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Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 16, 2013
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La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via dello struscio" si scontra spesso con la realtà di un business tutto particolare per il quale i proprietari dei negozi nelle vie principali chiedono una buona entrata per concedere in affitto il proprio immobile. È un business legale?

 

 

Gentile esperto,
mi trovo in una situazione di completa confusione!
Da qualche giorno ho finalmente maturato la decisione di aprire un mio negozio di arte e moda! Lo so, il periodo è quello che è, i negozi chiudono, la gente va nei centri commerciali. Ma io ho fatto tutti i miei conti, ho pacchi di business plan e gli occhi ben aperti su come dovrò gestire l'attività. Quindi ben convinta ho iniziato a cercare la location ideale per la mia particolarissima boutique e da sempre l'avevo sognata nella via principale dello shopping. La crisi in questo caso mi ha dato una mano e ho trovato il cartello affittasi nel negozio dei miei sogni. Ho chiamato il proprietario che mi ha subito detto che oltre al canone annuo (oltre 20 mila euro!!) ci sarebbero da versare subito circa 10 mila euro come buona entrata. E poi mi ha detto che lui ne aveva versato 15 mila all'inquilino per l'indennità di avviamento.
Insomma, io non ho capito nulla. Cosa devo fare? È una richiesta lecita? È una pretesa che devo assecondare?
Grazie
Lucilla

 

Cara Lucilla,
la sua confusione è più che lecita! Proviamo a chiarire un po' di concetti per avere gli strumenti necessari a prendere la sua decisione.
L'indennità di avviamento non va confusa con la cosiddetta "buona entrata", la somma che spesso viene richiesta per subentrare o prendere in locazione i negozi posti nelle vie più commerciali e prestigiose dei centri città. La buona entrata, infatti, che può raggiungere cifre anche molto elevate, non è prevista dalla legge (come avviene invece per l'indennità di avviamento), ma fa parte degli accordi commerciali fra le parti che intraprendono la trattativa per la locazione del negozio. Quindi è una prassi diffusa tra i proprietari dei negozi più prestigiosi, ma non per questo possiamo considerarla una richiesta lecita. Anzi, secondo la legge 392/78 che regola le locazioni commerciali, questa sarebbe una pattuizione nulla che attribuisce un notevole vantaggio al proprietario, ai danni dell'inquilino. A questo concetto si associa anche quello di "buonuscita" che, al contrario, è ammissibile e giustificabile sia a titolo di indennizzo per perdita di avviamento, sia a titolo di indennizzo per anticipata rescissione contrattuale a vantaggio del locatore. È ammessa anche la buonuscita richiesta dall'inquilino ad un nuovo aspirante inquilino per lasciare libero l'immobile (come compenso per la cessione del contratto ed eventualmente dell'azienda o della licenza).
Naturalmente a parte le considerazioni legali, lei farà la sua personale valutazione di quanto è disposta ad investire e a spendere per svolgere la sua attività proprio in quell'immobile.
In bocca al lupo!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano
Author: Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Commenti (61)

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Nel caso in cui io vendessi il mio locale, all'affittuario spetterebbe comunque la buonuscita?

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Buongiorno, se vende l'immobile dovrebbe riconoscere il diritto di prelazione; il contratto rimarrebbe in essere e quindi non c'è buonuscita.

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Buongiorno, spero vivamente sappiate darmi una mano. Ho dato in affitto/gestione un locale commerciale compresa attività economica di buon livello. Nel contratto di gestione vi è scritto che l'inquilino/gestore dovrà continuare a gestire l'attività sempre con la stessa denominazione/insegna. Ora questi hanno modificato, a nostra insaputa, il nome della storica attività. Possono farlo ? Noi riteniamo che ci stiano recando un bel danno in quanto la gente ci chiede se siamo sempre noi i veri proprietari o se abbiamo venduto l'azienda. Cosa ne pensate ? Grazie per la vostra gentile disponibilità

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Gentile Maria Pia se l'accordo, anche riportato per iscritto, è quello di non cambiare insegna, il fatto che l'inquilino l'abbia cambiato rappresenta una grave inadempienza per cui potrete chiedere il risarcimento.

