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Aumento del canone d’affitto: basta una scrittura o ci vuole un nuovo contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 26, 2015
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Ci siamo occupati spesso del caso in cui il proprietario, considerando i tempi non felici di questa infinita crisi e la difficoltà di trovare inquilini che pagano regolarmente, si ritrova ad accordarsi per una riduzione del canone di affitto. Uno sconto rispetto all'affitto negoziato ad inizio del contratto che va però registrato presso l'agenzi a delle entrate per evitare di pagare imposte su cifre non percepite concretamente. Un fenomeno talmente diffuso da portare il governo ad inserire, nello "Sblocca Italia", una norma che consente di registrare tale scritture senza versare l'imposta di 67 euro precedentemente prevista. Ma se, alla faccia della crisi, proprietario ed inquilino si accordassero per un aumento del canone, sarebbe sufficiente una semplice scrittura privata, magari da registrarsi senza imposta?

Sono proprietaria di un appartamento affittato con contratto 4+4 stipulato in data 1.1.2003. Il 15 febbraio 2015 ho concordato con gli inquilini, a mezzo raccomandata a mano da loro controfirmata per ricevuta, un aumento del canone a partire dal 1 aprile 2015. Ora vorrei sapere se devo stipulare un nuovo contratto oppure può rimanere in essere quello vecchio? Deve darne qualche comunicazione all'Agenzia delle Entrate oppure è sufficiente che paghi la tassa di registro annuale calcolata sul nuovo importo dell'affitto?
Grazie per l'attenzione e la gentile risposta.
Cordialmente, Giancarla

Gentile Giancarla
complimentandoci per le sue capacità negoziali o forse per la comodità dell'immobile che ha offerto in affitto che spinge gli inquilini ad accettare un tale aumento, dobbiamo innanzitutto distinguere la natura di tale aumento. Ovvero, se parliamo di un aumento dovuto alla richiesta di aggiornamento Istat che lei matura, avendo rilevato che non applica la cedolare secca, allora andava richiesto in corrispondenza del rinnovo annuale, avvenuto a gennaio 2014 e poi a gennaio 2015. In quell'occasione poteva far richiesta dell'aumento calcolato con la percentuale Istat pattuita ed inserita in contratto; calcolando l'imposta di registro sul nuovo canone annuo risultante.

Ma, se come sembra l'aumento sia indipendente dall'Istat e frutto, appunto, di una buona negoziazione, allora diciamo subito che l'articolo 13 al comma 4 della Legge 431/98 che regola le locazioni abitative sancisce: "Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, (quelli liberi di 4 anni + 4) sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito."


Quindi in questo caso l'unica soluzione, affinché gli inquilini non possano poi contestare la nullità di tale pattuizione, è quella di registrare la risoluzione del contratto in essere (per la risoluzione anticipata dovrete versare 67 euro e registrare l'adempimento all'agenzia delle entrate) e stipulare un nuovo contratto, con decorrenza da aprile 2015, nel quale specificare il nuovo canone di locazione e quindi calcolare la nuova imposta di registro come 2% del canone annuo. Oppure se valutasse a questo punto di passare al regime di cedolare secca potreste almeno "risparmiare" le imposte sulla registrazione.
Infine, gli inquilini, ripartendo dal primo aprile, avrebbero il vantaggio di allungare la durata della locazione.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (70)

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Buongiorno,
scrivo per conto di mio padre proprietario dell'immobile..
Il 1 ottobre 2008 ha stipulato regolare contratto uso ufficio,laboratorio di 6+ 6 che ha subito le normali variazioni Istat fin dal 2°anno (trattandosi di canone bassissimo)
Ora 1 ottobre 2020 che il contratto giungerà alla scadenza naturale, mio padre vorrebbe rivalutare il canone del contratto
con l'inquilino che dimostrò fin da subito di esser "sano e robusto" sotto l'aspetto economico.
Le chiedo : è sufficiente mandare all'inquilino la raccomandata spiegando l'intenzione di voler far un nuovo contratto
con canone aumentato (fin da luglio 2019),adottando da allora(ottobre 2020) la cedolare secca....?
Si corre il rischio di pagare qualche mensilità o nulla visto l'esaurirsi naturale del contratto?
Il nuovo contratto si dovrà registrare come facemmo nel 2008?
e quello scaduto ...scadrà e basta senza obblighi di comunicazioni all'ufficio del registro?
GRAZIE
Daniela .

Daniela Lanzardo
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Gentile Daniela, per poter cambiare il canone e applicare la cedolare secca dovete stipulare un nuovo contratto e per questo va inviata disdetta del contratto attuale (con almeno 12 mesi di preavviso).

Isabella Tulipano
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Salve
Sono un conduttore in affitto su un immobile con scadenza contratto al 15/01/2019. Il giorno 30 novembre il locatore mi dice che nel nuovo contratto avrò un aumento di 50 Euro/mese. Trattandosi di nuovo contratto credo che la richiesta sia lecita, ma c'è una legge che imponga un minimo di anticipo per comunicare questo? Ovviamente io mi trovo nella condizione di non poter rifiutare poichè non riesco a trovare un nuovo immobile con così poco tempo.
grazie
Leonardo

Leonardo Antonini
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Gentile Leonardo, diciamo che l'accordo doveva trovarlo prima di accettare il nuovo accordo. Quindi dovrebbe provare ad insistere su questo aspetto.

Isabella Tulipano
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Vi chiedo di spiegarmi, cortesemente, cosa significa, richiedere aggiornamento istat su un locale commerciale ma non poter ichiedere aumenti...l'aggiornamento và fatto sull'importo iniziale del contratto o su quello aumentato dopo il primo anno, secondo anno e così via, dovuto all'adeguamento istat? Vi ringrazio

maria
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Gentile Maria, l'aumento va fatto poi, di anno in anno, sul canone già aumentato; se il proprietario per un anno non chiedesse l'aggiornamento, però, non potrebbe chiedere il rimborso dell'aggiornamento non versato.

