ISTAT nella misura del 100% in automatico. Aggiungo,inoltre se può servire,che a tale contratto sono subentrato come proprietario locatore nel 2010 per morte di mia zia usufruttuaria. In attesa di gentile risposta porgo distinti saluti.

Stefano Ciccone
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Buonasera Stefano, se questo è l'articolo riportato e se non vi è stata mai opzione per il regime di cedolare secca può richiedere l'aggiornamento per tutti i precedenti anni.

Isabella Tulipano
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Ringrazio vivamente per aver dato risposta confortante alla mia richiesta

Stefano Ciccone
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Buonasera

Vorrei farLe la seguente domanda :

per un affitto di un locale per uso non abitativo, 6 + 6
l'istat alla fine dei primi 6 anni e si azzerra oppure continua ?

Grazie tante per una Vs risposta in merito.

Distinti Saluti.

Francesco
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Gentile Francesco, prorogando il contratto continua anche l'aggiornamento.

Isabella Tulipano
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Posso chiedere l'adeguamento ISTAT di un contratto commerciale 6+6 che mi è stato rescisso anticipatamente, almeno per l'ultimo anno (gli arretrati credo non siano esigibili), al momento della chiusura e saldo delle competenze dare-avere ?
Preciso che non è mai stato chiesto alcun aumento, anche se il contratto lo prevede.

Antonella
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Gentile Antonella, potrebbe chiedere l'aggiornamento a partire dal primo rinnovo, ma se il contratto viene chiuso ormai non può recuperare tale cifra.

Isabella Tulipano
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Vorrei sapere se l'aggiornamento del canone istat per gli affitti commerciali deve essere calcolato ogni anno o ogni due anni.
Grazie.

Flavia Maria Sabatini
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Gentile Flavia, dipende da cosa è scritto in contratto; solitamente si parla di aggiornamento annuale.

Isabella Tulipano
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Buongiorno, ho preso in affitto un locale ad uso commerciale nel 2012. Ho scoperto per caso che l'adeguamento ISTAT, fatto ogni anno dal 2012, sarebbe dovuto essere per legge del 75% e non del 100%, come era stato inserito nel contratto in origine dal proprietario.
Posso richiedere che la cifra, ad oggi, venga ricalcolata sulla base del 75% di rivalutazione annuale dalla cifra di partenza, come sarebbe dovuto essere?
Eventualmente, posso richiedere anche il rimborso di quello che è stato pagato negli anni precedenti per errore?
Grazie

Paola
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Gentile Paola, la richiesta è lecita; può chiedere il nuovo calcolo e magari scontare quanto ha pagato in più nei prossimi canoni di affitto.

Isabella Tulipano
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Mia moglie nel lontano aprile 2007 ha consesso in locazione a canone libero un appartamento ad ad uso abitativo a €300,00 mensili , fino ad oggi non ha mai chiesto l'adeguamento istat anche se previsto dal contratto .Può chiedere adesso l'adeguamento e aggiornando il canone della rivalutazione 2007-2019?

DOMENICO PISCIELLA
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Buongiorno Domenico, la richiesta è possibile, sempre che sua moglie non sia in regime di cedolare secca. Può aggiornare il canone, ma non chiedere gli arretrati.

Isabella Tulipano
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Buonasera.
Dato che ero interessato alla domanda a cui ha risposto. Volevo chiederle cosa intende per arretrati? Se io da ottobre 2015 per ipotesi mi sono scordato di aggiornare il canone e oggi ottobre 2019 faccio calcolo variazione istat con canone del 2015 l'importo che viene fuori calcolando la variazione istat in questi anni non è uguale a come se l'avessi chiesto anno per anno ? Cioè il risultato di quanto prenderò questo anno che viene non è la somma di quanto avrei preso dal 2015 ad oggi facendo la variazione anno per anno?

cristiano orsi
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Gentile Cristiano, se può farlo aggiorna il canone dal 2015 ad oggi con i vari indici di riferimento, ma se facciamo un esempio lei chiedeva 500 euro nel 2015 e arriva a chiedere 530 euro, ora non può chiedere i 30 euro non percepiti in questi 4 anni.

