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Aumento del canone d’affitto: basta una scrittura o ci vuole un nuovo contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 26, 2015
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Ci siamo occupati spesso del caso in cui il proprietario, considerando i tempi non felici di questa infinita crisi e la difficoltà di trovare inquilini che pagano regolarmente, si ritrova ad accordarsi per una riduzione del canone di affitto. Uno sconto rispetto all'affitto negoziato ad inizio del contratto che va però registrato presso l'agenzi a delle entrate per evitare di pagare imposte su cifre non percepite concretamente. Un fenomeno talmente diffuso da portare il governo ad inserire, nello "Sblocca Italia", una norma che consente di registrare tale scritture senza versare l'imposta di 67 euro precedentemente prevista. Ma se, alla faccia della crisi, proprietario ed inquilino si accordassero per un aumento del canone, sarebbe sufficiente una semplice scrittura privata, magari da registrarsi senza imposta?

Sono proprietaria di un appartamento affittato con contratto 4+4 stipulato in data 1.1.2003. Il 15 febbraio 2015 ho concordato con gli inquilini, a mezzo raccomandata a mano da loro controfirmata per ricevuta, un aumento del canone a partire dal 1 aprile 2015. Ora vorrei sapere se devo stipulare un nuovo contratto oppure può rimanere in essere quello vecchio? Deve darne qualche comunicazione all'Agenzia delle Entrate oppure è sufficiente che paghi la tassa di registro annuale calcolata sul nuovo importo dell'affitto?
Grazie per l'attenzione e la gentile risposta.
Cordialmente, Giancarla

Gentile Giancarla
complimentandoci per le sue capacità negoziali o forse per la comodità dell'immobile che ha offerto in affitto che spinge gli inquilini ad accettare un tale aumento, dobbiamo innanzitutto distinguere la natura di tale aumento. Ovvero, se parliamo di un aumento dovuto alla richiesta di aggiornamento Istat che lei matura, avendo rilevato che non applica la cedolare secca, allora andava richiesto in corrispondenza del rinnovo annuale, avvenuto a gennaio 2014 e poi a gennaio 2015. In quell'occasione poteva far richiesta dell'aumento calcolato con la percentuale Istat pattuita ed inserita in contratto; calcolando l'imposta di registro sul nuovo canone annuo risultante.

Ma, se come sembra l'aumento sia indipendente dall'Istat e frutto, appunto, di una buona negoziazione, allora diciamo subito che l'articolo 13 al comma 4 della Legge 431/98 che regola le locazioni abitative sancisce: "Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, (quelli liberi di 4 anni + 4) sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito."


Quindi in questo caso l'unica soluzione, affinché gli inquilini non possano poi contestare la nullità di tale pattuizione, è quella di registrare la risoluzione del contratto in essere (per la risoluzione anticipata dovrete versare 67 euro e registrare l'adempimento all'agenzia delle entrate) e stipulare un nuovo contratto, con decorrenza da aprile 2015, nel quale specificare il nuovo canone di locazione e quindi calcolare la nuova imposta di registro come 2% del canone annuo. Oppure se valutasse a questo punto di passare al regime di cedolare secca potreste almeno "risparmiare" le imposte sulla registrazione.
Infine, gli inquilini, ripartendo dal primo aprile, avrebbero il vantaggio di allungare la durata della locazione.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Carlo Netti

    Appartamento affittato ad uno studio di ingegneria con contratto di 6 + 6 anni con tacito rinnovo; sono stati effettuati lavori di miglioramento (cambiati tutti gli infissi per un totale complessivo di 15.000 Euro).
    Si può richiedere un aumento del canone mensile di locazione ed in quale percentuale?

  • Buongiorno Carlo, non è possibile chiedere un aumento a contratto in corso. Al più potrebbe chiedere, se l'inquilino fosse d'accordo, di stipulare un nuovo contratto con le nuove condizioni.

  • antonella

    Buonasera, ho stipulato un contratto di affitto 4+4 in data 1/4/2014 prevedendo di rivedere il canone annualmente in base agli indici istat cosa che invece non ho fatto. Adesso alla scadenza dei primi 4 anni posso richiedere l'aumento?

