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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 21, 2018
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variaione istat per aggiornamento contratto

Quando è possibile richiedere l'aggiornamento Istat?

L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio? Posso richiederlo nella stess amodalità e cifra?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

Innanzitutto partiamo con un assunto fondamentale:

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi.

 

L'Istat sui contratti ad uso diverso dall'abitativo

Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78, la vecchia legge sull'equo canone, il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat.

È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.

Quindi non valgono articoli ce indicano un aggiornamento Istat automatico; non valido l'aggiornamento al 100% se non per ocntratti di almeno 7 anni e ovviamento non validi aumenti di cifre fisse, indicando che oggi il canon eè di 1.000 euro, che diventeranno 1.100 il secondo anno, 1.200 il secondo, ecc..

Aggiornamento Istat sui contratti ad uso abitativo


Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma ( é la legge 431/98, che ha riformato le locazioni ad uso abitativo) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

In questo caso quindi le parti possono inserire in cotnratto un aumento Istat annuale e automatico, pari alla variazione Istat.

Importante

In caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario non può chiedere l'aggiornamnto Istat. La rinunica all'aggiornamento Istat è la condizione da esplicitare all'inquilino nel momento in cui si sceglie di assoggettare il reddito da locazione al regime di cedolare secca. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo contrattuale, almeno finchè il proprietario non decida di modificare il regime fiscale, tornando al regime Irpef.

Quale variazione Istat si considera?

La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prenderere in considerazione l'indice di settembre, ma se non ancora disponibile, potrebbe valutare una media di variaizone annuale del 2017 ad esempio o applicare l'ultimo mese disponibile riservandosi poi la possibilità di adeguare con il mese di settembre quando disponibile.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (345)

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Buongiorno,
devo aggiornare degli importi di canoni di locazione commerciali (6 anni rinnovabili), con la rivalutazione ISTAT. Nel Contratto ho scritto l'adeguamento al 100% ma leggevo che per legge non posso applicare più del 75 %. Mi domandavo quale percentuale applicare.
Ringrazio per la consulenza e auguro buona domenica.

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Buongiorno Stefano, la misura massima in effetti è del 75%, quindi sarebbe giusto applicare questa.

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Buongiorno, ho notato che l'aggiornamento ISTAT a secondo dei mesi in cui viene effettuato comporta misure e importi molto diversi soprattutto negli ultimi anni in cui la variazione non è progressiva, ma è molto irregolare ( Es. anno 2017 : Aprile 1,70% - Nov. 0,80%) ( anno 2018 : Febb. 0,50% - Ott. 1,50%) Tali variazioni non si compensano nemmeno l'anno successivo...e creano una disparità di aumenti del canone a seconda del mese di stipula. Forse mi sbaglio e gradirei una Sua risposta,magari sulla mia mail grazie.
Nel caso questa disparità temporale dovrebbe essere corretta dal Legislatore, non crede?
Un cordiale saluto

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Buongiorno Giovanni, in effetti l'andamento non è regolare.. ma di fatto il riferimento all'indice Istat dovrebbe essere quello del mese precedente la stipula del contratto.. o eventualmente si può valutare di considerare la media dell'anno.

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Grazie per la risposta; quindi mi conferma che a seconda del mese di aggiornamento il risultato è parecchio discosto e non si recupera nell'anno successivo in caso di recessione come ora sono impossibilitato a rispondere..??
Mi riferisco al mio caso concreto in cui la variaz. è stata a Ott. 2018/2017 = + 1,60% mentre a Gennaio 2019/2018 sarà del 0,8 /0,9% max.

Un cordiale saluto

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Esatto Giovanni, salvo diverso accordo si prende quello del mese prima delal scadenza.. comunque sia.

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Salve,
sono in affitto da Agosto 2013. Adesso la proprietaria mi ha chiesto l'aumento del canone in base alle aliquote istat a partire da Agosto 2017 (1,2%) e Agosto (1,5%), non quelli degli anni precedenti perchè con indice negativo. Al di là che avrebbe dovuto considerare Luglio come mese di riferimento, la mia domanda è:
- Potrebbe chiedermi gli arretrati a partire da Agosto 2016 o semplicemente un aggiornamento del canone dal mese corrente (febbraio 2019)?

