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Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 16, 2013
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La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via dello struscio" si scontra spesso con la realtà di un business tutto particolare per il quale i proprietari dei negozi nelle vie principali chiedono una buona entrata per concedere in affitto il proprio immobile. È un business legale?

 

 

Gentile esperto,
mi trovo in una situazione di completa confusione!
Da qualche giorno ho finalmente maturato la decisione di aprire un mio negozio di arte e moda! Lo so, il periodo è quello che è, i negozi chiudono, la gente va nei centri commerciali. Ma io ho fatto tutti i miei conti, ho pacchi di business plan e gli occhi ben aperti su come dovrò gestire l'attività. Quindi ben convinta ho iniziato a cercare la location ideale per la mia particolarissima boutique e da sempre l'avevo sognata nella via principale dello shopping. La crisi in questo caso mi ha dato una mano e ho trovato il cartello affittasi nel negozio dei miei sogni. Ho chiamato il proprietario che mi ha subito detto che oltre al canone annuo (oltre 20 mila euro!!) ci sarebbero da versare subito circa 10 mila euro come buona entrata. E poi mi ha detto che lui ne aveva versato 15 mila all'inquilino per l'indennità di avviamento.
Insomma, io non ho capito nulla. Cosa devo fare? È una richiesta lecita? È una pretesa che devo assecondare?
Grazie
Lucilla

 

Cara Lucilla,
la sua confusione è più che lecita! Proviamo a chiarire un po' di concetti per avere gli strumenti necessari a prendere la sua decisione.
L'indennità di avviamento non va confusa con la cosiddetta "buona entrata", la somma che spesso viene richiesta per subentrare o prendere in locazione i negozi posti nelle vie più commerciali e prestigiose dei centri città. La buona entrata, infatti, che può raggiungere cifre anche molto elevate, non è prevista dalla legge (come avviene invece per l'indennità di avviamento), ma fa parte degli accordi commerciali fra le parti che intraprendono la trattativa per la locazione del negozio. Quindi è una prassi diffusa tra i proprietari dei negozi più prestigiosi, ma non per questo possiamo considerarla una richiesta lecita. Anzi, secondo la legge 392/78 che regola le locazioni commerciali, questa sarebbe una pattuizione nulla che attribuisce un notevole vantaggio al proprietario, ai danni dell'inquilino. A questo concetto si associa anche quello di "buonuscita" che, al contrario, è ammissibile e giustificabile sia a titolo di indennizzo per perdita di avviamento, sia a titolo di indennizzo per anticipata rescissione contrattuale a vantaggio del locatore. È ammessa anche la buonuscita richiesta dall'inquilino ad un nuovo aspirante inquilino per lasciare libero l'immobile (come compenso per la cessione del contratto ed eventualmente dell'azienda o della licenza).
Naturalmente a parte le considerazioni legali, lei farà la sua personale valutazione di quanto è disposta ad investire e a spendere per svolgere la sua attività proprio in quell'immobile.
In bocca al lupo!

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Ida

    Buongiorno,
    avrei bisogno di alcune delucidazionie di un suo parere.
    Avrei intenzione di rilevare un'attività dove oltre all'affitto richiesto per il locale mi viene richiesto anche il pagamento mensile al proprietario dell'attività stessa a titolo di affitto per la gestione ed una buonuscita da corrispondere all'attuale gestore a titolo di avviamento.
    Volevo precisare che in realtà a me interessa più che altro il locale e che la tipologia di clientela cambierebbe di sicuro rispetto a quello attuale anche se mi rendo conto che all'attuale gestore questo non interessa.
    Volevo sapere se questo questo tipo di cessione rientra nella prassi e come faccio a valutare che il prezzo richiesto dal gestore sia appropriato oppure anche in questo caso il tutto rientra in un "personale" accordo tra le parti? volendo poi effettuare una trasformazione dei locali ed assendo un'attività gestita da sole donne si riesce in qualche modo a rientrare in qualche finanziamento agevolato o a fondo perduto almeno per quello che riguarda la ristrutturazione. In attesa di una sua cortese risposta la saluto cordialmente.
    Ida

  • Buongiorno Ida, diciamo che rispetto al negozio parliamo di locazione e quindi di un classico contratto di affitto, per la gestione dell'attività, invece, parliamo di un contratto di affitto che va avallato da un notaio. Insieme ad un commercialista di fiducia può valutare il valore dell'attività che le viene affittata (o ceduta?) e capire se le conviene l'operazione o se, dovendo modificare del tutto il tipo di attività, non sia più conveniente per lei cercare semplicemente una location adatta. Rispetto ad eventuali incentivi, infine, le consiglio di verificare se ci sono bandi locali a sostegno dell'imprenditoria femminile.