  • Gentile Antonella, può chiedere l'aggiornamento anche dopo 4 anni, e anche per i precedenti anni, ma non può chiedere gli aumenti. Ovviamente deve essere però in regime Irpef, perchè l'applicazione della cedolare secca esclude l'aggiornamento del canone.

  • giovanni

    buona sera io come inquilino ho un contratto dal 2001 e pago tuttora un canone molto superiore rispetto agli anni passati, ora o fatto la richiesta al proprietario di avere un contratto rispetto a quello che pago, cosa mi consigliate voi e sufficiente aggiornare il vecchio contratto ho rifare uno nuovo? con o senza cedolare secca. spero di essere stato chiaro, grazie anticipatamente vi auguro buon lavoro a voi tutti, GIOVANNI spero di avere una risposta al più presto

  • Gentile Giovanni, deve chiedere un contratto regolare, a questo punto se quelli prima non lo erano vi conviene stipulare un nuovo contratto; la scelta con cedolare o IRPEF compete al proprietario; per lei in ogni caso potrebbe essere più conveniente la cedolare risparmiandosi le imposte di registro ed escludendo così gli aggiornamenti ISTAT.

  • giovanni

    buonasera io ho un contratto di fitto dal 2001 in lire poi che' il canone e superiore rispetto al contratto, pretendo il contratto di quello che pago per usufruire del isee ecc. cosa potrei chiedere al proprietario, deve rifare il contratto ho rimane lo stesso? spero di essere stato chiaro e grazie del vostro cenno buon lavoro a voi tutti.

  • Gina

    Salve, io ho già in essere una scrittura privata, poiché dovrei effettuare un ampliamento al canone di locazione, esiste un fax simile di contratto da presentare all'Agenzia delle Entrate ?
    Attendo una risposta.Grazie per la cortese attenzione
    Distinti Saluti

  • Gentile Gina, può trovare modelli di fac simile dei contratti cercando la tipologia di contratto che vuole stipulare: per esempio libero di 4 anni + 4 o concordato di 3 anni + 2.

  • Andrea Tartari

    Salve, sono il conduttore di un contratto di affitto commerciale e in comune accordo con il locatore abbiamo pensato che alla prima scadenza naturale del contatto che sarà ad agosto, di apportare una modifica sul contratto di affitto.
    Questa modifica riguarderebbe il non rinnovo della fidejussione bancaria, la cui scadenza coincide con la prima scadenza del contratto d'affitto(6+6). Accordandoci magari per versare direttamente al locatario due mensilità come cauzione.
    La domanda è: è sufficente una scrittura privata tra le parti, oppure bisogna redigere un nuovo contratto d'affitto, oppure c'è un iter particolare da seguire?
    Grazie per la cortese attenzione
    Andrea Tartari

  • Gentile Andrea, l'iter a cui ha pensato è corretto; questa è una modifica che può essere correttamente gestita tramite una scrittura privata.

  • Giulia

    Buongiorno la mia situazione è la seguente: entriamo in affitto nell'attuale casa con un 3+2 a marzo 2015 con proprietario che insiste per tenere la sua residenza qui con noi (per ovvi motivi...non pagare l'imu e avere indietro interessi del mutuo che attualmente ha su questa casa)noi acconsentiamo anche se mal volentieri. Ora siamo a ridosso dello scadere del terzo anno e ci mette in questa situazione: o permettiamo alla moglie invece che a lui di mettere la residenza qui cosicche lui possa comprare casa nuovamente a suo nome oppure è costretto ad alzarci l'affitto......ora..premesso che sono 3 anni che tira e molla perché vuol vendere casa per cui noi mai abbiamo goduto di 6 mesi consecutivi di pace, premesso che abbiamo 2 bimbi di 3 anni e 7 mesi e premesso che piuttosto di dargliela vinta nuovamente ce ne andiamo....è comunque possibile per lui alzarci l'affitto al termine del terzo anno o deve mantenerlo uguale per tutta la durata del 3+2?
    Grazie.