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un locale adibito a ristorante affittato da 25 anni ad un locatario che subaffitta ad altri (può) alla scadenza (fra 5 anni) per farlo uscire è possibile aumentare l'affitto per costringerlo ha ritirarsi? E quanto sarebbe la eventuale buona uscita?
P.S. lui si fà dare 5000 € ed a me dà 2000.Quando al rinnovo 4 anni fà ho chiesto 200 € di aumento mi ha risposto che le cose vanno male per cui ,nel contratto ha scritto qualcosa di vago.L'aumento verrà considerato quando in Italia le cose andranno meglio.

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Gentile Pasqualino, per le scadenze successive alla prima ha diritto a dare disdetta, con 12 mesi di preavviso, anche solo per rinegoziare il canone. La buonuscita in questi casi è di 18 mesi delle ultime mensilità versate.

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salve ho chiuso la mia attività 3 anni fa non ho pagato l affitto ora mi chiedono 10mila euro non ho nulla di intestato ma mia mamma ha una casa comprata che vale 250mila euro anche se la casa non è intestata a me rischio di perderla nel caso non pagassi l affitto??.. e se mia mamma mi lascia la casa e continuo a non pagare l affitto rischio di perdere la casa ??

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Gentile Mirko, se lei ha una sua dichiarazione dei redditi, separata da sua mamma e se la stessa non rientra come garante, non possono intaccare i beni di sua madre. Non pagando l'affitto però procederanno con l'esecuzione dello sfratto e quindi dovrà liberare il bene.

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Buonasera, sono l'inquilino di un negozio preso in affitto circa due anni fa. Il negozio era in pessime condizioni, nonché del tutto azzerata la clientela a causa della cattiva condotta dell'ex proprietario . Con il tempo sono riuscito a ridare vita a questo piccolo angolo di paese che ora perlomeno fa risultare dei numeri e delle entrate. Fin qui tutto bene se non fosse che il proprietario mi sta portando allo sfinimento con continue richieste di spese extra campate in aria, assente collaborazione nelle spese comuni, dispetti e tutto quanto possibile per portarmi a rinunciare e cambiare aria per la disperazione. Siamo ora arrivati alla goccia che ha fatto traboccare il vaso, una raccomandata del suo avvocato con richieste inesistenti e assurde che ad altro non mirano se non ad impaurirmi. Ci tengo a sottolineare che sono sempre regolare con i pagamenti dell affitto, tra l'altro molto al di sopra del valore commerciale dello stesso immobile. Come posso agire in termini legali per arginare una persona che vuole solo farmi abbandonare la barca. Non sono messo nelle condizioni di poter svolgere il mio lavoro serenamente e di portare a termine il contratto nonostante il lavoro invece ci sia e me lo consenta.
Grazie per la cortese attenzione.

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Gentile Samu, dovrebbe anche lei intraprendere le vie legali per rispondere al proprietario ed intimarlo a non avanzare ulteriori richieste fuori luogo.

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Buonasera, ho un grande problema da risolvere e ho bisogno del suo aiuto. Allora, io tramite agenzia sto per fare un contratto d’affitto di Un locale commerciale, L’agenzia mi dice che il proprietario vuole la buonentrata di tot euro, ma dalle loro richieste mi sembrava che ci fosse qualcosa di strano sotto. Infatti oggi sono andata un po’ prima all’incotro con la proprietà e ho chiesto se loro ne erano a conoscenza, ma loro erano all’oscuro di tutto. Quindi l’agenzia sta cercando di incassarsi soldi a loro non dovuti. Come mi devo comportare? Certamente non voglio dargli i soldi!

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Buongiorno, i soldi che eventualmente deve versare vanno comunque giustificati; pertanto è giusto che lei chieda spiegazioni all'agenzia e spieghi che vuole una ricevuta per tale somma.