  • Paolo Treves

    Buongiono,

    Mi chiamo Paolo. Sono interessato di trovate inquillini per un ristorante in Saint-Vincent, Valle d'Aosta. Si puo aiutare ? Paolo

  • Gentile Paolo, può contattare la nostra agenzia che si occupa della zona http://www.soloaffitti.it/agenzia/aosta-1

  • asia

    Buonasera...da 2 anni ho in affitto una stanza all'interno di un centro estetico. Il mio spazio e dedicato ad uso salone di acconciature. Con regolare contratto e quant'altro ,ma la proprietaria oltre a pretendere le spese che non sono mai state dettagliate non mi ha mai concesso le chiavi non solo del negozio ma neanche del mio spazio avendo un entrata personale mi chiedo è lecito???? Grazie

  • Gentile Asia, se ha un regolare contratto, registrato presso l'agenzia delle entrate, è suo pieno diritto chiedere le chiavi e avere accesso allo spazio che le è stato concesso e per il quale paga regolarmente l'affitto.

  • Gerardo

    Buongiorno,
    ho preso in fitto un locale commerciale con la sola utenza idrica intestata al proprietario dell'immobile.
    Ad oggi ho regolarmente pagato le bollette di consumo idrico, senza avere da parte del proprietario di un giustificativo
    delle spese stesse in modo da poterle "scaricare fiscalmente". Premesso che il canone di locazione pagato mensilmente
    viene giustificato con regolare ricevuta di fitto, posso chiedere la stessa per il consumo idrico?
    Saluti

  • Gentile Gerardo ha sicuramente diritto a chiedere il giustificativo di tale spesa e quindi procedere anche con un eventuale conguaglio rispetto a quanto pagato.

  • ciro

    salve signora isabella io ho un problema molto piu grande che non so proprio come fare le spiego sto in un negozio dal ottobre 1999 e fino adicembre del 2001ho pagato 1.700.000 un milionesettecentomila al mese senza un regolare contratto poi con l'uscita dell'euro da gennaio 2002 ho iniziato a pagare 880 euro al mese con un contratto della meta questo fino a giugno del 2008 poi da luglio 2008 mi hanno fatto un nuovo contratto di 800 euro ma ne pagavo 1700 fino a marzo del 2012 poi ho lasciato un locale ne ho tenuto solo quello dove facevo l'attivita' di bar e mi hanno chiesto 1000 euro al mese con un contratto di 500 poi questanno a gennaio il proprietario mi ha chiesto di fare il contratto di nuovo con tutta la somma cioe' di 1000 euro regolarmente registrato ma appena sono andato indietro di 3/4 mensilita' ha iniziato a mandarmi la lettera dell'avvocato che mi diceva se non mi regolarrzzavo mi avrebbe fatto mandato di sfratto ora la mia domanda e' ho qualche legge dalla mia parte per poter difendermi ed attaccarlo ed in caso di no mi spetta una buonauscita dal proprietario sempre a livello di legge . grazie distinti saluti spina ciro

  • Gentile Ciro, purtroppo a livello di contratto lo sfratto potrebbe procedere tenendo in considerazione il contratto attualmente in essere e se c'è una situazione di morosità il suo diritto all'indennità viene meno. Quindi, se ha documentazione delle precedenti situazioni di nero può al limite provare a denunciare l'evasione fiscale dei proprietari.

  • Elisabetta

    Buongiorno, avrei un paio di domande in merito al canone di affitto del negozio di mio marito. Premesso,
    il locale è di circa 25mq senza bagno interno, ma all'interno del cortile, che per accordi del precedente affittuario è stato concesso al bar accanto come deposito e mio marito può usufruire del bagno del bar
    L'affitto mensile è di 402 euro mensili, più le spese condominiali che si aggirano intorno ai 120 euro annui; dico spese condominiali perché il negozio fa parte di un condominio, ma è completamente esterno, e mio marito entra all'interno dell'androne condominiale solo per ritirare la posta.
    In più c'è in previsione nella zona,di effettuare di lavori di abbattimento sopraelevate e pertanto la zona subirà un forte decremento commerciale in quanto le macchine, che avevo lo spazio necessario per fermarsi e andare nei negozio, verranno molto probabilmente dirottate su un altro percorso.
    Il negozio è stato preso nell'anno 2009, e fino a che non si è iniziata sentire la crisi, era un costo abbastanza sostenibile anche se a mio avviso troppo caro.
    Volevo sapere cosa potevo fare per vedere se la cifra che mi chiede il proprietario è equa sia alla zona, ai mq ecc, dopo questa valutazione, se fattibile, e se dal risultato si evincesse che il canone è troppo alto mio marito sarebbe legittimato a richiedere il pagamento di un canone equo? e poi dato che la crisi ha colpito tutti , mio marito potrebbe richiedere una riduzione del canone soprattutto anche in previsione di questi lavori che colpiranno duramente tutti i commercianti della zona compreso mio marito, e la proprietaria che cosa potrebbe fare?
    Ringraziandola anticipatamente porgo Cordiali Saluti
    elisabetta

  • Gentile Elisabetta, per capire quali sono le quotazioni medie in zona può controllare gli annunci, anche on line, cercando locali con le stesse caratteristiche e magari provando lei stessa a cercare una nuova sistemazione. Poiché se anche derivasse che in zona i prezzi sono più bassi, suo marito può chiedere, ma non pretendere, la riduzione del canone; mentre i lavori possono essere un grave motiva per poter dare disdetta e lasciare il locale; rispettando i 6 mesi di preavviso.

