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Assicurazione a protezione dell’affitto: quale garanzia?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 06, 2019
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assicurazione per proteggere i guadagni dell'affitto

Le tutele sull’affitto non sono tutte uguali! Vantaggi e criticità delle diverse garanzie esistenti.

Un inquilino su due non paga regolarmente l’affitto (fonte Adn Kronos).
Basta questo semplice e immediato dato per spiegare il fenomeno di riduzione negli ultimi anni del numero di immobili disponibili sul mercato degli affitti. La principale paura di un proprietario che ha a disposizione uno o più immobili da concedere in affitto, infatti, è quella che l’inquilino non paghi l’affitto. Anzi questa è quella che viene espressa, ma in realtà il mancato pagamento del canone di affitto cela la paura più profonda del proprietario di non riuscire a liberarsi dell’inquilino e quindi di ritrovarsi con un immobile occupato, danneggiato, per il quale un proprietario perde mediamente (da esempio riportato) circa 10 mila euro per un’eventuale causa di sfratto.

Perché un proprietario deve decidere di affittare un suo bene?


Ci potranno essere diverse motivazioni, ma l’obiettivo principale di un affitto è e, deve essere, principalmente uno: guadagnare!
Guadagnare, da definizione lettele, vuol dire ottenere o ricevere un utile o un profitto.
Da una elementare lezione di economia sappiamo che il ricavo si determina sottraendo al guadagno lordo la spesa, nel caso dell’affitto questo vuol dire sottrarre al canone annuo ricevuto le relative tasse (quelle sulla proprietà come Imu e Tasi e quelle sul reddito percepito come cedolare secca o Irpef).
Quando la spesa diventa superiore al ricavo avremmo una perdita... quello che, riportando la questione sempre all’ambito dell’affitto, avviene nel momento in cui c’è un caso di morosità, ovvero l’inquilino non paga più l’affitto, ma continua ad occupare l’immobile e il proprietario dovrà continuare a sostenere le spese (anzi vi aggiungerà le spese di un legale per la causa di sfratto), ma senza ricavo. Andando chiaramente in perdita.


Ricavo = spesa + guadagno
Guadagno = ricavo spesa
Spesa = ricavoguadagno
Perdita= spesa > ricavo


Quanto perdo se l’inquilino non paga?


Proviamo a fare un esempio in soldi, in “euro circolari” per renderci conto di cosa voglia dire affrontare una situazione di morosità.
Tornando ai nostri fondamentali di economia, per un proprietario che affitta un immobile.
Ricavo = ricavo dato da un affitto per esempio di 650 euro al mese, quindi 7.800 euro all’anno
– spesa, che identifichiamo come imposte sul reddito, pensiamo ad un proprietario che affitta con canone concordato e quindi paga il 10% di cedolare, ovvero 780 euro + un IMU agevolata (abbiamo preso come riferimento il comune di Modena) allo 0,46% (contro l’1,06% di aliquota ordinaria se tenesse l’immobile sfitto) a cui andremo a sottrarre il 25% previsto sui contratti a canone concordato a livello nazionale, arrivando a pagare 319 euro di IMU complessiva (rendita catastale 550 euro).
Guadagno annuale del nostro esempio: 7.800 di ricavo – 1.099 di spese, quindi 6.701 euro.


Quanto perderà perciò il nostro proprietario che si ritrovi dopo un po’ con un inquilino che non paga?


Presumiamo che non paghi da 3 mesi e che avvii una causa di sfrato che durerà circa 8 mesi, con un avvocato da pagare con una parcella di 2.000 euro.
Perdita= mancato guadagno di 11 (3 + 8) mensilità, ovvero 7.150 euro, più 2.000 euro di spese legali, per un totale di 9.150 euro.


Veniamo alla parte più interessante:

come evitare tale perdita?


Esistono da sempre forme di garanzia a favore dei proprietari. La prima è quella del


- Deposito cauzionale:


si tratta di una cifra, solitamente di 2/3 mensilità che in realtà. Come spiega il nome stesso, è una somma anticipata che garantisce non il regolare pagamento del canone, bensì l’utilizzo corretto del bene. Se alla fine del contratto la casa non presenta danni e non ci sono pagamenti che l’inquilino ha lasciato in sospeso, tale cifra deve essere restituita all’inquilino, anche con eventuali interessi legali se non espressamente esclusi. Sappiamo bene che spesso il deposito finisce per essere scalato dalle ultime mensilità che l’inquilino non paga. Quel che è certo è che rappresenta una tutela molto blanda in caso di eventuale morosità dell’inquilino, da cui a questo punto il proprietario potrebbe riuscire a ripagarsi solo tre mensilità... senza aver risolto il problema di liberarsi di un inquilino moroso.

- Fidejussione bancaria:


è forse la forma di garanzia che il proprietario storicamente ha sempre preferito e che rappresenta per molti la certezza assoluta. In realtà è vero che può coprire rispetto a canoni non pagati, ma non tutela il proprietario contro TUTTE le perdite di denaro legate alla morosità dell’inquilino e, da sola, non basta.
Uno dei problemi più impellenti per il proprietario che ha un inquilino moroso è quello di liberare l’immobile il prima possibile. E la fidejussione non libera l’immobile. Il proprietario che ha in mano una fidejussione bancaria e che si ritrova con un inquilino moroso, quindi, deve comunque cercarsi un avvocato specializzato in sfratti e sobbarcarsi tutte le spese legali e giudiziali di una causa di sfratto, che la fidejussione non copre.
La fidejussione, poi, è una garanzia che si rivela per l’inquilino costosa e difficile da ottenere: i requisiti richiesti dalla banca in fase di istruttoria sono molto rigidi e nella stragrande maggioranza dei casi la banca immobilizza sul conto corrente dell’inquilino una somma di denaro pari a quella oggetto di garanzia. Non solo: i tempi per il rilascio decisamente lunghi. Per il proprietario, quindi, richiedere una fidejussione bancaria significa allungare, anche di mesi, i tempi per la ricerca dell’inquilino e per la formalizzazione del contratto e della garanzia e, di conseguenza, significa perdere mensilità d’affitto pur di ottenere una garanzia che, come detto sopra, non lo tutelerà al 100%.