Isabella Tulipano
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Buon giorno sono la proprietaria di un immobile con affitto di locazione 4+4 La prossima scadenza del primo quadriennio sarà al 1Aprile 2020.Ho fatto effettuare un conteggio aggiornamento su base istat dall'inizio del contratto ad oggi da un sindacato che su base estimativa lo ha calcolato fino a marzo 2020 Domando innanzitutto se è vero come sostiene invece il mio ragioniere che questo foglio è inutile e il ricalcolo effettivo va fatto a Marzo prima del rinnovo del secondo quadriennio ad Aprile 2020,e per seconda cosa non meno importante se l'avviso dell'adeguamento del canone su base istat debba esser comunicato per raccomandata A/R agli inquilini 6mesi prima (nel testo del contratto è scritto che l'affitto può essere suscettibile a variazioni istat) come affermato dal sindacato o se invece occorra una semplice comunicazione via mail anche il mese prima di Aprile Ho notato che il sindacato mi ha fatto un ricalcolo istat sul 75% mentre ho appreso da altre fonti che per uso abitativo la percentuale è il 100% Quindi significa che questo foglio a me rilasciato non ha attendibilità?Grazie molte della attenzione e resto in attesa di risposta Grazie

Alessandra
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Gentile Alessandra, deve verificare cosa c'è scritto nel vostro contratto. Nella clausola destinata all'aggiornamento deve essere riportato la misura (100% o 75%), la modalità di richiesta, se automatica o con raccomandata. Quindi verificato questo solitamente è al rinnovo annuale che viene applicato e richiesto l'aggiornamento. Sempre che lei non sia in regime di cedolare secca, perché in quel caso non è possibile prevedere l'aggiornamento del canone.

Isabella Tulipano
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Gentile Isabella, La ringrazio della cortese risposta Verificando sul mio contratto non è riportata né la percentuale né la modalità se per raccomandata o meno È solo citato letteralmente che le parti convengono all'aggiornamento istat annuale(che io non ho operato dal 2016 inizio del mio contratto e che vorrò effettuare sommato agli anni precedenti alla prima scadenza dei primi 4 anni al 1 Aprile 2020)Esiste una legge che obblighi a un preavviso di 6mesi con raccomandata? Al momento dell'aggiornamento su base istat va riscritto anche il testo del contratto con marca da bollo oppure è di tacita accettazione da parte della Agenzia delle Entrate? Basterà dichiarare sul modulo dove si paga in tassazione ordinaria il 2% del totale il nuovo importo (essendo al primo del quadriennio in contratto di locazione 4+4)? Grazie molte della sua collaborazione

Alessandra
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Gentile Alessandra, i sei mesi di preavviso non sono necessari; parlando di aggiornamento annuale dovrà calcolarlo di anno in anno e quindi applicarlo al nuovo rinnovo; per l'agenzia delle entrate è sufficiente il calcolo del 2% sul nuovo importo.

Isabella Tulipano
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buongiorno, devo fare un contratto di affitto locale commerciale e il proprietario mi ha proposto di pagare 400 euro il primo anno, 450 il secondo e il terzo anno 500 euro fino a scadere del 6° anno (quindi con cedolare secca a 500 dal 3° al 6° anno)
se non accettassi e chiedessi l'adeguamento istat, quanto andrei a pagare ogni anno dal secondo al sesto partendo da 400 euro?
grazie mille

Valeria Zannoni
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Gentile Valeria, innanzitutto la cosa è possibile solo mettendola come canone di 500 che viene ridotto, al contrario non è legale; quindi rispetto all'aggiornamento istat non può conoscere oggi di quanto sarà l'indice per i prossimi anni e in cedolare secca, in ogni caso, non potrete applicare l'aggiornamento.

Isabella Tulipano
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Buonasera, ho locato un appartamento con canone libero 4+4 da luglio 2011 a 695€ mensili
era previsto l'adeguamento Istat del 100% del canone annuo
Ho fatto la richiesta solo il primo anno con un canone che è passato a 715€ mensili
Ora che devo rinnovare per il 4+4 vorrei chiedere l'aumento istat. So che non posso chiedere gli arretrati ma l'aumento devo calcolarlo in base all'indice di giugno 2019 o dall'ultimo che ho richiesto (nel 2012)?
Grazie Pamela

Pamela
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Buongiorno Pamela, l'aggiornamento può calcolarlo anche per gli anni in cui non è stato richiesto, quindi dal 2012; sempre che nel frattempo non abbia optato per il regime di cedolare secca.

Isabella Tulipano
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