Aggiungo che sul contratto non si fa alcun riferimento ad un aumento "automatico" del canone ma solo all'aggiornamento annuale ISTAT in misura del 75%.
Grazie mille

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Buongiorno Michele, non può chiederle gli arretrati, ma solo un adeguamento del canone considerando o l'ultimo indice istat , al 75%, o tutti quelli degli anni precedenti,anche negativi.

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buon giorno, io vivo in Germania, qui i contratti di affitto sono diversi confronto in Italia, devo affittare come proprietario un immobile per uso commerciale, vorrei dei consiglio per quale contratto usare, ne ho letto alcuni ma in quasi nessuno ho letto che se il conduttore non paga come disdire questo contratto e in che tempi.

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Buongiorno Fabio, rispetto ai contratti italiani per qualsiasi tipo di contratto se l'inquilino non paga si procede con una causa di sfratto per morosità.

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salve buongiorno
io ho un contratto di locazione partito il 01/01/2011 tipologia 4+4 con aumento istat dalla seconda metà del contratto,fino ad ora ho pagato l aumento istat calcolando dal primo gennaio del 2011 ,ma mi hanno detto che si parte dal 01/01/2012...è vero?sono stato fregato? anche perche ora comincia un altro quadriennio e non vorrei ,anche se di poco,pagare ciò che non mi compete.grazie e spero mi aiutate!
distinti saluti

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Buongiorno Raffaele, in effetti l'aggiornamento si calcola a partire dal secondo anno, quindi dal 2012 in poi; preciso anche che si può richiedere solo se il proprietario non è in regime di cedolare secca.

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buongiorno
ho stipulato contratto +6+6 dopo 5 anni ho scoperto che sto pagando spese condominiali +spese di proprietà
ho chiesto amministratore chi aspetta questa spese mi ha detto deve pagarla il proprietario lo detto come mai allora lo sto pagando io mi ha risposto che il proprietario la detto di fare cosi se condo voi non e una truffa .come faccio a tutelarmi..sul contratto ce scritto spese di amministratore.in realtà doveva pagarla il proprietario ma non inquilino .

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Gentile Massimo, il proprietario ha l'obbligo di avvisare l'inquilino, quindi dovrebbe almeno presentare a mano una lettera di richiesta di adeguamento e poi applicarlo.

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buongiorno
ho stipulato un contrato 6+6 per uso commerciale il proprietario non vuole spendere soli della raccomandata per avvisarmi del adeguamento ISTAT vuole fare solo una ricevuta del soldi del affitto + aumento ISTAT
la mia domanda il proprietario obbligato a mandare un A.R al inquilino per comunicarlo del aumento ISTAT o non?

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Ho stipulato un contratto d'affitto di 4 anni (settembre 2015 - settembre 2019). Finora non ho mai ricevuto nessun aggiornamento ISTAT, ora il proprietario lo richiede, però il contratto non é ancora scaduto. Come può essere possibile? Grazie

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Gentile Simonetta, il contratto può essere aggiornato annualmente, quindi da settembre 2018 la richiesta è lecita, sempre che sia inserito in contratto e che non aderisca al regime di cedolare secca.

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Contratto stipulato il 10/1/2013 con decorrenza dal 1/2/2013 contenente clausola con richiesta automatica aumento istat ogni anno. Entro la fine del mese di febbraio di ogni anno pago imposta di registro considerando l'aumento del canone in base all'ultimo indice istat disponibile (a fine febbraio è di solito disponibile l'indice con mese di riferimento gennaio). Per quantificare al conduttore l'aumento del canone devo considerare l'indice istat con mese di riferimento gennaio o quello con mese di riferimento febbraio? Grazie

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Buongiorno Giovanni, il mese di gennaio è quello giusto da considerare in questo caso specifico.

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Buongiorno,il prorpietario di casa mi ha chiesto l'aumento istat sul canone dopo due mesi dal rinnovo di locazione.ho firmato il contratto d'affitto il 01-12-2016 e il 14-02-2018 mi è arrivata la sua richiesta di adeguamento istat chiedendomi di pagare in più ogni mese anche di dicembre e di gennaio e la metà di imposta di registrazione. Può chiedere questo adeguamento istat anche dopo due mesi e mezzo? grazie

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Gentile Anna, è possibile chiedere l'aggiornamento al rinnovo, quindi anche dopo due mesi e mezzo; non potrebbe chiedere gli arretrati; quindi il canone andrebbe aggiornato dal momento della richiesta. A meno che non ci sia nel contratto un articolo che specifica l'aggiornamento automatico.

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