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Gentile esperto,
sono in contatto con un'agenzia immobiliare per prendere in affitto un negozio, in cui ora c'è gia una attività. Chiedono che io paghi una buonuscita mi propongono come unica opzione possibile quella di farla risultare come se io rilevassi l'intera attività, così che il contratto di affitto in corso sia intestato a me. A me sembra tanto una cosa illegale, ma è veramente così?

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Buongiorno Manuel, diciamo che la buonuscita è considerata legale nel momento in cui viene offerta all'inquilino come ricompensa per la sua rinuncia al diritto di indennità; quindi lei potrebbe valutare di accettare di pagare questa uscita o cercare un immobile che sia già libero e disponibile.

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Gentile esperto
Sono la conduttrice di un locale commerciale con un regolare contratto di anni 6 + 6 , sono trascorsi i primi 3 anni senza problemi, ma purtroppo a gennaio di quest' anno il locatore è venuto a mancare, il locale è stato ereditato dai suoi due figli che ora con una scusa mi hanno chiesto di rescindere il contratto , in realtà so che hanno intenzione di venderlo ed hanno già l' acquirente , dicendosi disposti ad un piccolo incentivo per farmi andar via , ora le chiedo oltre all' indennità per la perdita dell' ' avviamento commerciale che corrisponde a 18 delle mensilità da me pagate , avrei diritto anche ad un altro eventuale indennizzo per questa rescissione anticipata ? Tenga presente che il canone da me pagato era molto conveniente avendo avuto ottimi rapporti di amicizia con il defunto proprietario e che i figli hanno messo in vendita l' immobile per un milione e mezzo di euro , ma a prescindere da ciò io avro5 davvero notevoli danni per questa rescissione.
Grazie in anticipo per questa sua gentile risposta

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Gentile Giusy, innanzitutto lei avrebbe diritto di rimanere almeno fino allo scadere dei primi sei anni (la vendita non sarebbe in ogni caso motivo di disdetta); quindi se valuta di andar via potrebbe richiedere l'indennità di avviamento e un risarcimento che potrebbe calcolare pari alle spese di trasloco più mensilità che andrà ad anticipare ed eventuali spese di adeguamento del nuovo locale.

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Buona sera,
io e mia moglie gestiamo una struttura albergo/ristorante in affitto di azienda da ormai sette anni. Qualche giornofa il proprietario ci ha fatto sapere che intende vendere la struttura. La domanda è :
posso chiedere una buona uscita al compratore entrante visto che ho ancora due anni di contratto in essere ? e se si, quanto potrei chiedere, ci sono dei parametri stabiliti per legge ?? Spero possiate darmi una risposta esaustiva che fino ad ora non sono riuscito ad ottenere in maniera chiara dai vari consulenti del settore. Grazie

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Gentile Piergiorgio, se ha ancora altri due anni di contratto potrebbe anche chiedere di rimanere; se invece valuta di lasciare subito l'attività; allora potrebbe chiedere una buonuscita; consideri che per i contratti di affitto la buonuscita è di 18 mensilità; magari lei può valutare una percentuale dell'avviamento e delle spese per trovare un nuovo posto.

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buonasera, volevo un informazione, ho messo gli occhi su un ristorante in centro, al momento il titolare è in fase di sfratto ma nonostante questo c eravamo accordati per una cifra. Non comprando il ramo d azienda ma prendendo un nuova licenza abbiamo dovuto optare per comrpare gli strumenti all interno e fare un nuovo contrtto d affito con i proprietari dell immobile.
il problema adesso e che dalle fatture degli strumetni non si arriva alla cifra concordata, adesso lui sta parlando di buonouscita o altre cose per arrivare alla cifra stabilita. La domanda è, dovtei pagare la buonuscita a lui e in piu si puo a mettere a bilancio questo pagamento nella nuova societa o e un semplice accordo dalle parti che non conviene per niente a me.
grazie mille

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Gentile Emanuele, diciamo che poter indicare tale cifra in bilancio non dovreste trattarla come buonuscita, ma inserirla nel primo canone di locazione come fosse una sorta di rimborso per acquisto di materiale rimasto dentro. In questo modo almeno ne avrà un giustificativo; la buonuscita, in sè, sarebbe una richiesta illegale.

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