  • Buongiorno Giulia, non è possibile chiedere un aumento del canone per un contratto che viene prorogato e non rinnovato; inoltre come titolari del contratto avreste anche pieno diritto di chiedere lì la vostra residenza.

  • Anna

    Buonasera gentilissima Isabella,vorrei porle un quesito spinoso. Dal 2004 mio padre stipulò un contratto regolare di fitto per abitazione con canone di 450euro mensili. Nel 2012 il proprietario ha mandato lettera di disdetta,ma ,causa un intervento al cuore di mio padre concesse una dilazione. Nel 2013,lo stesso, propose a mio padre un aumento del canone in cambio di una remissione della disdetta ,e da gennaio 2014 mio padre ha cominciato a pagare un canone di 550 euro. In tutto ciò non è mai stato stipulato un nuovo contratto civile ,e persino all'agenzia dell'entrate il contratto madre risulta essere "morto" il 31/5/2012 sebbene io continui a pagare l'F24 Elide(ex f23) con un importo di 108€ fino al 2013 e di 132 dal 2014. La mia domanda è: ho titolo ad impugnare l'aumento?posso chiedere la regolarizzazione del contratto?in breve....posso fare causa al proprietario? Grazie mille

  • Buongiorno Anna, in virtù di quanto racconta sicuramente può avanzare una causa nei confronti del proprietario e quindi vedersi riconoscere un regolare contratto. Può rivolgersi ad un legale o prima ad un'associazione di categoria degli inquilini come sunia o sicet.

  • Pepera

    Buongiorno, ho stipulato un contratto di affitto con canone concordato 3+2. Alla fine dei 5 anni vorrei accordarmi per un aumento con gli attuali inquilini, mi hanno detto che se non chiedo la chiusura del contratto entro i primi 3 anni poi non posso più farlo, è vero?

  • Gentile, in realtà può dare disdetta anche a scadere dei 5 anni, con almeno 6 mesi di preavviso; dopo potreste rinegoziare il canone.

  • enzo

    Salve Isabella, volevo chiederle consiglio in proposito di un affitto commerciale quindi 6+6 stipulato e registrato a settembre 2016, l'increscioso accadimento, riguarda gli accordi verbali (che non hanno nessun valore suppongo) tra me locatore e il conduttore, che io ingenuamente per troppa fiducia ho accettato, e cioè un periodo di prova con un canone più basso e poi, avremo adeguato anche se serviva un nuovo contratto, facendolo di comune accordo, accordo che ora il conduttore nega.
    Potrò in qualche modo trovare conforto alle mie richieste (dubito) ed in alternativa come potrò riavere il mio locale disponibile nei tempi più rapidi possibili e con che passaggi ?
    La ringrazio molto per la disponibilità.
    Enzo

  • Buongiorno Enzo.. purtroppo non posso darle buone notizie. Il canone che dovrà versarle l'inquilino è quello scritto sul contratto; il contratto può essere risolto per grave inadempienze o per morosità; altrimenti dovrà aspettare almeno la prima scadenza.

  • enzo

    Buongiorno Isabella, la ringrazio per la risposta che come pensavo non mi prospetta facili e veloci alternative e dovrò attendere la prima scadenza (6 anni ?) approfittando ancora della sua gentilezza volevo riscontro sulla possibilità di avere la disponibilità del locale con i passaggi corretti da fare: lettera raccomandata con ricevuta di ritorno di disdetta del contratto 12 mesi prima della data di scadenza (con che motivazioni perché la mia richiesta sia innappellabile ?), passaggi successivi ? nel caso venga contestato e sia nel caso venga accettata e se ci sono, con che oneri da parte mia ?
    Per avere maggior chiarezza a proposito della sua prima risposta: per morosità si possono intendere anche ritardi di pochi giorni da quanto stabilito nel contratto (reiterati nel tempo quasi come prassi) o questo è ininfluente; per gravi inadempienze, si fa sempre riferimento ai termini contrattuali o ad altro ?
    La ringrazio ancora per la sua gentile competenza.
    Enzo

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