  • ALICE

    Gentilissima Dottoressa,

    il mio ragazzo ha una pizzeria d'asporto da circa 5 anni, paga regolarmente l'affitto di cui denuncia anche il costo, ma non ha un regolare contratto (e il proprietario non vuole assolutamente farglielo). Ora il proprietario dell'intera palazzina (che cade a pezzi) dice di voler vendere, e ovviamente anche la parte riservata alla pizzeria verrebbe venduta.
    In questo caso, non avendo un contratto e non volendo acquistare le mura dell'attività poichè l'intero stabile necessita di molti lavori di ristrutturazione, ha un qualche diritto pur non avendo un contratto regolare? Può decidere di rimanere lo stesso all'nterno della pizzeria? Se lo stabile venisse venduto (e probabilmente la pizzeria sarebbe trasformata in qualche altra attività o in un appartamento), gli spetterebbe la buonuscita? Come comportarsi in questo caso, senza rivolgersi immediatamente all'agenzia delle entrate?

    Grazie infinite e scusi se mi sono dilungata.

    Alice

  • Gentile Alice se ci fosse un regolare contratto l'immobile potrebbe essere venduto, nei casi di vendita dell'intero palazzo non si ha diritto di prelazione; in ogni caso il contratto dovrebbe essere regolarmente disdettato in corrispondenza della scadenza contrattuale con almeno 12 mesi di anticipo e in questi casi dovrebbe essere riconosciuta un'indennità di avviamento di 18 mensilità. Senza contratto regolare potreste negoziare comunque una buona uscita, in cambio del silenzio sull'irregolarità.

  • Sara

    Buongiorno, ieri mi ha chiamata il mio inquilino dicendo che tra tre giorni vorrebbe andare via e far subentrare al contratto un'altra società (completamente diversa) che ha visto il contratto e che vuole le stesse condizioni contrattuali e lo stesso importo. Questo gli consentirebbe di prendere la buonuscita. Nel contratto sono vietati sia la sublocazione che la cessione del contratto. Ho risposto che a me non va bene, che voglio un contratto nuovo, con l'aggiunta di altre condizioni a mio favore e con un importo maggiore. Gli ho chiesto di dare regolare disdetta e mi ha risposto che non vuole perchè così perde la buonuscita. Come mi devo comportare? grazie mille

  • Gentile Sara questo è un suo diritto e l'inquilino potrebbe cedere la sua attività a qualcun altro (senza il suo consenso, ma informandola quando c'è stato il passaggio dal notaio) cedendo anche il contratto. Quindi per non far saltare il tutto lei potrebbe dirsi disponibile ad incontrare questi nuovi inquilini e capire se si trova un accordo che possa andar bene a tutti.

  • Sara

    ma in realtà lui non sta cedendo l'attività, la sta trasferendo semplicemente perchè ha trovato un locale più grande. sposta la sua attività. l'inquilino a cui cederebbe il posto è una società diversa che non ha nulla a che vedere lui. il contratto va rifatto nell'intestazione e a mio avviso anche nelle condizioni. lui va via, prende dei soldi e io mi trovo con un contratto e un inquilino che a me non va bene. è un suo diritto anche se non sta cedendo l'attività? lui dice che sta cedendo la perdita dell'avviamento. vale anche in questo caso?

  • no Sara, se non cede l'attività non ha diritto su un contratto che a questo punto deve disdire.

  • Sara

    Grazie mille Isabella, mi ha dato un valido aiuto! ho messo bene le cose in chiaro con il mio inquilino e mi sono cmq resa disponibile ad incontrare questo nuovo possibile inquilino. Si tratta di un'immobiliare che lo prnderebbe per fare dei temporary shop. conoscete questa forma di attività. sapete se ci sono dei vincoli particolari e particolari criticità/problematiche. come mi posso eventualemente tutelare? La ringrazio tanto Sara

  • Cara Sara la prima cosa da fare è capire: la loro è un'attività quindi di sublocazione del suo immobile che verrà utilizzato per allestimento di spazi temporanei? Se è così la cosa va specificata in contratto ed è sempre bene pensare ad un deposito o altre forme assicurative; se loro svolgono direttamente un'attività temporanea, invece, allora può stipulare un contratto transitorio per la durata di questo evento.

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