Tabella 1

 

 

 

 

 

 

 

 

- Garanzie finanziarie:


parliamo delle vecchie finanziare 107 e confidi 107. È un servizio molto discutibile, per esempio gli enti pubblici non li accettano come garanzia! Possiamo dire che non copre il rischio, dal punto di vista di rimborso dei canoni e non sostiene le spese legali per la procedura di sfratto. Dalle esperienze che ci sentiamo raccontare sembra che il pagamento avvenga solo quando trovano capienza nell’inquilino moroso e che spariscano facilmente, senza obblighi nei confronti dei beneficiari. La stessa Banca d’Italia scrive «verificare che il garante sia iscritto negli elenchi a volte può non bastare!». Questo succede perché non esiste un fondo di garanzia a tutela dei depositi (previsto invece per Banche e Assicurazioni), quindi, se la raccolta dei premi da parte della finanziaria non è sufficiente, non ci sarà copertura per eventuali sinistri e, considerando l’alto rischio di sinistrosità associato alle locazioni, a meno di applicare criteri di selezione degli inquilini rigidissimi, le proporzioni non saranno mai sufficienti. Sono frequenti i casi di finanziarie che, dopo alcuni anni di raccolta dei premi ed emissione delle garanzie, quando arriva il momento di pagare i sinistri semplicemente chiudono i battenti, salvo poi venire rifondate con una nuova ragione sociale e ripartire da zero, “truffando” altri ignari consumatori. Attenzione anche ai presunti “rating” di affidabilità che a volte vengono millantati.

Vantaggi e criticità garanzie finanziarie

 

 

 

 

 

 

 

- Ambito assicurativo:

Generalmente le compagnie offrono garanzie generiche, che coprono i canoni non pagati in caso di morte/inabilità o perdita/riduzione lavoro. Ma queste rappresentano solo alcune delle possibili cause di morosità. Più difficili da trovare sono le compagnie specializzate nell’emissione di polizze sulle perdite pecuniarie da locazione o di cauzioni, che coprono tutti i casi di morosità. Queste polizze rispondono in maniera efficace al bisogno di tutela del proprietario, soprattutto se abbinate ad una polizza di tutela legale, che permette il rimborso delle spese sostenute per la causa di sfratto per morosità.

Vantagggi e critcità polizze assicurative

 

 

 

 

 

 

 

 

- «Self made»:


garanzie proposte da alcune società autonomamente. Qui la differenza fondamentale la fa l’esperienza, la competenza, la solidità e la reputazione della società che eroga il servizio. È bene scegliere con cura a società che propone il servizio: non tutti quelli che si presentano come grandi gruppi hanno una reale storia e la solidità giusta per tutelare i proprietari e hanno la giusta capacità di selezione degli inquilini.


Tra i servizi offerti c’è affittosicuro, un percussore dei tempi, in realtà, nato 20 anni insieme alla scelta di Solo Affitti di specializzarsi negli affitti e offrire per questo ai clienti di questo settore tuta la competenza e l’assistenza necessaria ad affittare con sicurezza.
Affittosicuro ha seguito l’evoluzione del mercato e delle esigenze di locatori e conduttori, arrivando ad offrire oggi una gamma di servizi con diversi tipi di tutele.

Tutela Uno, ad esempio, rimborsa i canoni non pagati e mette a disposizione un legale specializzato in cause di sfratto per morosità che assiste il proprietario, seguendo tutta la procedura sfratto, fino al momento in cui l’immobile viene liberato.
Garantendo in questo modo al proprietario almeno

tre enormi vantaggi:


 - la certezza di liberare l’immobile e tempi di sfratto più veloci rispetto alla media:

Nessun costo per l’avvocato e tempi di procedura più veloci rispetto alla media
- La certezza di sapere subito cosa fare se l’inquilino smettesse di pagare

- il rimborso dei canoni non pagati dall’inquilino moroso.


Perché Solo Affitti può, con il pacchetto di affittosicuro, garantire la sicurezza di affittare?


- 1997 anno di fondazione del franchising
- 1 milione i contratti gestiti complessivamente
- 94% gli inquilini che pagano regolarmente contro il 50% della media nazionale
- 400 mila i proprietari tutelati
- 300 le agenzie dislocate su tutto il territorio italiano.


Affittosicuro offre anche altre tutele assicurative, grazie alla partnership con primarie compagnie assicurative specializzate nel ramo delle perdite pecuniarie e della tutela legale (Uca Assicurazioni) e delle cauzioni (Net Insurance).


Perché rischiare, allora, se si può guadagnare in sicurezza, sempre!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (2)

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buongiorno vorrei saper quali compagnie assicurano per mancati affitti

egi
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Buongiorno, per avere maggiori informazioni può consultare il sito http://www.affittosicuro.it e lasciare i suoi dati nel form.

Isabella Tulipano
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