Isabella Tulipano
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Buongiorno,
io sono il proprietario e a febbraio 2019 scade il contratto in affitto 4+4 di un appartamento che ho.
Io feci una scrittura privata per ridurre il canone anni fa, stipulando anche l'opzione per la cedolare secca, ora vorrei continuare il contratto in essere aumentando l'affitto, basta mandare una raccomandata e aspettare la risposta dell'affittuario?
Poi dovrò fare un nuovo contratto? O basta una scrittura privata?
devo andare all'agenzia delle entrate per registrare la modifica tenendo il contratto vecchio o da un notaio?
Ho visto che c'è il modello RLi potrei usare quello? Quanto mi costa questa variazione?
se l'affittuario non risponde alla scadenza naturale del contratto è obbligato ad andarsene a febbraio 2019 o può rimanere dentro?
vi Ringrazio per la disponibilità

Rosario
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Gentile Rosario, se il contratto prevede il canone che lei vuole ottenere e la scrittura privata quindi riduceva il canone solo per un periodo, ora a febbraio 2019 dovrà semplicemente registrare la proroga del contratto, per altri 4 anni, con il modello Rli. Se invece vuole nuove condizioni allora deve disdire il contratto con almeno 6 mesi di preavviso e rinegoziare canone ed eventualmente altre condizioni, stipulando un nuovo contratto. A sua volta se l'inquilino non vuole rinnovare il contratto deve inviare regolare disdetta.

Isabella Tulipano
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Salve, sono conduttore di un’immobile adibito a ristorante e ho pattuito con il locatore per un contratto d’affitto 7+6. Vorrei sapere se é regolare un contratto che prevede un canone di 1000 € mensili per i primi 3 anni e un canone di 1250 € per il resto della durata del contratto specificando nel contratto che il canone dei primi 3 anni é minore per agevolare l’inizio dell’attivitá. Inoltre vorrei sapere se esiste un limite all’aumento del canone che mi potranno richiedere alla fine dei 13 anni con un nuovo contratto. Grazie.

Massimo
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Gentile Massimo, diciamo che è tutto regolare se il canone è stato pattuito in 1250 e poi ridotto a 1000 per i primi tre anni; in questo caso è regolare e 1250 rimane la misura massima per i 13 anni, con possibilità solo di aumenti istat se previsti dal contratto.

Isabella Tulipano
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A luglio 2018 mi scade il contratto di affitto dell appartamento in cui vivo. Pago 390 euro mensili.....il proprietario vuole farmi un nuovo contratto ma lui ha detto che vuole 480 euro mensili.....la mia domanda è. ...l aumento di affitto mensile di un contratto ha una percentuale stabilità per legge ? Oppure può decidere il proprietario la cifra da aumentare? Grazie mille

Gianluca
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Gentile Gianluca, a contratto in essere non è possibile prevedere aumenti se non legati all'istat (sempre che il proprietario non sia in regime di cedolare secca); se stipulate un nuovo contratto, invece, l'aumento è libero.

Isabella Tulipano
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Appartamento affittato ad uno studio di ingegneria con contratto di 6 + 6 anni con tacito rinnovo; sono stati effettuati lavori di miglioramento (cambiati tutti gli infissi per un totale complessivo di 15.000 Euro).
Si può richiedere un aumento del canone mensile di locazione ed in quale percentuale?

Carlo Netti
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Buongiorno Carlo, non è possibile chiedere un aumento a contratto in corso. Al più potrebbe chiedere, se l'inquilino fosse d'accordo, di stipulare un nuovo contratto con le nuove condizioni.

Isabella Tulipano
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Buonasera, ho stipulato un contratto di affitto 4+4 in data 1/4/2014 prevedendo di rivedere il canone annualmente in base agli indici istat cosa che invece non ho fatto. Adesso alla scadenza dei primi 4 anni posso richiedere l'aumento?

antonella
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Gentile Antonella, può chiedere l'aggiornamento anche dopo 4 anni, e anche per i precedenti anni, ma non può chiedere gli aumenti. Ovviamente deve essere però in regime Irpef, perchè l'applicazione della cedolare secca esclude l'aggiornamento del canone.

Isabella Tulipano
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buona sera io come inquilino ho un contratto dal 2001 e pago tuttora un canone molto superiore rispetto agli anni passati, ora o fatto la richiesta al proprietario di avere un contratto rispetto a quello che pago, cosa mi consigliate voi e sufficiente aggiornare il vecchio contratto ho rifare uno nuovo? con o senza cedolare secca. spero di essere stato chiaro, grazie anticipatamente vi auguro buon lavoro a voi tutti, GIOVANNI spero di avere una risposta al più presto

giovanni
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Gentile Giovanni, deve chiedere un contratto regolare, a questo punto se quelli prima non lo erano vi conviene stipulare un nuovo contratto; la scelta con cedolare o IRPEF compete al proprietario; per lei in ogni caso potrebbe essere più conveniente la cedolare risparmiandosi le imposte di registro ed escludendo così gli aggiornamenti ISTAT.

Isabella Tulipano
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buonasera io ho un contratto di fitto dal 2001 in lire poi che' il canone e superiore rispetto al contratto, pretendo il contratto di quello che pago per usufruire del isee ecc. cosa potrei chiedere al proprietario, deve rifare il contratto ho rimane lo stesso? spero di essere stato chiaro e grazie del vostro cenno buon lavoro a voi tutti.

giovanni
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